Можно ли строить дом без разрешения на строительство?

Возведению любого объекта капитального строительства на территории Российской Федерации должна предшествовать разрешительная процедура.

Строительство дома без разрешения на строительство является нарушением гражданских и градостроительных норм.

При строительстве зданий без согласования с соответствующими организациями велика вероятность наложения значительного штрафа на собственника постройки, а также принудительного сноса готового дома.

Чтобы избежать неприятных последствий, нужно вооружиться знаниями о требованиях закона, порядке регистрации построек, построенных без разрешения, что можно построить без предварительного согласования.

Разрешение на постройку дома

Прежде чем начать разбираться в правилах Законодательства, необходимо изучить несколько понятий:

1. Строительство дома — это строительство объекта (с закладкой фундамента, несущих конструкций, перекрытий) на земельном участке, предназначенном для этих целей, или на участке, назначение которого не исключает размещение здания.
2. Объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — жилой дом, построенный гражданами на закрепленном (арендованном) участке земли или на собственном земельном участке.
3. Согласование строительных работ — предварительная процедура перед началом строительства. Согласование проекта и разрешительный документ выдаются администрацией субъекта РФ, органами местного самоуправления (в зависимости от того, в чьей юрисдикции находится земельный участок). Перед выдачей официального согласия органы местного самоуправления изучают проект, рассчитывают, проверяют документацию на соответствие строительным и другим нормам. При этом учитывается ВРИ — вид разрешенного использования земельного участка.
4. Самовольное незаконное строительство: здание, возведенное самостоятельно или через подрядчиков, без согласований, разрешений, без проверки соответствия проекта его строительным нормам, другим требованиям (пожарная безопасность и т.д.). Кроме того, самовольное строительство — это здание, построенное с нарушением целевого использования земли. Так что, если земля предназначена для сельского хозяйства, строительство на ней завода ИЖС будет считаться незаконным.

Владелец несанкционированного строительства не может распоряжаться зданием, продавать, сдавать в аренду или участвовать в других сделках. Владение домом без разрешения на строительство запрещено законом. Эти положения четко изложены в ст. 222 ГК РФ.

Новые правила

В августе 2018 года были приняты и обнародованы поправки в Градостроительный кодекс, и многие нормативные акты приобрели новый вид. Ввод в эксплуатацию и порядок строительства частных жилых домов с 01.01.2019 должен осуществляться в соответствии с новым законодательством.

Теперь индивидуальный промоутер освобожден от предварительной процедуры согласования проекта и получения разрешения на работы по строительству завода. Но понятие «самовольное строительство» никуда не ушло из ГК РФ. Это означает, что участие государства в проверке развития частного сектора остается на месте.

Новые правила требуют, чтобы застройщик уведомлял компетентные органы о начале и завершении строительных работ. К извещению прилагаются документальные свидетельства с проектированием, описанием, расчетами объекта строительства.

Отмена разрешительной процедуры на строительство дома должна облегчить выполнение работ организаторами и последующую регистрацию здания в собственности. Однако есть много нюансов, связанных с новыми нормами, благодаря которым объект можно распознать произвольной постройкой.

Таким образом, уполномоченный орган может оставить уведомление без рассмотрения, отказать в согласовании по причинам, указанным в статье 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (новая редакция вступила в силу 01.11.2019):

1. Параметры здания не соответствуют максимально допустимым параметрам.
2. На площадке ВРИ не допускается размещение капитальных построек.
3. Уведомление собственником земли не подавалось.
4. Архитектурное решение и эстетический вид строящегося сооружения не соответствуют нормативам, утвержденным местными правилами градостроительства.

Отказ в утверждении строительства объекта также может быть связан с несвоевременным уведомлением: строительство фактически уже ведется, и органы местного самоуправления уведомлены о его начале.

Что делать, если дом построен без разрешения на строительство?

Любой, кто владеет домом, построенным без надлежащего разрешения, должен легализовать строение. Легализация здания может происходить по двум сценариям: административному и судебному.

В некоторых особо сложных случаях легализация документов через процедуру административной легализации будет предварительным предварительным этапом.

Последовательность действий

Перед тем как начать процедуру легализации объекта, построенного без согласия государственных органов, необходимо проверить законность своего намерения.

Шансы на успех увеличиваются, если:

1. Имеется документ, подтверждающий, что право собственности на землю зарегистрировано или что строящаяся территория арендуется застройщиком на законных основаниях.
2. Тип здания соответствует VRI и не противоречит целевому назначению участка.
3. Строение соответствует параметрам, установленным постановлением, земельным планом, разрешениями.
4. Интересы и права третьих лиц соблюдаются, они не нарушаются, нет обстоятельств, угрожающих здоровью и жизни граждан.
5. Волонтер, без принуждения, девелоперская легализация.

При соблюдении всех требований возведенная конструкция должна пройти предварительную регистрацию в упрощенном порядке.

Оформление в административном порядке

Упрощенный порядок легализации незаконных построек стал возможен благодаря «дачной амнистии», которая позволяет гражданам освобождать индивидуальные объекты жилой застройки без необходимости получения разрешений на их эксплуатацию.

«Амнистия Дакии» продлена до 1 марта 2021 года. До этого момента вы можете легализовать землю и постройки на ней.

Перед тем как зарегистрировать дом без разрешения на строительство по упрощенному порядку, необходимо:

1. Чтобы заказать технический план объекта, обратитесь в МФЦ с заявкой. Представитель кадастровой комиссии, инженер выезжает на объект, снимает обмеры, оформляет документ, который должен содержать план размещения конструкции в пространстве, схему и пояснение внутреннего помещения. Подготовка технического плана занимает около 2 недель. Услуга является платной.
2. Получение выписки из ЕГРН — это документ о праве собственности на земельный участок с указанием лица, собственника надела, формы собственности (частная собственность, аренда, бессрочное пользование), вида разрешенного использования памяти. Если земля не легализована, необходимо соблюдать порядок оформления уступки. Выписка выдается на рассмотрение, путем уплаты государственной пошлины.
3. Подготовьте документ, удостоверяющий личность заявителя.
4. Оплатить государственную пошлину за регистрацию прав собственности — 350 рублей (только в упрощенном порядке).

Вам может понадобиться план города для участка — он предварительно заказан МФЦ. Обязательная часть плана должна содержать объект, принадлежащий клиенту, и схематическое обозначение неавторизованного объекта.

Подготовив все необходимые документы, необходимо подать заявление о регистрации права собственности на объект ИЖС в многофункциональный центр по месту нахождения зарегистрированной недвижимости.

Процедура проверки представленного пакета документов продолжается 10 дней. По истечении этого срока собственнику здания выдается свидетельство о праве собственности на здание или отказе в регистрации дома с указанием причин такого решения.

После получения документа о праве собственности на незаконное здание следующим шагом будет регистрация дома в земельной книге без разрешения на строительство. Координация строительных работ больше не требуется, так как здание проверено на соответствие строительным и другим нормам, несанкционированным параметрам строительства и правилам зонирования.

Легализация самовольной постройки в судебном порядке

Если в ходе упрощенной процедуры в регистрации дома без разрешения на строительство будет отказано, организатор имеет право обратиться в суд общей юрисдикции по месту оспариваемой постройки.

Важным этапом является досудебная подготовка жалобы и документальных доказательств — застройщик обязан отстаивать свои права.

Для того чтобы суд принял состязательные бумаги в своем производстве, необходимо подготовить:

1. Жалобное заявление — ответчиком должен быть муниципальный орган, уполномоченный регистрировать строительные объекты. В тексте заявки должны быть указаны обстоятельства и незаконность постройки, невозможность легализации постройки иным способом.
2. Официальный отказ уполномоченного органа в регистрации прав на объект, возведенный самовольным способом.
3. Выписка из ЕГРН является доказательством права собственности на землю для застройщика.
4. Заключение строительства, пожарный акт о безопасности здания — при отсутствии таких документов в судебном заседании истец может потребовать назначения эксперта.
5. Технический проект является подтверждением того, что здание существует и соответствует параметрам градостроительных норм.
6. ГПЗУ — план участка, на котором располагается несанкционированное сооружение, с указанием места его расположения (не должен противоречить разрешительным документам планирования).
7. Договор с подрядчиками, расписки на стройматериалы, инструменты — эти документы свидетельствуют о добровольном строительстве здания самим истцом.
8. Акт территориального обследования — необходимо подтвердить территориальную принадлежность участка органу власти, отказавшему в регистрации.
9. Подтвердите, что госпошлина уплачена в полном объеме — сумма зависит от стоимости здания. Поскольку недвижимость не зарегистрирована, а значит, не имеет такой же стоимости. В этом случае возникает необходимость в независимой оценке структуры для определения рыночной стоимости.

В техпаспорте может быть указана инвентаризационная оценка имущества, на основании которой может быть уплачена госпошлина.

Участие застройщика в судебном заседании увеличивает шансы на удовлетворение исковых требований. Как правило, суды принимают позицию истца с правильной аргументацией и предоставлением доказательств и решают узаконить себя самоубийством, если это не противоречит действующим нормам и законодательству Российской Федерации (Практический судья и Перечень позиций вышестоящих судов в ст. 222 ГК РФ «Самовольное строительство»).

Легализованная недвижимость дает право ее владельцу совершать с ней любые операции — отчуждать ее по договорам купли-продажи, дарить, сдавать в аренду, использовать в залог. При этом собственник обязан платить обязательные налоги на имущество физических лиц.

Если игнорировать легализацию самостроя?

Законодательство предусматривало административную ответственность застройщиков за самовольное строительство зданий без надлежащего согласования.

необходимо придерживаться установленных норм и правил, иначе собственнику здания может грозить штраф за строительство без разрешения на строительство — от 2-5 тысяч (для частных лиц) до 1 миллиона (для должностных лиц и предпринимателей).

Суд может выдать собственнику незаконного объекта постановление об устранении нарушений законодательства РФ. Если будут выявлены факты, когда здание нарушает права третьих лиц, создает угрозу для граждан, застройщик обязан принудительно ликвидировать арендатора.

Когда разрешение на возведение дома не требуется?

В поправках к Гражданскому кодексу Российской Федерации четко прописано, что без разрешения на строительство можно строить:

Если планируется возведение здания, не соответствующего заданным параметрам, необходимо проинформировать компетентные органы о начале строительных работ. Это нужно делать с обязательным предоставлением проектной документации.

На вопрос «Можно ли в 2021 году начать строительство дома без разрешения?» Российское законодательство дает однозначный ответ: это невозможно. Игнорируя требования нормативных актов, вы можете не только подвергнуться административному взысканию, но и лишиться построенного имущества.