Как продать квартиру в долевой собственности в 2021 году

Продажа недвижимости — дело непростое и проблемное. А в случае долевой собственности, когда у дома несколько владельцев, продажа также требует строгого соблюдения последних законодательных положений. Рассмотрим, как продать совместную квартиру и какие нюансы и трудности придется преодолеть, чтобы этого добиться.

Как продать квартиру в долевой собственности в 2021 году

ШАГ 1 Все собственники соглашаются на продажу

Совместная собственность — это недвижимость, принадлежащая нескольким гражданам, разделенная на доли. Следовательно, все собственники имеют равные права и обязанности в отношении общей собственности. Если необходимо продать квартиру полностью или долями, есть несколько вариантов развития событий:

  1. Если только один из собственников хочет продать свою часть квартиры или дома… Владелец должен в первую очередь уведомить других совладельцев. Каждый из них имеет преимущественное право покупки. Если покупка оставшихся акций не предусмотрена в планах собственников, каждый из них должен составить акт, разрешающий продажу дома или квартир совместно. Согласие должно быть нотариально удостоверено.
  2. Решение о продаже недвижимости совместное… Если совладельцы решат продать общую собственность, а затем разделить денежные средства, то заключение согласия на продажу не требуется. Квартира будет продана долями единственному покупателю, который станет единственным собственником. Главное условие успешности операции — личное присутствие каждого собственника при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе.

ФАЗА 2 Определение рыночной стоимости

Поскольку совместное владение жилым помещением накладывает определенные обязательства на собственников по отношению друг к другу, необходимо добиваться консенсуса по всем вопросам. При продаже квартиры в совместном владении очень важно определить ее рыночную стоимость. Владельцы могут выбрать один из следующих вариантов оценки недвижимости:

  1. В одиночестве. Определить стоимость недвижимости можно, не прибегая к помощи специалистов. Для этого нужно внимательно отслеживать похожие предложения на рынке недвижимости. Достаточно зайти на любой популярный сайт объявлений и просмотреть похожие варианты (площадь, количество комнат, площадь, строительный материал дома и так далее).
  2. С помощью профессиональных специалистов. Заключив договор с компанией, предоставляющей услуги экспертов-оценщиков, вы можете получить не только реальную стоимость жилья на текущий момент, но и документальную оценку. Этот документ потребуется для предъявления в банк, если покупатель привлечет для сделки заемные банковские средства (ипотеку).

Как продать квартиру в долевой собственности в 2021 году

ШАГ 3 Поиск покупателя: как быстро продать квартиру в долевой собственности

Количество потенциальных покупателей, которые получат информацию о продаже совместной квартиры, определит, насколько быстро сделка будет завершена. Вы можете разместить свое предложение на рынке недвижимости несколькими способами:

  1. Публикуйте информацию о продаже в Интернете. Огромное количество сайтов с рекламой позволяют уведомить о продаже не только жителей того или иного населенного пункта, но и буквально всех жителей РФ.
  2. Разместите объявление в местных газетах и ​​журналах. Очереди по купле-продаже недвижимости пользуются большим спросом у населения, поэтому воспользоваться данной услугой стоит, несмотря на то, что обычно она платная.
  3. Сообщите своему близкому кругу контактов о продаже. Среди коллег, друзей и знакомых обязательно найдется тот, кого заинтересует предложение о продаже квартиры или 1/2 доли.
  4. Заключаем договор с агентством недвижимости. Продавец предоставляет агенту исключительное право выбора покупателя. Сам собственник больше не участвует в продаже и не может заключать договора с другими агентами по недвижимости.

ШАГ 4 Подготовка документов к продаже

Вне зависимости от того, как осуществляется поиск подходящего покупателя, свободное время формируется до момента заключения договора купли-продажи. И лучше всего использовать его для подготовки всех необходимых документов для сделки. Одна из самых распространенных ошибок продавцов недвижимости — отсутствие документальной подготовки. Если покупателю срочно нужно оформить купчую, сделку можно аннулировать, так как многие документы на квартиру (технический план, кадастровый паспорт и т.д.) требуют длительного времени (от 1 недели до нескольких месяцев).

Для оформления купли-продажи квартиры в долевой собственности потребуются следующие документы:

  • паспорта всех владельцев жилой недвижимости;
  • документы о собственности на каждую долю собственности;
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • технический паспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги о количестве прописанных в квартире;
  • справка, выданная представителем управляющей компании об отсутствии задолженности по счетам по определенному адресу (составлена ​​накануне операции во избежание ошибок в расчетах);
  • нотариальное согласие супруга на продажу общего имущества (оформляется исходя из количества состоящих в браке пайщиков);
  • согласие других собственников на продажу доли имущества.

Как продать квартиру в долевой собственности в 2021 году

Выписка из ЕГРН

Предоставление выписки USRN является обязательным условием для любой сделки с недвижимостью. Этот документ предоставляет наиболее точную информацию о правах на недвижимое имущество. Для заключения и подписания договора купли-продажи покупатель и нотариус должны убедиться в наличии:

  • арестовать;
  • габаритные размеры;
  • запрет на продажу.

Данные об объектах недвижимости формируются со дня обращения в ЕГРН. Следовательно, время изготовления документа важно для транзакции. Доступны несколько вариантов:

  • заказать декларацию на бумажном носителе — заполняется по личному запросу собственника недвижимости, срок предъявления документа — 3 дня;
  • электронная версия декларации доступна на специальных интернет-сервисах для специалистов рынка недвижимости (кадастровый инженер, юристы, агенты по недвижимости, нотариусы и т д.), сформированная в 10 раз меньше с момента создания заявки.

ДКП

Если квартира поделена на доли, у собственников возникает вопрос, как продать совместную квартиру. Порядок продажи такой недвижимости и сам договор купли-продажи практически не отличаются от стандартной процедуры.

Однако есть некоторые нюансы:

  • стороны могут сами составить проект договора, но для законности сделки необходимо подтвердить документ и намерения продавцов и покупателя;
  • договор должен содержать данные всех собственников с указанием их доли в праве общей собственности;
  • если акционеров много, то собственники могут передать их лицу на основании доверенности;
  • акционерная квартира также может быть продана в совместную собственность новому собственнику (в договоре указывается, какая часть передается конкретному лицу).

Пример договора купли-продажи квартиры в кондоминиуме: скачать.

Также существует практика заключения предварительного договора купли-продажи. Суть его заключается в том, что там прописаны условия получения депозита и дата заключения основного договора, а также штрафы за отмену сделки для обеих сторон.

Скачать пример предварительного договора купли-продажи.

Как продать квартиру в долевой собственности в 2021 году

ШАГ 5 Депозит

При продаже квартиры в большинстве случаев применяется первоначальный взнос. Это сумма, специально оговоренная в предварительном соглашении, которая гарантирует заключение сделки. Если покупатель отклоняет сделку по сомнительным причинам, эта сумма переводится продавцу. Подробные условия всегда заранее записываются в PDKP.

Обычно залог подтверждается квитанцией, которая остается на руках покупателя до завершения транзакции.

ШАГ 6 Нотариус

С 2017 года все пакеты акций должны оформляться только через нотариуса. Поскольку продажа квартиры в совместном владении в рамках договора купли-продажи также является сделкой с недвижимым имуществом, она должна осуществляться через нотариальную контору. Данное нововведение было связано с большим количеством нарушений прав отдельных категорий собственников (несовершеннолетних и недееспособных) при продаже недвижимости. Однако за безопасность сделки придется хорошо заплатить, ведь нотариальные услуги стоят недешево. Стоимость складывается из нескольких сумм:

  • государственная пошлина — 2000 рублей;
  • заверение договора купли-продажи — от 5000 руб;
  • технические работы для нотариусов — 3000 руб. + 0,3% от кадастровой стоимости квартиры, находящейся в совместной собственности.

Собственники делят расходы пропорционально долям права собственности.

Важно! Согласно нововведению, с 31 июля 2019 года требуется нотариальное удостоверение сделок в случае отчуждения или ипотеки всеми участниками долевой собственности на свои доли в рамках единой сделки. Кроме того, не требуется удостоверять ипотечные договоры по долям права долевой собственности на недвижимое имущество, заключенные с кредитными организациями. Остальные операции по отчуждению или ипотечной ссуде на доли долевой собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

ШАГ 7 Получение денег

Для финансовой безопасности каждой из сторон продавец и покупатель окончательно соглашаются друг с другом только после документального подтверждения перехода права собственности. Но вряд ли найдется продавец квартиры, который не переживал бы, что подписание договора уже того стоит, а денег все равно нет. Поэтому используются следующие варианты:

  1. Ячейка банка. Остальные средства помещаются в сейф и изымаются в присутствии продавца и покупателя только после предъявления определенного документа (выписки из ЕГРН).
  2. Аккредитив. Как и в предыдущем варианте, только деньги резервируются в безналичной форме и переводятся на банковский счет продавца после просмотра банковской выписки.

Как продать квартиру в долевой собственности в 2021 году

ШАГ 8 Регистрация в Росреестре

После подписания договор представляется на регистрацию в Росреестр. Сотрудники регистрационной палаты проверяют законность сделки и выдают выписку из ЕГРН о переходе права собственности к другому собственнику. Время ожидания получения выписки зависит от способа и правового статуса заявителя:

  • если предоставление и оформление документов государственной регистрации осуществляется нотариусом, осуществляющим сделку, выписка будет готова через 3 дня;
  • со стандартным депозитом от имени покупателя и продавца — в течение 5 дней;
  • электронная регистрация позволит вам получить выписку на следующий день.

Важные нюансы налогообложения при продаже приватизированной квартиры с долями

После продажи жилой недвижимости акционеры обязаны уплатить налог с продаж, каждый в размере 13% от размера их доли. Но есть ряд исключений, позволяющих уменьшить сумму налогов или вообще не платить их.

Подробнее о налоге при продаже квартиры и о том, как его не платить, вы узнаете позже.

Как продать квартиру в долевой собственности в 2021 году

возможна ипотека

Если заемные средства банка используются для приобретения долевой собственности, важно понимать, что не вся недвижимость будет одобрена банком. Финансовое учреждение в первую очередь интересует ликвидность жилой площади и скорость продажи недвижимости (если заемщик не платит по договору ипотечного кредита).

Рассмотрим варианты приобретения долевой собственности с точки зрения прибыльности для банка:

  1. Заемщик владеет половиной собственности на квартиру и желает приобрести еще одну долю. Такой вариант интересует банк, так как при заключении кредитного договора заемщик становится единственным владельцем квартиры. При соблюдении других условий кредита ваша заявка, скорее всего, будет одобрена.
  2. Заемщик владеет долей в собственности и желает приобрести дополнительные доли для расширения жилой площади (покупатель не становится единственным владельцем). Вероятность одобрения находится под угрозой, так как банку будет сложно продать часть имущества в счет погашения долга.
  3. Заемщик желает приобрести долю в собственности. Если в собственности находится ½ частного дома с отдельным входом и отдельными лицевыми счетами, выдается ипотека. Если вы решите купить часть квартиры, получить одобрение банка невозможно.

Обо всех нюансах и особенностях того, как оформляется ипотека на долю в квартире, читайте далее.

Заключение

Последние законодательные нововведения серьезно напугали владельцев и покупателей долевой собственности. Ведь продать долю в квартире или частном доме не сложнее, чем продать недвижимость целиком. Кроме того, есть очевидные преимущества в виде нотариальной гарантии безопасности сделки и более высокого вычета налога на имущество.

Если вам нужна помощь с оформлением документов по сделке или необходимо проверить их чистоту, обратитесь к нашему юристу для бесплатной консультации на сайте. Просто заполните специальную форму в углу экрана.

Оцените пост и поставьте лайк!

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Статьи про российские законы, советы и решения проблем
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: