«Белая» схема аренды недвижимости все чаще используется российскими собственниками.
Это связано с естественными опасениями владельцев недвижимости: при отсутствии договора сложно доказать ущерб, нанесенный арендаторами. Также существует риск быть оштрафованным налоговой инспекцией за сокрытие дохода от аренды.
Как официально сдать квартиру, какие налоги платить в этом году — давайте узнаем в этой статье.
Основные преимущества сдачи квартиры на законных основаниях
Выделим основные преимущества этого метода:
- Устранение рисков мошенничества. Вы не будете бояться, что арендатор испортит вашу квартиру, а потом просто исчезнет, не оплатив квартплату и счета. Вы можете привлечь его к ответственности на основании официального контракта.
- Грамотное оформление сделки по достойной цене. Когда домовладелец приводит в квартиру родственников и других близких людей, он никогда не может гарантировать своевременную оплату. Не полагайтесь на мое честное слово. А еще — владельцы стесняются завышать цену и рассчитывать знакомых на невыгодных условиях.
- Вы знаете все о предстоящих расходах. Заключая договор с арендатором, вы предполагаете все расходы, включая расходы на телефонную связь и Интернет. Все проблемы с оплатой решаются по письменным договоренностям.
- Гарантированно отсутствие проблем с комиссией. На налоговый щит вас никто не заманит.
Правило 11 месяцев
Любой договор, заключенный физическим лицом, считается официальным. В зависимости от сроков возможны 2 варианта его заключения:
В первом случае договор не регистрируется в Росреестре, если он должен быть действителен более 11 месяцев, он подлежит обязательной государственной регистрации.
Налог на аренду квартиры физическим лицом зависит от формы договора, а также от наличия или отсутствия оформленного индивидуального предпринимателя.
Как платить налоги за аренду квартиры, если хочешь оформиться? Классический вариант — предпринимательство.
Как сдавать квартиру легально: традиционные способы
Традиционно есть два варианта аренды квартиры:
- Хозяин похож на нормального человека. В этом случае вы заключаете договор с арендаторами и платите 13% НДФЛ.
- Индивидуальное предпринимательство. Если вы зарегистрированы как индивидуальный предприниматель, размер налога будет ниже, но это зависит от выбранной вами системы налогообложения.
выбирать метод налогообложения нужно внимательно и внимательно, чтобы не переплачивать налог. Это важно, если у вас есть другие источники дохода, о которых вам нужно сообщать в налоговую инспекцию.
У предпринимателей есть 3 варианта:
- СТС (упрощенная система налогообложения) — индивидуальный предприниматель выплачивает 6% от дохода.
- Патент: выплачивается определенный фиксированный платеж за 1 год.
- Система «доход минус расходы» — вы платите 15% от полученной суммы, но за вычетом затрат на содержание жилья.
Эти варианты полностью избавляют владельца от проблем с налоговой инспекцией. Единственный недостаток — обычное телосложение. Для человека непривычно вести дела, заполнять декларации.
Но регистрация индивидуального предпринимателя на сегодняшний день — самый актуальный способ легализации прибыли.
Новый способ легальной сдачи квартиры: закон о самозанятых
В начале 2021 года жители Москвы, Московской и Калужской областей, а также Республики Татарстан получили возможность зарегистрироваться в качестве самозанятых. Этот статус позволяет платить пониженный налог на прибыль (по сравнению с индивидуальными предпринимателями по упрощенной системе налогообложения) — 4%. Им не нужно думать о том, как рассчитать арендный налог.
Единственное условие — сдача жилья в аренду юридическим лицам облагается налогом в размере 6%. Типичный пример — когда квартира предоставляется деловому путешественнику.
Вариант действительно доступный: самозанятые полностью избавлены от всякой бумажной волокиты. Отчеты и выписки предоставлять не нужно. Налоговая служба получает данные на основании квитанций об оплате. Выплаты производятся ежемесячно по мере поступления денег от арендатора.
В законе есть некоторые ограничения. Вы не можете получить доход, превышающий 2,4 миллиона рублей. Возможная допустимая франшиза — это когда вы получаете зарплату на своей основной работе. Также нельзя нанимать сотрудников.
Итак, теперь вы знаете, как легально снять квартиру. Как минимум, вы обязательно должны сделать это по соглашению и уплатить подоходный налог.
Регистрация индивидуального предпринимателя — наиболее подходящий вариант, особенно если вы планируете заниматься другой коммерческой деятельностью.
Остается дождаться совершенствования законодательства и распространения закона о самозанятых работниках по всей России. Этот вариант самый простой и наименее затратный, при этом ваш бизнес будет полностью легальным.