Привет! На первый взгляд ипотека — довольно сложный процесс. В этом посте мы расскажем вам об этапах регистрации ипотеки, чтобы у вас было четкое представление обо всей сделке. Подробная инструкция по покупке квартиры в ипотеку поможет понять, что нужно делать на каждом этапе и на что нужно обращать особое внимание.
Общие моменты
Значит, ипотека с нуля. Приступим к решению этой проблемы.
В последнее время все больше и больше россиян решают купить жилье в ипотечный кредит. У этой схемы есть свои преимущества: вам не нужно брать деньги в долг у родственников и друзей, вы сразу оформляете квартиру в собственность, и вы можете погасить ссуду в соответствии с вашими потребностями.
В отличие от потребительского кредита, где гарантия является поручительством физического лица или полностью отсутствует, в ипотечном кредите залогом выступает имущество, приобретенное клиентом банка. Это означает, что на квартиру наложено обременение (без согласия банка — кредитору нельзя будет продать, подарить, перерегистрировать квадратные метры), но в ней можно жить, делать ремонт и так далее. После оплаты обязательств залог снимается.
Поскольку в большинстве случаев физическое лицо не имеет достаточных собственных средств, ипотечные кредиты выделяются значительной суммой ссуд (от 300 000 рублей до нескольких миллионов), долгосрочной ссудой (до 30 лет).
При оформлении ипотечного кредита вы можете выбрать схему погашения долга: аннуитетную или дифференцированную рассрочку. В первом случае выплаты всегда одинаковые, проценты распределяются на весь период кредита. При дифференцированных выплатах суммы снижаются: сначала взносы максимальные, потом постепенно уменьшаются, проценты начисляются на баланс. Какие выплаты наиболее выгодны? При многоуровневых выплатах, особенно с максимальным сроком, сумма переплаты будет меньше, но доход заемщика (или семьи) должен быть выше.
Вы можете узнать больше о жилищном ссуде из нашей последней публикации.
Начнем поэтапно разбираться, как выплачивается ипотека.
Пошаговая инструкция
В целом можно выделить основные этапы ипотечной сделки:
- поиск кредитора (определение суммы и условий выдачи средств, согласование заявки),
- подбор вариантов жилья, согласование заявки в банке,
- подписать кредитный договор и договор купли-продажи,
- оформление сделки, оформление жилья в собственность.
Оформление ипотеки — ответственный вопрос. Если у вас недостаточно знаний и времени для самостоятельного анализа ипотечного рынка, вы можете воспользоваться услугами ипотечного брокера. За определенную сумму специалист подберет наиболее выгодный вариант в зависимости от ваших навыков и желаний.
Если бюджет уже ограничен, стоит самостоятельно рассмотреть предложения банков и выбрать подходящее предложение. Посетив отделения банков или официальные сайты компаний, вы ознакомитесь с текущими условиями кредитования и сможете выбрать наиболее выгодные из них.
Воспользуйтесь нашей услугой «Выбор ипотеки», чтобы быстро найти лучшее предложение на рынке.
При попытке получить ипотеку процедура следующая:
- определиться с предметом кредита (квартира в новостройке, на вторичном рынке, комната, доля, отдельный дом, земельный участок, рядный дом и т д),
- узнать, есть ли у банка специальные предложения (для молодых семей, господдержка и т д),
- определить стоимость недвижимости: рассчитать сумму первоначального взноса и кредита,
- запросите свой CI в кредитном бюро,
- уточнить в банке требования к заемщикам по семейному положению, доходу и т д.
- определить срок кредита и вид платежей в зависимости от платежеспособности.
На каждый вопрос следует отвечать для себя поэтапно, чтобы избежать ошибок и непредвиденных расходов.
Выбор специальных программ в банке
Для некоторых категорий населения банки предлагают льготные ставки:
- военный заем (государство переводит средства на личный счет военнослужащего для накопления первоначального взноса, при подаче заявки на заем погашение долга),
- ссуды молодым семьям (льготные процентные ставки для супругов до 35 лет),
- заем с материнским капиталом (для поддержки семей с двумя и более детьми),
- ипотечные ссуды для клиентов с зарплатой (для клиентов, получающих зарплату на текущий счет, доступна пониженная ставка).
На что еще обращать внимание при выборе банка? О необходимости оплаты дополнительных сборов:
- комиссия за ведение или открытие текущего счета (при наличии),
- размер страховки (страхование заемщика, страхование титула, страхование имущества — зависит от тарифов страховой компании, с которой работает банк),
- стоимость составления отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Подача заявки на кредит
Когда вы определились с банковской программой и убедились, что соответствуете ее требованиям, вы можете смело подавать заявку на получение ссуды. Чтобы купить квартиру в ипотеку, вам необходимо предоставить в банк следующие документы:
- паспорт гражданина РФ всех участников сделки (заемщика, созаемщика (супруга), поручителей при наличии),
- документы гражданского состояния,
- документы, подтверждающие доход,
- справки, проспекты, документы о текущих обязательствах (об уплате алиментов, имеющихся займах и др).
Пакет документов может варьироваться в зависимости от потребностей банка. Также вам могут понадобиться СНИЛС, страховой полис, документы об образовании, водительские права и т.д. При подаче документов необходимо заполнить анкету и вопрос. Желательно предоставить максимально точную и правдивую информацию: это повысит шансы одобрения заявки.
Какие документы нужны для ипотеки, вы узнаете из этой статьи.
Через 1-5 дней кредитный специалист сообщит о решении банка и порекомендует максимально возможную сумму для выдачи, утвержденную ставку и график платежей.
Если заявка одобрена (решение действует 2-6 месяцев), пора приступить к поиску подходящей квартиры.
Выбор объекта для ипотечного кредита
При покупке недвижимости в строящемся доме стоит рассматривать варианты только в домах, аккредитованных банком. Это максимально упростит процесс ипотечной сделки и защитит вас от мошенников. Деньги поступят напрямую на расчетный счет застройщика или подрядчика, право требования квартиры перейдет к вам.
Документы, которые необходимо предоставить в банк:
- предварительный договор купли-продажи (договор о намерениях, инвестиционный договор и т д.), заключенный с организатором,
- документы, подтверждающие оплату застройщиком первоначального взноса (квитанция, кассовый чек.
Поэтому пакет документов на недвижимость минимальный, но при этом покупка квадратных метров на первичном рынке сопряжена с рисками: провал застройщика, срыв сроков и т.д.
При покупке квартиры на вторичном рынке недвижимости пакет документов намного больше и может отличаться в каждой конкретной ситуации. Итак, вам необходимо собрать:
- документы на право собственности (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи (или дарения, раздела собственности и т д),
- копии паспортов продавцов,
- копия личного кабинета,
- технический паспорт, кадастровый,
- выписки из единого государственного реестра.
Они также могут запросить:
- документы, подтверждающие правоспособность и дееспособность продавцов (диспансерные справки),
- справки об отсутствии задолженности по счетам, налогу на имущество,
- другие документы.
Если в собственность приобретается земельный участок, список к заявке дополняется документами о праве собственности на земельный участок, по границе земельного участка.
После предварительного одобрения заявки необходимо заказать отчет об оценке рынка, предоставить страховые полисы.
Заключение кредитного договора и выдача кредита
Когда банк принял положительное решение по ипотечной заявке, наступает самый волнующий и ответственный момент: заключение кредитного договора и выдача ссудных средств.
До сих пор в банковских учреждениях действуют две схемы выдачи кредитов: после государственной регистрации сделки и с использованием сейфовой ячейки. В первом случае алгоритм расчета следующий: в день заключения договоров займа и поручительства все покупатели и продавцы подписывают договор купли-продажи недвижимости. В этот же день заемщик перечисляет собственнику квартиры сумму первоначального взноса наличными либо путем перечисления ее на счет продавца, оформляется квитанция о поступлении денежных средств.
Кроме того, все документы передаются в Регистрационную службу и в течение 5 рабочих дней происходит смена собственника квартиры. Для окончательного расчета справка передается сотруднику банка, при этом сумма кредита зачисляется на счет заемщика, а затем передается продавцу. Вторая квитанция подтверждает получение суммы и окончательного баланса.
Как проходит сделка по ипотеке с использованием банковской ячейки
При аренде ячейки заемные средства выдаются в день подписания кредитной документации. Сумма первоначального взноса и кредитных средств в присутствии кредитного специалиста, заемщиков и продавцов помещается в ячейку и остается там до государственной регистрации сделки. После предоставления в банк справки на квартиру, ячейка вскрывается в том же составе, деньги передаются продавцу с письменной квитанцией.
Регистрация сделки
Для того, чтобы сделка была осуществлена в регистрирующем органе (Giustizia, Росреестр и др.), Необходимо подать заявку продавцам и покупателям с указанием личных данных. К заявлению должны быть приложены документы о собственности, копии паспортов, квитанция об оплате госпошлины. Если собственность продавца — это имущество, приобретенное совместно, необходимо также оформить согласие супруга на продажу имущества нотариусу.
Для регистрации кэптивных транзакций потребуется 5 рабочих дней, в то время как обычные продажи и покупки недвижимости регистрируются в течение 30 дней.
Характеристики ипотечных программ
- Покупка недвижимости на вторичном рынке недвижимости
Поскольку этот сегмент наиболее востребован, вероятность столкнуться с мошенниками наибольшая: квартира может быть отдана в залог, незаконно отчуждена и т.д. Признание транзакции недействительной.
Кроме того, готовое жилье должно соответствовать требованиям банка. Например, не получится купить квартиру на 1 этаже с пристроенным к участку балконом — такую перепланировку очень сложно узаконить. То же касается и других ремонтов: перемещение заболоченных территорий, снос несущих конструкций и т.д. Следовательно, банк не откажется от такой кредитной заявки.
К залоговому объекту предъявляются и другие требования (у каждого банка свои): жилье не должно быть в аварийном состоянии, в аварийных условиях не должно иметь деревянных полов (в многоэтажных домах), удаленность от города не более 30- 50км и др.
- Покупка недвижимости в новостройке
Покупка недвижимости в строящемся доме, безусловно, сопряжена с рисками, ведь зачастую заемщик становится владельцем квадратных метров еще до того, как они будут построены. Это сулит возможность некачественного возведения стен, потолка, пола, а также некачественного ремонта и отделки.
Кроме того, как уже было сказано выше, существует риск банкротства застройщика, что приведет к тому, что дома вообще не будут строиться. Чтобы обезопасить себя от неликвидного имущества, банки требуют поручительство от 1-2 физических лиц.
Также стоит отметить, что на весь период строительства заемщик имеет право требовать, он приобретает недвижимость только после того, как дом будет сдан в аренду и признан жилым.
- Приобретение доли, помещения
Покупка доли или отдельной комнаты в квартире возможна с помощью ипотечного кредита только в том случае, если после выдачи кредита все имущество будет принадлежать заемщику (то есть необходимо выкупить последнюю долю). Мы уже рассказывали, как оформить ипотеку на комнату и долю.
- Покупка дома и земли
Отдельный дом на участке, рядный дом считается менее ликвидным жильем, поэтому банки неохотно выдают ссуды — ставка по этому типу ссуды выше. О том, как купить дом в ипотеку, пошагово рассказывается в отдельном посте.
О оформлении специальных программ: «Военная ипотека», «Ипотека для молодой семьи» и «Ипотека на материнский капитал» вы можете узнать в специальных постах по этой теме.
Надеемся, у вас не осталось вопросов. Если да, спросите в комментариях. Будем благодарны за положительную оценку статьи и репост в социальных сетях.
