Все операции с недвижимостью строго регулируются в соответствии с действующим законодательством.
Продажа комнаты в квартире кондоминиума по праву признана одной из самых сложных операций по купле-продаже жилья, поскольку продавец в этом случае владеет только долей продаваемого объекта недвижимости.
Мало того, что комната обязательно должна принадлежать продавцу на основании прав собственности, но для возможности проведения операции обязательно необходимо согласие соседей. Им по закону предоставляется преимущественное право преимущественной покупки доли.
Злоупотребляя своим правом, они могут помешать продаже помещения. Как законно избавиться от комнаты в общей квартире и как обезопасить себя от взаимодействия с соседями, мы расскажем в статье.
Новые правила продажи
Обычно в общих квартирах проживает несколько жильцов. У каждого из них своя отдельная комната, а кухня, ванная и коридор считаются общим достоянием.
Чтобы защитить интересы соседей по общей квартире, закон гарантировал им право первого отказа. Короче говоря, они должны дать согласие на продажу жилья третьим лицам в случае, если сами не захотят владеть им.
Самого документа, который носил бы название «согласие на продажу», не существует. Это условное обозначение воли соседей, согласных или не согласных с покупкой комнаты.
Только собственник может продать комнату в совместной квартире. Если вы живете в квартире с социальной ареной, вы должны сначала получить право собственности и приватизацию жилья.
Правила продажи комнат в квартире кондоминиума в 2021 году, помимо необходимости получения согласия соседей, ничем не отличаются от обычных сделок с недвижимостью.
Как направлять уведомление о продаже?
Всегда следует предупреждать соседей, если вы хотите продать свою комнату. В этом заинтересован и собственник жилого кв.
Ведь если не выполнить это действие, завершить смену прав в комнате для записи не удастся.
Даже если палата каким-либо образом одобрит это признание, сделка впоследствии может быть признана недействительной в судебном порядке.
Через суд сосед сможет передать проданное жилье третьему лицу, а владельцу придется вернуть деньги своему первому покупателю.
Необходимо учитывать ряд требований к уведомлению, в частности:
Желательно отправить уведомление заказным письмом с уведомлением. Вы не должны отдавать бумагу своему соседу, даже если он находится в трех футах от вас.
Он прочитает письмо, ответит устно, а через некоторое время может передумать и обратиться в суд для восстановления своих прав. У продавца должны быть документальные подтверждения позиции соседа относительно дальнейшей судьбы имеющегося помещения.
Даже если сосед не получит письмо на руки, у вас всегда будет подтверждение отправки. Но даже в этой ситуации лучше перестраховаться.
Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?
Договор купли-продажи может потерять свою юридическую силу, если не будет должным образом заключен с соседями. Вы не можете полностью игнорировать своих соседей при заключении сделки. Это было бы нарушением закона.
Но на случай, если соседи начнут решать очевидные препятствия или попытаются затянуть для вас условия сделки, нужно грамотно выстроить с ними взаимодействие.
Если продавец является единственным владельцем помещения, сделка оформляется письменно. Нотариальное заверение требуется при продаже комнаты, находящейся в долевой собственности.
Вы также можете обратиться к нотариусу, чтобы засвидетельствовать отправку уведомления соседям. Если они попытаются проигнорировать получение письма, вы можете оформить справку об отправке у нотариуса и повторно подать ее через 30 дней. Однако за нотариальные услуги придется платить.
Остановимся еще на одном случае, как оформить отказ соседей при продаже комнаты в общей квартире. Владелец может находиться в другом месте.
В такой ситуации нотариусу придется оформить не только уведомление об отправке письма соседу, но и его письменный отказ от права покупки.
Ситуация усложняется, если сосед отсутствует и никто не знает, где он. Так что сделка по продаже помещения сильно затянется.
Владелец продаваемой комнаты должен будет обратиться в суд, чтобы признать соседа пропавшим без вести. К сожалению, это займет целый год.
Самый простой способ — просто отправить заказное письмо и сохранить конверт, который не получил ваш сосед. Со дня возврата конверта вам придется отсчитать 30 дней, по истечении которых вы сможете беспрепятственно продать комнату в квартире кондоминиума любому желающему.
Конечно, вы можете использовать некоторые почти легальные уловки, чтобы обойти общение с соседями. Так, например, вы можете заключить договор о передаче комнаты выбранному покупателю и получить от него деньги в свои руки.
Но при этом следует учитывать, что с ним нужно иметь больше, чем доверительные отношения, иначе у вас не только закончатся деньги, но и вас могут привлечь к ответственности за фиктивную сделку.
Часто продавцы отдают желаемому покупателю лишь небольшую часть комнаты, после чего он юридически признается своим соседом. Остальная часть комнаты продается новому соседу в порядке осуществления права первой покупки.
Все эти методы имеют право на существование, но несут слишком высокий риск для продавца и владельца недвижимости.
Как продать комнату в коммуналке: полная процедура
В целом процедура продажи комнаты в общей квартире проходит по обычному алгоритму. Продажа предполагает следующие процедуры:
Если доподлинно известно, что соседи не имеют прав на комнату, можно заключить предварительный договор купли-продажи с заранее найденным покупателем и взять с него задаток. Если вы не уверены в соседях, лучше дождаться их мнения по вопросу продажи.
Изобразительное искусство. 250 ГК РФ устанавливает срок 30 дней для получения ответа от соседа не только в случае отказа от покупки комнаты. В то же время сосед должен будет воспользоваться своим правом преимущественного отказа, если он того пожелает.
Необходимые документы и способы их подачи в Росреестр
Какие документы необходимы для продажи комнаты в кондоминиуме, чтобы операция была признана законной? В некоторых случаях пакет документов может незначительно отличаться.
перед регистрацией и подготовкой сделки желательно уточнить в Росреестре, какие именно документы для этого необходимо собрать.
Как правило, список необходимой документации в большинстве случаев ограничивается следующим:
Договор купли-продажи и акт купли-продажи должны быть представлены в трех экземплярах.
В дополнение ко всем оригиналам должны быть предоставлены отснятые копии. Если документы печатаются на нескольких страницах, они должны быть переплетены и самосертифицированы.
подать документы на регистрацию можно как через сам Росреестр, так и через филиал МФЦ. Залог вносится лично сторонами сделки или через их представителей, но только по нотариальной доверенности.
вы также можете отправить документы в электронном виде через нотариуса. В этом случае процесс регистрации займет всего 3 дня.
Как получить деньги за комнату, следует заранее обсудить с покупателем. Вы можете получить от него наличные или банковский перевод. При желании для расчета можно привлечь нотариуса, который откроет депозит для сохранения средств. Конечно, это потребует дополнительных финансовых затрат со стороны продавца.
Государственный регистрационный сбор может быть оплачен как продавцом, так и покупателем. Часто они складываются в равных количествах — по тысяче рублей каждая.
Как продать комнату в общей квартире? Совершить сделку по продаже объекта недвижимости можно как самостоятельно, так и с привлечением агента по недвижимости.
Услуги агента по недвижимости будут стоить денег, но его участие может служить гарантией соблюдения законности всей процедуры продажи комнаты.
В договоре купли-продажи должны быть указаны данные продавца и покупателя, описание объекта сделки, установленный размер стоимости имущества и список лиц, имеющих право пользования имуществом. Все остальные нюансы урегулирования включаются в договор по добровольно согласованному решению сторон.
Продажа комнаты в общей квартире требует соблюдения несколькими участниками процесса специальной законодательной процедуры.
Важная роль в этой процедуре отводится соседям, которым принадлежат остальные комнаты в общей квартире. Они могут первыми изъявить желание купить помещение или отказаться от такой возможности.
Чтобы потом вам не пришлось оспаривать свои права на законность сделки в суде, лучше заранее мирным путем решить этот вопрос с соседями по общей квартире.
