Квартиры под ипотеку: условия и требования банков в 2021 году

Покупка квартиры в ипотеку — прекрасная возможность для многих граждан обзавестись собственным домом, улучшить имеющиеся квадратные метры и отказаться от сдачи недвижимости в аренду. По сути, ситуация будет такая же: гражданин заплатит определенную сумму из-за того, что он проживает в том или ином имуществе, но по истечении срока кредита имущество останется его собственностью, а не в руках арендодателя. Перед тем, как начать процедуру получения кредита, потенциальный покупатель должен выяснить, какие дома подходят для ипотеки, а какие квартиры подходят для ипотеки в выбранном банке, ведь у каждого кредитора свои требования к ссудной недвижимости.

Основные требования к вторичному жилью

Часто стоимость вторичного жилья немного выше, чем стоимость строящегося дома, но есть много причин, по которым банк охотнее сдает в аренду готовую недвижимость. Операция регистрации дома на вторичном рынке может быть зарегистрирована сразу же, как и регистрация самой собственности через ипотеку. Объект готов и нет риска, что строительство продлится долгие годы, заемщик не получит свое жилье, а банк потеряет предоставленные по кредиту средства.

Но, несмотря на большое количество льгот, банки предъявляют ряд требований к заложенным вторым домам.

Расположение недвижимости

Рассматривая, какие дома ликвидны и продаются в будущем в короткие сроки, банк уделяет большое внимание расположению строения.

• Дом, в котором расположена квартира, не может быть ветхим или предназначенным для сноса;
• Банк внимательно оценит объекты, которые входят в план реконструкции зданий с переселением жителей;
• Вторичное жилье нельзя размещать в частном доме, если это квартира — в малоэтажных домах (1-2 этажа;
• Не поводом для отказа, а более тщательной проверкой будут заниматься квартиры, расположенные на первом, последнем, цокольном и цокольном этажах;
• Банки неохотно оформляют ипотечные квартиры, расположенные в панельных, дешевых блочных домах, «сталинках» или «хрущевках»;
• Комнаты и квартиры в коммунальных квартирах, домах гостиничного типа или общежитиях плохо реализованы и рассматриваются банками с опаской.

Возраст кредитуемого объекта

Выбирая жилье на вторичном рынке, стоит обращать пристальное внимание на возраст и скорость износа здания.

Подробная информация обычно содержится в техническом паспорте объекта, который можно заказать онлайн, заплатив 150 рублей, или лично в отделении БТИ, где госпошлина составит до 1000 рублей. Срок изготовления паспорта до 5-30 дней. Помимо информации о году постройки конструкции, она дает оценку несущих конструкций и процент износа имущества.

Обычно при оформлении ипотеки на недвижимость год постройки не ранее 1970 г., а процент износа не превышает 70%. В случае нарушения данных показателей гражданина могут заподозрить в покупке жилья, предназначенного для переселения или сноса, в кредите будет отказано.

проверить, будет ли здание перестроено или снесено, можно, отправив запрос в территориальные органы власти или на сайте этих органов.

Конструктивные особенности объекта недвижимости

Банковские организации обычно проверяют технические характеристики, стройматериалы, с помощью которых был построен вторичный дом, так как во многом именно эти моменты определяют долговечность приобретаемого объекта.

Что попадает под подозрение и тщательную проверку банка:

• Выполнение фундамента здания из горючих материалов, например дерева, его нестабильность или разрушение, отсутствие использования бетона, кирпича или камня при возведении фундамента;
• Потенциально горючие потолки, крыши и лестницы здания, использование при их строительстве деревянных и легковоспламеняющихся и скоропортящихся утеплителей;
• Наличие установленных газовых водонагревателей или обогрев объекта с помощью выносного газового баллона.

Внутреннее наполнение квартиры

При оформлении вторичного имущества под ипотеку кредитные организации проверяют пригодность жилья для проживания с точки зрения наличия необходимых коммуникаций и услуг:

• наличие горячей и холодной воды;
• установлены сантехнические системы для нужд ванной и кухни;
• подключенные системы отопления — паровые или электрические, наличие радиаторов или отопительных приборов в каждой комнате;
• стеклопакеты и вставные входные и межкомнатные двери некритичной степени износа;
• возможное наличие минимального количества мебели или соответствующей кухонной плиты, подключенной по плану, установленному для жилья на вторичном рынке — газ или электричество.

Страхование квартиры по ипотеке на готовое жилье и жилой дом является обязательным условием, поэтому очень важно, чтобы выбранная недвижимость соответствовала требованиям аккредитованных банком страховых компаний.

Требования к новостройке, оформленной в ипотеку

Несмотря на невысокую стоимость квартиры в новостройках и ипотека по ней может быть рискованным мероприятием, всегда есть риск сорвать строительство и потерять недвижимость. Новые квартиры не страхуются до тех пор, пока они не будут зарегистрированы в собственности и не будет получено свидетельство о праве собственности. С одной стороны, это экономит определенную сумму, но с другой — есть определенный риск, что застройщик построит дом с дефектами конструкции.

Выдавая жилищный кредит, банк проверяет не только качество и местонахождение жилья, но и надежность застройщика, поэтому проблемы маловероятны.

Специальные предложения и акции со сниженной процентной ставкой многих кредитных организаций действуют только для строительных организаций, аккредитованных банком, поэтому заемщику необходимо предварительно проверить надежность компании, у которой он намерен приобрести жилье через паевой.

Что необходимо проверить банку при покупке недвижимости на первичном рынке:

• конструкция здания, прочность основания и качество фундамента, отсутствие горючих материалов при укладке полов или утеплителя;
• соблюдение требований по устройству коммуникаций, систем отопления, комплекса водоснабжения здания;
• соответствие проекта дома проектной декларации;
• имущественные права застройщика на землю;
• права застройщика или подрядчика на работу.

Оформление ипотеки частного дома с земельным участком

Чаще всего люди хотят жить не в самом городе, а в коттеджных поселках в частном доме. Какие тонкости и требования есть в таких сделках?

Банк проверяет информацию по каждому ссудному дому:

• Приоритетными считаются каменные или каменные постройки с литым и прочным фундаментом;
• Дом не должен быть частью программы ремонта или сноса ветхого фонда недвижимости;
• Износ здания по заказанному в БТИ или через портал госуслуг техническому паспорту не должен превышать 50-60%;
• Предпочтение отдается домам в составе садовых товариществ или декорированных коттеджных поселках, нежели индивидуальным постройкам;
• Учитывается количество и качество подъездных путей к дому и поселку, в котором он расположен;
• Дом по ипотеке засчитывается при наличии необходимых коммуникаций — электричество, вода, отопление — если не централизованный, то автономный, дом с печным отоплением и туалетом во дворе не засчитывается;
• Доля дома, если заемщик не владеет другими акциями, не может быть куплен.

Также существуют отдельные требования банков для оформления ипотеки на землю, на которой расположен купленный дом:

• На земельном участке, на котором находится недвижимость, необходимо провести четко разграниченный осмотр;
• Земля должна быть закреплена за поселком и иметь статус (в основном) — для строительства ИЖС или для ведения личного подсобного хозяйства.

В связи с тем, что при кредитовании индивидуальных домов с землей банки проводят более серьезный контроль, не рекомендуется вносить предоплату продавцу до окончательного одобрения сделки. Прочтите внимательно наш пост «Как купить дом в ипотеку». Это поможет вам сделать правильный выбор ипотечного продукта и ипотечной недвижимости.

Как контролировать продавца и защитить сделку и юридические тонкости

Заемщик может «убедиться» еще до обращения в банк, проверив соответствие ипотечной квартиры условиям кредита:

• После проведения независимой оценки приобретенного имущества. Аккредитованный банком оценщик составит подробный отчет в течение 3-5 дней после рассмотрения особенностей конструкции и внутренней заполняемости приобретенного объекта. Если указанная им стоимость существенно ниже установленной продавцом, банк не одобрит кредит. Очень часто стоимость недооценивается теми, кто владеет недвижимостью менее трех лет (с 2016 года — пять лет), это делается для снижения ставки налога на полученный доход. Покупатель может согласиться с искусственным снижением цены в контракте, однако это может быть для него не очень выгодно из-за уменьшения суммы возможного налогового вычета.

Аналогичная ситуация с доплатой, если вы хотите купить квартиру без первоначального взноса, читайте, как это правильно сделать, в нашем специальном посте, чтобы не получить отказ банка.

• Кредитные организации не выдают ипотечные кредиты на уже заложенные дома, в исключительных случаях разрешается «ипотека под ипотеку». Гражданин должен запросить у продавца оригиналы документов на приобретаемое имущество — предыдущий договор купли-продажи, дарения или решение о принятии наследства. Если недвижимость находится в собственности продавца менее трех лет, сделка может быть небезопасной.
• Покупатель должен заказать выписку из реестра государственных прав для подтверждения прав собственности на недвижимость и ее возможных обременений.
• Согласно первоначальному техническому паспорту объекта необходимо проверить купленное жилье на предмет незаконной перепланировки. Банк может утвердить ссуду на отремонтированный дом только в том случае, если покупатель предоставит нотариальное согласие, которое узаконит ремонт после регистрации сделки.
• Во время ипотечной покупки вторичного дома покупатель должен запросить у продавца справку от домоуправления об отсутствии долгов за коммунальные услуги и лиц, постоянно зарегистрированных в доме.

Если вам нужна профессиональная юридическая поддержка при проведении сделки и оценке потенциального объекта недвижимости, рекомендуем записаться на бесплатную онлайн-консультацию нашего юриста в специальной форме на сайте.

Особенности оформления военной ипотеки

Военнослужащие — участники накопительной ипотечной схемы также могут приобретать жилье, используя кредиты, предоставленные банками. Объектами недвижимости, имеющими право на регистрацию, могут быть как готовые квартиры и дома с земельным участком, так и строящееся жилье. Хотя у ряда банков есть свои требования, в целом общий перечень правил существенно не отличается:

• Квартира может быть как в строящемся многоэтажном доме, так и в готовом доме;
• Заемным объектом может быть квартира, дом с землей, квартира в кондоминиуме, приобретенные целиком, без разделения на доли и комнаты;
• Минимальное наличие или отсутствие легковоспламеняющихся полов и утеплителей;
• Допустимая степень износа дома и давность постройки.

Размер первоначального платежа по военной ипотеке может составлять 15% от стоимости предмета, предоставленного в кредит. Банки предъявляют существенные требования к заемщикам, выдавая кредиты людям в возрасте от 21 до 45 лет (в некоторых банках). Кроме того, ряд кредитных организаций разрешает использование сертификата только на определенную категорию жилья, например на уже построенное, во избежание возможных рисков.

Ряд банков ссужают военные кредиты только на готовое жилье и предъявляют повышенные требования к степени готовности новостроек. О нюансах военной ипотеки вы можете узнать из предыдущего поста «Условия военной ипотеки».

В комментариях пишите свои вопросы. Вам также должно быть интересно узнать, как регистрируется ипотека в Россреестре.
Оцените пост и нажимайте кнопки любимых социальных сетей.