Покупка и продажа недвижимости — это сложная процедура, состоящая из нескольких этапов, каждый из которых имеет свою конкретную цель.
Для покупателя такая сделка часто остается непонятной. Предполагается, что все ваши транзакционные издержки будут ограничены оплатой стоимости проживания. Однако это не так.
Существует огромное количество дополнительных расходов, связанных со сбором документов, оформлением договора, оплатой услуг агентов по недвижимости, нотариусов и юристов.
Набор этих затрат и их содержание будут отличаться в зависимости от типа приобретаемого жилья, его стоимости и условий покупки. О том, какие расходы несет покупатель при покупке квартиры и каковы расходы продавца, мы поговорим далее.
Затраты по сделке купли-продажи
Оплата жилья — далеко не единственная статья расходов покупателя недвижимости. Конечно, его размер по сравнению с другими платежами будет более последовательным и значительным. Однако все прочие мелкие расходы вместе взятые также могут достигать приличной суммы.
При этом следует учитывать, что многие из них будут полностью безвозвратно утеряны, если транзакция не удастся или впоследствии будет объявлена недействительной.
Кто оплачивает расходы на покупку квартиры: покупатель или продавец, во многом зависит от их взаимной договоренности — от самого договора. В нем они могут прописать порядок оплаты многих расходов, связанных с транзакцией.
Например, затраты на регистрацию сделки по покупке дома можно установить в следующем альтернативном порядке:
Обычно за исполнение сделки платят те, кто больше заинтересован в ее досрочном прекращении. Обычно эту роль играет покупатель.
В общую стоимость будут включены следующие расходы:
- Оплата услуг агента по недвижимости или агента. Обычно они берут за свои услуги минимум 50 тысяч рублей или фиксированный процент от транзакции.
- Оформление договора купли-продажи с юристом — около 1500 руб.
- Госпошлина за регистрацию прав собственности в Росреестре составляет 2000 рублей.
- Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие обременений на квартиру — 300 или 750 рублей в зависимости от формата выдачи документа (бумажный или электронный).
- Плата за нотариальное удостоверение согласия супруга на совершение сделки — 500 руб.
Если представитель выступает одной из сторон в сделке, вам придется оплатить его услуги и нотариальную доверенность в размере 100 рублей для близких родственников или 500 рублей для других лиц.
Что оплачивает продавец?
точно сказать, кто несет расходы по продаже и покупке квартиры, невозможно. Здесь действует принцип корысти. Кто из сторон наиболее заинтересован в оплате, осуществляет ее.
Рассмотрим, какие расходы несет продавец при продаже квартиры. Все расходы по подготовке квартиры к продаже в первую очередь оплачивает продавец.
Это включает:
НДФЛ от продажи квартиры уплачивает продавец в размере 13% или 30%, так как доход получает он.
Также продавец должен вложить определенные средства, чтобы найти покупателя. Следует разместить рекламу на различных интернет-сайтах, в газетах или других источниках информации. Многие из них берут плату за рекламу.
Кроме того, продавец должен подготовить квартиру к продаже. Обычно это не ограничивается минимальной уборкой, часто требуется косметический ремонт, влекущий за собой дополнительные расходы.
Получение справки из органов опеки и попечительства бесплатно. Это необходимо, если в продаваемой квартире проживали несовершеннолетние дети.
Покупатель также может запросить у продавца справку о полной дееспособности. Оформить ее нужно будет в медицинском учреждении, она бесплатна, но не выпускается быстро. За быструю регистрацию придется заплатить несколько тысяч рублей.
Что оплачивает покупатель?
Покупатель заинтересован в законно оформленной сделке. Если он будет признан недействительным, ему придется вернуть свойство. Однако ему придется гораздо дольше ждать возврата своих средств.
Покупатель оплачивает все услуги, связанные с поиском агента или агента по недвижимости, составлением контракта юристом, оплатой нотариальных услуг и различных государственных налогов в государственные органы.
Чтобы совершить безопасную транзакцию, покупатель квартиры должен оплатить арендованную ячейку в банке для хранения средств. Аренда ячейки не является обязательной, это только снижает риск потери денег. Стоимость ячейки в среднем от 2 до 5 тысяч рублей в зависимости от политики конкретного банка.
Чем дороже квартира, тем выше доход агента по недвижимости. Это необходимо учитывать при выборе кандидата на его или ее роль. Контракты с агентами обычно включают условия, при которых субъект данных не несет ответственности за срыв транзакции или ее отмену в будущем.
Вам нужно будет заверить договор недвижимости у нотариуса. Как правило, ответственность за эти расходы несет покупатель. Нотариус берет с близких родственников 3000 рублей и 0,2% от стоимости квартиры, если ее сумма меньше 10 миллионов рублей.
Если жилье будет стоить больше этой суммы, то близким родственникам придется заплатить 23 тысячи рублей и 0,1% от стоимости имущества. Для третьих лиц эти суммы немного выше.
Покупатель недвижимости может получить налоговый вычет за операцию или вернуть часть уплаченной суммы. Сразу после покупки квартиры покупатель получает налоговую льготу в размере 2 или 3 млн рублей в зависимости от типа сделки.
Вы будете постепенно вычитать эту сумму из своего налогооблагаемого дохода. В 2021 году вычетом можно будет израсходовать лимит в 260 тысяч рублей.
Дополнительные расходы
Дополнительные расходы при продаже — это те платежи, от которых можно отказаться, но которые, по мнению покупателя, необходимы для прозрачности и законности сделки. Перед проверкой продавца покупатель может запросить архивные справки из домовой книги, справки из психоневрологического диспансера или другие документы.
Покупатель может застраховать свой титул от потери права собственности на недвижимость. Это добровольный вид страхования, никто не обязывает покупателя им пользоваться. Эта политика поможет новому владельцу квартиры, если его право собственности будет оспорено в суде.
Если покупатель теряет право собственности на квартиру, страховая компания будет обязана выплатить ему рыночную стоимость дома. Стоимость такой страховки будет тем больше, чем выше оценка рисков страховой компанией при покупке такого дома.
Расходы при покупке «первички» и «вторички»
Платежи покупателя и продавца при покупке жилья в новостройках и на вторичном рынке будут немного отличаться.
В новостройке девелопер выступит продавцом квартиры, передача права собственности будет осуществляться на основании договора долевого участия. Соглашение о владении акциями также подлежит государственной регистрации.
Иногда непосредственно перед сдачей дома в эксплуатацию застройщики продают квартиры в новостройках в рамках предварительного договора купли-продажи. Это рискованная сделка для покупателя, так как она не подлежит регистрации.
Дополнительные расходы, связанные с покупкой квартиры в новостройке, будут заключаться в том, что покупатель должен будет достроить предоставленное ему жилье за свой счет. Перед подписанием акта приема-передачи недвижимости необходимо выявить все недостатки.
Для этого покупатель должен знать все СНиПы и строительные нормы. Не все клиенты обладают этими знаниями. Очевидно, для этого ему придется обратиться за помощью к опытному строителю и оплатить его услуги.
Зачастую застройщики предлагают акционерам дополнительные платные услуги, например, регистрацию собственности. Иногда они устанавливают такие условия сотрудничества, что покупатели не могут отказаться от дополнительных платежей.
Квартиры на вторичном рынке подлежат особенно тщательной проверке на наличие скрытых собственников или потенциальных наследников, права которых могут быть ущемлены во время сделки.
Покупка квартиры в ипотеку
Осталось рассмотреть, какие дополнительные расходы при покупке квартиры по ипотеке может нести покупатель недвижимости.
Помимо оплаты самой ипотеки за жилье, покупателю придется нести и другие расходы:
Банки обычно предлагают своих домашних оценщиков с условиями обслуживания, с которыми должны согласиться клиенты банка. Помимо обеспечения гарантии, банк может попросить клиента застраховать свою жизнь или работоспособность.
Хотя эти виды страхования являются добровольными, отказ клиента может привести к увеличению процентной ставки по ипотеке. Чтобы снизить затраты на ипотеку, покупатель должен воспользоваться услугами ипотечного брокера.
Ипотечный брокер знает условия всех банков, работающих на рынке. За определенную плату он сможет выбрать наиболее выгодные для покупателя условия оформления кредита. При участии в сделке ипотечного брокера шансы покупателя на получение ипотеки значительно возрастают.
Не забывайте, что покупатель квартиры должен будет заплатить налог на недвижимость за свою новую недвижимость.
Покупка квартиры в новостройке или на вторичном рынке — всегда большие затраты, которые, как правило, выходят за рамки ожидаемых покупателем платежей.
Часть расходов несет продавец недвижимости, но, тем не менее, львиная доля платежей должна будет быть произведена покупателем, который несет ряд более высоких рисков в этой сделке.
Экономия на покупке квартиры для покупателя может обернуться потерей жилья и денег в случае признания договора недействительным.
