Как продать квартиру с ипотекой Сбербанка: пошаговая инструкция и документы

Большинство россиян связывают банковское дело с бюрократической волокитой и высоким риском. Ведь при правильном подходе трудностей можно избежать. Как продать квартиру в ипотеку Сбербанка, какие для этого понадобятся документы и какие проблемы могут возникнуть — об этом и многом другом будет написано в этой статье.

возможна продажа квартиры в ипотеку Сбербанка

Существует общее правило: продавцу обязательно потребуется письменное согласие банка на совершение сделки, если ипотечный кредит не был погашен на момент продажи, а гарантия еще действует. Но есть несколько способов обойтись без авторизации Сбербанка и заключить сделку.

Законно ли это?

В соответствии с законодательством РФ человек имеет право продавать ипотечное жилье, запретов по этому поводу нет. Однако закон дает банкам возможность беспрепятственно отказать клиенту в продаже недвижимости в ипотеку даже по самой незначительной причине.

Существует два нормативных акта: Федеральный закон от 25.07.2012 г. 102 и ГК РФ, и являются регуляторами взаимоотношений между заемщиком и кредитором, а также между продавцом и покупателем. Федеральный закон № 102 регулирует только способы обременения, отчуждения и последствия перехода права собственности на ипотечное жилье.

В Гражданском кодексе продавцу ипотеки понадобятся:

• изобразительное искусство. 334, описывающий концепцию гарантии и обязательств, которые дают банк и клиент;
• седьмой абзац, посвященный продаже недвижимости.

Что говорит Сбербанк

Чтобы банк принял продажу, необходимо указать причину данного действия. Одна из наиболее частых причин — снижение заработной платы или полная потеря работы — отвечает требованиям сотрудников банка относительно действительности продажи. К причинам продажи также можно отнести:

1. Смена места жизни.
2. Необходимость увеличения жилплощади (рождение детей, браки и т.д.).
3. Утрата трудоспособности, инвалидность (в этом случае вы можете обратиться в государственные органы за помощью в проведении данной финансовой процедуры).

Статистика показывает, что обычно Сбербанк ничего не имеет против продажи ипотечной недвижимости и в случае правильного оформления документов и объяснения причин продажи принимает эту процедуру. Банк также обязуется заключать договоры купли-продажи и, при необходимости, искать покупателя.

важно знать! Некоторые источники пишут, что за досрочное погашение ипотеки заемщику придется заплатить специальный сбор, но это не так. С 2012 года принят закон, запрещающий банку взимать дополнительную комиссию при возврате, а заемщик возвращает сумму без процентов.

Как продать квартиру в залог со Сбербанком

Процедура продажи ипотечного жилья довольно скрупулезна. Давайте рассмотрим несколько распространенных способов продажи.

Погашение задолженности

Самый простой способ продать недвижимость — выплатить долг и продать ее самому. Нужно понимать, что владелец ипотеки недвижимости является полноправным собственником и, по сути, может делать с квартирой то же, что и собственник обычной квартиры. Продавец должен выполнить следующие действия:

1. Прочтите кредитный договор; в месте, где указаны условия содержания квартиры (в некоторых случаях перепланировка квартиры в ипотеку Сбербанка также запрещена) необходимо уточнить вопрос продажи.
2. Выплата долга в банке (как уже было сказано выше, комиссия не снимается с 2012 года).
3. Лично или с помощью агента по недвижимости найдите покупателя и продайте квартиру.

Самое сложное здесь — убрать вес. Этот процесс будет подробно описан ниже.

За счёт покупателя

Второй способ избавиться от ипотечной квартиры — продать ее за счет покупателя. Эта практика также часто используется, и банк может помочь во многих вопросах. Для этого вам понадобятся:

1. Найдите покупателя. Это миф, что на квартиру с ипотекой не будет покупателя. Да, кандидатов будет меньше, но они будут. Чаще всего залоговые квартиры продают агентствам недвижимости.
2. Продавец и покупатель заключают предварительную сделку купли-продажи, покупатель выдает расписку, по которой обязуется оплатить ипотечную задолженность продавца.
3. Покупатель погашает задолженность, владелец в Сбербанке снимает обременение, подтверждая получение акта об отзыве.
4. Между покупателем и продавцом заключается обычный договор купли-продажи, процедура вносится в российский реестр недвижимости.

важно знать! Если заемщик приобрел квартиру в ипотеку в строящемся доме, в процессе регистрации перепродажи недвижимости появляется новое лицо — застройщик. Необходимо отправить запрос на разрешение на проведение операции в строительную компанию. Затем в офисе продаж представитель производителя выдает заемщику соответствующее разрешение. Его необходимо принести в банк вместе с остальной документацией.

Новая ипотека

Есть третий, менее популярный вариант решения проблемы — это оформление другой ипотеки, но уже на нового заемщика. К сожалению, в Сбербанке нет сервиса, позволяющего переоформить ту же ипотеку другому человеку, поэтому вам придется оформлять новую. Это делается следующим образом:

1. Продавец находит покупателя, который согласится купить квартиру в ипотеку. Найти такого человека очень сложно, и самым безопасным способом будет сделать скидку на недвижимость, тем самым мотивируя покупку квартиры у заемщика.
2. Продавец ипотечной квартиры получает разрешение Сбербанка на продажу, в котором в заявлении указано, что продавец оформит новую ипотеку.
3. Между старым и новым заемщиком оговаривается договор купли-продажи, новый заемщик вносит старый первоначальный взнос или сумму, которую последний уже заплатил банку (соответственно со скидкой).
4. Сотрудники Сбербанка меняют данные в ипотеке, расторгают ее с продавцом квартиры.
5. Новый заемщик берет в банке ипотеку на остаточную сумму после взносов продавца.

важно знать! Продавцу скидка понадобится не только при оформлении новой ипотеки, но и при первых двух способах. Однако есть регионы, где цены на недвижимость постоянно растут, и во время уплаты взносов (а от первого взноса до решения о продаже может пройти много лет) цена может вырасти (особенно на недвижимость, заложенную Сбербанком в Москву и Москву). Санкт-Петербург). И продавец сможет не только вернуть скидку, но и заработать на такой сделке.

Как продать квартиру по ипотеке Сбербанка за счет продавца

Продажа квартиры по ипотеке Сбербанка за счет продавца — пошаговая инструкция:

Шаг первый. Поиск покупателя

Здесь есть два пути:

• Первый — просматривать объявления в самых популярных базах недвижимости в Интернете (ЦИАН, Авито, Яндекс.Недвижимость и т.д.), Не забывая выставлять цену со скидкой 10-15%, указав в Сама реклама, что недвижимость продается в ипотеку.
• Второй — обратиться в агентство недвижимости.

Лучше всего использовать оба варианта, однако вы должны быть очень осторожны при поиске агента по недвижимости.

Шаг второй. Предварительный договор

После того, как покупатель найден, необходимо заключить с ним предварительный договор купли-продажи с задатком. Он составлен для подтверждения намерений обеих сторон и юридического установления их ответственности. Кстати, документ имеет такую ​​же юридическую силу, что и обычная денежно-кредитная политика. В нем должно быть указано:

• паспортные данные продавца и покупателя;
• информация о недвижимости для продажи / покупки;
• дата проведения основной операции и подписание основного договора.

Вы можете скачать PDKP по этой ссылке.

важно знать! В случае неисполнения обязательств одной из сторон, вторая имеет право потребовать компенсацию финансовых затрат, готовящихся к заключению договора (за исключением признанных случаев форс-мажора).

Шаг третий. Расписка

Покупатель квартиры обязуется выплатить банку оставшуюся после депозита часть денег — остаток долга перед Сбербанком от продавца. Квитанция об этом оформляется классическим способом:

Я (паспортные данные покупателя) обязуюсь выплатить Сбербанку остаток долга (паспортные данные продавца) на сумму (остаток) до (определенной даты). Подпись и расшифровка подписей продавца и покупателя. Вы можете скачать образец квитанции для Сбербанка здесь.

Затем эта сумма пойдет в качестве первого взноса покупателя по новой ипотеке (если квартира приобретается с ипотекой), либо в качестве залога или аванса (если без ипотеки). После того, как покупатель заплатил эти деньги, ипотека погашается раньше, чем ожидалось.

Шаг четвёртый. Снятие обременения

Возможная процедура снятия обременения начинается с погашения ипотечной ссуды. Затем Сбербанк выдает клиенту ипотеку, что свидетельствует о том, что клиент полностью выполнил обязательства по ипотеке. К ипотеке прилагается ряд документов, содержащих условия сделки с банком. Клиент Сбербанка с ипотекой и документами едет в Росреестр, где проводится процедура снятия ограничений с квартиры.

Шаг пятый. Договор купли-продажи и полная оплата

При получении ипотеки в Сбербанке и снятии обременения остаток средств должен находиться в сейфовой ячейке. После вывода заключается обычный договор купли-продажи, после чего производится полная оплата. Деньги из сейфа поступают продавцу недвижимости.

Шаг шестой. Регистрация сделки и передача квартиры

Основная сделка купли-продажи после подписания договора регистрируется в Росреестре. Для этого необходимо пойти в многофункциональный центр с договором купли-продажи, паспортом и ипотекой, заплатить 2000 рублей за оказание услуги, провести процедуру регистрации и подождать от пяти до двенадцати рабочих дней, в течение которых будет совершена сделка быть официально зарегистрированным в ЕГРН.

После прохождения всех вышеуказанных процедур право собственности передается в пользование покупателю. Передача квартиры обычно оформляется подписанием передаточного акта.

Документы, необходимые для продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Продавцу необходимо будет собрать следующий пакет документов:

• Копии паспортов владельцев и, если зарегистрирован ребенок младше четырнадцати лет, также копию свидетельства о рождении.
• Справка из единого государственного реестра недвижимости.
• Паспорт, полученный в МФЦ.
• Для подтверждения количества человек, прописанных в квартире, необходимо предоставить выписку из домовой книги.
• Выписка из ЖЭК, подтверждающая отсутствие долгов за коммунальные услуги.
• Подтверждение органов опеки (в случае несовершеннолетних детей) получается в присутствии супруга и супруга, независимо от того, разведены они или нет (это делается для того, чтобы органы опеки следили за тем, чтобы после переезда дети) условия проживания не изменятся в худшую сторону).
• Согласие супруга продавца на продажу.
• Документ о стоимости недвижимости (оценка проводится специальными компаниями, получившими лицензию от государства).

важно знать! Клиент Сбербанка может посоветоваться с сотрудниками банка по выбору оценочной компании.

Важные нюансы

При продаже ипотечного жилья следует обратить внимание на следующие важные характеристики.

Продажа квартиры ипотеку и материнский капитал

совершить эту сделку вполне возможно, достаточно обратиться в два учреждения — Сбербанк и надзорные органы. После получения разрешений продавец имеет право использовать некоторые из перечисленных выше способов продажи.

Также стоит отметить, что при использовании материнского капитала вы записали обязательство передать доли детям. Это необходимо сделать, чтобы сделка была законной и, следовательно, не оспаривалась.

Продажа квартиры, купленная по программе военной ипотеки

Здесь нужно отправить заявку в Росвоенипотеку, затем заявку в накопительную ипотечную систему. После того, как банк рассчитает остаточную сумму как ипотечную задолженность, эта сумма погашается. В результате военные получают справку о допуске.

Продажа квартиры при разводе

Расторжение брака не вносит существенных изменений в обычный порядок продажи ипотечной недвижимости, но клиент Сбербанка должен будет сообщить сотрудникам банка о бракоразводном процессе, подав заявление.

Подробнее об ипотеке на случай развода мы рассказали выше.

С последующей покупкой новой квартиры в ипотеку

возможна замена ипотечной гарантии в Сбербанке, но эта процедура должна проходить через куплю-продажу квартиры, тогда просто поменять одну квартиру на другую не получится. Вам придется закрыть ипотеку и продать квартиру, а на вырученные деньги либо взять новую квартиру, либо добавить ее в качестве первоначального взноса к новой ипотеке.

Порядок получения ипотеки на студенческую квартиру, для людей с ограниченными возможностями и ряда других незащищенных лиц в Сбербанке мало чем отличается от стандартной процедуры. Таким образом, продажа ипотечной собственности осуществляется на тех же условиях.

Потенциальные риски

Как и любая другая крупная сделка, продажа жилищного кредита сопряжена с некоторыми рисками. Особенно это актуально для покупателя недвижимости. Например:

• Отказ продавца от сделки в момент внесения залога (если все оформлено правильно по документам, покупатель ничего материально не потеряет, однако с документами ему придется столкнуться с некоторыми трудностями).
• Слишком долгий процесс убрать беспорядок в квартире.
• Отказ от вступления в USRN в случае ошибок в оформлении документов.

Проданное имущество не будет нести для продавца ипотечного риска, если оно скрупулезно соответствует требованиям сотрудников банка.

Отзывы клиентов

Обратившись в Интернет, можно найти неоднозначные отзывы о продаже ипотеки в Сбербанке. С одной стороны, на форумах сотрудники Сбербанка подробно и вежливо разбирают каждую ситуацию, советуют обращаться в отделения банка по любым вопросам. С другой стороны, бывают обзоры следующего типа:

И если первый отклик от клиентов регионального отделения Сбербанка (да и клиенты других крупных компаний тоже столкнулись с проблемой некомпетентности региональных специалистов), то второй пришел напрямую из столичного банка. Основная претензия — нежелание сотрудников Сбербанка помогать участникам сделки или отсутствие дельных советов.

Столкнувшись с проблемой, следует сначала написать на почту, представленную на официальном сайте Сбербанка, жалобу, детализирующую суть данной проблемы. Скорее всего, заказчику нужно помочь.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что продажа квартиры в ипотеку — дело сложное и кропотливое. Поэтому по возможности лучше всего обратиться за помощью к квалифицированному юристу по недвижимости. А если такой возможности нет, внимательно подойдите к процессу совершения сделки и сначала ознакомьтесь с российским законодательством.

Подробнее о том, как продать квартиру без агента по недвижимости и проверить ее чистоту, вы можете на страницах нашего сайта. Также нужно знать, как правильно погасить ипотеку в Сбербанке заранее, чтобы не было проблем.

Операция продажи квартиры с следом достаточно сложна, поэтому рекомендуем записаться на бесплатную консультацию юриста на нашем сайте, чтобы все прошло гладко.