Дети могут владеть долей в домовладении — это не запрещено законом. По приватизации или по другим причинам ребенок получил часть жилплощади — не беда. Если семья хочет улучшить свои жилищные условия, возникает проблема, как продать квартиру с миноритарным акционером. Давайте рассмотрим это.
Важный нюанс
Закон глубоко защищает интересы детей, потому что сами дети не могут защитить свои права или обнаружить, что кто-то их нарушает. Совершая сделку купли-продажи, вы должны убедиться, что их интересы не затронуты.
Несовершеннолетним считается лицо до 18 лет. Иногда дети достигают юридической зрелости раньше — с 16 лет, к моменту:
- свадьба;
- эмансипация по решению суда.
Родители или опекуны, которым не нужна специальная доверенность, несут ответственность за управление недвижимым имуществом несовершеннолетних, квотами несовершеннолетних. После продажи ребенок обязательно получит другую жилплощадь. Что касается совместного проживания — в новом жилье он тоже имеет право на долю.
Получившийся корпус должен быть такого же размера, как и проданный. Это относится как к размерному размеру, так и к фактическому размеру площади. Например, если бы ребенок владел 1/4 доли в 12 квадратов, в результате транзакций он должен был бы стать владельцем такой же доли или более.
Процесс продаж чреват двумя бюрократическими аспектами:
- спросить разрешения у опекуна;
- визит к нотариусу для удостоверения операции.
Нет решения, как продать квартиру, если есть миноритарная доля. Несоблюдение этих характеристик приведет к отмене транзакции.
Порядок получения согласия на защиту
Перед сделкой с долей ребенка необходимо получить предварительное письменное разрешение от органа опеки и попечительства района, в котором проживает семья. При продаже квартиры действуют следующие правила (порядок, порядок:
- кандидаты приходят с документами к инспектору, заявление заполняется и заверяется;
- готовое ходатайство с приложениями отправляется инспектору для проверки;
- в течение 2-4 недель опекунство анализирует ситуацию, исходя из результатов, которые дает результат (разрешение или отказ);
- можно продать долю в квартире, когда у жилья нет возражений.
Важный. Сотрудник отдела вправе вызвать родителей на собеседование, осмотреть жилую площадь, запросить дополнительные доказательства.
При подаче заявления оба родителя или опекун должны присутствовать лично, но иногда это объективно невозможно. Ситуацию необходимо подтвердить доказательствами:
- супруг находится за границей — требуется его письменное согласие;
- муж (жена) лишен родительских прав, исчез — решение суда;
- умерший супруг — подтверждение регистрации смерти.
Если родитель отказывается присутствовать, дайте согласие, вам нужно будет обратиться за помощью к судье.
Какие документы приносить в орган опеки и попечительства
Для подачи заявления и предварительного анализа ситуации инспектору понадобятся:
- Паспорта обращающихся граждан.
- От ребенка до 14 лет — заявление о согласии и паспорт.
- Свидетельства о рождении детей.
- Подтверждение регистрации брака или развода.
- Документы на продажу жилья.
- Документы на приобретаемое жилье.
Существующие документы предоставляются на продажу жилья. Вот такой список:
- подтверждение права собственности: выписка из ЕГРН или справка;
- подтверждение технических условий — планы, паспорта;
- основание для приобретения жилья (договор приватизации, купли-продажи, дарения и т д.);
- сертификат ценности (Росреестр или БТИ);
- подтверждение отсутствия задолженности за коммунальные услуги.
Документы на приобретенную жилплощадь можно запросить у будущих продавцов:
- предварительный договор купли-продажи;
- выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
- технические согласования и рекомендации.
Все документы необходимо скопировать, а оригиналы принести на прием.
Важный. Список документов приблизительный. Точный список выдается опекой по запросу.
В каких случаях можно получить отказ
можно ли продать квартиру? В опеке откажут, если продажа нарушит права детей. Чиновники приходят к такому выводу, если:
- жилье приобретается дошкольным образовательным учреждением из еще не построенного дома;
- новая жилая площадь меньше старой;
- сын (дочь) получит меньшую долю, чем раньше;
- новая жилая площадь приобретается в рассрочку;
- в новом доме нет коммуникаций (вода, канализация, электричество, тепло);
- в районе отсутствует инфраструктура;
- продажа доли несовершеннолетнего родственнику иногда признается фиктивной опекунской сделкой.
Если из документов будет видно, что новое жилье не хуже или даже лучше старого, продажа будет одобрена однозначно. Этот момент необходимо учитывать при формировании титулов.
Как обжаловать решение органов опеки и попечительства
В законе нет четких правил согласования или несогласования продажи доли в квартире несовершеннолетнего собственника. Конституционный Суд РФ высказал позицию, согласно которой произвольный (необоснованный) отказ в защите в выдаче разрешения недопустим.
Если продажа не ухудшает жилищных условий и опекунство выдает отказ, нужно помнить, что это не последнее средство. Решение о незаконном опеке может и должно быть обжаловано в суде.
Заявление подается в соответствии с Административно-процессуальным кодексом Российской Федерации в районный суд при регистрации заявителя или в штаб-квартиру ООП. Судья определит, есть ли явное нарушение прав и насколько оправдан отказ в заключении.
Применяется передовая практика при условии, что интересы детей явно не нарушаются. Однако судебный процесс требует много времени, нервов и усилий. Перед тем, как подать такой запрос, необходимо тщательно продумать, что наиболее выгодно: начать судебный процесс или искать другое жилье, купить еще на долю ребенка.
Как правильно передать доли несовершеннолетним при продаже
Передача долей детям при продаже квартиры, как в доме на продажу, является обязательной. При определении квоты учитываются следующие правила:
- Он должен получить долю того же размера, что и раньше, или больше. Если на него было оформлено 1/3 акции, можно оформить 1/3 или 1/2 и 1/4 ч.
- На самом деле площадь должна быть такой же или больше. Если все имущество было 45 квадратов, а ребенку приходилось 1/3 в квартире, то в новом жилье должно быть не менее 15 квадратов.
- Несовершеннолетнему необязательно жить одному. Чиновники считают, хватит ли места семье — хотя бы одному из родителей. Комнаты в 18 квадратных метров, рассчитанной только на дочь, будет недостаточно.
На всякий случай вы можете заранее связаться с сотрудниками ООП для получения предварительного разрешения. На основании полученного документа проще подобрать конкретные варианты.
Продам квартиру с несовершеннолетней: порядок действий
Алгоритм продаж, если доля меньше, следующий:
- Родители получают разрешение ООП на продажу.
- Стороны идут на прием к нотариусу, где составляется и подписывается договор.
- Документы по сделке предоставляются для регистрации прав покупателя в Росреестр.
- В результате процедуры продавец и покупатель получают документы из Росреестра.
- Оплата квартиры и ее передача производится на любом этапе сделки.
Процедура получения разрешения от ООП обсуждалась выше. Дальнейшие действия описаны ниже.
Составление договора купли-продажи
Сделки по продаже недвижимости с несовершеннолетними собственниками подлежат нотариальному удостоверению. Договор составляется на специальной форме и заверяется подписью и печатью нотариуса.
Процедура гарантирует полную законность операции — перед заверением нотариус обязательно проверит, не нарушила ли операция чьи-то права. Таким образом, подтвержденный способ продажи совместной квартиры с несовершеннолетним является единственным юридическим механизмом, гарантирующим права детей.
Нотариусы сами составляют договоры: только тогда они могут быть полностью уверены в том, что текст не будет содержать двусмысленных формулировок, которые могут быть повреждены. Однако нотариусы иногда могут заверить подготовленный сторонами текст: его необходимо перенести на USB-накопитель, чтобы можно было распечатать на специальном бланке.
Непосредственно перед операцией необходимо предварительное посещение нотариуса для выяснения следующих моментов:
- текст оформит нотариальная контора или вы можете привезти свой проект;
- список документов для подготовки текста;
- какие документы необходимо принести на прием;
- сколько стоит сертификат
Заверение сделки может занять до двух часов, поэтому следует заранее записаться на прием к нотариусу. Стоимость услуг зависит от цены сделки.
Важный. Нотариус заверяет договор в своем офисе — затем покупатель осматривает недвижимость перед визитом к нотариусу.
Для несовершеннолетних до 14 лет договор подписывается родителями, а в возрасте от 14 до 18 лет — с согласия родителей — самими детьми. Как продать квартиру с миноритарной долей — только через нотариуса. Несоблюдение нотариальной формы договора влечет недействительность операции. Росреестр просто не будет фиксировать передачу прав покупателю.
Оформление сделки и перечень документов
Для окончательной продажи квартиры с несовершеннолетней долей необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре. Без регистрации покупатель не будет иметь права распоряжаться недвижимостью, а сам договор нельзя считать полностью заключенным.
Для регистрации вам потребуется:
- Договор купли-продажи нотариально заверенный.
- Передаточный акт, если сам договор не выполняет функции передаточного акта.
- Согласие на продажу жены продавца заверяется нотариусом.
- Авторизация опеки и попечителя на сделку.
- Документы на квартиру: выписка ЕГРН (или свидетельство о праве собственности), технико-кадастровый план.
- Справка об отсутствии задолженности по векселям.
- Помощь по регистрации.
- Квитанция об оплате госпошлины 2000 рублей за регистрацию.
Для фиксации сделки сторонам необходимо лично явиться на прием к специалисту Росреестра или МФЦ. Лучше всего записаться на прием заранее по телефону или через Интернет, чтобы не терять время в очереди. Регистрация займет от 5 до 14 рабочих дней.
Более удобный способ — в электронном виде через нотариуса, заверившего договор. Регистрация занимает 3 рабочих дня. Нотариальные услуги платные — до 3000 руб. Регистрационный взнос оплачивается дополнительно.
Оплата квартиры и трансфер
Порядок расчета устанавливается самими сторонами в договоре. Это должно быть:
- предоплата по предварительной договоренности;
- оплата в день заключения договора;
- оплата в рассрочку или просрочку.
Способы также могут быть разными: наличными (под чек), банковским переводом, сейфом, аккредитивом или нотариальным переводом. Важно сохранить платежные документы, чтобы в будущем предъявить их для вычета в налоговую инспекцию.
Передача осуществляется на основании передаточного документа, которым может быть сам договор или отдельный акт. Чаще всего, если договор оформляется нотариусом, договору придают силу передаточного документа. В этом случае важно провести осмотр перед подписанием договора, чтобы избежать споров в будущем.
Тем не менее, чтобы продать несовершеннолетнему ребенку долю в доме или квартире, пожалуй, главное, чтобы оплата и передача недвижимости были указаны прямо в договоре — это требования закона.
Образцы и формы
Ниже представлены образцы и формы, необходимые для оформления продажи квартиры с несовершеннолетним:
- заявление о защите;
- контракт на продажу.
Эти документы актуальны не только в том случае, если недвижимость была приобретена в 2021 году. Продажа квартиры с несовершеннолетней долей может быть оформлена с помощью этих форм в 2022 году.
Заключение
Продажа квартиры несовершеннолетнему — процедура трудоемкая, но вполне реальная. Вам необходимо заранее разработать план действий и начать сбор документов за некоторое время до подписания основного договора купли-продажи. Очень важно соблюдать все изложенные выше нюансы, чтобы избежать споров в будущем.
Подробнее о том, как продать квартиру самостоятельно, вы узнаете из следующего поста, а если вам нужна помощь в продаже недвижимости с несовершеннолетними или бесплатная консультация, оставьте свои контактные данные онлайн-консультанту, и мы вам перезвоним.
