Продавая недвижимость, человек получает деньги, которые считаются доходом. Это означает, что выручка должна облагаться налогом. Законодательство ранее требовало, чтобы арендная плата требовалась только в том случае, если дом находился в собственности менее трех лет. Как сейчас обстоят дела с налогообложением, если квартира продается менее 3-х лет в собственности?
Какие налоги нужно платить
В настоящее время налоговое законодательство предусматривает уплату подоходного налога с доходов от продажи недвижимости. Его стоимость составляет 13% от суммы, полученной при транзакции. Данная ставка действительна для лиц с российским гражданством. Если продажа осуществляется иностранным лицом на территории РФ, размер комиссии увеличивается до 30%.
Закон также предусматривает, что граждане не обязаны платить налоги в государственный бюджет, если проданное имущество находится в их владении более 5 лет. Это правило распространяется на недвижимость, приобретенную после изменения налогового законодательства — после января 2016 года.
Если дом был приобретен до указанной даты, действует старое правило освобождения от налогов при продаже квартиры на срок более 3 лет собственности. То же требование распространяется на квартиры или дома, полученные в результате:
- наследование;
- пожертвование;
- приватизация;
- аннуитет.
Для остальных объектов освобождение от налогов возможно только в том случае, если они находятся в собственности более 5 лет.
Как рассчитывается срок
Узнать дату начала действия права собственности можно в свидетельстве о государственной регистрации. Но есть исключения из этого правила. К ним относятся следующие:
- Получите дом по наследству. В такой ситуации отсчет срока владения начинается со дня открытия наследства. Это дата смерти наследодателя.
- Покупка в кооперативе. В этом случае право собственности начинает действовать со дня выплаты денег за последнюю акцию или составления акта перехода права собственности.
- Регистрация права собственности на недвижимость до 1998 года. В этом случае у собственника вообще не должно быть свидетельства, так как на тот момент оно не выдавалось.
Есть ситуации, которые имеют свои особенности расчета срока владения. Например, если владелец частного дома сделал пристройки. Потом решил продать. Самому дому более 5 лет, а законченные детали меньше. В этой ситуации вам придется заплатить пошлину, если внешние границы объекта были изменены во время строительства.
Как сделать расчет стоимости
Существует несколько методов расчета суммы налога при продаже дома. Законодательство дает гражданам право выбрать наиболее подходящий способ. Первый вариант — рассмотреть налоговые льготы. Государственная власть предлагает населению возможность получить скидку при продаже квартиры в размере одного миллиона рублей.
Для получения окончательной суммы арендной платы необходимо вычесть выгоду из стоимости имущества и из остаточной суммы для расчета суммы налога, которая должна быть перечислена в государственный бюджет.
Пример:
Цена квартиры составляла 1,5 миллиона рублей. Из него вычитают миллион, получается 500 тысяч рублей. 13% от этой суммы составляет 65 тыс. Руб. Столько придется отдать органам государственной власти.
Другой вариант расчета — уменьшение налоговой базы за счет расходов, понесенных на покупку дома и его последующий ремонт. Чтобы произвести такой расчет, нужно иметь при себе документы, в которых указано, сколько квартира была куплена и сколько было потрачено на ремонтные работы.
именно из-за необходимости документального подтверждения этот метод используется не так часто. Ведь зачастую чеки-квитанции не сохраняются или вообще не существуют, например, при оплате работниками, выполняющими ремонт наличными.
Пример:
Гражданин купил квартиру за 2,5 миллиона рублей, на ремонт потратил 800 тысяч рублей. Затем он продал приватизированную квартиру сроком менее 3 лет в собственность за 4,5 миллиона рублей. Расчет производится следующим образом: 4,5 — 2,5 — 800 = 1,2 млн руб. 13% от 1,2 млн равняется 156 тыс. Руб. Эта сумма подлежит оплате.
Какой из этих вариантов расчета выгоднее, зависит от конкретной ситуации. Лучше вычитать расходы, когда их стоимость превышает миллион рублей.
Варианты того, как законно не платить налоги
Избавиться от уплаты налогового сбора в госбюджет можно, дождавшись, пока срок владения квартирой составит 5 лет, а в некоторых случаях — 3 года. Но этот способ очень неудобен для многих людей, когда им нужно срочно продать недвижимость.
Есть еще один вариант освобождения от налогообложения — продать недвижимость менее чем на миллион рублей. Ведь при продаже недвижимости налогом облагаются только суммы, превышающие 1 000 000 рублей и равную сумму.
Также его можно продать по оценочной цене. Это требует привлечения эксперта. Если стоимость, определенная специалистом, меньше миллиона рублей, она может быть указана в договоре купли-продажи. Следовательно, налог платить не придется.
Особенности продажи квартиры, приобретенной по наследству или дарению
Если гражданин получил дом по наследству или в дар и решил его продать, вам не придется платить налоги, если помещение находится во владении более 3-х лет. Если меньше, доход, полученный от продажи, будет облагаться налогом.
Покупка и продажа квартиры за год
Бывают ситуации, когда недвижимость покупается и покупается в течение одного года. В этом случае обязанность по уплате налога ляжет на владельца, если он продал дом по более высокой цене, чем та, по которой он его купил. Разница будет считаться доходом. Именно от нее нужно полагаться на расчет суммы сбора.
Если гражданин ранее не использовал имущественный вычет в качестве покупателя на сумму 2 млн рублей, ему предоставляется возможность уменьшить размер налогового платежа. При этом он вправе использовать сразу два вычета: как покупатель — 2 000 000 рублей, как продавец — 1 000 000 рублей.
Как подать налоговую декларацию
Уплата налога отображается в специальной декларации. Имеет вид 3-НДФЛ. Документ представляется в налоговую не позднее 30 апреля текущего года. Плательщик должен заполнить декларацию. Он имеет право делать это вручную или с помощью компьютера.
Кроме того, появились специальные программы, созданные Государственным научным центром Федеральной налоговой службы. Их можно найти на официальном сайте налогового органа в Интернете. Скачать их может абсолютно каждый, при этом ничего платить не нужно. С помощью этих приложений заполнить декларацию намного быстрее и удобнее, нужно просто привыкнуть.
вы должны подать документ на проверку лично или через уполномоченного представителя. В последнем случае вам нужно будет подготовить нотариальную доверенность. Также разрешена отправка декларации через почтовое отделение заказным письмом.
ВАЖНЫЙ! Даже если по расчетам налог равен нулю, документ все равно нужно подавать в ФНС. Инспекции необходимо знать, что конкретный гражданин освобожден от уплаты.
Отчет должен быть сдан вовремя. В случае отправки после апреля может быть наложен штраф. Его размер в среднем составляет 1000 рублей. Несмотря на то, что декларация подается до 30 апреля, уплатить налог можно до 15 июля.
Штраф за неуплату
Несоблюдение налоговых обязательств влечет ответственность. Причем это может быть не только административное, но и уголовное. За несвоевременную подачу декларации и неуплату налога предусмотрено наказание в виде денежной взыскания.
Если гражданин просрочил представление отчета в налоговые органы, ему придется заплатить штраф в размере 5% налога. Чем больше задержка, тем больше штраф. Если документ не предоставляется более 6 месяцев, размер штрафа может увеличиться до 40%.
Неуплата сбора влечет уплату 20% налога. Если человек сознательно не производил платеж и это доказано, размер денежного штрафа увеличивается до 40%.
Если сумма сбора достигает большой суммы, государственные органы вправе привлечь к уголовной ответственности за неуплату. Это возможно, если сумма налога превышает 4,5 миллиона рублей. В такой ситуации налагается штраф до 500 тысяч рублей или иное уголовное наказание.
Таким образом, если вы продаете квартиру менее 3 лет в собственности, налог все равно придется платить, как по старому законодательству, так и по новой методике.
Подробнее о том, как продать квартиру самому и получить возврат процентов по ипотеке, вы узнаете ниже.
Напоминаем, что на нашем сайте вы можете записаться на бесплатную консультацию к юристу, который проконсультирует вас по вашей конкретной ситуации относительно продажи квартиры до 3-х лет и поможет с оформлением всех документов по сделке.
