Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке и как это сделать правильно в 2021 году

как поменять квартиру в ипотеке на другую

В период погашения ипотечной ссуды в жизни заемщика могут возникнуть непреодолимые обстоятельства, требующие обмена приобретенной квартиры с помощью заемных средств. Подробнее о том, как поменять квартиру в ипотеке на другую.

возможен ли обмен ипотечной квартиры: нюансы и законодательство

В соответствии с российским законодательством и подписанным кредитным договором банк является ипотекой недвижимости и заинтересованным лицом. Следовательно, любые действия с обремененным имуществом должны осуществляться только с согласия кредитора.

К таким действиям относятся продажа, обмен, любое улучшение жилой площади, а в некоторых случаях даже сдача внаем. В частности, согласно 102-ФЗ установлено, что с согласия обездоленного банка квартиру можно передать в дар, обменять, продать, отдать в качестве вклада в совместное проживание и так далее

Законодательным актом, регулирующим процесс замены гарантий, помимо 102-ФЗ, является Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 345). Именно эти документы устанавливают нормы, правила и возможность обмена недвижимого имущества, заложенного по договору займа.

В процедуре прямого обмена заложенной квартиры в кредит есть следующие нюансы:

  1. Обмен предусматривает замену имеющейся гарантии или переоформление ипотеки на другую недвижимость.
  2. Банк может дать согласие на замену заложенного актива, но не обязан это делать.
  3. Процесс замены регулируется не столько кредитным соглашением, заключенным с конкретным заемщиком, сколько внутренними правилами, инструкциями и правилами банка (некоторые кредиторы могут разрешить обмен только после того, как долг будет погашен более чем на половину суммы) срок кредита, другие жестко не привязаны к дате сделки).
  4. Обмен одной квартиры на другую возможен только при наличии у клиента положительной кредитной истории (без длительных задержек).
  5. Приобретаемая недвижимость должна покрывать остаток долга (включая начисленные проценты) с дисконтом не менее 20-30%.

Важно! Заемщики должны получить предварительное одобрение своего банка, прежде чем искать новый дом и подписывать какие-либо документы. Если вы этого не сделаете, вы можете потратить впустую время и энергию и получить отказ.

Обмен

Какие могут быть варианты торговли: их плюсы и минусы

Поменять квартиру в ипотеку можно несколькими способами, каждый из которых имеет свои особенности, плюсы и минусы. Рассмотрим каждую подробно.

Снятие обременения банком с залоговой недвижимости и ее продажа с покупкой новой

Такой вариант обмена на ипотечное жилье будет предпочтительнее для тех заемщиков, которые намерены приобрести новую квартиру большей площади и, как следствие, более высокую стоимость.

В этом случае операция будет осуществляться путем погашения остатка долга собственными средствами или путем привлечения обычного потребительского кредита. Для продажи квартиры, заложенной банком, необходимо получить его разрешение на такую ​​процедуру, а тем более на снятие с нее обременений.

Как показывает практика, банки неохотно идут на подобные операции из-за повышенных рисков. Выгода здесь только для покупателя, улучшающего свои жилищные условия.

Процесс снятия обременения с заложенного имущества и его продажи с одновременным приобретением нового включает следующие этапы:

  1. Получите разрешение банка-ссудителя на продажу обремененной собственности и одновременно подайте заявку на новую ипотеку.
  2. Возмещение остаточной задолженности по существующему договору и последующее снятие обременений на недвижимость.
  3. Поиск покупателя на квартиру и заключение договора купли-продажи.
  4. Поиск новой квартиры (аналогично заключается договор купли-продажи).
  5. Заключение нового кредитного договора.
  6. Требование уплаты нового залога в орган регистрации.

Для покупателя старой квартиры недостатков не будет, так как он покупает недвижимость без каких-либо обременений.

Подробнее о возможности продажи квартиры в ипотеку и о том, как это сделать, читайте далее.

Дом на зепи

Замена залога по согласованию банка на другой

Альтернативный вариант обмена ипотечной квартиры на другую — простая модификация ипотеки путем заключения договора trade-in. Заключение такого договора будет актуально только в том случае, если стоимость двух объектов практически идентична. Установление данного факта осуществляется соответствующим банком-кредитором.

Процесс гарантийной замены в этом случае будет производиться в следующем порядке:

  1. Получите согласие банка.
  2. Предоставляем полный пакет документов на новую жилплощадь.
  3. Оценка новых жилых площадей и уточнение условий кредита для следующей сделки.
  4. Подписание обменного контракта.
  5. Залог новой квартиры банку.
  6. Снятие залогов со старых построек.

Такая сделка представляет ряд сложностей при ее реализации, поскольку среди собственников недвижимости мало людей, готовых принять обмен квартиры, заложенной банком.

Продажа и покупка квартиры в одном банке по ипотеке

Этот способ обмена ипотечной недвижимости является наиболее предпочтительным для банка, так как он сопряжен с минимальными рисками. Проще говоря, заемщик продает имеющуюся недвижимость с разрешения банка и покупает новую даже с привлечением заемных средств (с доплатой по ипотеке).

Процедура состоит из следующих шагов:

  1. Получите официальное одобрение банка и подайте заявку на новую ипотеку.
  2. Выставить на продажу старую квартиру и заключить с покупателем договор купли-продажи.
  3. Поиск купленной квартиры (также оговаривается договор купли-продажи).
  4. Оформление сделки по новой ипотечной ссуде.
  5. Удаление старого следа и залог новой квартиры.

То есть идет одновременный процесс продажи старой квартиры и покупки новой. Чтобы снизить возможные риски, вы можете использовать банковские ячейки для платежей.

С организационной точки зрения такое соглашение может быть заключено за один день.

Отдельно стоит сказать, что обмен ипотечной квартиры на более дешевую будет крайне затруднен. В этом случае получить разрешение от банка будет практически невозможно, поскольку ни один банк не согласится умышленно снизить ликвидность залога.

Из этой ситуации можно выйти с помощью двойного договора купли-продажи на оба объекта недвижимости, когда первая квартира, подлежащая ипотеке, продается после снятия обременения. Об этом говорилось выше.

Оценка собственности

Порядок замены залога в Сбербанке

Сбербанк — крупнейшая кредитная организация, пользующаяся большой популярностью у населения России. Условия кредита в нем отличаются минимальными процентными ставками, лояльностью к заемщикам и быстрым сроком обработки.

Процедура замены гарантий в Сбербанке имеет ряд особенностей. В частности, они включают следующие нюансы:

  • обмен ипотечной квартиры на другую происходит по письменному запросу заказчика;
  • заемщик предоставляет полный пакет ипотечных документов для себя и всех созаемщиков и поручителей по действующей ипотеке (паспорта, справки, справки о трудоустройстве и т д);
  • предоставляется пакет документов на заменяемую квартиру (оценочные, правоустанавливающие документы и т д);
  • банк рассматривает данное обращение заемщика в течение 30 дней;
  • в случае положительного решения Сбербанка к кредитному договору подписывается дополнительное соглашение об изменении залога;
  • есть контекстная регистрация нового залога и снятие залогового права на первую квартиру в судебных органах.

Вывод: Сбербанку грозит процедура замены ипотечного жилья с высокой степенью ответственности, минимизируя свои риски и действуя только в своих интересах.

Какие документы понадобятся

Для обмена ипотечной квартиры необходимо подготовить следующий пакет документов:

  • паспорт заемщика (с копиями каждой страницы);
  • документы, подтверждающие стабильную работу и текущий опыт клиента;
  • документы, подтверждающие платежеспособность (минимум за последние полгода);
  • документы на купленную квартиру.

Это основная серия документов. Дополнительно банк может оформить ИНН, военный билет, СНИЛС, свидетельство о браке / разводе, согласие супруга на сделку и т.д.

Что касается документов на купленную квартиру, то здесь вам понадобятся:

  • титулы главы (свидетельство о праве собственности);
  • выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных в той или иной собственности;
  • кадастровый паспорт жилой площади;
  • справка из органа управления об отсутствии задолженности за жилищно-коммунальные услуги (например, справка от ТСЖ);
  • оценка недвижимости, подготовленная аккредитованной оценочной компанией.

Обновленный список необходимой документации может незначительно отличаться в зависимости от выбранного банка.

Важно! Изъятие согласованного с банком пакета документов нужно начинать как можно скорее, так как этот процесс может затянуться, что подходит не всем покупателям и продавцам недвижимости.

Законодательство РФ не запрещает обмен ипотечного жилья на другое. Поэтому ответ на вопрос «Можно ли обменять квартиру, которая находится в ипотеке?» это будет положительно. Главное условие такой сделки — обязательное получение официального разрешения от кредитора. Получив согласие банка, заемщик может выбрать один из вариантов замены ипотечной квартиры: по договору trade-in, двойному договору купли-продажи либо сначала снятие обременения с ипотечного жилья с последующим его снятием продажа.

Подробнее о возможности одновременного обращения за двумя ипотечными кредитами.

Напоминаем, что на сайте регистрируются бесплатные консультации по сложным юридическим и кредитным вопросам. Просто зарегистрируйтесь через форму в углу экрана.

Ждем ваших вопросов и будем благодарны за оценку поста и репост.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Статьи про российские законы, советы и решения проблем
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: