Как происходит обмен квартиры с доплатой на большую или меньшую в 2021 году: документы, налог

Сегодня обмен квартиры за доплату не получил широкого распространения. Шансы найти подходящий вариант жилья при условии, что собственники согласны перейти на предоставленную им альтернативу, очень невелики. У него гораздо больше шансов получить при обмене новую квартиру. Однако если сторонам удастся договориться, обмен можно организовать довольно просто. Как это сделать — рассмотрим сегодня.

Законодательная база

Обмену посвящен блок статей ГК РФ с 567 по 571. В соответствии с указанными нормами обмен квартир оформляется договором обмена. Контрактом считается две купли-продажи, совершенные по одному документу. Значит это:

• сторона считается одновременно продавцом своей квартиры и покупателем постороннего лица;
• для совершения сделки необходим такой же пакет документов, что и при купле-продаже;
• передача квартиры может быть оформлена отдельным актом или в договоре обмена может быть предусмотрено, что договор сам выполняет функции передаточного документа;
• право собственности сторон должно быть зарегистрировано в Росреестре;
• налог на обмен квартиры считается и уплачивается как в случае денежной политики.

Также для смены квартиры можно воспользоваться альтернативным вариантом — составить договор купли-продажи на каждого человека. Как именно поменять квартиру зависит от конкретной ситуации. Особой разницы в контрактах нет, поэтому нужно посмотреть, есть ли подходящий вариант для обмена. Если есть, вы можете завершить изменение, и если поиск только в процессе, возможно, лучше использовать стандартный DCT. Так будет быстрее.

Варианты обмена

В зависимости от рынка, на котором продается квартира, возможны три варианта сделки:

• обмен на вторичном рынке: между физическими лицами заключается договор обмена или две денежные политики;
• обмен новостройки по программе обмена — между застройщиком и покупателем заключается денежно-кредитная политика, согласно которой старая квартира поступает в счет нового жилья;
• обмен муниципального жилья под контролем администрации.

Внимание! Эта статья посвящена обмену приватизированных квартир. О том, как обменять неприватизированное муниципальное жилье, читайте здесь.

Обмен на вторичном рынке

обменять одну квартиру на другую на вторичном рынке вполне возможно. Самый сложный этап — это поиск подходящего варианта жилья и регистрация довольно проста, с помощью договора обмена или двух денежных политик.

Возможен обмен:

• при равноценном жилье — тогда стоимость квартир полностью совпадает, вплоть до последнего цента;
• для более крупных и дорогих объектов необходимо внести дополнительную оплату;
• для небольших и более дешевых объектов дополнительная оплата производится другой стороной.

Список документов

Перечень документов аналогичен обычной купле-продаже, только собирают обе стороны:

• паспорта участников обмена;
• выписка из ЕГРН — актуализированный приказ не старше одного месяца о проверке арестов / запретов / обременений;
• справочный документ — для более глубокого анализа юридической чистоты;
• технический паспорт — для проверки перепланировки;
• справка об отсутствии долгов за ЖКХ — чтобы не получить квартиру с долгами;
• свидетельство о регистрации — чтобы закрыть риск получения квартиры у зарегистрированного лица;
• нотариальное согласие супруга на сделку;
• разрешение на опеку в случае отчуждения принадлежащей ребенку квартиры;
• квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей за каждую квартиру — для МФЦ.

Когда документы будут собраны, можно оформить договор обмена.

Бланк договора

В договоре обмена квартиры с доплатой или без нее необходимо прописать:

• ФИО, паспорта и адреса сторон;
• описание квартир с адресом, кадастровым номером, площадью, количеством комнат;
• общая юридическая формула: «Стороны обмениваются квартирами»;
• стоимость квартир, размер и порядок внесения доплаты;
• порядок передачи (по акту или по договоренности);
• другие условия, которые стороны считают необходимыми.

Стоимость должна быть указана. В базу деталей можно положить любую цифру — рыночную, кадастровую или инвентарную стоимость. Прикладывать отдельные отчеты не обязательно, достаточно оценить жилье на ваше усмотрение. Также запрашивается сумма доплаты.

Если нет дополнения, это тоже прописано в договоре. Цены в этом случае указаны одинаково.

ВНИМАНИЕ! Загрузите форму соглашения об обмене для заполнения. Операция не требует нотариального заверения, если нет миноритарных собственников и законные доли не проданы.

Порядок действий

Рассмотрим пошагово, как происходит обмен квартиры на вторичном рынке:

1. Поиск вариантов trade-in, предварительный осмотр жилья и предварительные договоренности.
2. Сбор документов на квартиры по вышеуказанному списку.
3. Оформление договора.
4. Подача договора в МФЦ на регистрацию прав. На склад необходимо явиться лично с паспортами и документами по сделке. Заявление будет составлено сотрудником МФЦ на стойке регистрации.
5. Оформление занимает от 3 до 14 дней, после чего сторонам выдаются выписки с указанием их жилищных прав.
6. Дополнение и фактический перевод могут быть произведены в любое время.

Если сделка проводится по двум монетарным политикам, МФЦ должен будет взять два купона, так как будут представлены два комплекта документов.

Дополнение можно сделать любым способом, указанным в статье по этой ссылке.

Налоговый вопрос

Поскольку обмен с доплатой или без нее эквивалентен продаже, в результате сделки стороны должны уплатить налог в размере 13% на баланс, если недвижимость находится в их собственности менее 3 (5) лет. При обмене на доплату по договору граждане часто совершают ошибку, исчисляя НДФЛ с суммы доплаты. Это неправда: налоговая база в этом случае будет равна цене передаваемой квартиры.

Пример. Сидельников А.П и Палочкин Г.В заключили договор обмена квартир за дополнительную плату. Дом Палочкина налогом не облагается, так как находился в его собственности более 5 лет. Недвижимость Сидельникова была оценена сторонами в 3 500 000 рублей, из которых 3 миллиона выплачиваются из квартиры Палочкина, а 500 000 — в качестве доплаты. Налог нужно рассчитывать на полную стоимость — 3,5 миллиона, а не на сумму доплаты.

Кроме того, каждый из «продавцов» имеет право на налоговый вычет при продаже и налоговый вычет при покупке. Схема следующая:

• в первую очередь уменьшается налоговая база на фиксированный вычет с продавца — 1 миллион рублей;
• кроме того, этот балл уменьшается за вычетом покупателя, поскольку обе сделки были совершены в одном налоговом периоде — максимум на 2 миллиона рублей;
• берется 13% от полученной суммы: это сумма налога к уплате.

Пример. Васютина Л.А обменяла свою квартиру стоимостью 3 000 000 рублей на другую квартиру стоимостью 2 700 000 рублей и получила доплату в размере 300 000 рублей. Налоговая база по его делу составляла 3 000 000 рублей. Применяя налоговый вычет продавца, Васютина получила 2 000 000 базовых рублей. Как покупатель другого дома, вы имеете право на максимальный вычет в размере 2 000 000 рублей. Применяя его, Васютина получит налоговую базу в размере 0 рублей — налог платить не придется.

Таким образом, максимальный вычет может достигать 3 миллионов рублей (1 миллион вычетов продавца + 2 миллиона вычетов покупателя в случае компенсации налога). Все операции отражаются в 3 налоговых декларациях физических лиц. Подробнее об уплате налогов читайте здесь.

Обмен на новостройку

Совершенно иная схема обмена квартиры применяется к сделкам на рынке новой недвижимости. По схеме trade-in застройщик или агентство недвижимости принимает старую квартиру на продажу и одновременно бронирует новую, фиксируя стоимость.

Внимание! На обмен часто заключают несколько договоров: на оказание услуг по продаже старых домов за процент; договор купли-продажи с найденным покупателем; договор бронирования и, наконец, договор купли-продажи нового дома.

Есть еще одна менее распространенная схема — когда старую квартиру принимают в оплату за новую. Дополнение производится в рамках денежно-кредитной политики. Такие операции производят разработчики.

Обычно к старым жилищам предъявляются следующие требования:

• расположение в городе, где приобретается новостройка;
• хорошее техническое состояние и наличие всех документов;
• стоимость ниже, чем цена новостройки.

Примечание! Застройщик обычно проводит специальную рыночную оценку, чтобы установить реальную стоимость собственности независимым оценщиком.

Список документов и порядок действий

Обычно разработчиков просят предоставить следующие документы:

• оригинальные названия и выписка из ЕГРН;
• технический паспорт не старше 5 лет;
• нотариальное согласие супруга, разрешение на опекунство, если есть несовершеннолетние;
• справка об отсутствии задолженности за ЖКХ, ревизия, паспорта на счетчики электроэнергии, воды и газа;
• свидетельство о регистрации.

На основании этих документов разрабатывается DCP в форме разработчика, после чего документ подписывается и подается на регистрацию через МФЦ в Росреестр. После государственной регистрации заключается окончательная договоренность — доплата.

Обмен ипотечной квартиры

Если обмениваемое имущество находится в ипотеке, то ипотечный кредит должен быть погашен до совершения сделки. Любые операции с отчужденным имуществом необходимо согласовывать с банком, получать его согласие, в противном случае сделка может быть отменена в судебном порядке, а квартира может быть снята с уплаты ипотечного долга.

получить согласие банка на обмен ипотечной недвижимости по договору trade-in, даже с доплатой, практически невозможно. Но есть и другие способы торговли:

• продажа покупателю с передачей ему ипотечной задолженности;
• заключение ПДКП с задатком, достаточным для погашения кредита, снятие ограничений и продажа жилья.

Деньги, полученные от продажи и покупки, идут на покупку нового дома.

Подробнее об отчуждении ипотечных участков читайте в статье по этой ссылке.

возможна доплата материнским капиталом

Закон прямо не запрещает уплату надбавки по договору обмена за счет материнского капитала. Для проведения этой операции необходимо, чтобы после операции жилищные условия семьи улучшились. То есть обменять вашу недвижимость на меньшую, но более дорогую невозможно — Пенсионный фонд сосредоточится на районе и не согласится на сделку.

В этом случае операция проводится по общим правилам, установленным для купли-продажи материнского капитала, в том числе:

• в договоре должен быть указан факт оплаты за счет материнского капитала;
• необходимо указать отсрочку выплаты на несколько месяцев, так как Пенсионный фонд проверит документы;
• полученное жилье должно быть разделено между всеми членами семьи с распределением долей для всех.

Подробнее о порядке приобретения жилья для материнского капитала читайте здесь.

Перед обменом на доплату желательно проконсультироваться в местном отделении Пенсионного фонда России по вопросам оформления сделки. В разных регионах России развиваются разные практики, в связи с чем специалист может посоветовать заключить не смену, а ПрЭП.

Следовательно, торговля с завышенной ценой — редкое, но вполне законное дело. Для его оформления необязательно обращаться к нотариусу, достаточно составить договор в простой письменной форме.

Уважаемые читатели! Каждый случай уникален, а законодательство стремительно меняется, поэтому после изучения теоретической части статьи рекомендуем обратиться за помощью к юристу портала. Некоторые проблемы можно решить только с помощью индивидуальной консультации.

Понравилась статья? Сохраните его на своей странице в социальной сети с помощью кнопки «Поделиться» и дайте ему 5 звезд!

Читайте дальше: особенности регистрации предоплаты и депозита при купле-продаже.