Когда можно продать квартиру ниже кадастровой стоимости и возможно ли не платить налог в 2021 году

Поправки в российское законодательство могут ввести в заблуждение даже опытного юриста. С 2015 года произошел постепенный переход к исчислению налогов на жилую площадь с кадастровой цены на кадастровую. Возникает закономерный вопрос, является ли этот показатель официальным эталоном. Сегодня мы подробнее рассмотрим, можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости и как избежать негативных последствий.

Законодательство по этому поводу

Когда можно продать квартиру ниже кадастровой стоимости и можно не платить налоги в 2021 году

Ключевые изменения полностью сконцентрированы в Налоговом кодексе. С 2014 года по последние несколько лет произошли следующие важные нововведения:

  • с 2015 года налог на имущество в некоторых регионах рассчитывается от кадастровой стоимости (COP);
  • с 2016 года кадастровая стоимость жилья напрямую влияет на договорную цену продажи квартиры. Если вы продаете слишком дешево, налог будет взимать дополнительный подоходный налог с населения, основанный на COP.

Причины изменений связаны с корректировкой базы бухгалтерского учета. Раньше это был Госкомимущество, теперь это единый ЕГРН. Кадастровая стоимость постепенно становится одним из ключевых параметров, характеризующих недвижимость. После его массового определения по стране законодатель приступил к урегулированию вопроса о пополнении бюджета налогами на продажу квартир.

В России полностью свободный рынок недвижимости. В таких условиях государству сложно напрямую контролировать цены: уже невозможно установить определенный обязательный тариф за 1 квадратный метр. И новые правила продажи квартиры по кадастровой стоимости лишь косвенно решают эту проблему.

Выводы перечисленных изменений в закон следующие:

  • есть возможность продать квартиру по цене ниже КС — прямого запрета на это нет, за это никто не будет штрафовать и протокол не напишет;
  • продавец может продать жилье по любой цене, которую сочтет приемлемой — это может быть кадастровая, инвентарная или рыночная стоимость;
  • с учетом изменений налогового законодательства продажа жилья по цене ниже КС может быть просто невыгодной из-за дополнительной налоговой нагрузки.

Важно! Согласно новым требованиям, цена контракта сравнивается с КЦ, умноженной на 0,7. Если договорная сумма меньше, за основу для расчета налога берется кадастровый налог. Граждане, зарегистрировавшие свое право до 31 декабря 2015 года включительно, могут продавать жилье и не бояться каких-либо дополнительных расходов. Для них НДФЛ рассчитывается строго от цены контракта, какой бы низкой она ни была.

Типы ценностей в России

Оценка квартиры может быть определена несколькими способами: в результате показатель на основании расчета будет другим. Сегодня существует три основных типа ценностей собственности:

  • кадастровый;
  • инвентарь;
  • рынок.

Каждый достигает определенных целей. Что из этого должно быть основанием договора — продавец решает сам. Ни один государственный орган не может заставить домовладельца продать квартиру по строго определенной цене.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это рыночная оценка квартиры государством. Другими словами, это мнение госорганов о том, сколько стоит продажа квартиры. Однако это не возможность сразу продать свою квартиру государству по кадастровой стоимости — это скорее оперативная информация.

Порядок определения следующий:

  1. Местная администрация решает, что необходимо установить кадастровую стоимость того или иного объекта недвижимости.
  2. Росреестр нанимает экспертов, которые определяют показатели по установленной формуле с учетом рыночной ситуации в данной сфере. Использование метода массовой оценки при сравнении цен на аналогичные объекты недвижимости имеет решающее значение. Подготовьте подробный письменный отчет.
  3. Кроме того, стоимость окончательно утверждается администрацией. После утверждения вносится в ЕГРН.

Стоимость необходимо пересматривать не реже одного раза в 5 лет. Для определения цены сделки необходимо принять последнее значение, установленное на 1 января того года, в котором заключен договор. Узнайте больше о том, где смотреть KS из этой статьи.

Инвентаризационная оценка

Инвентаризация квартиры — самая низкая из всех вариантов. Он определяется сотрудниками БТИ исходя из года постройки дома, количества инженерных сетей и возобновления строительства жилья. При этом не учитывается стоимость аналогичного жилья в городе — этот недостаток заставил законодателя инициировать плавный переход на кадастровую оценку.

В целях отчуждения помещения стоимость инвентаря используется очень редко. При составлении договора о пожертвовании может быть полезно установить приблизительный ориентир в тексте договора. Подробнее о стоимости инвентаря мы писали по этой ссылке.

Рыночная стоимость

Это наиболее подходящая оценка недвижимости. Определяется только по соглашению сторон. Это сумма, за которую продавец готов продать, а покупатель — купить дом. Они могут сами определить стоимость квартиры или обратиться за помощью к независимому оценщику.

Рыночная стоимость отражается в денежно-кредитной политике. Если продавец получил жилье до 31 декабря 2015 года включительно, выкупная сумма будет его ориентиром для расчета налога с продаж. Если реестр собственности в ЕГРН появился с 1 января 2016 года, договорный необходимо сравнить с кадастровым.

Налоговые последствия для продавца

Когда можно продать квартиру ниже кадастровой стоимости и можно не платить налоги в 2021 году

Приведенная ниже информация предназначена для тех продавцов, которые зарегистрировали право собственности после 01.01.2016. Дату регистрации можно увидеть в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН. Необходимое предложение звучит так: «какая регистрация регистрационного номера ___ произведена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ». Вам следует сосредоточиться на этой дате.

Порядок действий следующий:

  1. Получайте COP с 1 января года, в котором была совершена транзакция. Умножьте значение на 0,7. Результатом будет минимально возможная сумма, за которую можно продать квартиру, чтобы избежать налоговых последствий.
  2. Сравните сумму продажи по договору с полученным результатом. Более высокая сумма будет считаться доходом от продажи квартиры. Вам нужно будет рассчитать с вас НДФЛ.

Рассмотрим подробнее примеры.

Пример 1. Иванов С.А продал квартиру в 2017 году за 1 500 000 руб. КС жилья на 1 января 2017 года согласно справке составил 2000000 рублей. Умножив 2 миллиона на 0,7, получим 1 400 000 рублей. Поскольку Иванов продал квартиру по более высокой цене, он будет рассчитывать налог на фактическую сумму договора.

Пример 2. Петров В.Г продал квартиру в 2017 году за 900 000 руб. КС на начало года составлял 1 700 000 руб. Минимальная сумма продажи квартиры — 1 190 000 рублей (1 700 000 * 0,7). В связи с тем, что договорная цена квартиры ниже кадастровой стоимости с учетом коэффициента, Петрову придется брать за основу кадастровую стоимость, а не договорную. Гонорар будет выше, даже если он действительно получил меньше. Вам нужно снизить КС или продать по более высокой цене.

Продавцы заполняют налоговые декларации за год. Если вы проигнорируете требования закона и отразите договорную сумму в НДФЛ 3, налоговый орган в ходе проверки взимает дополнительный налог — и вам все равно придется платить больше.

Как не платить НДФЛ

Продавец может полностью избежать или значительно снизить налог с продажи жилья:

  • следует проверить срок владения недвижимостью: если он превышает минимальный, не нужно платить налоги или подавать декларацию;
  • если квартира продана до истечения 3 (5) лет, вы можете применить налоговый вычет — фиксированный или вычитаемый;
  • кадастровая стоимость должна быть заранее сопоставлена ​​с планируемой продажной ценой. Если стоимость земельного кадастра значительно завышена, его необходимо сначала оспорить.

Внимание! Если квартира находится в руинах, обветшалых или требует значительных вложений, налоговый инспектор все равно сосредоточится на кадастровой стоимости. В этом случае никаких заявлений о действительности контрактной цены не делается. Единственный выход — сначала оспорить Конституционный суд, а уж потом продавать дом.

Подробнее о расчете налога с продаж на квартиру читайте в нашем предыдущем материале.

Последствия для покупателя

Человеку, который покупает квартиру ниже КС, не стоит опасаться налоговых последствий. Однако, если сумма транзакции занижена по сравнению с реальной, здесь следует быть настороже.

Причин несколько:

  • покупатель может получить налоговый вычет за покупку только в размере, указанном в договоре;
  • при продаже жилья в будущем вычет будет меньше за счет уменьшения официальной суммы;
  • в случае отмены транзакции будет возвращена только сумма, указанная в договоре.

Если стороны все же решили отразить заниженную стоимость в тексте денежно-кредитной политики, покупателю недостаточно получить от продавца две квитанции на разные суммы: одну «формальную», а другую — «реальную». На оставшуюся сумму безопаснее оформить кредитный договор.

Как оспорить кадастровую стоимость

снижение кадастровой стоимости реально в следующих случаях:

  • если при кадастровой оценке допущены ошибки;
  • если земельный кадастр не соответствует рынку.

Первая причина встречается редко, потому что необходимо анализировать отчет государственных экспертов. Получить мнение независимого оценщика о рыночной стоимости квартиры намного проще. На основании этого заключения кадастровая стоимость будет снижена. Так что можно продать квартиру.

Документы на апелляцию подаются в комиссию Росреестра или в суд. Граждане могут выбрать любое постановление, но административное постановление быстрее и не нужно платить пошлину.

На нашем портале вы можете скачать заявление о рассмотрении для граждан, юридических лиц, а также заявление в суд. Подробнее о процедуре апелляции читайте в специальной статье.

Продавец на рынке недвижимости имеет право продать квартиру по любой цене, которую сочтет приемлемой, даже ниже кадастровой. За недооценку штрафов нет. С другой стороны, возможно и другое досадное последствие — доначисление НДФЛ. Этого можно избежать, указав более высокую цену в контракте или снизив саму кадастровую стоимость.

Если у вас есть вопросы, свяжитесь с нашим дежурным юристом через окно чата для получения помощи.

Будем благодарны за лайк и репост!

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Статьи про российские законы, советы и решения проблем
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: