Неотделимые улучшения арендованного имущества

Неразделимые улучшения сторонних активов

При долгосрочной аренде арендатор может вносить конструктивные изменения в сдаваемое имущество для улучшения жилищных и других условий эксплуатации.

Это так называемые отделимые и неотделимые улучшения сдаваемого в аренду имущества. Имеет ли арендатор право требовать компенсацию за них? Или платить арендодателю за вычетом денег, потраченных на эти улучшения?

Что такое улучшения арендуемого имущества?

К ним относятся все изменения в управляемых помещениях, улучшающие их качественные характеристики. Например, установка новых или дополнительных розеток, проведение капитального ремонта, строительство пристройки и так далее.

Все эти изменения разбиты на отдельные и неотделимые улучшения:

    Неразделимые улучшения сторонних активов

  1. Раздельными считаются те, которые арендатор может демонтировать (снять, убрать), не повредив арендуемое имущество. Например, он купил новую мебель взамен старой. После окончания аренды вы сможете забрать купленную мебель, и это никак не повредит помещению.
  2. Неразделимые — это те, которые арендатор не может разобрать, не повредив имущество собственника. Отличный пример — капитальный ремонт или новая штукатурка на стенах помещения, для земельного участка: внесение минеральных удобрений или дополнительный слой плодородной почвы, которым арендатор за свой счет ухаживает за участком.

Кондиционер — это отдельное или неотъемлемое улучшение? Это зависит от вариации его монтажа.

Если он подключен к принудительной вентиляции, где изначально существовал выход для подключения кондиционера, его можно разобрать без модификации воздуховода. Если кондиционер представлен полноценной сплит-системой, а воздуховод установил сам арендатор (т.е в стене было проделано отверстие для отвода горячего воздуха), улучшение считается неотделимым.

Те же правила касаются сантехники и электропроводки. Всегда учитывается техническая сторона установки доработок.

И по той же причине в Гражданском кодексе или жилищном кодексе нет подробного перечня, какие улучшения являются неотъемлемыми, а какие нет.

Может ли арендатор требовать компенсацию?

И это регулируется положениями статьи 623 ГК РФ. Наиболее частые ситуации следующие:

    Неразделимые улучшения сторонних активов

  1. Арендатор произвел улучшения без согласия собственника. В этом случае он не может требовать компенсации (если иное не оговорено в договоре аренды). Отдельные улучшения не компенсируются, они являются собственностью арендатора (то есть он принимает эти улучшения). Но есть исключения: если улучшения производятся из-за того, что без них функционирование помещения представляет угрозу для жизни арендатора, нет необходимости получать согласие на такие изменения (т.е позже вы можете подать заявление на компенсацию).
  2. Арендатор сделал улучшения с согласия собственника. В этом случае неотделимые улучшения переходят в собственность арендодателя, который также компенсирует все изменения, внесенные в помещение или землю (при возврате объекта в его распоряжение). Обращаем ваше внимание, что согласие требуется не устно, а письменно, с подробным перечнем выполненных работ, сметой и т.д. К договору).

С коммерческими помещениями (или земельными участками) ситуация иная в одном отношении. Арендатор может без согласия арендодателя производить неотделимые улучшения (реконструкцию, дополнительное оборудование), если это было экономически целесообразно (т.е если это способствует увеличению прибыли от коммерческой деятельности) и не ухудшает исходные эксплуатационные характеристики объекта.

можно ли снизить арендную плату за счет выполнения неотделимых улучшений? Да, но только если это указано в договоре аренды (или в приложении к нему). В противном случае — нет, и компенсация выплачивается после возврата помещения собственнику.

Какие документы должен оформить домовладелец для передачи неотделимых улучшений? Только акт приема-передачи, выделив отдельным абзацем.

Как я могу передать своему домовладельцу неотъемлемые улучшения? Достаточно заверить акт сдачи-приемки, где отдельным пунктом будет указано отсутствие финансовых претензий к другой стороне контракта.

О налогах

Неразделимые улучшения сторонних активов

Арендатор должен оплатить налог на имущество (если объект включен в такой перечень ст. 374 Налогового кодекса РФ). Неразделимые улучшения должны учитываться в учете активов основных средств. То есть собственник ведет учет, поскольку речь идет об изменениях в его собственности.

Арендатор (если это юридическое лицо) также отражает средства, потраченные на доработку бухгалтерского учета, но уже в категории «изменение».

И как долго арендатор может амортизировать неотъемлемые улучшения амортизируемого имущества? В первую очередь следует обратить внимание на то, что амортизации подлежат только те улучшения, которые не компенсируются арендодателем.

А допустимый срок амортизации — до окончания контракта. Это касается всей коммерческой недвижимости в 2021 году.

В целом, неотъемлемыми улучшениями являются те, которые нельзя демонтировать или удалить без повреждения арендуемой собственности (будь то жилое, коммерческое или земельное).

Все нюансы компенсации за такие изменения рекомендуется обсудить с арендодателем до подписания договора аренды (и включить в него соответствующие пункты). В противном случае могут возникнуть споры, которые решаются только в суде.

Видео: Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества?

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Статьи про российские законы, советы и решения проблем
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: