Неустойка по ДДУ с застройщика

Долевое участие в строительстве — довольно популярный способ приобретения жилплощади.

Его главное преимущество заключается в том, что вкладывая средства в строительство дома, акционеру гарантируется право получить в собственность выбранную квартиру по завершении строительства.

При этом акционер платит за будущую недвижимость намного меньше, чем покупатель платит за аналогичную квартиру на этапе полной готовности дома.

Недостатком такого долевого участия является то, что покупатель платит деньги за недвижимость, которой еще нет. Впереди месяцы ожидания.

И, к сожалению, бывает, что сроки сдачи дома сдвигаются. И вместо, например, года ожидания, акционер вынужден ждать год-полтора, а то и два.

Что делать в этом случае? Закон дает акционеру право требовать фиксированную ставку за просрочку сдачи совместной квартиры. И теперь возникают основные вопросы: как правильно рассчитать сумму взыскания и куда написать претензию.

Как определить сроки просрочки?

Прежде чем обращаться к разработчику с жалобой, нужно четко понимать, где началась задержка.

Проблема в том, что договор на участие в строящемся капитале содержит несколько дат, которые могут запутать нерадивого инвестора, то есть участника долевого строительства. Поэтому многие просто упускают момент, когда штраф начинает «стекать.

Также бывает, что партнер видит дату, когда дом был сдан в эксплуатацию, понимает, что он уже прошел, и просит штраф, но суд возвращает неудовлетворенный кредит. Почему это происходит?

все просто, срок сдачи дома и ввод в эксплуатацию — это две разные концепции. Интервал между этими датами может составлять до одного года.

В договоре есть еще одна дата: дата передачи жилья. Именно с нее начинает накапливаться штраф. Без этой даты договор в принципе недействителен, так как не будет возможности зарегистрироваться в Росреестре.

Этот период одинаков для всех участников долевого строительства этого дома; после подписания договора застройщик больше не может перемещать его по своему усмотрению.

Дата продажи недвижимости может быть указана в договоре в разных вариантах. В любом случае штраф будет рассчитываться иначе:

1. Следовательно, если в договоре предусмотрено, что недвижимость должна быть передана собственнику не позднее 30 ноября 2021 года, первым днем ​​просрочки следует считать 1 декабря 2021 года.
2. Период переноса может быть определен кварталом, например, в пункте о сроках сказано: «в третьем квартале 2021 года». В этом случае отправной точкой для начисления процентов будет 1 октября 2021 года.
3. Застройщик может привязать дату сдачи дома к конкретному событию; Очень часто отправной точкой становится приемка дома государственной комиссией. Например, в договоре указывается дата ввода в эксплуатацию — третий квартал 2021 года, а срок сдачи объектов в эксплуатацию — не позднее 60 дней с установленной даты. В этом случае расчет штрафа DDU будет происходить 1 декабря 2021 года.

Часто разработчик, проявив осторожность, прописывает совершенно расплывчатые даты, используя слова «примерный», «плановый», «ориентировочный».

Все это уловки разработчика, который больше не несет ответственности, чтобы перестраховаться и, в случае отклонения от сроков, избежать юридических санкций. На эти слова стоит обратить особое внимание, так как все это незаконно.

Сдача дома сдвигается, что делать?

Однако законом предусмотрен такой сценарий, когда застройщик переносит заявленные ранее сроки сдачи дома в эксплуатацию.

В этом случае не менее чем за шестьдесят дней до предполагаемой даты поставки всем участникам проекта должно быть отправлено предложение о продлении срока.

Только если акционер не имеет ничего против, заключается договор с указанием новых условий. Но в этом случае акционер автоматически лишается права на получение компенсации за просрочку.

Однако участник проекта имеет полное право отказаться от продления сроков, в этом случае взыскание с застройщика штрафа DDU является его полным правом. В случае молчания и отсутствия ответа участник также считается несогласным с новыми условиями.

Единственным документом, на основании которого считается, что учредитель полностью выполнил обязательства перед акционерами, является договор купли-продажи. Только с момента подписания этого документа акционер переходит в категорию собственника недвижимости.

Если этот ключевой документ был подписан досрочно, контракт выполнен. Если сроки контракта истекли, а документ не подписан акционером, пора призвать застройщика к ответственности.

Если договор купли-продажи в любом случае подписан, но дата на нем более поздняя, ​​чем первоначально указанная в договоре, акционер имеет право требовать конфискации имущества в течение всего периода задержки.

В этом случае недовольному участнику проекта в первую очередь необходимо написать жалобу на невыполнение обязательств строительной компанией.

Однако заявитель может опустить этот момент и обратиться непосредственно в суд. Но сначала вам следует перечитать договор, возможно, жалоба в компанию — это обязательный шаг, который должен соблюдать участник данного долевого строительства.

Претензия на застройщика – пишем правильно

При составлении жалобы обратите внимание, что это юридический документ, который, если проблема с застройщиком не будет решена мирным путем, будет направлена ​​в суд. А это значит, что его надо будет оформить по всем правилам.

Следовательно, следуя стилю изложения, вы должны писать чисто коммерческим языком, не скатываясь в разговорный словарный запас. Карта не имеет общей формы, но обязательные компоненты все же должны быть предусмотрены.

Что должно быть в жалобе:

В сумму штрафа могут входить и те дополнительные расходы, которые пришлось понести участнику данного долевого строительства в результате переезда при передаче объекта, чаще всего это размер арендной платы за арендуемое жилье,

Не спешите лично сдавать документ в офис разработчика. Может быть, принять карту будет некому, и вам предложат оставить ее без подписи, мол, вернись через неделю, мы отдадим тебе копию за подписью начальника. Но в указанное время секретарь может просто поднять руки, объяснив, что бумаги нет.

Самый надежный способ сообщить разработчику о своем недовольстве и подать заявление о просрочке платежа — это отправить жалобу заказным письмом. В этом случае не забудьте сохранить копию присланной копии.

Однако, если вы решили лично передать карту компании, убедитесь, что ваша карта принята, и на втором экземпляре специалист, принимавший карту, написал, кто принял ее, поставил свою подпись и печать компании.

Не ждите, что мир исправит ситуацию самостоятельно. Действуйте без промедления.

Расчет неустойки – сколько требовать?

За начальную цифру вы должны взять сумму, указанную в соглашении о владении капиталом. Это должно быть написано в вашем документе.

Если вы не нашли полную стоимость квартиры, но есть цена за квадратный метр, возьмите эту цифру и умножьте на количество квадратных метров, приобретенных по договору. Полученное число и есть истинная стоимость вашей квартиры.

Если по какой-то причине застройщик даже не указал этот параметр, возьмите стоимость всего DDU и разделите эту сумму на все квадратные метры строящегося объекта. Раньше вы представляли цену одного квадратного метра, теперь умножьте ее на площадь вашей квартиры.

В федеральном законе четко прописано, как именно рассчитывается единовременная выплата. Он рассчитывается на основе базовой ставки центрального банка. Стартовая сумма составляет 1/300 ставки от общей суммы контракта за сутки просрочки. Если вы частное лицо, проценты должны быть рассчитаны в двойном размере.

Поскольку курс ЦБ периодически меняется, перед проведением каких-либо расчетов необходимо уточнить его размер именно в это время. Итак, на текущий 2021 год это 7,75 %.

Для расчета штрафа вам нужна цена DDU × на количество дней просрочки, полученную сумму умножьте на два. Теперь его нужно умножить на (1/300) и на курс ЦБ на момент расчета — 7,75.

Если у вас уже есть подписанный акт передачи, полученное значение необходимо умножить на количество дней между периодом, указанным в соглашении об участии, и датой подписания акта.

В случае, если до подачи заявления в суд изменяется курс ЦБ, заявитель может потребовать перерасчета суммы фиксированной ставки.

Давайте рассмотрим пример, чтобы понять. Итак, стоимость дошкольного образовательного учреждения составляет 4,5 миллиона рублей. Задержка составила 65 дней. 4500000 × 65 × 2 × 1/300 × 7,75 = 151,175 Это сумма штрафа за дни просрочки.

Возмещение вынужденных расходов

Если участник долевого строительства является частным лицом и покупает квартиру для проживания в ней напрямую, помимо права на получение компенсации за просрочку, он может рассчитывать на возмещение стоимости аренды квартиры в период просрочки сдача дома, если конечно это так.

Но компенсация возможна, если у акционера нет другой жилой площади и арендная плата является необходимой мерой. При этом, конечно, у него должны быть все документы, подтверждающие факт сдачи в аренду чужого имущества.

Проведем расчет, предположим, что месячная аренда квартиры стоит 26 тысяч, за два месяца аренды он должен заплатить 52 тысячи рублей. Таким образом, помимо рассчитанной ранее суммы компенсации, вы также можете рассчитывать на получение этой суммы.

Компенсация морального вреда

Акционер — это потребитель, и в этом случае он имеет полное право требовать от застройщика компенсации морального вреда за то, что квартира не была передана ему вовремя. В результате акционер может пострадать как физически, так и морально.

Как рассчитать эту сумму? Заявитель самостоятельно определяет размер причиненного ему ущерба. Итак, если оценивать страдания в 1 000 рублей в день, 65 000 «упадут» через 65 дней.

Штраф

Как потребитель, акционер также имеет право взыскать с компании штраф. Его размер равен 50% от количества удовлетворенных судом ходатайств.

Не начисляйте штрафы, не верьте обещаниям разработчика, что со дня на день все обязательства перед вами будут выполняться.

Неустойка (пени)

Не спешите радоваться рассчитанным суммам, застройщик может прийти к вам со встречным иском и даже написать прошение об уменьшении суммы выплат. Будьте уверены, так и будет.

Как правило, в результате таких действий застройщика размер общего штрафа может быть снижен до 10%. Таким образом, вместо 402 000 рублей, рассчитанных при первоначальном расчете, акционер получит не более 40 000 рублей.

Судебные расходы

В дополнение к платежам, предусмотренным причиной получения единовременной выплаты по соглашению об участии, обманутый акционер имеет право на возмещение судебных издержек.

Вы можете сообщить об этом намерении после получения положительного решения суда, но вы можете изначально указать это намерение при написании вопроса.

Но учтите, что судебные издержки также оплачиваются не полностью. Они получают компенсацию в той же пропорции, что и единовременная выплата.

Так, если согласно жалобе истцу засчитали 50% от заявленной суммы, то за понесенные судебные издержки он получит только 50% от потраченной суммы.

Общая сумма реальной компенсации

На практике также бывает, что суды полностью отказывают в удовлетворении прав заявителя, ссылаясь на нарушение сроков, неправильно заполненные документы и другие нюансы.

Чтобы избежать такой участи и исключить себя из этого списка, не пытайтесь сэкономить на консультации юриста. В противном случае может оказаться, что попытка сэкономить на адвокате приведет к полному отказу от оплаты.

Как взыскивать неустойку через суд

Итак, что делать, если застройщик затягивает срок сдачи жилья в разрезе дошкольного образования и при этом игнорирует данную ему просьбу? Не опаздывай, обращайся в суд.

В заявлении обязательно укажите наименование суда, в котором будет рассматриваться ваше дело, укажите свои данные (ФИО, адрес, контакты). Кроме того, должна быть информация о недобросовестном разработчике (адрес компании, ФИО).

По сути, жалоба практически ничем не отличается от вопроса; и здесь необходимо детально определить суть возникшей проблемы.

Не забудьте указать размер выплат, которые вы ожидаете по результатам рассмотрения дела, в том числе моральный вред, штраф. Будьте готовы к тому, что вам придется оплатить судебные издержки, государственные налоги.

Заявление о жалобе обязательно должно быть объединено с прилагаемой копией DDU, квитанцией, подтверждающей факт перевода запрошенной суммы организатору, прямой квитанцией об уплате запрошенной государственной пошлины и претензией, которая была подана ранее отправлено разработчику.

Последний обязательно должен содержать данные о том, что разработчик также получил свою версию этого утверждения.

Выбор суда

Рассмотрение таких дел происходит в судах общей юрисдикции, но, как вариант, вы можете продать свои иски другой компании.

Которая, в свою очередь, уже как юридическое лицо может обращаться в арбитражный суд. В этой ситуации риск снижения фиксированной платы минимален.