При покупке недвижимости на первичном рынке на этапе строительства дома покупатели заключают с застройщиком договор долевого участия. Данная сделка позволяет покупателю приобрести жилье по выгодной цене с минимальным риском.
Данный договор также подлежит обязательной государственной регистрации и может быть расторгнут до подписания акта приема-передачи квартиры.
Прекращение деятельности дошкольного учреждения по инициативе акционера (ФЗ 214) возможно только по причинам, строго определенным законодательством. Здесь недостаточно воли акционера.
Договор о владении акциями также может быть расторгнут по взаимному соглашению сторон, по инициативе учредителя или при участии суда. Совладелец начал отказываться от договора, дает ему возможность вернуть деньги, уплаченные за покупку квартиры.
Зачем дольщикам расторгать ДДУ?
В большинстве случаев соглашения о владении акциями расторгаются по инициативе акционеров, а не учредителя. Застройщик может отказаться от договора только в единовременном порядке, если акционер вовремя не оплатит приобретенную квартиру. Но у акционера есть много причин, по которым он может изменить свое решение о покупке жилья в новостройке.
Ожидается, что в 2021 году с введением системы ограниченного счета полностью решится проблема обманутых акционеров. Теперь акционеров должно быть во много раз меньше шагов для расторжения контракта.
Ведь девелоперу затягивать срок строительства уже невыгодно. Чем дольше он строит дом, тем позже у него будет доступ к деньгам держателя капитала, которые хранятся на специальном банковском счете.
Права гражданина-акционера в стране охраняются Федеральным законом от 25.07.2012 г. 214 «Об участии в долевом строительстве кондоминиумов» и ФЗ «О защите прав потребителей».
Обычно держатели акций расторгают соглашения о долевом владении, когда строительство сооружений задерживается или нарушается, нарушая строительные нормы и другие незаконные действия застройщика.
Иногда разработчики не спешат добровольно возвращать деньги даже после расторжения договора. Значит, вам придется решать проблему через суд.
Риски для дольщика
Как расторгнуть договор долевого участия и вернуть деньги, мы расскажем ниже. Для начала следует определиться, действительно ли стоит принимать это решение и чем грозит прекращение права собственности самому владельцу недвижимости.
Минимальный риск для пайщика по окончании дошкольного учреждения — пустая трата времени, а максимальный риск может обернуться реальной потерей денег и квартиры.
Прежде чем принять решение о расторжении договора, акционер должен учесть следующие факторы:
При расторжении договора акционер теряет право залога на недостроенное имущество. Это касается только тех случаев, когда акционер использовал собственные средства для покупки квартиры. Ведь при покупке квартиры в ипотеку залог остается в банке.
Таким образом, в случае банкротства девелопера акционер потеряет возможность получать выплаты от компании и залог, реализация которого может частично вернуть вложенные средства.
Поэтому акционеру иногда выгоднее дождаться завершения строительства объекта и после этого по закону он может выплатить единовременную сумму или убытки, если он сможет доказать это в суде.
Основания для расторжения ДДУ дольщиком
Одностороннее прекращение действия DDU акционером возможно только по определенным причинам, которые регулируются положениями Федерального закона от 25.07.2012 г. 214.
В одной ситуации акционер имеет право расторгнуть договор самостоятельно без привлечения суда, просто отправив принципалу письменное уведомление о расторжении договора. В другой ситуации акционер не сможет расторгнуть договор без судебного разбирательства.
Акционер может урегулировать DDU во внесудебном порядке по следующим причинам:
- Если учредитель отложил передачу объекта акционеру более чем на два месяца с даты, установленной DDU.
- После передачи квартиры застройщик не устраняет выявленные акционером нарушения или не оплачивает ему расходы на их устранение самостоятельно.
- Застройщик нарушил требования к качеству квартиры.
Акционер может в одностороннем порядке выйти из DDU по другим причинам, если это указано в самом соглашении. Для расторжения контракта по этим причинам достаточно отправить заказное письмо со списком вложений на адрес промоутера с уведомлением о расторжении контракта. Впоследствии договор будет считаться расторгнутым.
В судебном порядке акционер может разрешить DDU по следующим причинам:
В соглашении могут быть предусмотрены другие основания для расторжения соглашения о долевом владении в судебном порядке.
можно ли прекратить DDU после регистрации? Можно, главное сделать это до подписания акта приема-передачи квартиры. Своей подписью акционер соглашается с полученным предметом и выражает свою позицию о том, что претензий к работе клиента у него нет.
После уведомления разработчика о прекращении действия DDU акционер через 20 дней может появиться в Федеральном реестре и зафиксировать прекращение действия DDU.
Порядок расторжения ДДУ
Согласно закону акционер вправе расторгнуть договор владения акциями одним из трех способов:
- В одностороннем порядке.
- По согласованию сторон.
- При участии суда.
Акционер может расторгнуть только зарегистрированный договор с Росреестром, при этом факт его расторжения также регистрируется.
В одностороннем порядке
Акционер должен в одностороннем порядке прекратить ДДУ в соответствии с определенной последовательностью действий, в частности:
- Акционер должен предложить учредителю расторгнуть договор по взаимному согласию и указать сумму, подлежащую возврату, с учетом процентов за использование собственных денег из расчета 1/150 ставки рефинансирования за каждый день использования средств.
- Если застройщик принимает соглашение, соглашение прекращается по взаимному согласию. Если разработчик не согласен, прекращение действия осуществляется путем отправки официального уведомления.
Акционер должен приложить к отправленному сообщению расчет суммы выкупа и реквизиты счета, на который должны быть отправлены средства.
Застройщик обязан перечислить деньги на счет акционера в течение 20 рабочих дней. Если застройщик таким образом не вернул деньги, можете смело обращаться в суд и требовать от него дополнительную компенсацию.
Для регистрации прекращения действия DDU также предоставляется копия отправленного сообщения. Обязанность государства зарегистрироваться в судебном порядке в одностороннем порядке не взимается.
По обоюдному согласию
Если застройщик соглашается расторгнуть договор по инициативе акционера, стороны заключают договор о расторжении. Затем это соглашение регистрируется в Росреестре.
В этом соглашении также предусмотрена процедура возврата денежных средств. Если такое соглашение будет заключено, основание для требования о возмещении больше не будет применяться.
Этим пользуются многие девелоперы, задерживая возврат средств акционеру.
Если оплата DDU была произведена через счет условного депонирования, на момент расторжения контракта требования по выплате процентов промоутеру не применяются.
По суду
Если мирное соглашение с промоутером не представляется возможным, участник всегда может обратиться за помощью в суд. Затем суд определит порядок расторжения договора и возврата денежных средств совладельцу.
вы должны подать иск в суд в офисе разработчика. В заявлении необходимо указать обязательство расторгнуть договор, вернуть средства, взыскать проценты и любые убытки.
Вместе с заявлением в суд должны быть представлены следующие документы:
Если суд удовлетворит запрос, застройщик будет обязан вернуть деньги акционеру в течение 10 дней с момента вступления решения в силу. Решения по гражданским делам принимаются через месяц после их принятия. В случае невозврата денежных средств застройщик будет лечиться у судебных приставов.
Современная судебная практика по данному вопросу свидетельствует о том, что суды активно защищают акционеров и выполняют их требования о расторжении договоров даже при незначительных нарушениях со стороны застройщиков. В конце концов, даже если суд откажется подчиниться, у акционера будет возможность обжаловать решение в более высокой инстанции.
Расторжение договора с ипотекой
Обычно граждане покупают квартиры в новостройках не за свой счет, а с помощью банковских кредитов. В такой ситуации в соглашение DDU уже вовлечены три стороны, а не только разработчик и акционер.
Как расторгнуть DDU с ипотекой? В данном случае сложности заключаются в том, что в такой ситуации дошкольное учреждение привлекается банком и без его согласия акционер не может совершать какие-либо существенные юридические действия по соглашению.
Ситуация осложняется тем, что акционеру постоянно приходится платить проценты по ипотеке, смысл которых для него теряется, когда он хочет отказаться от жилья.
Та же процедура разрешения DDU будет отличаться тем, что, прежде чем проинформировать застройщика, совладелец должен будет получить согласие на это решение о выходе из банка.
В претензионной декларации необходимо указать два счета, на которые должны быть возвращены деньги: счет акционера и банковский счет. Банк, как правило, участвует в спорах по этому поводу.
Кредитный договор также регистрируется в Росреестре, где акционер также должен будет зарегистрировать его расторжение.
Договор акционерного капитала может быть расторгнут в одностороннем порядке, по взаимному согласию или с привлечением суда по инициативе акционера.
В то же время, чтобы устранить DDU, промоутер должен задокументировать реальные нарушения. Расторжение договора долевого участия возможно до тех пор, пока застройщик не подпишет акт приема квартиры собственнику капитала.
