Ипотечный кредит несет в себе множество рисков как для заемщика, так и для кредитора. Наличие двух действующих контрактов иногда увеличивает эти риски. Давайте подробнее разберемся, можно ли оформить сразу две ипотеки и каким требованиям нужно соответствовать.
Суть проблемы со стороны банков
Действующее законодательство РФ не запрещает выдачу сразу нескольких ипотечных кредитов. Ни 102-ФЗ, ни ГК об этом ничего не говорят. Таким образом, окончательное решение о том, увеличивать ли кредит вдвое, остается за банками.
Большинство кредиторов придерживаются негласного правила, согласно которому заемщику разрешается использовать не более двух продуктов одного типа. То есть не более 2-х потребительских или автокредитов.
Ипотека здесь для многих банков является исключением в силу своих особенностей. Долгосрочная доходность, ощутимая сумма ежемесячного платежа — факторы, повышающие риск невозврата или допуска просрочки. Два существующих ипотечных кредита от заемщика могут со временем стать непосильным бременем и привести к необратимому процессу — дефолту (неспособности выполнить свои обязательства).
Поэтому возможность получения 2-х ипотечных кредитов одновременно обсуждается индивидуально с конкретным банком. Положительное решение может быть принято в отношении почти идеального клиента, который соответствует следующим требованиям:
- постоянный официальный доход, достаточный для удобного обслуживания двух займов;
- стабильная занятость (желательно с большим стажем работы);
- отличная кредитная история;
- высоколиквидное обеспечение;
- заключение договора комплексного страхования;
- полное соблюдение возрастных и регистрационных ограничений.
Дополнительным преимуществом будет предоставление поручителей, которые также соответствуют всем требованиям кредитора.
ВЫВОД: Если клиент может убедить банк в своей надежности и платежеспособности, то высока вероятность одновременного рассмотрения двух ипотечных заявок.
Как взять 2 ипотеки одновременно
Ситуации в жизни могут быть самыми разными. В некоторых случаях можно подать заявку на получение нескольких ипотечных кредитов одновременно. Это можно сделать в двух случаях: при полном соблюдении всех требований банка и высоких доходов, а также при одновременной подаче второй заявки в другой банк, скрывая этот факт от первого. Рассмотрим обе ситуации более подробно.
Если доход позволяет
Кредитная политика в основных банках РФ предусматривает максимальную нагрузку по ежемесячным платежам, не превышающую 40% от общего дохода семьи. Если нагрузка на поданное заявление на ипотеку будет больше, в отношении этого клиента будет принято отрицательное решение, так как риск для банка возрастет.
Заемщик, для которого кредитная нагрузка по обоим займам будет возможной (ежемесячные платежи не составляют более 40% от баланса семьи), будет признан платежеспособным. Подтверждение этого факта потребуется предоставлением официальных документов и справок в большинстве банков.
Помимо уровня платежеспособности, кредитор будет уделять внимание стажу работы и стабильности работы. Если зарплата позволяет получить больше ипотеки, но опыта недостаточно, банк порекомендует оформить кредит позже.
Кредитные специалисты изучают и детально анализируют предоставленные клиентом данные. В частности, на основании документов об уровне доходов и информации, указанной в анкете, банк учтет текущий уровень расходов данного домохозяйства, количество иждивенцев, долю выплат на текущий и будущий периоды обязательства. На основании этой информации будет сделан вывод, что доход достаточен или недостаточен для покрытия платежей по всем займам.
Оформление кредита происходит двумя способами:
- ипотека устанавливается для двух заложенных активов (покупка двух объектов недвижимости будет регулироваться одним договором, и оба будут переданы в залог).
- На каждый из объектов выдается по две ипотеки (можно подать две заявки одновременно и при ипотеке от Сбербанка строго по очереди, сначала берется первая ипотека, потом вторая).
Если дохода не хватает на две ипотеки
Если общий доход семьи недостаточен для погашения нескольких ипотечных кредитов, любой банк сразу откажется от сотрудничества. Никто не хочет связываться с заемщиком, который может в любой момент нарушить условия договора.
Одним из вариантов, позволяющих рассчитывать на положительный результат практики, может стать одновременная подача кредитных заявок в несколько банков одновременно. После того, как банк одобрил выпуск ипотеки, незамедлительно позаботьтесь о зачислении во второй банк. Это будет возможно только в том случае, если информация в BKI не успевает загрузиться.
Все зависит от банка-кредитора. В одних банках установлены автоматические программы отправки данных в BCH (любые транзакции, связанные с конкретным клиентом, начинают появляться с момента их регистрации в этой программе), в других же задействованы обычные сотрудники банка.
В последнем случае процедура отправки данных в BCI выполняется не каждый день, а с определенной задержкой. Таким образом, клиенту, который подает заявку на получение двух ипотечных кредитов одновременно, в таком банке может только повезти.
Также стоит понимать, что только факт выдачи денег считается основанием для передачи данных в BCH о том, что заем выдан. Если для вас была одобрена только недвижимость, в BKI не будет информации о том, что у вас уже есть действующая ипотека.
Мы рассмотрели все это более подробно в статье Как получить ипотечный кредит с плохой кредитной историей.
Итак, если вы подаете заявку на получение одной из ипотечных кредитов в Сбербанке, вы должны знать, что после одобрения вашей собственности у вас больше не будет проверки кредитоспособности. Исключение составляют различные откаты приложения при изменении квартиры или других параметров. Можете смело идти в другой банк и подавать заявку на ипотеку, пока регистрация не будет завершена и Сбербанк не перечислит вам деньги на ваш счет.
Механизм приложения следующий:
- Заявка подается одновременно в несколько банков на запрашиваемые суммы;
- Получаем одобрение;
- Готовим пакеты документов для залога;
- Отправляем пакет документов в банк и ждем согласования;
- После согласования подаем документы на недвижимость для второго объекта;
- Получаем одобрение и идем регистрировать сделку;
- После регистрации оформляем ипотеку и переводим деньги продавцу.
важно знать, что если у вас есть расчетное письмо по кредиту и деньги по ипотеке переводятся на счет до того, как вы проводите транзакцию, то в этом банке вам необходимо оформить ипотеку на второй предмет, а не на первый. Информация в BCI появится сразу после того, как деньги будут переведены на счет.
Оформление второй ипотеки при действующей первой
Условия получения второй ипотеки будут практически идентичны условиям первой. Однако клиент должен быть готов к ужесточению требований, так как риски будут увеличиваться пропорционально увеличению кредитной нагрузки.
Такая же процедура регистрации второй ипотечной сделки также аналогична первой. Для регистрации требуется договор купли-продажи, договор займа и ипотека (последняя передается на хранение в банк). Ипотеку можно получить сразу вместе с беззалоговым сертификатом после выполнения всех обязательств.
По аналогии с основным кредитом на покупку жилой недвижимости, заемщику необходимо заранее собрать и подготовить полный пакет документов и подтвердить свою платежеспособность.
Давайте рассмотрим, какие банки в России могут получить вторую ипотеку и что делать, если дохода не хватает.
Какие банки принимают заемщиков с действующей ипотекой
После принятия решения о необходимости получения второй ипотечной ссуды перед клиентом встает вопрос, в какой банк ему обратиться. Логичным ответом на этот вопрос будет обращение в банк, в котором была выдана первая действующая ипотека. Это стоит делать только в том случае, если у вас отличная кредитная история в этом банке и долгосрочное сотрудничество.
Ниже представлена таблица с кредитными программами в банках, которые позволяют выдавать различные действительные ссуды:
| Банк |
|---|
| Сбербанк |
| ВТБ |
| Райффайзен Банк |
| Россельхозбанк |
| Абсалютбанк |
| Промсвязь |
Перед подачей заявки на кредит рекомендуется подробно изучить условия кредита и выбрать наиболее выгодный для вас вариант.
Что делать, если у вас недостаточно дохода для второй ипотеки
Если у заемщика нет возможности официально подтвердить достаточность своего дохода для получения второй ипотеки, выходом из данной ситуации может стать:
- Оформление ипотечной ссуды по двум документам (для таких ссуд характерны более высокие процентные ставки, но необязательно предоставлять много справок и документов, подтверждающих доход).
- Подтверждение дохода по справке банка (заверенная работодателем информация о размере дохода клиента может быть оформлена на специальной форме в форме банка, что позволяет учесть «серый» доход и увеличить утверждение суммы).
- Предоставление созаемщиков (их доход будет учитываться при определении максимальной суммы кредита).
- Подтверждение получения дополнительного дохода (пенсия, пассивный доход и другие регулярные выплаты).
- Мониторинг данных в CRI для подачи заявки в нужный банк в нужное время (заемщик может уточнить, в каком CRI находится его кредитная история, и связаться с банком, который не использует этот CRI, для анализа кредитной истории заемщика).
Кроме того, большим плюсом будет предоставление документов о наличии движимого и ликвидного недвижимого имущества в собственности заемщика, как факт подтверждения платежеспособности.
Калькулятор для расчета необходимого дохода Стоимость ₽ Вклад ₽ 30% Срок действия лет месяцев Ставка% Аннуитет Да Нет Ежемесячный платеж
12 000 000 руб
Переплата
12 000 000 руб
Минимальный доход
12 000 000 руб
РаспечататьОтправить заявку
При подаче заявления на получение двух ипотечных кредитов и залога на приобретенную недвижимость рекомендуется заранее произвести предварительные расчеты. Перед подачей заявки на ссуду важно использовать ипотечный калькулятор, чтобы определить минимальный доход, необходимый для ипотечной услуги.
Такой калькулятор имеет интуитивно понятный интерфейс и будет понятен даже начинающему пользователю.
Потенциальные заемщики задаются вопросом: «Можно ли получить 2 ипотечные кредиты параллельно?» Они должны полностью осознавать всю степень ответственности и серьезность кредитного бремени. Клиенты, подтвердившие свою платежеспособность, надежность и отличную финансовую репутацию, имеют все возможности одобрить заявку на получение второй ипотеки.
Также вас будет интересовать, можно ли снять квартиру в ипотеку и все нюансы взаимоотношений с банком.
Если вам нужна консультация специалиста, зарегистрируйтесь в специальной форме на сайте. Подать заявку на ипотеку можно прямо на нашем сайте в нескольких банках по ставке от 6% и более%.
