Как продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Для своего удобства хозяева часто проводят в квартире грандиозный ремонт и не просто украшают стены или потолок, а проводят работы по перепланировке, но никак не документируют.

А потом возникает необходимость продавать жилье. Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой и какие сложности могут возникнуть при заключении сделки?

Какая бывает перепланировка?

Не все ремонты в квартире можно и нужно регистрировать путем внесения изменений в технический паспорт. Условно все перепланировки делятся на те, которые можно сделать без разрешения, и те, которые требуют специального разрешения БТИ.

Обычно домовладельцы помнят, что глобальные изменения в квартире нужно вносить в регистрационное свидетельство только тогда, когда необходимо продать недвижимость.

Продать недвижимость с незарегистрированной перепланировкой сложно, но возможно. Покупатели обычно заинтересованы в выявлении таких изменений. Именно им рекомендуется свериться с техпаспортом.

Правовые изменения отмечены красным на схематических документах. Но некоторые изменения не требуют утверждения.

Разрешение не нужно

обязательно ли при продаже квартиры узаконивать перепланировку? По закону некоторые изменения не касаются ремонта. При таких изменениях нет необходимости согласовывать с отделом технической инвентаризации.

Эти изменения включают:

Эти изменения никоим образом не нарушают первоначальную планировку жилой конструкции, поэтому не требуют согласования и включения в технический паспорт.

Но снятие перегородки между комнатами уже считается нарушением первоначального плана и поэтому требует правильного оформления и прописки в техническом плане квартиры.

Запрещенные изменения

Для определенной переквалификации требуется авторизация БТИ. Если изменения будут внесены без надлежащего утверждения, они не смогут быть узаконены в будущем.

запрещается проводить работы, в результате которых:

Такие изменения не могут стать законными. В случае их обнаружения хозяин жилого помещения будет обязан вернуть все на прежнее место.

Если изменение не запрещено законом, но предполагает изменение первоначальной планировки жилого объекта, оно должно быть согласовано заранее. К таким изменениям можно отнести объединение лоджии с комнатой, снос ненесущей стены и т.д.

Эти преобразования требуют авторизации. Если вы не получили его раньше, после изменения есть возможность принять его и вставить в лист данных. Так что вам не придется искать способы, как при перепланировке без разрешения, продать квартиру.

Можно ли продать жилье, где перепланировка не узаконена?

Возможна продажа квартиры с незаконной перепланировкой, так как прямых запретов на эти действия нет. Но владельцам такого жилого объекта следует помнить, что покупатели часто сверяют документы с реальным местонахождением в техпаспорте.

Если продавец ранее не уведомил о внесенных изменениях, а затем потенциальный покупатель обнаружил их, это может негативно повлиять на репутацию продавца, и сделка не состоится.

Неважно, кто проводил ремонт, новому владельцу придется вернуть прежнее состояние или зафиксировать внесенные в квартиру изменения. Обычно покупатели, узнав о возможных проблемах с квартирой, отказываются ее покупать.

Хотя можно попытаться уговорить их заключить сделку, снизив цену. На практике незаконная перепланировка снижает стоимость жилья примерно на 10%. Эта скидка считается компенсацией новому владельцу за любые неудобства при перепланировке.

Но в целом возможна продажа недвижимости с несогласованной перепланировкой. Главное, чтобы площади для общего и жилого использования в техпаспорте совпадали с фактическими значениями. Также важно соблюдать все требования безопасности с точки зрения строительных, санитарных и противопожарных норм.

Особенности сделок с подобными квартирами

Обычно, если в квартире есть незаконные модификации, хозяева пытаются продать ее до получения нового регистрационного удостоверения. Обычно этот документ меняется каждые пять лет.

Если нет, вам нужно будет вызвать инспектора БТИ, чтобы обновить документ. Специалист сразу заметит несоответствие паспорта реальному макету.

Купля-продажа таких проблемных квартир обычно осуществляется за наличный расчет. Такой расчет помогает минимизировать вмешательство контролирующих органов и снижает вероятность проблем с BTI.

Но сегодня очень немногие платежеспособные граждане имеют возможность покупать недвижимость за наличные. Чаще всего обращаются за ипотекой, при которой вся документация тщательно проверяется. Поэтому продать такую ​​квартиру будет крайне сложно.

Как продать квартиру с перепланировкой?

Если покупатель и продавец обсудили все условия, договорились о сделке, определились, кто будет решать нюансы ремонта квартиры, то в дальнейшем процедура купли-продажи протекает по традиционному сценарию.

Алгоритм действий

Итак. Было решено продать квартиру, в которую были внесены некоторые изменения. Как действовать. Изначально лучше всего известить покупателя об изменениях.

Стоит отметить, какие изменения могут потребовать возврата в прежнее состояние или регистрации в БТИ, указать стоимость любых расходов и сделать скидку на полученную сумму. Так что будет как можно больше шансов продать недвижимость.

В остальном процесс продаж традиционный:

1. Составляется договор купли-продажи. В нем рекомендуется указать, что покупатель проинформирован о перепланировке и решит проблему самостоятельно.
2. Подписывать контракт. Вы можете подтвердить его подлинность, даже если можете обойтись без него. Но документ должен пройти обязательную регистрацию.
3. Составление и подписание акта приема-передачи. Обычно на этом этапе производится оплата. Продавец принимает оплату и передает документы, теперь он не имеет отношения к проживанию.
4. Регистрация прав собственности. С этой проблемой сталкивается человек, купивший недвижимость. Изменения вносятся в Росреестр на основании договора купли-продажи и иных документов.

Процесс аналогичен традиционной сделке по продаже дома, поэтому не вызывает никаких затруднений.

Какие документы понадобятся

Для продажи вам потребуется предоставить пакет документов, включающий:

Если в сделке косвенно участвуют третьи лица, для продажи может потребоваться согласие супруга (а) или разрешение органов опеки и попечительства.

Сколько стоит и как долго оформлять?

Помимо суммы самой жилой площади и вероятных расходов на обратную перепланировку или ее легализацию, покупатели несут расходы в виде государственного налога на регистрацию имущества. Размер пошлины на 2021 год — 2000 рублей.

После достижения основных договоренностей время транзакции обычно занимает пару часов. Если считать время от встречи покупателя с продавцом до окончательной передачи квартиры новому владельцу, то это может занять 2-7 дней.

Регистрация недвижимости в Regpalat обычно занимает около 2 недель с момента приема документов.

Способы узаконивания перепланировки

Иногда покупатель очень хочет купить именно эту квартиру, но не желает узаконивать перепланировку. В подобной ситуации тоже есть выход.

Покупатель может перечислить часть денег собственнику квартиры в качестве предоплаты и легко узаконить изменения, внесенные в БТИ, или вернуть все в состояние до фактической продажи. Так бывает чаще всего.

Но человек, покупающий квартиру, может самостоятельно подойти к вопросу легализации, особенно когда покупатель сам желает внести какие-то изменения по своему усмотрению.

Если зафиксировать проделанную работу перед продажей, заключить сделку будет намного проще. Больше не нужно снижать стоимость квартиры для привлечения покупателя.

Кроме того, цена также может быть увеличена, если внесенные изменения значительно улучшили жилищные условия. И покупателю не придется терпеть последствия продажи квартиры без документов на перепланировку.

До изменений

Хозяин жилого помещения должен четко понимать, что именно изменится в квартире. На основании технического паспорта с четкой планировкой всех помещений выполняется планирование следующего ремонта.

Некоторые действия, затрагивающие коммуникации, необходимо будет согласовать с водной службой и пожарным инспектором. Если дом внесен в список архитектурных или исторических памятников, собственник не сможет перестроить в нем квартиру.

Что вам нужно:

1. Если планируются существенные изменения, проект необходимо заказывать в специализированной авторизованной компании.
2. Если общие работы не планируется, то достаточно нарисованного от руки эскиза.
3. Также потребуется предоставить документацию о праве собственности на квартиру, а также согласие других владельцев на внесение изменений.

Со всей необходимой документацией собственник направляется в соответствующую организацию и подает заявку на перепланировку или реконструкцию помещения.

Проверяется вся документация, изучается план предлагаемых изменений. Специалисты проверяют, коснется ли реконструкция несущих стен, коммуникаций и т.д.

Решение выдается примерно через 2 месяца. Если реорганизация разрешена, указываются сроки, в которые должны быть выполнены работы.

По завершении перепланировки оформляется новый технический паспорт, происходит регистрация и внесение изменений в кадастровый план в Росреестре. Теперь вы можете продать свою квартиру без промедления.

После перепланировки

Легализацией произведенных переделок может заниматься сам продавец или новый хозяин дома после переоформления собственности. Дизайн будет более сложным, чем до внесения изменений.

Для легализации вам потребуются те же документы, которые отправляются в администрацию. Остается дождаться визита инспектора, который обеспечит несоответствие внесенных изменений в предоставленный технический план.

По прошествии определенного времени комиссия согласует перепланировку либо выносит отрицательное решение с указанием причин.

Как выявляется незаконное перепланирование?

Арендодатели часто считают одобрение ремонта ненужным, поскольку никто не может вмешиваться в их квартиру. Но все не так радужно.

С вами могут связаться с чеком, если:

В любой момент о незаконном ремонте может привлечь внимание жилищная инспекция. Тогда хозяевам квартиры придется ответить.

Что грозит за неузаконенную перепланировку?

Если будет выявлен незаконный ремонт, собственникам как минимум это грозит — штраф 2-2,5 тысячи рублей. Это если изменения не коснулись несущих конструкций, не нарушили строительные или противопожарные нормы.

Если незаконный перепланировка квартиры имеет более серьезные последствия, то штрафы могут составить уже 5 тысяч. В этом случае собственнику придется вернуть жилой объект в условиях, указанных в техпаспорте, что потребует более значительных затрат.

В самых серьезных случаях, когда изменения повлекли за собой реальный ущерб здоровью третьих лиц, владельцу придется выплатить компенсацию.

В случае отказа в регистрации ремонта собственник может быть выселен с жилплощади, а квартира продана на аукционе (ст. 29 ЖК).

Вы можете продать дом, в котором есть незарегистрированная перепланировка. При этом риски при таких сделках возлагаются на потенциального покупателя, потому что теперь он будет заниматься легализацией внесенных изменений. Но юристы советуют гражданам избегать таких приобретений, чтобы не столкнуться с лишними проблемами с регистрацией.