Как узнать рыночную стоимость квартиры?

Каждый продавец хочет продать свою недвижимость с максимальной выгодой для себя. При этом любой покупатель желает приобрести эту недвижимость с максимальной выгодой для себя.

Чтобы уравнять позиции сторон и не допустить резких скачков на рынке недвижимости, необходимо провести процедуру оценки жилья при его купле-продаже.

Как определить рыночную стоимость недвижимости и кто должен выполнить эту процедуру?

Рыночная стоимость – что это?

Какова рыночная стоимость недвижимости? Это наиболее вероятная стоимость квартиры, за которую можно продать.

Проще говоря, это цена, по которой наиболее реально продать квартиру. На размер рыночной стоимости влияет множество факторов, это может быть курс доллара, сезонность и состояние экономики в целом.

возможна независимая и государственная оценка. Отличие первого в том, что он позволяет определить рыночную стоимость конкретного объекта недвижимости — отдельной квартиры, частного дома. Оценка состояния выполняется по спискам массового метода и применяется к группе однотипных объектов.

Для чего нужно проводить оценочную стоимость

Выполнение стоимостной оценки является обязательной процедурой для собственника объекта недвижимости, если он хочет продать его, организовать в залог в банке и другие мероприятия, требующие знания рыночной стоимости объекта.

Процедура оценки недвижимости позволяет удовлетворить интересы всех сторон.

Услугами оценки могут пользоваться как физические, так и юридические лица, если они уверены, что процесс оценки позволит им получить материальную выгоду.

Если документ составлен в соответствии с действующим законодательством, общая сумма считается действительной и рекомендуется к использованию при купле-продаже.

Если одна из сторон не согласна с оценкой, то по российскому законодательству он имеет полное право обратиться в суд и оспорить оценку в суде.

Следует отметить, что такой выход из ситуации не гарантирует, что оценка будет пересчитана с учетом пожеланий поступающего.

Когда вам нужен официальный документ об оценочной стоимости недвижимости:

1. Продавая квартиру, каждый продавец хочет понимать реальную цену, на которую он может рассчитывать, не пугая покупателя и не затягивая процесс продажи;
2. При страховании имущества в этом случае данная карта будет запрошена в страховом агентстве, так как расчет страховой суммы напрямую зависит от реальной стоимости страхуемого имущества;
3. При запросе банковского кредита под залог недвижимости банку в этом случае также нужна рыночная стоимость объекта;
4. В случае возникновения спора по недвижимости между собственниками, объектом которых стала эта недвижимость, оценочная стоимость позволяет определить сумму, которую один собственник должен будет выплатить другому;
5. Вступление в право наследования.

Как определить рыночную стоимость квартиры?

Как узнать рыночную стоимость квартиры? Сделать это достаточно просто, вы можете обратиться к специалистам или попробовать выполнить эту процедуру самостоятельно через онлайн-справочник Росреестра. Это достаточно удобный сервер для тех, кому на данный момент не нужна официальная сертифицированная карта.

Если требуется официальный документ, нельзя не обратиться к специалистам.

Где я могу получить справку о рыночной стоимости квартиры? Оценку недвижимости можно заказать в специализированной независимой компании, предоставляющей данный вид услуг.

Второй вариант — обратиться в агентство недвижимости. В этом случае лучше выбрать агентство, которое стабильно работает на рынке недвижимости более года. В противном случае вы можете столкнуться с мошенниками, которые в лучшем случае предоставят вам некачественный сервис, в худшем — не окажут его вовсе.

После выбора поставщика услуг вам необходимо подать письменное заявление. Кроме того, специалисту, который проведет оценку вашей недвижимости, потребуются дополнительные документы — технический паспорт и документ, подтверждающий ваши права на эту недвижимость.

Из первого документа специалист соберет информацию, необходимую для оценки недвижимости. Второй документ подтвердит ваши права на эту квартиру. Так как только собственник помещения может заказать процедуру оценки недвижимости.

Этапы проведения оценки

1. Заказчик экспертизы и специалист согласовывают дату и время проведения процедуры; специалист не может определить рыночную стоимость объекта, не осмотрев его заранее.
2. Непосредственное посещение объекта, фотосессия, сбор необходимой информации об объекте оценки.
3. Обработка полученных данных, составление отчетов, в которых четко указаны все параметры выполняемой процедуры.

После подготовки отчета об оценке рыночной стоимости объекта подрядчик доставляет заказчику весь пакет документов. В качестве подтверждения того, что процедура была проведена квалифицированным специалистом, имеющим лицензию на выполнение данного вида работ, подрядчик должен предоставить этот документ.

Срок оценки и подготовки запрошенного отчета занимает в среднем 3-5 рабочих дней. Если для получения ипотеки требуется процедура оценки, попросите банковских специалистов предоставить вам список проверенных организаций.

Основные методы оценки недвижимости

Оценщик, выполняя свою работу, может использовать несколько методов для определения оценочной стоимости конкретной квартиры.

Сравнительный метод

Самый распространенный способ определения стоимости недвижимости в 2021 году. Он основан на предположении, что покупатель не будет платить за недвижимость больше, чем аналогичные объекты на открытом рынке. Этот метод особенно распространен среди агентов по недвижимости.

Цена определяется с учетом определенных параметров, на стоимость влияет ряд коэффициентов. На общую сумму влияет год постройки дома, состояние квартиры, качество отделки, площадь квартиры, инфраструктура и многое другое.

Возьмем пример: вы хотите продать двухкомнатную квартиру в спальном районе. Для определения окончательной стоимости оценщик выбирает другие аналогичные варианты и путем анализа определяет стоимость этой собственности.

В общем, этим методом может воспользоваться любой собственник.

Положительные стороны метода:

1. Этот метод позволяет получить оценку, максимально приближенную к реальной рыночной стоимости, исходя из мнения большинства участников рынка недвижимости (продавцов и покупателей);
2. Сравнительный метод учитывает колебания спроса и предложения и инфляцию;
3. Он не требует специальных знаний и дает наиболее достоверный результат определения рыночной стоимости квартиры, но при условии наличия на рынке предложений, аналогичных проанализированному.

Недостатком этого метода является то, что на рынке очень сложно найти два объекта недвижимости, максимально похожие по параметрам. Даже при единой планировке существует множество параметров, по которым даже очень похожие квартиры можно оценивать по-разному.

Кроме того, оценщик может рассчитывать только на ту сумму, которую желает получить продавец. Узнать, по какой цене действительно была продана эта квартира, практически невозможно.

Затратный метод

Суть этого метода состоит в том, чтобы определить, сколько денег нужно будет потратить на строительство точной копии данного объекта недвижимости. Здесь учитывается стоимость стройматериала, отделочные работы, архитектурные параметры объекта.

Кстати, именно такой метод применялся в Советском Союзе сотрудниками БТИ при расчете стоимости жилищной инвентаризации.

Подсчитать рыночную стоимость дорогостоящим способом сможет только специалист, так как для выполнения такого расчета потребуется собрать различную информацию и точные цифры.

Положительные стороны метода:

1. Это самый безопасный способ узнать стоимость недвижимости, используя современные стандарты проектирования;
2. Этот вариант подходит для оценки самостоятельных построек, чаще всего его используют для расчета стоимости социально значимых объектов: школ, больниц, тюрем;
3. Этот метод позволяет получить технико-экономическое обоснование нового строительства.

Чтобы произвести расчет этим методом, вам потребуется определить стоимость земли, на которой расположен объект. Чтобы оценить рыночную стоимость недвижимости на основе стоимости, необходимо будет рассчитать стоимость замены или возврата собственности. Перед расчетом необходимо определиться с этим параметром.

В расчете учитывается степень износа здания, его внешний вид, физическое состояние. Из полученной стоимости новостройки следует вычесть степень износа и прибавить стоимость земли к полученной сумме. На выходе будет желаемое значение этого свойства.

Затратный метод оценки позволяет получить ликвидную стоимость объекта недвижимости. Чаще всего стоимость и метод сравнения не сильно различаются по полученным результатам.

Доходный метод

В этом случае количество недвижимости напрямую зависит от ожидаемого дохода от этой квартиры. Этот вариант расчета актуален, если покупатель планирует в дальнейшем получать прибыль от этой собственности, например, перепродавая ее для получения прибыли или получая ежемесячный доход от сдачи в аренду.

Методика расчета следующая. Необходимо рассчитать размер всего дохода, который ожидает получить будущий собственник. Также потребуется определить размер затрат: налоги, сборы, коммунальные услуги и т.д.

Вычитаем предполагаемые затраты из предполагаемой суммы дохода. Затем определяется ставка дисконтирования. Теперь вы можете конвертировать полученную сумму в текущую стоимость.

Самый большой недостаток этого метода в том, что он помогает не оценивать недвижимость, а только определять степень рентабельности того или иного объекта.

Опять же, в случае кризиса квартире не может быть гарантирован стабильный доход. Если у покупателя нет полной информации, например, у него нет информации о текущей ставке дисконтирования, делать расчеты нет смысла.

Факторы, влияющие на рыночную стоимость

На рыночную стоимость квартиры влияет ряд параметров.

Местоположение

Это один из основных критериев, по которым определяется стоимость.

Чем престижнее район, тем выше цена. Важна доступность метро и магистралей.

Промышленные предприятия, расположенные в непосредственной близости, значительно удешевляют общую стоимость квартиры.

Чем комфортнее зона проживания, тем выше стоимость квартиры.

Качество инфраструктуры

Развитая инфраструктура в непосредственной близости от объекта значительно увеличивает стоимость жилья.

Очень часто для покупателя большое значение имеют школа, детский сад, магазин, больница, рынок, парк и т.д., акцент делается на поэтапную доступность всех этих объектов.

Транспортная доступность

Возможность добраться до этого района из любой точки города является большим преимуществом для этой собственности.

В крупных городах большое значение имеет близость к метро.

Площадь объекта

Закон рынка таков, что чем меньше площадь квартиры, тем дороже купить один квадратный метр.

Состояние квартиры

Учитывается не только состояние самой квартиры, но также подъезд и прилегающая территория.

Общая конъюнктура рынка

Оценщик обязательно учтет все перечисленные параметры, но на окончательную стоимость будет влиять спрос на рынке недвижимости и состояние экономики.

Сколько действует отчет об оценке рыночной стоимости?

Срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости на законодательном уровне не определен. Но специалист при составлении документа обязательно прописывает дату его составления.

Действительно, выполненная оценка может быть актуальной в течение неограниченного периода времени, но некоторые параметры все же имеют тенденцию к изменению, что делает весь отчет непригодным для использования.

Срок действия отчета об оценке указан в Положении 1 FSO, в котором четко указано, что этот отчет действителен в течение шести месяцев. Если за этот период отчет не успел использовать по прямому назначению, его придется переделать.

Такое положение дел связано с тем, что ситуация на рынке недвижимости меняется не так быстро, но смена тренда все же наблюдается. Определенного периода в полгода достаточно, чтобы учесть всю актуальную информацию.

Кстати, при рассмотрении имущественных вопросов суды довольно часто принимают во внимание отчет об оценке объекта, срок хранения которого составляет более полугода.

Сколько стоит заказать рыночную оценку

Точно сказать, как долго продлится отчет о рыночной стоимости, точно не получится. На эту сумму будет влиять множество факторов. И это зависит не только от региона, в котором проживает заказчик, но и от самого объекта недвижимости, который необходимо оценить.

Так что, если подрядчику предстоит провести оценку коммерческой недвижимости, можно смело сказать, что заказчику придется заплатить около 15 000 рублей. Если речь идет о жилом доме, коттедже или земельном участке, будьте готовы заплатить за процедуру порядка 6000-8000 рублей.

Для проведения процедуры оценки такого объекта потребуется обратиться к узкопрофильному специалисту, а это изначально предполагает определенную доплату. Если клиент намерен произвести оценку квартиры, то вряд ли он попросит за услугу больше 5000 рублей.

В то же время можно с уверенностью сказать, что в более удаленных от центра городах эта услуга намного дороже, чем в крупных населенных пунктах. Речь идет о жесткой конкуренции, в которой вынуждены работать специалисты из крупных городов.

Чтобы не переплачивать за отчет о рыночной стоимости, не спешите заказывать отчет в первом попавшемся офисе. Проведите некоторый мониторинг, свяжитесь хотя бы с некоторыми компаниями, которые предлагают эти услуги.

Видео: Как определить рыночную стоимость при покупке/продаже квартиры?