При совершении купли-продажи недвижимости присутствие собственника не требуется. Если в силу обстоятельств он не может совершить сделку, он вправе доверить ее другому лицу. Но для подтверждения его полномочий требуется документальная регистрация. Только после этого можно продать квартиру по доверенности.
возможна продажа квартиры по доверенности
Продажа недвижимости по доверенности законом не запрещена. Ведь в жизни бывает несколько ситуаций. Не всегда в сделке может принять участие собственник жилого помещения. Чаще всего причиной передачи полномочий другому человеку становится тяжелое заболевание, проживание в другом населенном пункте или даже в чужой стране.
Оформление доверенности значительно облегчает собственнику процесс продажи недвижимости. Но не все граждане прибегают к чужой помощи при продаже недвижимости, а стараются лично разобраться со сделкой. Это связано с тем, что заключение договора по доверенности сопряжено с большим количеством рисков, как для продавца, так и для покупателя.
По той же причине продажа собственности может быть чрезвычайно сложной. Ведь покупатели, зная собственные риски, откажутся от покупки дома. Найти людей, которые согласятся на такую сделку, будет очень сложно.
Риски продавца и покупателя
Покупка и продажа всегда сопряжены с риском для обеих сторон. Но при заключении сделки по доверенности негативных последствий может быть еще больше. Для продавца надежная перепродажа — это большой риск. Чтобы не столкнуться с проблемами, собственник не должен разрешать доверительному управляющему одновременно заключать сделку и получать средства от продажи.
В противном случае представитель может забрать деньги и скрываться. Это возможно даже в том случае, если средства находятся в сейфе. Ведь при предъявлении доверенности сотрудники банка не будут уведомлены. Поэтому важно прописать в фидуциарном документе, что доверительный управляющий не имеет права получать деньги от продажи недвижимости.
Для покупателя опасность может заключаться в самой доверенности. Ведь его отмена может произойти в любой момент. В результате человек переведет средства представителю, и транзакция будет прекращена из-за аннулирования доверительной карты. Чтобы избежать такой ситуации, рекомендуется расплачиваться с продавцом через сейф. Тогда доверительный управляющий не сможет привлечь средства до оформления права собственности покупателя на квартиру.
Еще один риск для гражданина, покупающего недвижимость, — это прекращение действия доверенности на смерть доверителя, признание его недееспособным до операции. В таких случаях теряет силу не только передача полномочий, но и все договоры, заключенные представителем.
После смерти доверителя родственники могут обратиться в суд с просьбой о возврате квартиры умершему для получения ее в наследство. Пожилые люди часто считаются невежественными, и вам нужно быть предельно осторожными при заключении с ними договора купли-продажи. Ведь даже нотариус не сможет определить дееспособность продавца. Это может подтвердить только врач.
Кроме того, риск для покупателя при продаже квартиры по доверенности — это расторжение сделки в связи с исчезновением гражданина, передавшего свои полномочия доверенному лицу. Сделка отменяется до тех пор, пока принципал не будет найден или объявлен пропавшим без вести. Признание производится в суде и представляет собой длительную процедуру.
Мошеннические действия также не были отменены. Неудивительно, что владелец и попечитель состоят в союзе и намеренно обманывают покупателей, чтобы обмануть их. В этом случае они тщательно отбирают своих жертв.
Часто одинокие пожилые люди слишком уверены в себе или не могут полностью управлять своими действиями. А из-за отсутствия родственников их некому защитить.
Поэтому для покупателя риски очень велики, особенно если он уже перечислил средства и сделка не состоялась.
Как продать квартиру по доверенности без собственника: пошаговая инструкция
Продажа квартиры через представителя без присутствия собственника отличается только тем, что в первую очередь необходимо позаботиться о выдаче доверенности, которая позволит доверенному лицу действовать от имени собственника недвижимости.
Если участие самого продавца вообще не предусмотрено, необходимо оформить генеральную доверенность. Именно такой вид документов позволяет представителю полностью сопровождать сделку, проводить все необходимые манипуляции, от подготовки необходимой документации до получения денежных средств от продажи недвижимости.
Доверенность оформляется в нотариальной конторе. Присутствие доверенного лица необязательно.
Фидуциарный документ оформляется по специальной форме и содержит следующую информацию:
- Место и дата подписания. Необходимо указать дату составления. В противном случае доверенность не будет иметь юридической силы.
- Личная информация о сторонах.
- Перечень полномочий, которые представитель имеет право осуществлять от имени собственника имущества.
- Информация о продаже квартиры.
- Срок действия. Указывать не обязательно, но тогда документ будет действителен ровно год. Доверитель вправе установить любой срок.
- Подпись директора.
Также стоит указать, имеет ли доверительный управляющий возможность делегировать полномочия другому гражданину. Юристы также советуют прописать в документе условия продажи квартиры, в частности ее стоимость. Это позволит избежать инициативы представителя, что приведет к совершению невыгодной сделки.
Более подробно доверенность на продажу квартиры и ее образец описаны в специальном посте.
После выдачи доверенности доверитель передает ее уполномоченному лицу, и только он выполняет дальнейшие действия. Вместе с этим документом собственник передает документы на недвижимость.
Кроме того, транзакция осуществляется представителем в соответствии со следующими подробными инструкциями:
- Подготовка документации, необходимой для выполнения операции.
- Демонстрация жилья покупателю.
- Составление и заключение договора купли-продажи.
- Поступление денежных средств от продажи недвижимости.
Договор купли-продажи с участием доверительного управляющего ничем не отличается от стандартного договора. Он лишь указывает на проведение операции посредством доверенности и информации о представителе.
Кроме того, договор содержит следующее:
- Персональные данные домовладельца.
- Описание продаваемой недвижимости: адрес, площадь и др. характеристики.
- Обязанности участников сделки.
- Информация о наличии обременений на квартиру.
- Стоимость предмета.
- Порядок оплаты.
- Ответственность.
- Разрешение спора.
В конце документа ставятся подписи обеих сторон и дата совершения сделки.
Какие документы понадобятся
Для оформления доверенности на продажу квартиры обширный перечень документов не требуется. Требуются только паспорта доверителя и доверительного управляющего. Остальная информация фиксируется со слов собственника недвижимости. Но юристы советуют брать с собой документы на недвижимость, чтобы не указывать недостоверную информацию и связанных с этим последствий.
Для совершения самой сделки купли-продажи необходим стандартный пакет документов, добавляется только сама доверенность и паспорт представителя. Вам необходимо подготовить следующее:
- Паспорт по доверенности.
- Копия паспорта собственника квартиры.
- Документы, подтверждающие право собственности собственника.
- Выписка из ЕГРН.
- Кадастровый паспорт.
- Справка об отсутствии задолженности.
- Документ об отсутствии обременений.
ВАЖНЫЙ! Кроме того, директор должен получить справку из психоневрологического диспансера о том, что он полностью дееспособен и может руководить своими действиями. Если он сам не предоставляет медицинский документ, покупатель должен попросить его.
Когда продавец состоит в официальном браке, требуется одобрение сделки вторым супругом. Согласие оформляется письменно и прилагается к пакету документации.
Пример договора купли-продажи квартиры посредством доверенности
Вы можете скачать договор купли-продажи квартиры по доверенности прямо на нашем сайте.
Особенности ипотеки
Недвижимость, приобретенная в ипотеку, может быть продана заемщиком, но только с согласия кредитора. Поэтому нужны два договора: основной и предварительный. Между доверительным управляющим и покупателем заключается предварительная договоренность, после чего перевод передается в банк.
Документ необходим для оценки условий продажи, способности покупателя выплатить остаток по кредиту и для принятия решения о том, одобрить сделку или отклонить. Если банк согласен, он уполномочен исполнить основной договор.
При продаже ипотечной квартиры доверенность также оформляется немного иначе. Его текст должен содержать дополнительные абзацы, касающиеся полномочий представителя:
- Право обратиться в банк от имени заемщика.
- Право подписать договор об аккредитиве или воспользоваться сейфом.
- Право передавать кредитору персональную информацию о принципале.
Продать заложенную недвижимость сложно. Не все банки соглашаются с соглашением, особенно если это делается по доверенности. Если кредитор одобряет продажу и покупку, ему потребуется общий трастовый документ.
Как максимально обезопасить себя
Директору следует быть более осторожным при передаче своих полномочий другому лицу. Вам нужно выбрать надежного человека, чтобы избежать мошенничества. Кроме того, юристы советуют предпринять следующие меры, чтобы избежать негативных последствий:
- При подозрении в мошеннических действиях или их обнаружении доверитель должен отозвать доверенность и обратиться в суд с просьбой признать все операции, проведенные с его помощью, недействительными.
- Передавайте свои полномочия исключительно проверенным людям, чья добросовестность не вызывает сомнений.
- Не доверяйте представителю проводить все манипуляции самостоятельно, а лишь выполнять какие-то действия.
- В них не предусмотрено право доверительного управляющего взыскать с покупателя деньги за продажу квартиры.
- Не поручайте другим людям составление предварительного договора, по которому продавец получает определенную сумму денег в качестве аванса.
Покупатели должны быть такими же осторожными. Вам следует внимательно проверить доверенность на предмет подделки. В документе не должно быть удалений, ошибок или опечаток. Также для проверки подлинности вы можете воспользоваться официальным сайтом Федеральной налоговой службы, где, введя данные в доверенности, можно узнать, существует ли она.
Также покупатель должен попытаться связаться с домовладельцем. Если представитель под разными предлогами отказывается предоставить контактные данные собственника квартиры, то договор лучше не принимать.
Если доверителем выступает пожилой человек, необходимо проверить, дееспособен ли он, не введен ли его в заблуждение при составлении доверенности.
Кто платит налоги
Денежные поступления от продажи недвижимости относятся к доходам собственника. Таким образом, они облагаются налогом по ставке 13%. При совершении сделки по доверенности налог обязан уплатить сам собственник, поэтому именно он становится владельцем денег.
Следовательно, продажа квартиры по доверенности — экономичное, но очень рискованное решение. Поэтому обеим сторонам следует быть осторожными и не доверять до конца незнакомцам.
Настоятельно рекомендуем записаться на бесплатную консультацию юриста через онлайн-консультанта на нашем сайте. Он расскажет все нюансы продажи квартиры по доверенности.
Также рекомендуем прочитать, как продать квартиру без посредников.
