Как оценить дом с земельным участком?

Как оценивается дом с землей? Что нужно сделать, чтобы риск снизить и снизить»?

В инструкции мы постараемся разобрать основные моменты и фишки, которые касаются оценки стоимости недвижимости (дом + земля) с текущими изменениями на 2021 год.

Содержание

Что такое оценка и для чего требуется процедура
Кем и на каких условиях проводится независимая оценка дома
Схема сотрудничества с оценщиками
Документы, которые необходимы для оценки
Способы оценки недвижимости
Аналоговый метод: смотрим, как продавались такие же дома
Затратный метод: подсчитываем убытки
Доходный метод: смотрим, сколько можно извлечь в будущем
Критерии, которые используются при оценке недвижимости
Оценка стоимости участка
Сколько стоит оценка? Цены и факторы их формирования

Что такое оценка и для чего требуется процедура

Оценка жилого дома и земли: определение стоимости данного объекта недвижимости с учетом ряда факторов.

Цена включена в общую сумму:

хозяйственные постройки и пристройки, расположенные на участке;

вспомогательные конструкции (ворота, забор);

коммуникации, а также другие.

Причины оценки стоимости недвижимости разные. Процедура необходима для:

определение размера государственной пошлины (государственной пошлины);

расчет суммы налога (сумма списывается при заключении сделки купли-продажи недвижимости);

расчет суммы отчислений в Пенсионный фонд (Пенсионный фонд);

оформление ипотеки (банк проверит документы);

выставить дом и землю в залог;

арест э / у жилого дома;

необходимость определения выплат по страхованию жилья;

расчет инвестиций в проект;

определение размера уставного капитала (если имущество передается в уставный капитал);

раздел имущества при бракоразводном процессе;

любой другой имущественный спор;

снос недвижимости под новое строительство, а также во многих других случаях.

Например, для строящихся объектов потребуется оценка рыночной стоимости дома.

Есть 2 варианта определения стоимости недвижимости:

установить сумму самостоятельно;

пригласить профессиональных оценщиков.

Первый вариант необходим при заключении договоров купли-продажи. Те, которые продавец назначает повышением цены на 2 000 000 рублей. Покупатель соглашается или ведет переговоры. Когда цена уложится в две части, сделка будет закрыта.

это немного сложнее в ситуации, когда у нас есть ипотека, гарантия или государственные платежи (налоговые отчисления). Требуется профессиональный взгляд на характеристики объекта и его стоимость.

Кем и на каких условиях проводится независимая оценка дома

Для выполнения работы приглашают людей, соответствующих требованиям законодательства. Они должны:

быть членом СРО — саморегулируемых организаций (некоммерческих предприятий, деятельность которых контролируется государством);

иметь лицензию на работу по оценке движимого и недвижимого имущества;

застраховать гражданско-правовую ответственность на сумму 300 000 рублей и более;

иметь хорошую репутацию на рынке.

Часто собственники выбирают оценщика самостоятельно. При этом ориентируются на стоимость услуг, на известность.

Но часто при оформлении ипотеки банковские организации специально направляют граждан в конкретную СРО. Это необходимо для того, чтобы финансовое учреждение не несло никаких рисков.

Банк в течение некоторого времени договаривался с представителями саморегулируемого органа о том, что оценка проводится в соответствии с критериями No. 1, вып. 2, вып. 3, вып. 4 и, следовательно, № документов. 1, вып. 2, вып. 3, вып. 4, вып. Выпущено 5.

Конечно, ничто не мешает человеку обратиться в другую организацию. Но это чревато проблемами с документами в будущем.

Схема сотрудничества с оценщиками

Заказчик связывается с компанией и ставит задачу. В них указано, какая оценка требуется, кому, почему, на каком основании.
Компания готовит коммерческое предложение. В нем прописана стоимость расследования, цель, вид, сроки заказа, особенности обращения, а также некоторые другие моменты.
По всем вопросам стороны приходят к соглашению, после чего подписывают договор. Все пункты, которые были в КП, переносятся в документ. Кроме того, отображаются другие (новые).
Заказчик согласовывает с компанией дату визита специалиста. Привести в порядок дом и его окрестности желательно с приездом специалиста.
Специалист приезжает в указанное время по вашему адресу для оценки стоимости объекта. Эксперт: 1) проверяет документы на имущество; 2) сфотографировать дом и участок; 3) проверьте, соответствует ли территория плану (несанкционированные постройки, лишние «элементы»).
Информация, полученная во время «экскурсии», обрабатывается. В результате оформляется официальный документ. Прописывает характеристики объекта + указывает его стоимость.
Заказчик может использовать полученные документы по своему усмотрению. На основании полученной информации можно говорить о справедливой и «рыночной цене.

Документы, которые необходимы для оценки

Часто спрашивают, какие документы нужны для оценки дома, когда их предъявлять, куда брать.

Для заключения договора необходимо:

паспорт гражданина РФ или иностранного государства (при наличии нескольких владельцев документ предоставляется на всех);

свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество (с 2017 года Росреестр не выдает его, а только выписку);

те документы БТИ;

паспорт на землю.

также необходимо предоставить информацию о существующих залогах (арендаторы, ипотека, гарантии).

Способы оценки недвижимости

Есть несколько методов определения «ценника». Специалисты уточнят каждый из них, расскажут о достоинствах и недостатках.

Аналоговый метод: смотрим, как продавались такие же дома

Суть метода заключается в определении стоимости недвижимости на основании сделок с аналогичными объектами недвижимости в заданном районе.

Например:

в сентябре 2021 года такой дом был продан за 3 000 000 рублей;

в ноябре 2021 года подобный коттедж был продан за 3 500 000 рублей;

в январе 2021 года дом, похожий на ваш, был продан за 3 миллиона.

Понятно, что недвижимость не может стоить меньше 3 000 000, как указано в отчете.

Как правило, методика актуальна при заключении договоров купли-продажи недвижимости в крупных населенных пунктах.

Рассмотреть возможность:

местонахождение недвижимости;

близость к транспортным коммуникациям;

специфика подъездных путей, а также некоторые другие моменты.

Если самостоятельно оценить жилой дом сложно, лучше пригласить специалиста.

Затратный метод: подсчитываем убытки

Основная особенность метода — расчет всех затрат, необходимых для строительства и реконструкции.

При оценке учитываются:

стоимость прокладки коммуникаций (газ, вода, электричество);

строительный материал дома (силикатные блоки, дерево, кирпич);

расходы на отделку и благоустройство, а также многое другое.

Затратный метод актуален при оценке новых загородных домов, возведенных на территории коттеджных поселков.

Доходный метод: смотрим, сколько можно извлечь в будущем

Метод актуален при оценке коммерческой недвижимости. Реже встречается в нише жилого дома, но все же есть где остановиться. При определении стоимости учитываются рыночные цены и рентабельность инвестиций.

Критерии, которые используются при оценке недвижимости

Об этом можно говорить долго. Все зависит от выбранного метода. Прежде чем оценивать стоимость дома и земли, стоит ознакомиться с правилами и документами, регулирующими процесс определения рыночной стоимости. Как правило, учитывается ряд факторов, влияющих на «ценник».

Расположение объекта:

Крупный поселок — + 30-40% к стоимости.
Наличие социальной инфраструктуры — + 5-25% к окончательной цене.
Доступность общественного транспорта (метро, автобус, троллейбус) — + 3-30%.

Само собой разумеется, что недвижимость в отдаленных районах и возле фермерских хозяйств намного дешевле.

Состояние дома — практически ключевой фактор, влияющий на ценник:

дом кирпичный — + 3-7%;

«младший» корпус на 7 лет — + 5-10%;

площадь объекта превышает 80 м2 — + 1-3%;

дом продается по принципу «стоп и живи», то есть не требует ремонта и дополнительных вложений — + 15-35% к общей стоимости;

отремонтированы коммуникации и заменены на новые — + 5-10% от общей стоимости;

наличие отдельных комнат в жилом доме — + 3- + 5% от цены;

современный строительный объект — + 15-35%;

комфорт в доме — + 7-10% от окончательной цены.

Но есть факторы, негативно влияющие на стоимость недвижимости, приводящие к снижению цены:

в качестве строительного материала выбираются рачки: стоимость снижается на -4-10%;

объект построен около 10-20 лет назад (и более) — до -15% от стоимости;

услуги отсутствуют полностью или частично — -10-20% от стоимости;

площадь объекта менее 60 м2 — -3-13%;

дом так и не был достроен, то есть требовались вложения — -55-60% от окончательной цены;

покупателю придется вложить деньги на ремонт и реконструкцию — -10-35%;

смежные / проходные комнаты — -5% от стоимости;

сантехника старая и трубы нуждаются в замене — -2-5%.

Как самому оценить дом, выставленный на продажу? В принципе, нужно сесть и просчитать все за / против.

Оценка стоимости участка

Здесь тоже есть критерии, позволяющие понять увеличение или уменьшение конечной цены.

На итоговую цену положительно влияют следующие факторы:

площадь участка более 3 соток — + 2-3% к общей стоимости;

площадь, на которой расположен дом, шире 12 м — + 1-5%;

наличие асфальтированной дороги возле дома / коттеджа — + 2-3%;

близость к транспортным коммуникациям — 2-6%;

расположение участка на ровной местности — 3-9%;

наличие природных условий (река, лес, парк, озеро) — + 3-7%

подключение в поселке центральной канализации и близость к объекту — 4-11%.

Но есть целый список факторов, которые негативно / негативно / негативно влияют на стоимость:

площадь участка менее 3 соток — -3-5%;

расположение дома вблизи источников загрязнения и промышленных объектов — -3-14%;

участок неправильной формы — -2-4% от окончательной цены;

проблемы с доступом к сайту — -20-30%;

трудности с транспортным сообщением и отсутствие автобусов / троллейбусов — -5-10%;

отсутствие асфальтированного дорожного покрытия — -3-4%;

расположение участка на склоне и перепады высот — -5-9%.

Если недвижимость приобретена на условиях ипотечной ссуды и долги по ней полностью оплачены, то нужно быть осторожным. Продавец должен снять обременение и получить новую выписку в едином государственном реестре (Росреестр).

После проведения экспертизы собственности объекту присваивается «категория» общего состояния:

превосходно;

неудовлетворительный;

удовлетворение;

хороший;

непригодный для использования.

Если заказывали обследование в обществе на получение жилья в ипотеку, то «срок годности» составляет 6 месяцев. Необходимо успеть предоставить документы и справки. Если вы не потратите время, вам нужно будет снова заказать и оплатить экзамен.

Есть еще несколько деталей, влияющих на оценку стоимости загородного дома:

расположение объекта в престижном районе города (что автоматически означает связь с больницей / школой и другими учреждениями);

приватизация недвижимости (если оформить по правилам, цена автоматически вырастет);

отсутствие зарегистрированных / зарегистрированных (в этом случае объект можно продать по гораздо более высокой цене).

Часто задают вопрос, нужно ли отремонтировать дом перед продажей. Практика показывает, что все эти роскошные дизайны и итальянские фрески редко окупаются. Максимум, на что может рассчитывать продавец, — это возможность «забрать» 1/3 потраченных на ремонт денег.

Но они часто прибегают к другому приему: пытаясь продать недвижимость по более высокой цене, люди делают небольшой косметический ремонт. Они клеят обои, красят пол и стараются «выглядеть свежо». Этот ремонт не требует больших затрат, но недвижимость становится более ценной в глазах покупателя.

Сколько стоит оценка? Цены и факторы их формирования

Стоимость оценки загородного дома зависит от ряда факторов:

посадочная площадка;

жилой район;

наличие / отсутствие дополнительных построек;

расположение объекта недвижимости, а также множество других нюансов.

Если говорить о Москве, то стоимость оценки земли до 10 соток обойдется в 3000-4000 ROS рублей. Если площадь участка превышает 10 соток, оценка у нотариуса обойдется в 5000-7000 рублей.

Цены на оценку жилого дома площадью 100 м2 и участком до 10 соток устанавливаются на уровне 6000 — 9000 рублей. Оценка загородного дома площадью более 500 м2 обойдется в 15 000 ROS и более рублей.

Возникает еще одна проблема. Вы хотели оформить ипотеку и рассчитывали, что стоимость загородного дома будет оцениваться в 5 000 000 рублей (условно). Но в действительности оказалось, что заявленная компанией цена намного ниже — 4 300 000 рублей.

Что делать в этом случае? Что делать с условиями кредита и предоставления средств?

На сметную стоимость может влиять ряд условий:

размер ипотечной ссуды;

максимальный / максимальный срок предоставления кредита;

размер процентной ставки.

После оценки заемщику выставляется счет на сумму. Это может оказаться меньше того, на что человек мог положиться (как правило, именно это и происходит). В итоге заемщику срочно нужно найти где-то 500 000, 560 000, 600 000, 650 000, 700 000, 750 000, 800 000 рублей и больше.

Но что делать в этом случае? Есть несколько способов решить проблему:

попросите банк / компанию провести повторную оценку (но будьте готовы заплатить);

оформить потребительский кредит на недостающую вам сумму (что чревато дальнейшими проблемами с выплатами, потому что вы уже слишком много «берете на прокат);

провести повторную экспертную оценку в другой компании по собственной инициативе;

постарайтесь предоставить кредитной организации дополнительные гарантии (движимое и недвижимое имущество, дополнительные средства и т д).

Что касается сроков оценки объектов недвижимости, то они составляют 3-5 рабочих дней. Все зависит от конкретной ситуации. Обычно отчет приходит через неделю. Так что остается только грамотно ею пользоваться.

Если вы собираетесь оценить загородный дом и недвижимость на продажу / ипотеку / ипотеку / расчет и уплату налогов, воспользуйтесь нашей пошаговой инструкцией.

Когда самостоятельная процедура невозможна, лучше обратиться к профессионалам. Заключат договор, дадут официальные гарантии и сделают все необходимое всего за одну неделю. Вы получите на руки отчет, которым сможете пользоваться.