Как оценить стоимость земельного участка?

В случае продажи земельного участка собственнику придется обратиться к специалистам для его оценки.

После этой процедуры будет установлена ​​рыночная стоимость земли. Продавцу необходимо четко понимать, сколько стоит его земля, а также исключать резкие скачки на рынке недвижимости.

Оценка земельного участка также является гарантией для покупателя, который приобретает уступку по реальной цене, не переплачивая за удобство.

Оценка земель: определение и законодательство

В ходе рыночной оценки земельного участка определяется его рыночная стоимость, установленная на момент проведения экспертизы. Специалист, проводящий процедуру, руководствуется нормами, предусмотренными Федеральным законом 135 от 1998 года.

Есть ряд стандартов, которые также необходимо учитывать при проведении процедуры оценки. Они утверждаются постановлениями Минэкономразвития.

Кроме того, необходимо учитывать требования нормативных документов в зависимости от целей экспертизы. Если процедура оценки проводится по ипотечному кредиту, это одни нормативные документы, в случае договора купли-продажи — другие.

Документы, необходимые для процедуры оценки

1. Документы, согласно которым этот сайт принадлежит определенному физическому или юридическому лицу.
2. План сайта.
3. Если есть постройки — документы на каждое капитальное строительство.
4. Документы БТИ — подтверждение того, что данный сайт зарегистрирован.

Если на участке нет построек, то вместо земельного плана и документов на постройки необходимо предоставить кадастровый паспорт.

Правовые основы оценки земли

В каких случаях необходима оценка рыночной стоимости земли? Оценка земельного рынка требуется для различных видов сделок:

Нотариус может настаивать на оценке земли, например, при составлении брачного договора. Все это является правовой основой для оценки земли.

Процедура оценки является обязательной, если собственник планирует провести с участком следующие операции:

1. Стоимость земли определяется до процедуры приватизации и не имеет значения, кому принадлежит эта земля: муниципалитету или государству. Процедура также потребуется в случае аренды земли или доверительного управления.
2. В случае, если в залог планируется использовать земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности или государственной собственности.
3. В случае процедуры продажи земельного участка.
4. При проведении процедуры передачи облигаций, относящихся к земле муниципальной, региональной или государственной собственности.
5. В случае передачи государственной, региональной или муниципальной земли в качестве вклада в уставный капитал, средства юридических лиц.
6. Оценка необходима во всех ситуациях, когда необходимо знать точную рыночную стоимость данного земельного участка, например, в случае национализации собственности, ипотечной ссуды, составления брачного договора, раздела имущества при расторжении брака, когда собственник покупает долю у другого собственника, при приобретении земли для государственных или муниципальных нужд.
7. При мониторинге правильности исчисления налогов по данному подразделению.

Обмеры для оценки земельного участка можно проводить только при наличии договора на данный вид услуг. Этот документ должен быть подписан как заказчиком, так и подрядчиком.

Актуальность оценки

В отчете дата составления этого документа обязательно включается в процедуру оценки земельного участка. В основном это связано с тем, что рыночные цены не останавливаются и постоянно меняются.

Уже через полгода отчет может потерять актуальность из-за сильного скачка рынка. Сумма также может измениться в результате изменений, произошедших в самом наделе — например, произошло наводнение, в результате которого цена этой земли упала в несколько раз. Или, наоборот, хозяин сделал благоустройство: поставил воду, построил дом.

Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка

Рыночная стоимость — это цена данного участка на рынке недвижимости в конкретный момент времени. Для определения точной стоимости участка требуется специальная экспертиза, но продавец может самостоятельно установить цену на свой участок на свое усмотрение.

Если продавец спешит и ему нужно срочно продать эту землю, он может установить цены ниже рыночной.

Если у него есть такие параметры, как время и терпение, цены могут быть немного выше среднерыночных. Но в то же время продавец должен обладать даром убеждения, чтобы иметь возможность продать свой лот по указанной цене.

Помимо рыночной стоимости, для каждого земельного участка проводится кадастровая оценка. Как правило, последняя на 25% выше рыночной.

Порядок проведения кадастровой оценки определяется правительством нашего государства. В свою очередь, местные власти могут установить средний уровень кадастровой стоимости земли для данного населенного пункта.

Кадастровая стоимость земли является отправной точкой для определения размера земельного налога, который землевладелец должен платить ежегодно. Кроме того, по кадастровой цене определяется размер арендной платы за этот земельный участок.

С учетом все той же кадастровой цены устанавливается выкупная цена этого участка для личного пользования.

Кадастровая стоимость напрямую зависит от целевого использования земли. Земля, предназначенная для жилищного строительства, имеет одинаковую стоимость, если это земли промышленного назначения, то их кадастровая оценка будет другой.

В отличие от оценки рыночной стоимости земельного участка, его кадастровая стоимость не зависит от степени благоустройства данного участка. Это средний показатель, основанный на средних характеристиках земельного участка определенного назначения.

Рыночная цена требуется при покупке и продаже земли на вторичном рынке, когда предполагаются рыночные отношения между текущим владельцем и будущим.

В случае, если данный земельный участок находится в муниципальной, региональной или государственной собственности и частное лицо желает его купить, стоимость земли определяется на основании кадастровой стоимости земли.

Что влияет на рыночную стоимость земельного участка?

Земли одинакового размера и характеристик, но одновременно расположенные в разных районах города, будут иметь разную стоимость.

От чего зависит цена земли и какие факторы влияют на этот показатель:

1. Социально-демографическая характеристика: структура населения, его плотность, состав.
2. Общая экономическая ситуация: экономическое положение страны, региона, данного населенного пункта, долговая нагрузка населения, уровень доходов.
3. Правовое регулирование и действующие налоговые системы — это правовые нормы частного и публичного права, это могут быть экологические режимы, юридические требования по уплате налогов.
4. Природные условия и окружающая среда — климатические гидрологические условия, экологическая составляющая данной территории.
5. Физические и качественные характеристики земельного участка — размер, форма данного земельного участка, рельеф, положение относительно соседей, качество почвы, наличие построек, их характеристики.
6. Месторасположение земельного участка — это доступность данного участка, наличие подъездных путей, инфраструктуры, близость к промышленным объектам, наличие красивого ландшафта.

Кто имеет право проводить оценку?

Как оценить стоимость земельного участка и кто имеет право проводить эту процедуру?

Для оценки сайта необходимо обратиться в специализированную компанию, также это может быть агентство недвижимости. Также можно обратиться к частному оценщику, но перед подписанием с ним договора о сотрудничестве не лишним будет убедиться, что у этого специалиста есть все необходимые лицензии.

Даже если вы обратитесь в крупную компанию, не поленитесь собрать о ней отзывы. Обращайтесь только к той организации, которая зарекомендовала себя как качественная.

В случае, если проведенная оценка вызывает недоверие, всегда есть возможность устроить независимую оценку земельного участка.

Методы оценки рыночной стоимости земли

Теоретически существует несколько методов оценки, которые позволяют определить количество конкретного сайта. Особенностью оценки земли является то, что земля в любом случае считается потенциально пустой территорией, лишенной построек.

Методические рекомендации по оценке земельных участков прописаны в приказе Минимущества России от 6 марта 2002 г., этот документ на 2021 год не потерял актуальности:

1. Метод сравнения продаж. Самый простой, а значит и самый распространенный. Оценщик выбирает похожие предложения на рынке и сравнивает представленные графики по ряду параметров. На основе этих сравнений определяется ценность данного задания. При этом следует учитывать, что цены, указанные в объявлениях, являются желаемой суммой. По какой реальной цене был продан тот или иной сайт, неизвестно. Но справедливости ради, есть смысл сделать скидку в размере 8-12% от цены, указанной в объявлении. Этот метод подходит только для развитого рынка.
2. Способ распространения. Их используют для земли, на которой есть постройки. Для проведения оценки в этом случае необходимо понимать, сколько стоит каждый объект недвижимости и земля в отдельности, в этом случае также применяется сравнительный подход. Следовательно, расчет стоимости этой земли вместе со зданиями на ней производится путем разумного обобщения.
3. Метод выбора. Применимо к земле со зданиями, но только в том случае, если доступна информация о ценах сделок с аналогичными объектами. Этот метод используется для тех сфер, которые не требуют больших вложений для своего улучшения. Чаще всего их используют для дачи, где легко рассчитать предполагаемую сумму вложений.
4. Метод капитализации земельной ренты. Зная арендные ставки на эту землю, можно предположить, что эта сумма станет ежемесячным доходом с этой земли. Из этого предполагаемого регулярного дохода определяется стоимость сайта. Эта цена связана с рыночной стоимостью этой земли, из которой можно сделать вывод о правильности восстановления.

5. 

   Остаточный метод для земли. Используется как для застроенной, так и для пустой земли. Продолжается процедура расчета благоустройства этих участков, чистого дохода от аренды этих участков за определенный период времени, расчета средств, необходимых для улучшения участка и других параметров.

6. Режим использования по назначению. Он используется для участка, который можно разделить на участки меньшего размера. Вам нужно будет определить примерную стоимость каждого участка, рассчитать затраты и спланировать развитие периода продаж, вычесть понесенные затраты

Самостоятельная оценка

Не во всех случаях продавец обязан провести официальную процедуру оценки своего земельного участка. Поэтому при необходимости продавец может провести эту процедуру самостоятельно. Как самому оценить земельный участок?

Приходится брать разные источники приватной рекламы, брать самые популярные, им больше доверяют, а значит всегда есть большое количество актуальных предложений. Составьте образец похожих фраз; Чтобы получить более объективную картину, нужно 15-20 предложений.

Оптимальный вариант, если это земельный участок, расположенный в одном районе с вами. Но нужно понимать, что не бывает двух одинаковых земельных участков, похожих друг на друга как близнецы, это увеличивает трудности.

Для анализа выберите разные критерии, по которым вы хотите оценить участок: наличие воды, постройки, их состояние, благоустройство и т.д. Оцените каждый критерий по пятибалльной шкале. Наконец, сложите баллы и сопоставьте их с представленными ценами.

Если в тексте нет цены, звоните, спрашивайте. Но учтите, что заявленная цена — это то, на что рассчитывает продавец, на самом деле она, вероятно, будет ниже, поэтому сразу «скидка» 8-12% от средней цены, полученной за аналогичные лоты.

Сколько стоит оценка земельного участка?

Стоимость составления этого отчета зависит от ряда параметров:

1. Расстояние от участка — это время, которое геодезист проведет в дороге. А время, как известно, — деньги.
2. Чем опытнее у этого специалиста, чем опытнее оценщик, тем больше ему придется платить за свою работу. Но это оправданная трата, так как неопытный специалист может ошибиться в расчетах, что может привести к несогласию с данным отчетом второй части. В результате может потребоваться повторная оценка, а это непредвиденные расходы.
3. Удаленность территории от областного центра — в крупных городах из-за конкуренции специалисты готовы делать скидки, иногда даже существенные. В небольших городах специалисты стараются поддерживать единую цену, чтобы избежать потерь дохода.
4. Размер земельного участка и наличие на нем построек.

Итак, сколько стоит оценка? Стоимость проведения оценки в региональных столицах может стоить 2-50 тысяч рублей.

Да, цены кусаются иногда. При этом необходимо понимать, что частный двор размером в несколько десятков гектаров будет иметь минимальную стоимость, но оценка промышленных участков размером в несколько сотен гектаров обойдется в те же 50 тысяч рублей.

Поэтому не спешите подписывать договор с первым агентством, не торопитесь контролировать организацию. Вы платите, только если платите. Если вы уверены, что оно того стоит.