Купля-продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами с помесячной оплатой: образец договора 2021 года, документы, риски, налоги

Значительная часть сделок с недвижимостью гарантирована ипотекой, заключенной с ипотечной ссудой в банке. Однако ипотека может возникнуть без участия кредитной организации — между гражданами. Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами — гибкий и правовой инструмент, который позволит сторонам передать дом с учетом конкретной денежной ситуации.

Стоит рассмотреть рассрочку между физическими лицами: плюсы и минусы

Купля-продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами с ежемесячной оплатой: пример договора 2021 года, документы, риски, налоги

Покупка квартиры в рассрочку — еще один способ расчета в контексте денежно-кредитной политики, наряду с предоплатой, оплата при подписании договора или завершении регистрации прав в Росреестре. У него также есть достоинства и недостатки.

Преимущества рассрочки:

  • можно продумать достаточно гибкие условия рассрочки, график погашения платежей с учетом позиции и интересов сторон;
  • участвуют только физические лица, за исключением кредитов от банковских организаций;
  • возможно согласование как процентной ставки, содержащейся в договоре (ниже, чем в банке), так и вообще нулевой процентной ставки;
  • интересы продавца гарантируются залогом недвижимого имущества до полной оплаты.

Минусы рассрочки:

  • довольно рискованный инструмент: если стороны не соблюдают договор, придется обращаться в суд за защитой;
  • есть риск не получить ожидаемую сумму вовремя или своевременно не снять обременение;
  • все документы должны быть составлены и проверены сторонами очень внимательно, чтобы обезопасить себя от конфликтных ситуаций.

ВАЖНЫЙ! Если покупатель платит единовременным пособием по беременности и родам без дополнительных денег, автоматически возникает рассрочка. ПФР переводит деньги в течение 2-3 месяцев с момента регистрации прав на квартиру.

Что об этом говорится в законе

Закон допускает заключение договоров купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа между физическими лицами. По соглашению они вправе устанавливать абсолютно любые условия, в частности:

  • полная стоимость;
  • размер первого взноса;
  • сроки платежей и их размер;
  • порядок совершения платежей (наличный, безналичный расчет и др.);
  • санкции за нарушение требований;
  • порядок возврата залога.

При продаже квартиры в рассрочку по ст. 488 ГК РФ право залога у продавца возникает. Другими словами, до момента полной оплаты обременение в пользу бывшего собственника будет «висеть» на имуществе. Это обременение позволит ему в случае неуплаты контракта защитить свои права и получить компенсацию за счет продажи квартиры.

Условие о залоге можно отменить, прописав в самом договоре оговорку о том, что залог не возникает. Однако на практике продавцы не принимают эти условия, так как это лишает их достаточно надежного средства защиты.

Что по сути является залогом — это он, по закону, считается ипотекой. Именно в связи с наличием залога квартира, приобретенная физическим лицом, считается приобретенной в ипотеку.

Отсрочка платежа распространяется также на закупку первичных товаров. Рассрочка при покупке квартиры в новостройке, как правило, разрабатывается самим застройщиком на выгодных условиях.

ДКТ с рассрочкой не следует путать с договором аренды квартиры с покупкой жилья. Это разные правовые инструменты, для реализации которых предусмотрены совершенно разные процедуры.

Порядок совершения сделки

Отличие алгоритма заключения и исполнения договора купли-продажи квартиры с рассрочкой от обычной денежно-кредитной политики заключается именно в нюансах, связанных с оплатой жилья. Пошагово это можно представить следующим образом:

  1. Поиск контрагента, проверка документов, предварительное согласование условий. Некоторые на этом этапе предпочитают заключить предварительную договоренность, но в этом нет необходимости.
  2. Составление и подписание договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. На этот момент следует обратить особое внимание, так как именно денежно-кредитная политика станет ключевым документом для платежа до момента полного расчета.
  3. Передача жилья с передаточным актом и оплатой первого взноса.
  4. Передача документов в Росреестр для регистрации. Одновременно специалисты сделают запись отчета об обязательстве.
  5. Оплата в рассрочку.
  6. После полной оплаты — снятие залогового залога в ЕГРН.

Используя этот алгоритм, вы можете купить квартиру в рассрочку на вторичном рынке.

Какие документы понадобятся

Купля-продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами с ежемесячной оплатой: пример договора 2021 года, документы, риски, налоги

Для совершения транзакции вам потребуются:

  • Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой и передаточным актом.
  • Титул: заверенный или выписанный из ЕГРН.
  • Подтверждение права собственности: ДКТ, свидетельство о праве на наследство, акт дарения и т.д.
  • Технические документы: технический паспорт, кадастровый паспорт (при наличии), документы переквалификации (при его проведении).
  • Подтверждение отсутствия зарегистрированных лиц: справка из паспортного стола, домовой книги и др.
  • Подтверждение отсутствия задолженности за коммунальные услуги.
  • Согласие супругов сторон сделки (нотариально).
  • Квитанция госпошлины 2000 руб.

В случае, если к операции будут привлечены несовершеннолетние, также потребуется разрешение надзорного органа. В случае продажи доли требуется подтверждение соблюдения преимущественного права совладельцев.

Договор купли-продажи квартиры в рассрочку между физическими лицами: образец 2021 г

Договор с рассрочкой платежа всегда оформляется письменно в едином документе за подписями обеих сторон. Для признания заключенным текст договора должен содержать:

  1. Названия сторон, паспортные данные и место регистрации (согласно паспорту).
  2. Предметом договора является «Продавец продал, а покупатель купил», затем подробное описание квартиры с указанием адреса, площади, количества комнат и другой информации, необходимой для ее идентификации.
  3. Экономические условия продажи: полная стоимость квартиры, порядок, сроки и размеры платежей. Это очень важный раздел контракта, который должен быть написан как можно подробнее.
  4. В случае проживания в продаваемой квартире третьего лица необходимо указать их список.

Кроме того, стороны указывают:

  • ссылки на документальные основания возникновения у продавца квартирной собственности;
  • порядок передачи недвижимого имущества и оформления передаточного акта;
  • факт возникновения залога и порядок его отзыва;
  • гарантии отсутствия ограничений и ограничений;
  • штрафы за нарушение условий внесения денег;
  • другие условия, которые стороны считают необходимыми.

ВАЖНЫЙ! Продажа в рассрочку не требует нотариального заверения. Достаточно простого письма.

Если у вас возникли трудности с оформлением документа, вы можете попросить совета у нашего дежурного юриста, который поможет вам решить возникшие проблемы.

Вы можете скачать договор о покупке квартиры в рассрочку здесь.

Риски продавца и покупателя

Поскольку рассрочка предусматривает отсрочку платежа, а не обычный разовый расчет, у сторон договора возникают дополнительные риски. Рассмотрим подробнее, как без риска продать квартиру в рассрочку.

При продаже квартиры в рассрочку продавец рискует не получить деньги в срок действия договора. Недобросовестный покупатель может просто отказаться платить или постоянно приводить бесконечные «веские причины». Чтобы этого не произошло, законом предусмотрен ипотечный инструмент для недвижимости до момента полного погашения: важно не аннулировать его по условиям договора.

Кроме того, просрочка платежа может привести к:

  • начисление процентов на сумму долга;
  • возврат квартиры предыдущему хозяину.

Риск для покупателя заключается в том, что продавец уклонится от отзыва гарантии после полной оплаты. Чтобы заставить его это сделать, вам нужно будет сохранить все платежные документы, свидетельствующие о своевременном погашении долга, после чего обратиться в суд.

Налог

Продавая квартиру и получая деньги, продавец обязан рассчитать и уплатить НДФЛ (если он владел квартирой меньше установленного срока — 3 или 5 лет). В случае рассрочки, моменты получения дохода удлиняются со временем и часто приходятся на разные налоговые периоды (на разные годы).

В этом случае доход необходимо декларировать последовательно за те годы, в которых он был получен. В этом случае вычеты учитываются по требованию налогоплательщика в соответствии с разъяснением ФНС России от 11 февраля 2015 г. БС-4-11 / 2049.

Например, если продавец купил квартиру за 4 миллиона рублей, а через год продал за 6, он обязан заплатить 13% от 2 миллионов рублей. Однако если рассрочка предусматривает выплаты в течение 2 лет по 3 млн рублей, то в первый год продавец декларирует доход в размере 3 млн плюс вычет расходов в размере 3 млн рублей, а в следующем году — снова доход в размере 3 млн плюс остаток налогового вычета в размере 1 млн руб.

Таким образом, продажа квартиры с рассрочкой платежа может быть полезна, если покупатель ожидает крупную сумму денег в ближайшее время (например, в течение полугода). С другой стороны, если кредитоспособность покупателя явно затронута, продавцу лучше отказаться от этой сделки. Решение об использовании рассрочки в каждой ситуации участники сделки принимают самостоятельно, взвесив все «за» и «против» той или иной ситуации.

Если у вас остались вопросы по данной теме, все оставшиеся нюансы вы можете уточнить на бесплатной консультации с юристом. Регистрация через онлайн-консультанта.

Также советуем узнать, что выгоднее ипотеки или рассрочки, возможно, такой способ решения текущей проблемы с жильем будет удобнее.

Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Статьи про российские законы, советы и решения проблем
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: