Покупка квартиры в новостройке — всегда рискованное дело.
Разработчики часто терпят неудачу, блокируют строительство и нарушают сроки доставки элементов. В то же время акционеры не могут отстаивать свои права и вынуждены годами ждать завершения строительства домов или возврата вложенных средств.
Чтобы минимизировать риски, связанные с покупкой дома в строящемся доме, нужно знать, как контролировать застройщика при покупке квартиры.
Тщательной проверке подлежат не только документы учредителя на ведение строительных работ и строительство конкретного объекта недвижимости, но и информация о текущем споре, о существующих исполнительных производствах и о долгах.
Чтобы получить полное представление о том, что происходит, и составить подробный портрет вашего разработчика, вам нужно достаточно сильно постараться.
Риски долевого участия
Не все решаются вкладываться в долевое строительство. Каждый день с телеэкранов и новостных лент мы слышим о новых обманутых держателях акций и ликвидированных застройщиках. Люди остались без квартир и денег, вложенных в их строительство.
С 2021 года в стране введены ограниченные счета, на которых теперь хранятся деньги акционеров. Застройщик не имеет доступа к этим средствам до сдачи объекта в эксплуатацию.
Действительно, получается, что сейчас девелопер строит дом на собственные или заемные средства, а не за счет заказчика. Поэтому цены на дома в строящихся домах значительно растут.
По статистике на февраль 2021 года около 15-20% девелоперов в стране находились в процессе банкротства.
Гражданин, желающий стать членом дошкольного образовательного учреждения, должен осознавать все возможные потенциальные риски, связанные с таким действием, в частности:
хорошо, когда инвесторы в недвижимость могут вернуть деньги из-за нарушения застройщиком условий договора. Чаще всего разработчики выводят средства за границу, не надеясь хоть что-то получить из вложенных средств.
Чтобы не стать обманутым акционером, необходимо заранее проверить компанию по нескольким ключевым моментам, о которых мы поговорим далее.
Что проверить об объекте?
Чтобы проверить надежность постройки, необходимо сначала убедиться, что она действительно строит дом. Если вы уже выбрали недвижимость на основе индивидуальных критериев поиска, перейдите к проверке.
Документация
Какие документы нужно уточнять у застройщика при покупке новостройки? Если застройщик собирается строить объект недвижимости, у него на руках должны быть два основных документа:
хорошо, если девелопер также бесплатно предоставит потенциальным акционерам образец DDU и технические условия для связи. Это еще раз подтверждает тот факт, что ему нечего скрывать.
Разрешение на строительство жилой недвижимости должно быть подписано мэром города или государственной строительной комиссией.
В заявлении о проекте застройщик отражает всю информацию о себе, о разрешении на строительство, о результатах государственной экспертизы. Каждый месяц и каждый квартал он будет обязан вносить в него некоторые изменения, которые будут отражать ход расширенных работ. Это обязательство регулируется ст. 19 ФЗ п. 214.
В проекте договора долевого участия обязательно должны быть указаны адрес объекта, дата его ввода в эксплуатацию, кадастровый номер, планировка и площадь квартиры.
Попробуйте поговорить с одним из акционеров, купивших квартиры в этом доме. Возможно, они имеют в виду больше информации о разработчике, его надежности и финансовой состоятельности.
Как проверить, продал ли застройщик квартиру двум покупателям? Если вы заключаете договор о владении капиталом с застройщиком, его нужно будет зарегистрировать в Росреестре. Если вы покупаете квартиру по договоренности с жилищным кооперативом (жилищным кооперативом), вы не сможете обезопасить себя от двойной продажи. Данное соглашение не подлежит регистрации.
Статус застройщика и земли
Дом будет построен на определенном участке земли. Такой сайт должен соответствовать указанным для этого критериям.
Для строительства жилого дома на земельном участке земля должна иметь категорию земель населенных пунктов и соответствующий вид разрешенного использования. Если земля, например, предназначена для сельского хозяйства, строительство на ней жилых домов будет просто запрещено законом.
Наземная информация также представлена в проектном заявлении застройщика. Также узнать о состоянии земельного участка можно на сайте Росреестра — в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости онлайн». Для этого перейдите по ссылке — https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request, введите адрес и кадастровый номер сайта.
Компания, с которой заключен договор долевого участия, может иметь статус застройщика или девелопера. Обычно девелоперы создают девелоперов под конкретные строительные проекты. Акционеры встревожены, когда им фактически приходится заключать договор с неизвестной компанией, также зарегистрированной за границей.
лучше всего, если возможно, заключить договор с застройщиком или, по крайней мере, с застройщиком, акции которого полностью принадлежат известному застройщику.
Страхование и предварительный договор
С 2014 года все девелоперы должны застраховать свою ответственность или стать участниками компенсационных фондов.
Страховая компания, которая страхует ответственность клиента, должна быть указана в DDU и в проектной декларации объекта.
При этом важно учитывать, что только страховые компании, получившие аккредитацию на данную акцию в ЦБ страны, могут обеспечить строительство жилых объектов.
Вы легко сможете узнать, входит ли ваша страховая компания в этот список на сайте ЦБ, перейдя по ссылке — https://www.cbr.ru/finmarket/supervision/sv_insurance/#a_11867.
Обычно апартаменты бронируются устно на срок до 3-х суток. Если вам необходимо продлить бронирование, вам необходимо будет внести предоплату, которая пойдет на оплату товара, если покупатель не передумает.
Если вы вносите предоплату, обязательно задокументируйте это, заключив договор бронирования. Иногда девелоперы предлагают заключить предварительный договор долевого участия с предоплатой. Делать этого не стоит, такой договор не регистрируется, а значит, не защищает клиента от двойной продажи жилья.
Что проверить о застройщике?
Покупка квартиры у любого застройщика — дело рискованное. Даже если застройщик ранее активно вел строительство и имел огромное количество реализованных проектов, это не значит, что он безупречный.
Стоит упомянуть банкротство девелопера Urban Group, которая заняла второе место по строительству в Москве и области, но однажды полностью прекратила свою дальнейшую деятельность, оставив людей без квартир.
Документы застройщика
Если все в порядке с документами на строящийся объект, то нужно внимательно проверить документы самого застройщика. Девелопер — это юридическое лицо, которое в числе основных активов должно иметь право на строительство жилой недвижимости.
Кроме того, у застройщика должны быть следующие документы:
Обычно вы можете ознакомиться с этими документами на сайте разработчика. Если их там нет, попросите офис компании представить их на рассмотрение. Если документы вам не предоставят, скорее всего, они захотят скрыть от вас какую-либо информацию.
Также проверьте надежность банка, с которым сотрудничает застройщик, привлекает ли он заемные средства для строительства. Название банка, в котором застройщик взял ссуду, можно найти в той же строительной ведомости, что и проект.
Обязательно ознакомьтесь со строительным фотоотчетом или прямой трансляцией объекта, чтобы убедиться, что строительные работы выполнены.
Банкротство
Как проверить застройщика на банкротство — главный вопрос, который необходимо решить. Именно эти компании часто становятся участниками процедур банкротства, о которых многие акционеры даже не подозревают.
Процедура банкротства — это всегда судебное разбирательство. Вы можете узнать, является ли ваш разработчик потенциальным банкротом, обратившись в Арбитражный суд. Информацию можно найти на сайте — https://kad.arbitr.ru/.
Вернуть деньги от несостоявшегося застройщика будет практически невозможно из-за порядка оплаты, установленного законом о банкротстве. Также важно проверить юридическое лицо на предмет других споров.
В случае возникновения споров между застройщиком и физическими лицами информация о существующих делах доступна на сайтах районных судов по месту регистрации застройщика. Огромное количество случаев свидетельствует о нарушении застройщиком своих договорных обязательств перед другими заказчиками.
Финансовая состоятельность и долги
Как проверить финансовую состоятельность застройщика? Различные обстоятельства могут указывать на наличие средств у застройщика и отсутствие задолженности.
Вы можете проверить финансовое состояние компании:
- На сайте судебной службы — http://fssprus.ru/iss/ip.
- На сайте налоговой службы — https://egul.nalog.ru/index.html.
- В едином реестре разработчиков — https://erzrf.ru/?regionKey=143443001®ion=moskva&costType=1.
- На портале Москомстройинвеста, если речь идет о девелопера из Москвы — https://stroi.mos.ru/mobile/construction.
Единый реестр девелоперов действует в стране с 2017 года. Там каждый девелопер получает определенные рейтинговые баллы от 0,5 до 5, которые формируются исходя из срока сдачи объектов.
Также интересную информацию можно найти на специальных форумах в Интернете, где сами соинвесторы активно обсуждают действия разработчиков.
Примерно так выглядит контрольный список для проверки надежности разработчика. Если вы обеспечите прозрачность своих документов, отсутствие долгов и споров, вы можете смело вкладывать деньги в жилье, которое с годами будет только расти в цене.
Проверка застройщика перед покупкой квартиры в новостройке — дело ответственное. В деятельности девелопера не должно быть недостатка в деталях, чтобы не стать очередным обманутым акционером, оставшимся без жилья и собственных денег.
