Домовладельцы, пытаясь улучшить жилищные условия, занимаются перепланировкой. Он не всегда оформлен законом, часто остается незамеченным до тех пор, пока не наступит необходимость продажи жилой площади. Так что собственников интересует, можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой, если это не является препятствием для сделки.
Как определить, что идет перепланировка
Покупателю должно быть интересно узнать о переделке квартиры. Если перепланировка незаконна, она несет ответственность за несанкционированную перепланировку после покупки. Он должен будет взять на себя ответственность за регистрацию разрешения в соответствии с текущим состоянием помещения или придать ему внешний вид, соответствующий первоначальной планировке.
Во избежание проблем и материальных потерь покупателю следует свериться с документацией БТИ на продаваемую квартиру, убедиться в отсутствии перепланировки. Если изменения законные, они отмечены на плане красными линиями. Их отсутствие еще не факт, что перепланировка не проводилась. Лучше взять пол и пройтись по жилью, сверяя его с фактическим состоянием помещения.
Виды разрешенной перепланировки
Ряд изменений законодательством не обозначен как реконструкция, поэтому квартиру можно продать с легализованным согласованием или без такового — в этом нет необходимости. Сюда входят следующие изменения:
- демонтирована встроенная мебель;
- техническое оборудование было перенесено, но осталось в том же помещении;
- застекленный балкон, лоджия без нарушений габаритов;
- в ванной снесена перегородка, которая не была несущей конструкцией.
Важно! Удаление перегородки между комнатами приводит к нарушению планировки. В этом случае он должен согласовать незаконное изменение с компетентными органами.
Что категорически нельзя менять
Некоторые перепланировки запрещены на законодательном уровне, поэтому легализовать их не получится. Категорически запрещается проводить работы, если:
- ухудшить жилищные условия других жителей дома;
- превратить помещение в нежилое;
- нарушать правила охраны труда, строительства и пожарной безопасности.
Эта перепланировка непоследовательна; при обнаружении собственник обязан вернуть квартиру в прежнее состояние. Остальные изменения планировки, если они не запрещены, разрешены, но разрешение должно быть выдано. Так что не возникнет сомнений в возможности продажи объекта со злонамеренными изменениями конфигурации.
Способы продажи с перепланировкой
При продаже квартиры с самовольной перепланировкой, если речь идет о разрешенных работах, особых препятствий к эксплуатации нет. Лучшее решение для обеих сторон — легализовать переделку. В этом случае никто не рискует столкнуться с неприятными последствиями после грубого ремонта: квартиру можно продать, санкции не грозят.
За наличные
Нередко квартиры с незаконной перепланировкой продаются за наличные. Продавец не рискует, только стоимость недвижимости снижается на 10-20%. Покупатели часто хотят это делать, желая сэкономить. Они не подозревают и не хотят думать о том, какими неприятными последствиями может обернуться такое соглашение.
Важно! Если перепланировка жилья нелегитимна, то продажа квартиры с переустройством осуществляется по документации, которая не отражает изменений. С момента заключения договора покупатель становится собственником, и вся ответственность за легализацию незаконной планировки ложится на него.
Иногда это приводит к таким расходам, что экономия на покупке будет меньше. Это происходит, если невозможно согласовать изменения конфигурации квартиры — проводились запрещенные работы. Тогда новому владельцу придется за свои деньги вернуть помещение в исходное состояние или привести его в легализованном виде.
По ипотеке
Получить кредит на квартиру с незаконной перепланировкой не везде возможно. Есть банки, которые организуют такие операции по ипотеке. Чтобы продать недвижимость таким способом, собственнику сложнее найти покупателя. Но действует открыто: банк и покупатель знают о незаконном изменении.
Сторона, выдающая ссуду, застрахована. В договоре прописано, что делать с дизайном перепланировки. Указывается, что новый собственник его легализует, обычно на это уходит 6 месяцев. Все последующие риски ложатся на покупателя и могут быть очень большими. Может оказаться, что изменения нельзя узаконить. Росреестр также имеет право отказать в регистрации на основании незаконной реорганизации.
Как узаконить перепланировку
Если перед продажей организовать перепланировку, хозяину квартиры будет проще продать. Продавцу не придется снижать стоимость жилья, чтобы таким образом привлечь потенциальных покупателей. Легализация перепланировки позволит не только продать квартиру, но и заявить о повышении цены, если перепланировка существенно улучшит жилищные условия.
До выполнения работ
Владелец должен четко понимать, какие изменения планировки он намерен внести. Вы должны получить свидетельство о регистрации, которое содержит полное описание помещения. Дальнейшая работа планируется на основе.
требуется согласование некоторых действий с пожарной частью и водохозяйственной службой. Это относится к тем случаям, когда речь идет о технических коммуникациях. Если дом является памятником архитектуры или истории, перестройка квартиры без разрешения компетентной комиссии запрещена. Заказывать проект перепланировки следует в организации, имеющей лицензию. Если дом типовой рядовой, существенных изменений не предвидится, достаточно вашего эскиза.
Также требуются другие документы: о праве собственности и согласии других собственников на новую планировку, если таковые имеются. Собрав все необходимое, хозяин идет в администрацию города. Он пишет там заявление.
Чиновники проверяют документы и планируют реструктуризацию. Их работа — следить за тем, чтобы это не касалось поддерживающих структур, жизненно важных коммуникаций, разрешенных законом.
Осталось два месяца дождаться решения. В таком случае выдается разрешение с указанием срока, в течение которого планировку можно изменить. По его заполнению запрашивают новое регистрационное удостоверение, отправляют документы в Росреестр для изменения кадастрового плана жилья. Сейчас нет никаких препятствий для продажи недвижимости.
После выполнения работ
Если перепланировка квартиры не узаконена, ее легализацией занимается продавец или новый собственник после покупки. Сделать труднее, чем до работы. Как бороться с незаконной перепланировкой, чтобы операция при продаже не была признана недействительной, указано в статьях 25-29 ТК. Различия в правилах легализации после внесения изменений и согласования не очень большие, необходимые документы такие же:
- декларация;
- поэтажный план квартиры;
- заверенные копии документов о проживании;
- согласие оставшихся проживающих в стране взрослых;
- технический паспорт БТИ;
- разрешение Комиссии по надзору за историческими и архитектурными памятниками.
Их передают администрации и ждут визита инспектора компетентной комиссии. Цель вашего визита — убедиться, что проект в таблице данных и фактический макет не совпадают. Через время жилищная инспекция согласится на перепланировку или откажет с указанием причин.
При продаже квартиры несанкционированная перепланировка оформляется покупателем, новым владельцем. Он воображает:
- заграничный пасспорт;
- квартирные документы;
- договор о заключенном коммерческом соглашении;
- квитанция об оплате госпошлины за регистрацию квартиры;
- акт приема и передачи жилого пространства.
Важно! Лучше помириться перед продажей квартиры с незаконной перепланировкой, иначе есть риск, что сделка будет признана недействительной, новому собственнику будет отказано в регистрации.
При получении согласования на согласование незаконной перепланировки собственник обращается в БТИ, берет выписку из описи. Документы подаются в отдел строительства и архитектуры. Специалист составляет проект существующих изменений. Его согласовывают в санатории, пожарной части и администрации.
После утверждения планировки контролирующие органы приглашают специалиста из БТИ, который осматривает помещение и оформляет новую документацию. Внесены корректировки в план этажа и кадастровый паспорт. Перед продажей недвижимости вам необходимо взять выдержки из обновленных документов.
Если попытка легализовать существующие изменения в соответствующих органах и службах не удалась, последний вариант — обратиться в суд. Предоставляют те же документы и решение об отказе в легализации перепланировки. Готовится жалоба, образец можно скачать по этой ссылке. Суд рассматривает дело и принимает решение в течение 30 дней.
Если суд вынес положительное решение для заявителя — признал законность перепланировки — необходимо получить новый технический паспорт, зарегистрироваться. Но не всегда решение суда в пользу истца: он может признать незаконными изменения планировки квартиры, угрожающие безопасности жителей дома. В этом случае собственник будет обязан вернуть квартиру в первоначальном состоянии — до тех пор продать ее невозможно.
Риски неправильной перепланировки для покупателя
После заключения сделки покупатель становится полноправным собственником, который несет ответственность за квартиру. Характеристики жилья указаны в документах БТИ и в кадастровом паспорте. Они оформляются при входе в недвижимость и подтверждают права на совершение сделок. При изменении характеристик жилого помещения эти документы автоматически признаются недействительными.
При покупке квартиры с незаконной планировкой выясняется, что прежний хозяин передает паспорт и план на одну комнату, а фактически новый хозяин приобретает другую. По своим характеристикам он может сильно отличаться от заявленных: комплектации, площади. Если не будут предприняты шаги по легализации перепланировки, владелец не сможет продать, завещать или закладывать измененную недвижимость в будущем.
Самая выгодная ситуация для покупателя, когда редизайн несущественный, в соответствии с изменениями, разрешенными законом. Оплачен штраф, верстка оформлена в судебном порядке, выполнен новый дизайн.
Штрафы за незаконную перепланировку
При обнаружении незаконной реорганизации самое маленькое, что грозит собственнику, — это административный штраф в размере 2–2,5 тысячи рублей. Это если перепланировка не коснулась несущих конструкций, безопасности дома и соседей не угрожает.
Если последствия незаконной перепланировки помещения более серьезны, нанесен ущерб имуществу или здоровью окружающих, штраф составляет 5 тысяч рублей. Кроме того, собственник будет обязан привести помещение в состояние, соответствующее документации на него. Затраты на восстановление могут быть значительными.
Если в результате незаконного планирования серьезно пострадают другие люди, будет продемонстрирован преднамеренный характер действий собственника, собственнику придется выплатить компенсацию. Если собственник откажется легализовать переделку, его могут выселить, квартиру можно продать с аукциона (ст. 29 ТК).
Незаконная перепланировка незаконна и имеет правовые последствия для собственника. Наложен запрет на операции с недвижимостью, квартиру нельзя продать, никакие другие сделки оформить нельзя. Это убеждает и дает понять, нужно ли легализовать перепланировку своей квартиры на момент продажи.
возможна продажа недвижимости с незаконной планировкой. Риски, которые существуют при заключении сделки, в основном касаются покупателя — теперь на него возложены все обязательства по легализации реорганизации, иначе он не сможет полностью распорядиться имуществом.
есть возможность провести перепланировку ипотечной квартиры и перепланировку ипотечной квартиры от Сбербанка, более подробно разобранная нашими редакторами в специальных постах.
Если у вас остались вопросы, вы можете задать их в комментариях или на бесплатной консультации с юристом. Регистрация на нашем сайте через консультанта.
Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.
