Привет! Можно ли продать квартиру в ипотеку и как это правильно сделать? Сегодня мы продолжаем отвечать на вопросы наших читателей и в этом посте поговорим о том, можно ли продать купленную квартиру с ипотекой, как продать квартиру с ипотекой, а также вы узнаете все нюансы при регистрации квартиру через ипотеку.
Я могу продать
Есть несколько причин для продажи квартиры, по которой еще не оформлена ипотека:
- Невозможность заемщика вносить ежемесячные платежи. В этом случае продажа квартиры в ипотеку станет отличным выходом из ситуации — у заемщика не будет долга перед банком.
- Это обмен в связи с расширением семьи или разводом. Продажа квартиры в ипотеку в этом случае просто станет необходимой.
Ипотечная квартира находится в собственности банка в качестве залога, поэтому для ее продажи необходимо получить разрешение финансового учреждения, выдавшего вам ссуду. Если вы не знаете, как продать ипотечную квартиру, сначала узнайте, даст ли вам на это разрешение банк.
Во-первых, банку выгодно продать квартиру в ипотеку и, как следствие, полностью погасить ипотечный долг с вашей стороны, поэтому вряд ли запретит такую сделку, если вы больше не сможете погасить ссуду.
Но во-вторых, банк, если вы продадите свой дом по ипотеке и погасите ипотеку, потеряет интерес, и это может стать причиной для отказа. Также банк может отказать, если вы нарушили его права по залогу, например, перепланировку с ипотекой.
Вы можете быть на сто процентов уверены в согласии банка, если в кредитном договоре прописана продажа ипотечной квартиры, но это большая редкость.
Но никакие трудности при предварительной продаже квартиры с ипотекой не сравнятся с возможными судебными тяжбами, которые обязательно возникнут, если вы просто перестанете платить ежемесячную квартплату. Поэтому, если вы больше не можете позволить себе большие ежемесячные платежи, как можно скорее продайте квартиру, которая находится по ипотеке.
Существует 4 самых распространенных способа продажи квартиры в ипотеку:
- Досрочное погашение за свой счет;
- Досрочное погашение за счет покупателя;
- Досрочное погашение через агентство недвижимости;
- Продажа по специальной банковской программе.
Далее мы более подробно разберем все эти варианты и узнаем, как продать квартиру в ипотеку.
За ваш счет
Итог: Вы самостоятельно ищете деньги на сумму остатка вашего банковского долга и погашаете его. Так вы уберете беспорядок и сможете спокойно продать свою недвижимость. Потребительский кредит может быть использован для погашения кредита, если позволяет доход, поскольку текущие обязательства будут учтены при расчете кредитоспособности.
Недостатки:
- самостоятельно найти достаточное количество сложно;
- При подаче заявки на ссуду или ссуду сложно подать заявку на большую сумму из-за имеющихся обязательств.
Профессионалы:
Вы можете быстро и юридически закрыть ипотеку и снять обременение при продаже
Оплачивается покупателем
Итог: Вы находите покупателя, который соглашается купить квартиру в ипотеку. Покупатель предоставляет вам сумму, с которой вы можете погасить свой долг раньше, чем ожидалось (на эту сумму покупателю выдается квитанция). Заемщик, продающий квартиру, производит досрочное погашение и закрывает ссуду. Затем снимает обременение и продает квартиру покупателю (на остальное возможна ипотека).
Недостатки:
- Трудно найти покупателя, желающего купить квартиру с залоговым залогом;
- Не у всех покупателей есть достаточная сумма для снятия депозита, находящегося в собственности.
- Покупатель попросит скидку на такое размещение.
Профессионалы:
- Юридический бизнес
- Преимущество для покупателя
За счет агентства недвижимости
Итог: агентство недвижимости выдает продавцу ссуду на сумму остатка ссуды. Впоследствии с квартиры снимается залог по ипотеке и квартира продается.
Недостатки:
- Достаточно высокие проценты по кредиту от 18% годовых;
- Расходы на оплату риэлтерских услуг.
Профессионалы:
- Подходит для заемщика, у которого просто нет времени самостоятельно заниматься продажей залогового имущества.
- Полезно при переезде.
- Для оформления кредита необязательно идти в банк.
Специальная банковская программа
Итог: для покупателя, который может сам приобрести квартиру по ипотеке через ипотеку, в банках есть специальные программы. Потенциальный заемщик предоставляет стандартный пакет документов и ожидает одобрения заявки на уже найденную конкретную квартиру, которая обременена в том же банке. Впоследствии покупателю предоставляется ссуда и одновременно погашается задолженность продавца перед банком, после чего сделка регистрируется в суде.
Недостатки:
- Не все банки работают по этой программе;
- Обе ипотеки должны быть в одном банке;
- Сложная процедура регистрации и не все сотрудники банка грамотны.
- сложно найти покупателя.
Профессионалы:
- Легальная схема продаж.
Пошаговая инструкция по регистрации продажи
Теперь вы уже знаете ответ на вопрос, можно ли продать ипотечную квартиру в кредит. Да, вы можете это сделать, и есть четыре варианта, как это сделать. Далее мы рассмотрим пошаговую инструкцию, как продать купленную квартиру в ипотеку с использованием средств, взятых в кредит в банке.
Распространенный способ продажи квартиры неплатежеспособному заемщику — это кредит, который представляет собой продажу залоговой квартиры банком. Среднерыночные условия продажи этой недвижимости следующие:
- Жилье: вторичный и первичный рынки;
- Сумма: от 300000;
- Процентная ставка: от 10,75%;
- Срок погашения: до 30 лет;
- Первый взнос: от 15%;
Стандартный пакет документов для подачи заявки:
- Заявка на ипотеку;
- Заграничный пасспорт;
- СНИЛС;
- Справка, подтверждающая ваш уровень дохода или налоговую декларацию за последний год;
- Копия или выписка из трудовой книжки;
- Военный билет (для мужчин до 27 лет).
- Свидетельства о рождении и браке (если есть).
При этом нельзя забывать, что банк может запросить у вас дополнительные документы в любой момент.
Как продать заложенную квартиру в кредит? Вы можете подать заявку на получение ссуды на заложенное имущество в любом отделении банка по вашему выбору. Для этого покупатель должен выполнить следующую последовательность действий:
- Оставьте заявку на получение кредита — в некоторых банках это можно сделать онлайн.
- Банк принимает решение по заявке в среднем в течение 5 рабочих дней.
- После одобрения заявки выберите квартиру
- Если квартира обременена, необходимо сначала погасить ипотеку одним из указанных выше способов. Снятие ипотечного залога было подробно описано выше.
- Принесите необходимые документы в ближайшее отделение банка для выбранного варианта:
- Для вторичных клиентов: предварительный договор, паспорт продавца, справка с места жительства, оценка, кадастровый паспорт, выписка из домовой книги, договорная основа и другие документы по запросу банка, квитанция о первом взносе.
- Для первичных организаций: ddu, паспорт продавца, платежные документы ddu, уступка претензионных прав.
- Получить подтверждение правильности документов и окончательное согласование.
- Оформите страховку и заключите договор займа.
- Зарегистрировать сделку в российском реестре.
Как самопродажа в банке
Как в этом случае происходит продажа? Если вы долго не платите по кредиту и не реструктурируете такую задолженность, банк может забрать квартиру у заемщика и продать ее самому в соответствии с законом.
Есть два варианта:
- Банк по решению суда или по соглашению с заемщиком становится собственником имущества и продает его по своему усмотрению. При этом у заемщика может быть задолженность перед банком, которую необходимо будет погасить. Это происходит из-за разницы в цене или из-за ипотеки в иностранной валюте, и ставка резко выросла. Этот вариант является наиболее невыгодным для заемщика, поскольку банк продаст такую недвижимость значительно дешевле рыночной.
- Клиент сам находит покупателя и самостоятельно продает квартиру по собственной цене. Вариант более выгодный. Об этом мы говорили выше.
можно ли продать квартиру, купленную по дешевой ипотеке? Учитывая тот факт, что покупатели на рынке жилья не любят захламленные квартиры, вполне логично, что заложенная недвижимость намного дешевле любой другой. Эксперты отмечают, что разница может достигать 25%.
Стоимость заложенного имущества определяется банком и руководствуется в этом вопросе следующими факторами:
- Сумма общей задолженности заемщика (включая пени, центы и проценты);
- Длительность просрочки платежей по ипотеке заемщиком;
- Жилищные условия и тд
важно понимать, что, как правило, банки прибегают к услугам агента по недвижимости, когда продают свою обеспеченную недвижимость за наличные. Сумма, за которую будет продана квартира в ипотеку, во многом определяется его профессионализмом.
Практика также показывает, что ипотечная квартира в хорошем состоянии и с отличными характеристиками может быть продана по полной рыночной стоимости, а если квартира была куплена в новостройке и на момент продажи полностью оборудована, то она даже дороже своей исходное значение. Это может быть выгодно, например, при продаже квартиры в случае развода.
Обязательство банка продать заложенную квартиру чревато для заемщика возможностью его избежать. Были случаи, когда заемщик был вынужден выставить свою квартиру на продажу и сознательно завышал ее стоимость настолько, что ее просто нельзя было продать. На этот раз заемщику хватило, чтобы восстановить свое финансовое положение и продолжать регулярно и регулярно выплачивать ипотеку.
Однако все это касается только тех случаев, когда продажа квартиры в ипотеку осуществляется добровольно. В некоторых случаях, когда невозможно добиться продажи от заемщика в банке, финансовое учреждение может обратиться в суд по своему залогу.
В этом случае квартира уйдет с молотка и будет намного дешевле, чем могла бы быть продана. И если расходы банка на такое разбирательство не будут покрыты после продажи заложенного имущества, то банк будет иметь полное право взыскать оставшуюся задолженность с заемщика даже с помощью суда.
Не доводите ситуацию до крайности. Было бы желание, чтобы можно было закрыть долг. Возможно, вы не слышали об этом, но существует программа помощи ипотечным заемщикам. Государственная поддержка достигает 1,5 миллиона рублей. Подробнее читайте в нашем последнем посте.
Материнский капитал
Но вы можете не захотеть продавать свой дом, но вам сложно погасить долг по нему. Один из способов оставить квартиру в залог банку, по которой уже невозможно погасить ипотеку, — это погашение ипотеки материнской компанией. Как правило, предоставляется адресно. Если эти условия вас удовлетворяют, вы можете организовать его в несколько следующих шагов:
- Обратитесь в ближайшее отделение ПФР. В заявке необходимо указать реквизиты получателя материнского капитала.
- ПФР в течение двух месяцев перечисляет в банк средства материнского капитала.
Поэтому средства материнского капитала вы получаете не частями, а в полном объеме.
За и против
Конечно, покупателям такие операции кажутся довольно рискованными — всякое бывает. Если преимущества покупки квартиры с залогом очевидны (невысокая цена, гораздо меньший процент по ипотеке), то нужно обратить внимание на недостатки.
Покупка недвижимости в ипотеку:
Во-первых, погашение ипотечной задолженности продавца квартиры довольно рискованно для покупателя. Если никаким образом не подтверждено документально, что у покупателя есть какие-либо права на квартиру, продавец может просто использовать свою предоплату, убрать беспорядок с квартиры и использовать ее по своему усмотрению — залог снят, он может абсолютно любые сделки с этим. Следовательно, покупатель может защитить себя только в том случае, если он будет сотрудничать не с физическим лицом, а с банком или агентством.
Во-вторых, перерегистрация квартиры, если она заложена, и снятие ограничений с нее влечет за собой дополнительные расходы для покупателя.
В-третьих, покупатель не должен вносить деньги, причитающиеся заемщику, до утверждения сделки. Ведь может оказаться, что финучреждение не позволяет продавцу забрать его деньги из-за отказа в сделке. Возможно, этот риск выгоден покупателю: он может на законных основаниях забрать себе и средства, и купленную квартиру, но такая ситуация предполагает неизбежную процедуру.
При продаже квартиры с ипотекой рисками продавца обычно являются:
- Отказ покупателя от сделки, когда деньги уже зачислены в банк. Это связано с обязательством вернуть их обратно, и это будет проблематично.
- Отказ банка в выдаче кредита на квартиру покупателю.
Если у вас возникли трудности с такой сделкой и вам нужно продать или купить дом с ипотекой, мы рекомендуем сначала проконсультироваться с нашим юристом. Задайте ему вопрос в специальной форме. Сейчас действует бесплатная акция.
Подписывайтесь на обновления проекта и нажимайте кнопки любимых сетей.
