Любые изменения размеров отдельных комнат или перенос внутренних перегородок в квартире признаются перепланировками, осуществление которых без предварительного разрешения невозможно.
Сегодня собственники квартир пошли гораздо дальше и начали делить свою собственность на несколько отдельных квартир. Подобные манипуляции с жильем требуют соблюдения особого порядка согласования и легализации.
Разделение квартиры на две квартиры более распространено в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге из-за высокого спроса на арендное жилье в этих городах.
сдавать меньшие по размеру одноквартирные квартиры намного проще и выгоднее, чем трех- или четырехкомнатные.
Мы подробно расскажем, какие квартиры можно разделить юридически и что для этого нужно сделать.
В чем суть и необходимость разделения квартир?
В разных жизненных ситуациях может возникнуть необходимость разделить квартиру на две отдельные. Некоторые собственники стараются более выгодно использовать свою недвижимость в качестве объекта вложений, кто-то не может договориться со вторым владельцем и старается максимально уйти от соседа.
Прежде чем ответить на вопрос: как разделить квартиру на две квартиры, необходимо разобраться в причинах такого желания. Несмотря на то, что очень часто горожане пытаются объединить несколько квартир в одну, возникают и противоположные ситуации.
Разделение квартиры на несколько отдельных объектов недвижимости обычно происходит в следующих ситуациях:
И отдельные квартиры, и те, которые ранее были объединены двумя отдельными жилыми единицами, подлежат разделению на две квартиры.
Как получить две студии из двухкомнатной квартиры? Более-менее похоже на студию с двумя студиями. Отличительные особенности в порядке согласования перепланировок такого характера касаются только тех квартир, которые изначально были совмещены, и тех, которые изначально считались объединенными.
Но чем больше квартира, тем сложнее ее юридически разделить. Это связано с тем, что для каждого нового жилого объекта законом установлены особые правила, нарушение которых станет препятствием для регистрации изменений.
Нормативные требования
мы решили, что можно сделать две квартиры в одной и легализовать. Сделать это вполне возможно, главное соблюдать все нормы и стандарты.
Так как же сделать из одной квартиры две квартиры? На 2021 год действуют следующие правила, которые необходимо соблюдать при изменении жилой площади помещения:
- В каждом новосозданном доме обязательно должен быть отдельный санузел, кухня и отдельный выход на лестницу.
- Все модификации должны соответствовать требованиям пожарной безопасности и санитарно-гигиеническим требованиям.
- Любые изменения необходимо согласовывать с соседями кондоминиума.
- Кухню нельзя размещать над жилыми комнатами соседей снизу.
- Невозможно установить газовую плиту в кухонной нише, которая находится в квартире-студии.
Место под новый санузел в разделенной квартире предварительно нужно перевести из жилого состояния в нежилое состояние.
Все эти требования действительно сложно выполнить. Поэтому не все домовладельцы вносят столь радикальные изменения. Обязанность запретить размещение влажной зоны под жилыми комнатами соседей делает это положение возможным только на первых этажах кондоминиумов.
Вроде бы невозможное требование строить отдельный вход для каждой новой квартиры. Однако закон предлагает ему альтернативу. Возможно устройство отдельного тамбура в отдельной квартире на несколько отдельных квартир. Но нужно понимать, что тамбур значительно уменьшает ту часть жилого пространства, которая могла бы уместиться в счет площади одной из квартир.
Как сделать две квартиры из одной студии? Не забывайте, что для этого необходимо соблюдать минимальные значения для жилых помещений.
Так, согласно СНиП 31-01-2003 «Жилые кондоминиумы», площадь жилой комнаты в однокомнатной квартире должна быть не менее 14 квадратных метров, в двухкомнатной квартире — 16 квадратных метров.
Размер спальни жилой квартиры на одного человека должен быть не менее 9 квадратных метров, на двоих — 10 квадратных метров; кухни — 8 кв м.
Какие квартиры нельзя разделить?
Задаваясь вопросом, как сделать две однокомнатные квартиры из одной однокомнатной, необходимо учитывать и другие запреты, помимо тех, которые мы указали выше.
Подлежит запрету совместного проживания в квартире, к которому относятся следующие ограничения:
- Переустройство квартиры может привести к разрушению несущих конструкций, ухудшению состояния фасада помещения, сбоям в работе коммуникаций или устройств пожарной безопасности.
- Разделение квартиры на две приводит к ухудшению жизни соседей по многоквартирному дому или их защищенных прав.
- запрещается делить квартиру, в которой в новостройках не будет естественного освещения или отопительных приборов.
- Вентиляционные каналы, относящиеся к кухне, ванной или туалету, нельзя совмещать с воздуховодами, имеющими доступ к жилью.
- В случае нарушения других законов, правил и стандартов.
Вы должны понимать, что любая самовольная модификация может привести к разрушению дома и жертвам соседей. Поэтому государственные органы следят за такими изменениями в сфере жилой недвижимости, и не все получают разрешение на такие нововведения.
Разделение объединённой квартиры
Можно ли разделить двухуровневую квартиру на две части? Да, ты тоже можешь. К тому же двухуровневые квартиры по умолчанию обычно подбираются заранее из двух отдельных комнат на разных этажах.
Разница в делении жилья повлияет не на горизонтальные изменения, а на вертикальные. В таких квартирах намного проще организовать поиск новых помещений с влажными помещениями, так как ваша вторая квартира будет располагаться ниже.
Разделить квартиру, которая уже была объединена, на две отдельные жилые единицы проще, чем отдельные квартиры.
Но при этом также необходимо будет в обязательном порядке учесть следующие нюансы:
- необходимо составить текущий проект перепланировки, в котором отразить возможность установки перегородки и порядок восстановления доступа, ранее закрытого лестницей.
- необходимо разделить ранее совмещенные системы электроснабжения и водоснабжения в одну.
- Получение разрешений от уполномоченных органов.
- Выполнение работ и их легализация, регистрация прав собственности на отдельные объекты недвижимости.
Такая ситуация по разделу квартиры возможна, если у объекта недвижимости есть собственник или собственники не имеют прав друг против друга. В противном случае такие вопросы решаются исключительно в суде.
разделить квартиру в малоэтажном доме намного проще, чем в 9- или 16-этажном доме. В малоэтажных домах намного проще договариваться с соседями, проще оборудовать отдельные коммуникации и подъезды для каждого жильца новой квартирой.
Как осуществляется разделение квартиры?
Общий алгоритм разделения собственности следующий:
Каждой новой собственности будет присвоен отдельный номер в реестре. Все существующие объекты недвижимости с кадастровыми номерами будут зарегистрированы в ЕГРН.
Для составления проекта потребуется обратиться в специализированную организацию, где потребуется предоставить технический паспорт квартиры или план этажа.
Жилищной инспекции придется ехать для утверждения не только с проектом. Помимо проекта, от собственника требуется предоставить следующую документацию:
Сроки согласования перепланировки в виде части квартиры примерно 2-4 месяца. Для получения новых титулов на недвижимость и внесения всех изменений в БТИ потребуется еще около 2 месяцев.
По окончании ремонтных работ инспектор выезжает и проверяет соответствие изменений проектным соглашениям. На основании проверки он составляет акт в трех экземплярах, первый из которых получает собственник на руки, второй передается в БТИ, третий подается в муниципальные органы.
Судебное разделение квартиры
Если в квартире есть несколько собственников, которые добровольно решают разделить имущество между собой, им достаточно заключить между ними договор о разделе. При желании, чтобы минимизировать риски, его можно заверить у нотариуса.
Договор оформляется дополнительно ко всем документам, которые собираются для получения разрешения на разделение. Соглашение защищает только интересы конкретной стороны в этом споре.
Если собственники не могут мирным путем договориться о разделе жилья, они должны обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением. Перед подачей апелляции в суд необходимо произвести оценку делимого актива, чтобы определить его точную стоимость.
Чаще всего судья в таких случаях отказывает в удовлетворении таких требований, вынуждая решать вопрос о разделе имущества не в натуре, а путем их продажи и раздела финансовых ресурсов между собой.
Суд, скорее всего, удовлетворит ходатайство только в том случае, если ранее оспариваемое жилье состояло из отдельных квартир, жилища имеют большую площадь и несколько санузлов или здание представляет собой просто одноэтажный частный дом.
Через суд дело будет решаться надолго. После того, как решение будет принято, вам придется подождать еще месяц, чтобы оно вступило в силу.
Собственники квартир имеют право разделить свою собственность в натуральной форме на несколько отдельных жилых единиц. При этом каждое разделение квартиры должно сопровождаться соблюдением норм и правил санитарии, соблюдая порядок согласования перепланировки с органами местного самоуправления и Жилищной инспекцией.
Несанкционированные изменения в разделе квартиры могут повлечь за собой огромные штрафы и указание о необходимости вернуть помещение в исходное состояние.
