Приобретение недвижимости в ипотечный кредит — это конкретная возможность для многих граждан приобрести долгожданные квадратные метры недвижимости. Но что делать, если по разным причинам не удалось накопить начальный капитал, есть возможность купить квартиру без первоначального взноса по ипотеке, какие способы решения этой проблемы существуют в современной практике.
Потому что заемщику нужен изначально накопленный взнос
Изначально накопленные средства, входящие в стоимость будущей недвижимости, определяемую банковскими организациями, представляют собой минимальную сумму, которую гражданин, решивший купить жилье, должен иметь в наличии. Первоначальные средства — это своего рода страховка банка от любых рисков. Разные банковские организации определяют размер этой суммы от 10 до 85% от стоимости будущей квартиры.
Довольно часто не только условия предоставления кредита, но и процентная ставка зависят от размера первоначальной суммы депозита, в большинстве кредитных организаций существует правило: больше взнос — меньше процентная ставка.
Если гражданин не накопил достаточной суммы, либо имеет возможность погасить ссуду, либо желает оставить максимальную сумму средств на будущий ремонт, жилье можно приобрести в ипотеку без первоначального взноса. Как оформить такую ипотеку на разные виды недвижимости, в чем заключаются нюансы и тонкости.
Квартиры на вторичном рынке без первоначального взноса
Недвижимость, которая уже была построена и / или эксплуатировалась в течение приемлемого периода времени, более доступна для банковского кредитования. Помимо того, что операцию по его регистрации можно провести сразу, нет риска, что строительство будет заморожено в будущем. И такая покупка выгодна заемщику — вы можете сразу позвонить в свою квартиру и не ждать окончания строительства годами.
Как купить квартиру в ипотеку, если нет денег на первый взнос:
Завышение стоимости
С продавцом приобретаемой недвижимости можно договориться об искусственном завышении стоимости объекта в договоре купли-продажи на сумму, равную сумме первого взноса, запрашиваемого по кредиту. В этом случае банку выдается квитанция о том, что покупатель получил полную «завышенную» сумму первого взноса. До тех пор, пока банк не перечислит все деньги за квартиру, остается в руках покупателя.
Подводные камни в этой ситуации:
- В случае существенной разницы между увеличенной суммой и кадастровой ценой объекта банк отказывает в выдаче кредита;
- Завышение может идти вразрез с обязательной оценкой квартиры под ипотеку; существенная разница в отчете независимого оценщика вызовет подозрения у банка. Гражданину будет отказано в ипотеке, а эксперт, уличенный в преступном сообществе и нарушении закона, может лишиться лицензии на ведение деятельности;
- Рискуя для самого продавца, покупатель в конце сделки может потребовать возврата всей суммы, в том числе искусственно указанной, поскольку квитанции будут подтверждать оплату именно завышенной суммы;
- Увеличение суммы налога для продавца может быть невыгодным, поэтому его согласие на такую процедуру вызывает споры.
Пример. Если квартира, приобретенная в кредит, стоит около 2,5 миллионов, и банк установил размер первоначального взноса в размере 15%, то стоимость, которая должна быть указана в договоре, будет равна ориентировочной сумме 2,95 миллиона, следовательно, для Заемщику и продавцу будет предоставлен и первоначальный взнос, и сама ссуда.
Практика завышения стоимости жилья на приобретаемую квартиру возникает не только тогда, когда у гражданина не хватает денег для внесения первого взноса по кредиту, но и тогда, когда нужны деньги на будущий ремонт, так как это тоже требует значительных затрат.
Специальные программы банков
В ряде кредитных организаций есть возможность купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса в рамках специальных программ и акций.
Ипотечный кредит выдается на полную стоимость недвижимости, а процентная ставка немного выше обычной.
Ряд центробанков после 2010 года и даже больше — кризиса 2015 года отказались от такой программы, несмотря на повышение ставки по таким кредитам, из-за возросших рисков не только невозврата кредита, но и Наиболее частые случаи со стороны граждан — невозможность осуществления текущих платежей.
На данный момент Металлинвестбанк предлагает готовый жилищный кредит без первоначального взноса по ставке 14% годовых и первоначального взноса от 10% и более%.
Материнский сертификат и специальные программы государства
После рождения второго ребенка семья имеет право на получение семейного капитала (материнства), которое может быть реализовано даже для имущества, приобретенного в кредит.
Если размер сертификата соответствует сумме запрошенного депозита, он вполне может заменить его по согласованию с банком, и на материнский капитал будет выдана ипотека, которая может не только погасить депозит, но и часть его заем.
Например, при стоимости купленной квартиры 2 200 000 рублей сумма первоначального взноса из банка составляет 15%, внесенная оплата составит 330 000 рублей. Если размер сертификата составляет 400 тысяч и более, перечисленные средства автоматически увеличивают взнос, а если это условие существует в кредитной программе, процентная ставка будет снижена.
Государственные программы поддержки молодых семей, ожидающих переселения или военных — участников накопительной жилищной программы (военная ипотека), также предусматривают возможность получения ипотеки без первоначального взноса по привлекательной процентной ставке, при выдаче гранта или предоставленного сертификата против первоначального взноса.
Социальные программы обычно имеют не только особую ставку по кредиту, но и особые условия ссуды, отличные от обычного минимального платежа, максимальной суммы ссуды, особых требований к самому заемщику.
Квартира в новостройке
Что делать будущему заемщику, если он решит сэкономить и вложиться в новостройку.
Воспользоваться все тем же искусственным завышением стоимости
Помимо уже упомянутых подводных камней этой процедуры добавляются и другие:
- Высокий риск незавершенного строительства и невозможности получения недвижимости;
- доказать банку реальность завышенной цены сложнее и высока вероятность отказа. Обязательно посоветуйтесь с ипотечным брокером застройщика перед тем, как подавать заявку на ипотеку.
Специальные банковские программы
Приобрести квартиру без первоначального взноса по ипотеке гражданин может через специальную акцию самого банка. Условия таких кредитов, например, процентная ставка, рассчитываются индивидуально для каждого заемщика.
Ссуды на новостройку с нулевым первоначальным взносом выдают не все банки, не все типы новостроек и, возможно, ограниченный список застройщиков. Поэтому стоит сначала изучить программы банка и при неблагоприятных условиях: обратиться в другую кредитную организацию или искать другие возможности для приобретения недвижимости без участия накопленных средств.
На данный момент, помимо Металлинвестбанка, квартиру в новостройке без первоначального взноса можно купить в Банке Возрождение (12,95%), СМП Банке (от 12,5%) и Промсвязьбанке (от 13,3%), но только у тех, кто специально аккредитован для разработчиков этой программы и для некоторых домов.
Мат.капитал и поддержка государства
Фонды материнского капитала могут погасить не только первоначальный взнос, но и часть самой ссуды. Все зависит от стоимости объекта и условий кредита.
Для получения таких средств заемщик обращается в отделение Пенсионного фонда РФ, и в течение двух месяцев с момента одобрения кредита сумма должна быть перечислена на реквизиты продавца.
О самых выгодных условиях такой ипотеки читайте в нашем посте «Ипотека и материнский капитал в Сбербанке.
Молодые семьи в возрасте до 35 лет, без детей или хотя бы с одним ребенком, если они находятся в очереди на улучшение жилищных условий, имеют право воспользоваться льготными программами. При наличии необходимого пакета документов эти граждане могут участвовать в программе «Молодая семья».
Ряд заемщиков, которые являются активными представителями определенной профессии (врачи, учителя и т.д.), Могут участвовать в различных программах социального кредитования. А также программы переселения в некоторых регионах страны.
После трех лет военной службы гражданин может стать участником накопительной системы военной ипотечной ссуды и в дальнейшем использовать это свидетельство в качестве первоначального взноса. Чем больше продолжительность, тем больше ценность сертификата.
Более подробно условия военного кредита в 2021 году мы обсуждали ранее.
Акции от застройщиков
В связи с тем, что участие в долевом строительстве возможно даже на этапе котлована будущего многоквартирного дома, застройщику выгодно продавать свои квартиры именно в это время, чтобы обеспечить наличие средств на период дальнейшее строительство.
В последнее время появились предложения не только строительных организаций отменить первоначальный взнос, но и субсидировать строительство с их стороны — снизить процентную ставку на новостройки на первый год / три года или другой период.
Эта ставка может отличаться как минимум на 1% от ставки, предлагаемой банковскими организациями. Поэтому, учитывая длительность строительства и срок кредита, это может быть довольно выгодно.
Альтернативные варианты
Есть ряд других способов, которыми гражданин может найти средства для обеспечения первого взноса:
- Оформление потребительского кредита на сумму первого взноса в собственном или стороннем банке. В некоторых банках такие программы действуют на постоянной основе. Однако здесь есть много подводных камней:
- Заемщик должен изучить условия потребительской ссуды и решить для себя, сможет ли он производить выплаты по двум ссудам одновременно, поскольку ставка и выплаты по потребительским товарам могут быть выше, чем по ипотеке.
- Многим кредиторам не нравится большая задолженность заемщика, поэтому вам следует подумать о том, когда подавать заявку на получение потребительского кредита — одновременно с поощрением ипотечного кредита или после него. Вы можете обезопасить себя, если выберете банки, которые работают с разными кредитными бюро.
- Первоначальный взнос может быть оформлен в виде потребительского кредита. Другое движимое или недвижимое имущество, принадлежащее заемщику, может быть использовано в качестве залога. Таким образом, банк может защитить себя от любого риска неплатежа заемщика. В этом случае тоже есть риски, но гражданин больше не останется без крыши над головой: потребительский кредит, выданный под залог авто, в случае просрочки лишит заемщика машины, а не квартира.
- Также заемщик может оформить уже имеющуюся в собственности недвижимость в залог по приобретенному потребительскому кредиту. В случае просрочки потребительского кредита продавать может банк, а не выданные в ипотеку квадратные метры.
- Если заемщик уже выбрал квартиру, ипотеку можно оформить без первоначального взноса под залог не купленного, но имеющегося жилья. В общем, в этом случае для заемщика будет преимуществом предоставить информацию о максимальных активах, которые у него есть.
Квартира, которую гражданин передает в залог вместо приобретаемой, должна соответствовать сумме залога или быть равной 85% от стоимости кредита.
- Брать деньги в долг у родственников, знакомых или в микрозаймах.
С одной стороны, вариант рассматривать родственников и друзей как кредиторов удобен — близкие люди не будут предъявлять огромных требований к процентам. Заемные средства можно вернуть сразу после получения без существенных переплат.
Хотя, если сумма кредита значительная, велик риск для обеих сторон — заемщик может не выплатить деньги вовремя, а при отсутствии квитанции забыть об этом и вообще не выплатить. А родственник, в свою очередь, может установить процент с учетом инфляции или исходя из собственных корыстных побуждений.
Популярные центры микрокредитования, которые предоставляют ссуды по одному документу на довольно короткий период времени, могут утверждать размер первоначального взноса, но все они работают с процентной ставкой более 20% в год, поэтому выплаты также будут дорогими и большой.
Вы можете быстро занять деньги для первоначального взноса по ипотеке, используя [urlspan] этой службы [/ urlspan].
Ждем ваших вопросов ниже. Подпишитесь на обновления сайта и не забудьте нажать на кнопку любимой социальной сети.
