Как сделать перепланировку в ипотечной квартире и разрешит ли банк в 2021 году

Для большого количества горожан перепланировка — единственный способ превратить жилье в более удобный и комфортный объект, причем неважно, загромождена квартира или нет. Такое решение следует принимать только в рамках законодательства, особенно в случае ипотечного жилья, поскольку на практике только банковская организация решает, можно ли провести перепланировку ипотечной квартиры.

Законодательство

Регулирование работ по перепланировке квартир осуществляется в рамках действующего Жилищного кодекса. Следовательно, искусство. 25 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что перепланировка квартиры означает изменения, вносимые в конфигурацию жилья, которые необходимо зафиксировать в паспорте помещения, выданном БТИ.

Для жителей Москвы и Подмосковья необходимо свериться с Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП, поскольку москвичи, помимо жилищного законодательства, также должны соблюдать упомянутый нормативный акт.

Согласно постановлению № 508-ПП, ремонтные работы в жилой недвижимости делятся на несколько групп:

• Изменения, требующие разрешения на федеральном уровне. К ним относятся изменение размеров комнат за счет других комнат и т.д.
• Изменения, не требующие получения разрешения. Например, сделать косметический ремонт.
• Упрощенные изменения, требующие внесения изменений в таблицу, но несложные. В частности, изменив размер ванной комнаты или совместив ее с сантехническим блоком.
• Изменения внесены в рамках разработки типового проекта с заменой свидетельства о регистрации дома.

Удивительное нововведение в перепланировке — возможность проводить ремонтные работы на объектах недвижимости, не зарегистрированных в Федеральном реестре.

Перепланировка в ипотеку квартиры требует соблюдения норм не только жилищного законодательства, но и Федерального закона «Об ипотеке», который регулирует все виды норм, касающихся ипотеки.

Таким образом, Федеральный закон «Об ипотеке» устанавливает:

• Обязательства заемщика по проведению планового косметического и имущественного ремонта жилых помещений, если того требуют обстоятельства;
• Положения, гарантирующие право кредитора на осмотр дома в течение любого периода ипотеки, другими словами, если была проведена некорректная перепланировка, кредитор может расторгнуть договор и потребовать немедленного погашения кредита;
• Права и обязанности каждой стороны по соблюдению условий контракта вне зависимости от существующих обстоятельств и т.д.

Как банки относятся к переподготовке

У банковских организаций много позиций по перепланировке жилых помещений, в том числе полный запрет на проведение подобных ремонтных мероприятий и справедливое отношение к вносимым изменениям.

Основные позиции можно выразить следующим образом:

1. Абсолютный запрет на внесение изменений в действующий план БТИ под угрозой расторжения договора и полного погашения обязательств по кредиту, независимо от условий договора и срока ссуды.
2. Частичный бан, позволяющий изменять мелкие детали. В частности, путем изменения размеров ванных комнат, вырезания лоджий или балконов и т.д., но только после того, как все необходимые изменения будут утверждены уполномоченными органами.
3. Полное разрешение на осуществление любых действий, связанных с изменением внешнего вида жилья.

Как показывает практика, перепланировка квартиры в ипотеку — очень сложное и длительное мероприятие, так как большинство банков не согласны вносить существенные изменения в план жилья. Это связано с тем, что, предоставляя ссуду заемщику, организация сталкивается с большими рисками, а продолжающаяся редевелопмент делает риски еще более серьезными.

Из-за незаконных изменений конструкции многоэтажных жилых домов несущие стены и перегородки часто разрушаются, и дом признается аварийным. Для банка это означает потерю денежных средств, которую зачастую невозможно взыскать с должника.

Обычно разрешение на перепланировку выдается после тщательного изучения плана внесения изменений в БТИ. Эта организация делает заключение, позволяющее реально оценить риски, возникающие при проведении любых монтажных работ по предоставленному плану.

Что можно и что нельзя изменить

Без уведомления банков или уполномоченных лиц собственник недвижимости может внести ограниченное количество изменений, не требующих реализации проекта реновации.

Таким образом, граждане могут самостоятельно проводить следующие виды отделочных работ:

1. Любые работы, связанные с внешним видом жилого помещения: покраска стен, побелка, обивка мебели, любые штукатурные работы.
2. Работы, связанные с заменой пришедших в негодность изделий: окон, межкомнатных и наружных дверей, шкафов, встроенной техники и мебели.
3. Сантехнические работы — замена раковин, унитазов, ванн.
4. Электромонтажные работы — изменение расположения розеток, кабелей и тд

Важной особенностью является то, что гражданам не потребуется разрешение на замену каких-либо продуктов, если заменены только материалы. Это положение распространяется на окна, двери, полы и другие атрибуты жилого помещения, которые со временем требуют замены.

Ни при каких обстоятельствах нельзя изменять общую систему электроснабжения, газа и водоснабжения.

Во время перепланировки категорически запрещается ремонтировать следующие системы и конструкции:

• В любом случае увеличивать подсобные и другие нежилые помещения за счет других помещений, если такое увеличение приведет к уменьшению жилого помещения более чем на 25%;
• Объединить кухню и гостиную, если в квартире установлено газовое оборудование;
• Демонтировать, снести или перепланировать несущие конструкции, так как такой ремонт может привести к обрушению дома;
• Разобрать или перенести общее коммуникационное оборудование зданий: водопроводные и газовые трубы;
• Перенести ванную и туалет в другую комнату;
• Отремонтируйте пол на балконе, если этот ремонт предполагает установку водяного пола.

Эти договоренности общеприняты, однако, в связи с конструктивными особенностями некоторых домов, список может быть расширен.

Как организовать перепланировку квартиры в ипотеку пошагово

Перепланировка ипотечной квартиры требует неукоснительного соблюдения рекомендаций лицензированных органов, так как пропуск любых шагов может оказаться не самым выгодным.

Шаг 1: изучение договора

Как правило, пункт о перепланировке в стандартном договоре ипотеки не указывается, однако каждый собственник квартиры должен внимательно изучить все положения договора, поскольку от этого зависит получение разрешения от банковской организации.

Некоторые банки предписывают запрет на внесение некосметических изменений в договор, заключенный с заемщиком. Пункт «Права и обязанности сторон» указывает на это положение, и его действие распространяется до прекращения рассрочки платежей по кредиту. Невозможно изменить условия этого договора, если этого не требуют серьезные причины. Желание отремонтировать недвижимость не признается и не является серьезным поводом для внесения каких-либо новых пунктов в договор залога.

Шаг 2: согласование с соседями и жильцами

Сделать перепланировку как в ипотеку, так и в любую другую квартиру нужно очень много сил и средств, поэтому желающим придется договариваться с соседями. Это положение не является обязательным, однако нотариальное согласие на перепланировку, в случае возникновения каких-либо проблем, сможет доказать законность предпринятых действий.

Получение согласия обязательно только в двух случаях:

1. Евроремонт в квартире кондоминиума.
2. Проведение ремонтных работ на местах общего пользования.

В других ситуациях запрос разрешения и получение согласия не требуется по закону, но важно, чтобы был соблюден ряд условий:

• Ремонт не должен нарушать права других жителей многоэтажного дома, то есть доступ к мусоропроводу, лестницам, инженерным сооружениям и входным дверям не должен быть закрыт.
• Любой эвакуационный выход всегда должен быть открыт.
• Не допускается проведение ремонтных работ за счет общестроительных конструкций и сооружений.

Шаг 3: оформление эскиза или проекта

Перепланировка и реконструкция ипотечного и любого другого дома может проводиться в разных формах:

1. По эскизу, который используется, если ремонт не коснулся несущих стен, перекрытий и общего имущества.
2. По проекту, что, в свою очередь, может повлиять на владение общим домом и ремонт несущих конструкций.

составление эскиза или проекта лучше доверить специалистам.

Шаг 4: согласование с банком и страховой компанией

Обращение заемщиков к банку и страховой организации для согласования дальнейших действий — важнейший этап, так как от этого зависит будущее ремонта. Заявка подается после утверждения эскиза или проекта перепланировки. Обычно ответ приходит в течение полутора месяцев.

В случае положительного решения банк выдает несколько поручений, которые необходимо подать в четко оговоренный срок:

• Представление документации на переоборудование, обычно на несколько месяцев;
• Своевременная повторная аттестация, например не позднее шести месяцев с даты получения согласия;
• Оформление переоформления технического паспорта;
• Получите новый сертификат USRN.

Шаг 5: обращение в жилищную инспекцию

После получения разрешения от кредитора заемщик должен в кратчайшие сроки обратиться в Жилищную инспекцию с полным пакетом документов.

В случае ремонта по эскизу получить разрешение намного проще, так как осмотр и выдача заключения жилищной инспекции происходит только на момент внесения изменений и осуществляется в течение нескольких месяцев. Получить разрешение на проект практически невозможно из-за угрозы нарушения целостности конструкции и обрушения здания.

В Жилищную инспекцию представляются следующие документы:

• Эскиз или проект ремонтных работ;
• Декларация гражданина;
• Документы на дом;
• Технический паспорт;
• Согласие совершеннолетних граждан, проживающих на территории жилого дома, на проведение ремонтных работ;
• Согласие банка на перепланировку.

Разрешение или отказ в перепланировке приходит в течение полутора месяцев с момента подачи документов.

Шаг 6: обращение в БТИ

После перепланировки гражданин должен обратиться в БТИ для оформления нового регистрационного удостоверения на здание. Сотрудники учреждения должны предоставить ранее использованные документы.

Новый лист данных создается в течение одной-двух недель. Кроме того, заявитель должен оплатить госпошлину за замену документа.

Сроки и стоимость

Обычно весь период переквалификации длится от шести до девяти месяцев, в зависимости от своевременности уполномоченных органов.

В среднем продолжительность и продолжительность каждого вида перепланировки составляет:

• Примерно 2-6 недель на изготовление эскиза или проекта, общей стоимостью до нескольких десятков тысяч рублей;
• 2-5 месяцев на согласование эскиза или проекта, общей стоимостью порядка 10-40 тысяч рублей;
• Согласование проекта с заменой расположения дверей и окон займет около полугода, стоимость услуги колеблется в пределах 35-70 тысяч рублей.

Причины отказа

Для отказа в регистрации и выдачи разрешения на перепланировку может быть много причин, основными из которых являются:

• Осуществление незаконной досрочной перепланировки без уведомления уполномоченных органов и получения разрешительной документации, в этом случае перепланированная квартира с ипотекой может пострадать не только в период выдачи кредита, но и до его оформления;
• Нарушение целостности или устойчивости зданий из-за ремонтных работ;
• Нарушение установленного законодательства;
• Соседи протестуют, если перепланировка проведена в нарушение закона и т.д.

В каждом конкретном случае необходимо установить свою причинно-следственную связь. Кроме того, отказ может быть выдан, когда банк запрещает проведение корректирующих действий.

Последствия нарушения закона

При проведении незаконной перепланировки гражданам грозит административная ответственность в виде штрафа в размере 1000 рублей, если дом не является многоквартирным домом, до 2500 рублей, если дом рассчитан на большое количество жильцов.

Вместе с этим банковское учреждение, помимо штрафных санкций за несоблюдение условий договора, может наложить следующие обязательства:

• Восстановление квартиры в первозданный вид в короткие сроки;
• Обязательное оформление перепланировки;
• Досрочное погашение кредитных обязательств вне зависимости от возможности либо расторжение договора в одностороннем порядке.

Последствия могут быть катастрофическими, особенно если банк потребует вернуть ссуду раньше, чем ожидалось.

Несмотря на то, что решение о возможности проведения перепланировки ипотечного жилья принимает банк, многие граждане произвольно меняют планировку комнат. Рассчитывать на то, что никто не узнает, нельзя, поскольку сотрудники банковской организации имеют полное право проводить проверку до полного погашения ипотеки.

По всем вопросам, связанным с перепланировкой и ипотекой, вы можете связаться с нами в комментариях или записаться на бесплатную консультацию.

Также рекомендуем прочитать о том, можно ли оформить квартиру в ипотеку, а также можно ли продать квартиру в ипотеку и как это сделать.

Будем признательны за обзор и оценку статьи.