Покупка квартиры в новостройке имеет существенные преимущества, но не без недостатков. Приобретая жилье у добросовестного застройщика в новом доме, человек без сомнений получает квартиру в прошлом, со всеми современными удобствами. Но случаи обмана своих клиентов строительными компаниями поднимают вопрос о том, стоит ли покупать желаемую квартиру в новостройке, не обладая юридическими знаниями. Не умаляя всех тонкостей пошаговой процедуры, вы можете исключить вероятность опасной транзакции.
Пошаговая инструкция по покупке квартиры в новостройке:
Поскольку есть несколько способов купить жилье в строящемся или строящемся доме, то и схемы покупки квартиры в новостройке будут разными. Если недвижимость приобретается в уже построенном доме, последовательность действий следующая:
- поиск выгодного предложения при общем знакомстве с техническими данными, перспективами развития инфраструктуры;
- сбор, анализ информации по организации строительства;
- посещение офиса, ознакомление с документацией по застройщику и объекту продажи;
- осмотр объекта;
- заключение договора купли-продажи;
- полная оплата;
- передача объекта новому собственнику на основании акта;
- оформление права собственности и регистрация.
Когда вы покупаете недвижимость на этапе, когда дом только начинает строиться, элемент просмотра собственности теряется. Здесь вам нужно будет составить предварительный договор владения акциями (DDU). В документе должен быть предусмотрен ряд положений, обеспечивающих порядок и сроки передачи жилплощади, так как точное письменное прописывание всех нюансов, в том числе условий прекращения контроля, поможет приобрести квартиру в жилом помещении новостройка без риска.
Как правильно купить квартиру в новостройке: исследование и разбор дома
Важным этапом на пути к гарантированной сделке является ознакомление с недвижимостью, ее соответствие пожеланиям. Строятся четыре основных типа жилых домов: «эконом», «стандарт», «бизнес», «премиум». Каждый отличается своим расположением относительно центра города, планировкой, качеством используемых материалов, развитостью инфраструктуры и другими показателями, формирующими цену.
Покупатель должен начать выбор, исходя из пригодности дома для личных нужд. Немаловажную роль играют такие нюансы при покупке квартиры в новостройке, как площадь расположения, удаленность от центра. Часто люди хотят покупать жилую площадь в том же районе, где они живут, поскольку все кажется знакомым и знакомым. Но переход на другую матрицу может быть более выгодным, если технические характеристики нового дома говорят о более высоком качестве.
Покупка квартиры в арендуемом доме у девелоперской компании упрощает жизнь. Человек, желающий приобрести жилую площадь, может лично проверить качество объекта, оценить удобство дизайнерских решений, тип отопления, благоустройство мест общего пользования, а также узнать о технологии и строительных материалах. Вы можете запросить строительную документацию, документы на владение или аренду земли, разрешения на строительство, оценки.
Если дом находится в стадии строительства, вы не сможете визуально ознакомиться с объектом покупки, но можете попросить застройщика предоставить документацию на объект. Помимо технических характеристик, плана, площади жилой площади можно (и нужно) ознакомиться с такими документами, как решение о выделении земельного участка под строительство с указанием этажности будущей постройки, план инфраструктуры, обзор проекта.
Компания предоставляет по запросу макет дома, рассказывает о технологиях и темпах работ. Лучше самостоятельно убедиться, активно ли идет строительство, есть ли на участке рабочие, техника, наблюдать за скоростью возведения объекта.
Плюсы и минусы покупки жилья на стадии строительства: что нужно знать покупая квартиру в новостройке
Вопрос о том, когда выгоднее покупать квартиру в новостройке, имеет множество аспектов, которые говорят как о преимуществах приобретения на этапе закладки фундамента, так и о рисках. Дом в земляном состоянии будет стоить намного дешевле, как правило, на 30-35%, по сравнению со зданием, введенным в эксплуатацию.
Это привлекает покупателя, но есть и риски, что при покупке квартиры в новостройке это повлечет ряд негативных последствий: некачественное строительство, умышленное удорожание жилья, двойная продажа. Застройщик может самостоятельно изменить декларацию проекта, поставив перед фактом акционера. Перед подписанием необходимо внимательно изучить договор на предмет «подводных камней», неточностей, нечетких формулировок.
Оценка застройщика и перспективы банкротства: как выбрать застройщика при покупке квартиры
Есть несколько способов контролировать застройщика, выбранного при покупке квартиры, потому что он будет контролировать процесс строительства. Покупатель имеет полное право получить следующую информацию:
- сколько лет компания занимается бизнесом, строит жилые дома (лучше отдавать предпочтение компаниям с опытом работы более 5 лет);
- документация на объект, начиная со свидетельства о государственной регистрации застройщика, заканчивая подробной информацией о планировке, инфраструктуре;
- сведения о банках, в которых строительная компания прошла аккредитацию (они доверяют организациям, в которых можно приобрести недвижимость в ипотеку);
- информация о количестве завершенных объектов (чем больше, тем лучше);
- информация об основателе (важно понимать, кто будет строить ваш дом, какой у него за плечами опыт и опыт работы в строительной сфере, и нужно проверить, не вел ли он в прошлом темный бизнес);
- жалобы на застройщика (проверьте в Интернете количество неудовлетворенных претензий к застройщику и подавались ли иски о банкротстве);
- уставный капитал (миллионы рублей вкладывать в стройку не стоит, если застройщик полностью отвечает за 10 000 рублей);
- анализ отзывов в социальных сетях жителей микрорайона и дольщиков (очень внимательно, так как могут быть платные отзывы конкурентов).
Когда вариантов несколько, чтобы выбрать, у какого застройщика лучше покупать новую квартиру, покупателю необходимо ознакомиться с информацией на сайтах компаний, а также с отзывами на форумах. Посещение строительной площадки, общение с начальником бригады не помешает.
Актуален вопрос банкротства строительной компании, что влечет за собой комплекс негативных последствий: покупатели должны обращаться в судебные органы за защитой своих прав. Законодательная база предусматривает ряд правил, направленных на мониторинг финансового состояния девелоперов, а также защиту интересов инвесторов.
Организатор гарантирует выполнение обязательств, обеспечивая свою ответственность перед инвесторами. В случае банкротства вкладчики имеют право потребовать денежную компенсацию или передачу квартиры в натуре с последующим созданием жилищного кооператива.
Инвестор в акции не застрахован от возможного банкротства строительной компании. Прежде чем окончательно выбрать застройщика при покупке квартиры, стоит обратить внимание на компании с безупречной репутацией, давно присутствующие на рынке, с обширным списком объектов аренды недвижимости.
Заключаем договор
Документальное подтверждение сделки сопровождается заключением договора. При покупке квартиры в новостройке существует несколько типов договоров, каждый из которых характерен для конкретной ситуации.
Особенности приобретения по ДДУ
Приобретение жилой площади под строящийся дом предполагает заключение предварительного договора долевого участия между организатором и инвестором. Поскольку объект недвижимости на момент подписания договора существует только как проект, документ должен содержать ряд обязательных положений, таких как:
- подробное описание объекта покупки с указанием адреса, а также соответствия территории проекта реальному;
- фиксированная цена, изменение которой возможно только при обнаружении несоответствия с реальной поверхностью (по результатам замеров БТИ);
- срок продажи строящегося дома акционерам;
Документы для регистрации дошкольного образовательного учреждения могут быть самостоятельно поданы продавцом в соответствующие органы. В этом случае необходимо согласовать срок их подачи. Особое внимание следует обратить на пункты, прописывающие ответственность учредителя перед акционерами в случае неисполнения обязательств, сроки выплаты санкции. Кроме того, предварительный договор устанавливает расходы на регистрацию, оплату коммунальных услуг инвестором с момента ввода дома в эксплуатацию до момента его ликвидации.
Договор о долевом участии регулируется 214 ФЗ и должен соответствовать всем его требованиям.
Следует понимать, что право собственности на такую новостройку будет получено только после передачи дома и подписания застройщиком акта приема-передачи квартиры.
Особенности приобретения через ЖСК
Совместно с дошкольным образовательным учреждением существует схема покупки новой квартиры через жилищный кооператив, но здесь права покупателей менее защищены законодательством, что несет в себе определенные риски.
Особенностью приобретения недвижимости в жилищном кооперативе является возможность оплаты полной стоимости в течение нескольких лет после сдачи дома в эксплуатацию. При этом взносы акционеров не облагаются налогом, что позволяет застройщику предлагать квартиры по более низкой цене.
Акционеры жилищного кооператива имеют право контролировать ход строительства дома, а также участвовать в его эксплуатации. Если участник выражает желание отказаться от договора, сроки и условия возврата денежных средств определяются исключительно кооперативом.
Следует понимать, что данный вид покупки квартиры является наиболее рискованным из-за документов на право собственности, в ваших руках будет только реестр участников кооператива, а в случае банкротства учредителя ваши интересы практически ничем не защищены.
Приобретение по переуступке
По заключению DDU лицо, получившее права на недвижимость, вправе передать их. В этом случае третье лицо получает не само жилье, а право оформить его в собственность после сдачи дома в аренду.
Для заключения сделки у продавца должно быть заверенное разрешение строительной компании, предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке или DDU.
В новом соглашении о передаче прав обязательно устанавливаются причины передачи, полный объем прав, передаваемых по соглашению. Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
Договор купли-продажи
Самый лучший и доступный вариант покупки квартиры в новостройке — покупка в рамках денежно-кредитной политики.
В этом документе говорится, что дом сдан в эксплуатацию и вам больше не грозит строительство в долгосрочной перспективе. Все документы уже находятся в руках разработчика, вам остается только заполнить и зарегистрировать все, что обычно занимает две недели.
Подробная пошаговая инструкция по покупке квартиры на вторичном рынке описана на нашем сайте.
Документы для оформления договора и регистрации
Документы, необходимые для покупки квартиры в новостройке, могут варьироваться от случая к случаю. В общий список будут входить документы, предоставленные продавцом и покупателем, а именно:
- договор об участии в долевом строительстве;
- государственная пошлина;
- заявления участников сделки;
- гражданские паспорта сторон договора.
- договор уступки (при переуступке).
Кроме того, к посылке покупателя могут быть приложены квитанция об оплате квартиры (при покупке за наличные), нотариально заверенное согласие супруга, а также свидетельство о браке. Если квартира приобретается за счет ипотечной ссуды, покупатель обязан предоставить кредитный договор с банком и оформленную ипотеку.
Регистрация договора
После подписания договора с застройщиком следует процедура его регистрации в Росреестре (кроме предварительного согласования). Иногда застройщик сам заботится о подаче документов на регистрацию, при этом срок подачи обязательно оговаривается договором. При заключении договора о передаче прав между двумя лицами их присутствие в регистрирующем органе обязательно.
Оплата
После государственной регистрации оплата производится (кроме регистрации через жилищный кооператив) путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика. При этом первоначальный взнос может быть частичным, а остальные деньги выплачиваются постепенно.
возможен аккредитив у застройщика, когда деньги за квартиру перечисляются на специальный банковский счет (аккредитив). По его условиям, девелопер может получить деньги только после передачи покупателю прав требования по DDU, то есть только после регистрации сделки.
Прием квартиры застройщиком
В течение трех месяцев со дня сдачи дома в эксплуатацию продавец и покупатель составляют акт приема-передачи объекта. Покупатель должен еще раз осмотреть квартиру, проверить работу инженерных сетей, соответствие помещения планировке проекта и отсутствие дефектов.
При обнаружении недостатков лицо, покупающее недвижимость, вправе обратиться к строительной организации с просьбой устранить их, выплатить компенсацию. Распространенная ошибка при покупке квартиры в новостройке — подписание покупателем договора на основании устных обещаний застройщика решить проблему. Такой договор грозит тем, что будущему владельцу придется самостоятельно проводить ремонтные работы. Лучше ничего не подписывать до исправления дефектов.
Более подробно о приеме квартиры застройщиком рассказывается в следующем посте.
Оформление квартиры в собственность и оформление
После подписания акта приема-передачи новый собственник должен зарегистрировать право собственности. Этой процедуре будет предшествовать осмотр квартиры уполномоченными специалистами БТИ с передачей владельцу технического задания. Кроме того, собственник самостоятельно отправляет в Росреестр пакет документов, из которых получает соответствующую выписку.
Какие нужны для этого документы
Юрист, приглашенный для покупки квартиры в новостройке, поможет собрать необходимую документацию. Для оформления права собственности вам потребуются такие документы, как:
- паспорт и декларация собственника;
- подтверждение прав на недвижимое имущество;
- план БТИ;
- акт приема-передачи объекта;
- договор с застройщиком.
Заявитель обязан оплатить госпошлину, приложив квитанцию к документам. Осмотр проводится из записывающей камеры от 10 до 30 дней, после чего собственнику выдается свидетельство о регистрации.
Став собственником дома, владелец регистрируется, обратившись в ФМС. Для этого вам понадобятся паспорт, заявление и свидетельство о праве собственности.
Особенности покупки квартиры в новостройке по ипотеке
Лицо, у которого нет полной суммы для покупки недвижимости, может воспользоваться ипотечной ссудой. Ипотечный кредит выдается зарегистрированным в регионе субъектам с постоянной трудовой деятельностью, не достигшим возраста 65-85 лет.
Желая купить дом с ипотекой, сначала заключается договор бронирования со строительной компанией, который затем представляется в кредитную организацию вместе с паспортом, налоговой декларацией и другими необходимыми документами.
При положительном решении подписывается трехсторонний договор между банком, собственниками и покупателем. Сделка подлежит регистрации в Росреестре, который оформляет правоустанавливающий документ в течение 10 дней.
Дальнейшие подробности по ипотеке на новостройку в дальнейшем разбираются. Кроме того, молодым семьям с детьми с 2018 года доступна ипотека под 6% в новостройке.
Стоит ли покупать квартиру в новостройке: советы юриста, как сэкономить и купить выгоднее
На пути к покупке жилья не лишним будет учесть советы юристов при покупке квартиры в новостройке. В частности, как выгодно сэкономить на покупке квартиры в новостройке. Поскольку застройщик заинтересован в быстрой продаже квадратных метров, окупаемости вложений, он предоставляет уступки и скидки, которые нужно использовать с умом.
Стоит учесть такие тонкости, как:
- цена квадратного метра снижается с наступлением летних каникул и периода отдыха, когда люди все меньше заинтересованы в покупке жилья;
- продавец снижает цену на плохо продающиеся товары, например, объекты на первом и последнем этажах, возле лифта, с окнами во двор и так далее;
- при покупке жилплощади в рассрочку есть возможность согласовать с продавцом предоплату всей стоимости, если он делает уступку;
- значительно дешевле покупка любой квартиры в строящейся новостройке;
- обязательно сообщите менеджеру разработчика, что для окончательного решения вам нужна скидка и вы будете ждать, пока акции будут куплены, это иногда помогает, особенно в конце месяца или квартала, когда у разработчика есть «горящий» план продаж.
Другой вариант рассчитан на людей не суеверных — покупка недвижимости на 13 этаже. Как ни смешно звучит, но по статистике жилая площадь этого этажа продается намного хуже, продавец может сделать скидку.
К преимуществам покупки квартиры в новостройке можно отнести приобретение жилья без сомнений прошлого, лучшую внутреннюю планировку, наличие новейших коммуникаций, комфорт и надежность. Но есть также риск столкнуться с недобросовестным разработчиком. Чтобы сделка была максимально безопасной и прибыльной, следует быть в курсе всех тонкостей покупки и по возможности воспользоваться консультацией юриста.
Напоминаем, что на сайте есть онлайн-юрист, который расскажет все нюансы сделки с новостройкой. Он может оценить перспективы банкротства застройщика и, если что, поможет с взысканием штрафа или поддержит вас в суде.
