Талантливый советский архитектор Иосиф Каракис афористически отмечал, что самое суровое наказание для архитектора — это здания, которые не отбрасывают тени.
В большей степени к таким сооружениям относятся объект незавершенного строительства, который по каким-то причинам превратился в долгосрочное строительство или остался в нереализованных проектах.
Строительство объекта считается незавершенным, если он не переходит от этапа строительства к этапу приемки и ввода в эксплуатацию. Причинами этого могут быть разные обстоятельства: чаще всего это отсутствие необходимых средств или материалов у застройщика, бюрократические проволочки.
В этой статье описаны основные определения и признаки незавершенного строительства (НСЗ), как они хранятся, регистрируются, как признается право собственности на сооружения с таким статусом, можно ли это гарантировать, можно ли ввести их в эксплуатацию — в В общем, все основные юридические аспекты с пояснением: как все происходит по документам и как в жизни.
- Основные признаки, понятия, особенности
- Правовые аспекты
- С чем связаны пробелы в законодательстве
- Как установить, что строительство объекта завершено
- Первая формула
- Вторая формула
- Порядок регистрации недостроенного объекта
- Особенности консервации «недостроя»
- Как признать право собственности на недостроенный объект
- Как происходит страхование недостроенного дома
- Насколько реален ввод в эксплуатацию ОНС
- Заключение
Основные признаки, понятия, особенности
Что такое объект незавершенного строительства, или «недостроенный», на бытовом уровне, знают многие. Но четкого определения в законе нет. По этой причине существует множество трудностей, с которыми постоянно сталкиваются юристы, юристы, строители и экономисты.
Объект незавершенного строительства всегда является объектом капитального строительства, статус которого полностью не подтвержден, а по степени выполненных работ можно выделить его как самостоятельный объект недвижимости.
К основным требованиям для определения строящегося объекта в 2021 году можно отнести следующее:
Исходя из этого, УНС указывает конкретный объект недвижимости, строительные работы которого демонтированы, приостановлены или окончательно прекращены.
Объект считается строящимся, так как существует без акта государственной приемки.
Хотя была выделена земля для начала строительства, было получено разрешение на строительство, были проведены некоторые работы, которые по разным причинам были приостановлены.
В СССР объекты незавершенного строительства называли «незавершенным строительством». Период перестройки не смог решить это явление, но даже усугубил его. Россия стала жить в новых условиях, но ветхие и нежилые постройки до сих пор «занимают» многие земли России-матушки.
Правовые аспекты
И хотя в законе УНС нет определения, есть правила, регулирующие их правовой статус.
Согласно положениям статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объекты, строительство которых не завершено, являются такими же капитальными сооружениями, как и обычные здания и сооружения.
При этом, в соответствии с положениями статьи 130 ГК РФ, УНС относится к недвижимому имуществу, жестко привязанному к земле, перемещение которого невозможно без значительного ущерба их назначению.
Для учета инвестиций, осуществленных в виде капитальных вложений в сельскохозяйственные организации, используются методические рекомендации, утвержденные Минсельхозпродом РФ 22 октября 2008 года. В документе SMM рассматривается в более широком смысле.
К объектам в статусе незавершенного строительства относятся следующие категории:
Стоит учесть, что приведенные выше методические указания носят рекомендательный характер. Содержащиеся в них стандарты можно рассматривать как справочные и информативные.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 28.07.2012 г. 218 от 13 июля 2015 г. «О государственной регистрации недвижимого имущества» данные о незавершенном строительстве аналогичны данным о других объектах, прочно связанных с землей.
То есть информация об обеих и других структурах заносится в государственный земельный кадастр недвижимого имущества — ЕГРН. Этот аргумент также позволяет классифицировать УНС как недвижимое.
В то же время УНС может быть зарегистрировано в земельном кадастре, если уровень выполненных работ позволяет идентифицировать его как самостоятельную единицу недвижимого имущества.
Это основание изложено в пункте 3 Обзора судебной практики по делам об оспаривании отказа в постановке на кадастровый учет (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 30 ноября 2016 г).
При разрешении споров о признании законности строящегося объекта недвижимым необходимо доказать, что на нем полностью завершены работы по устройству фундамента или идентичные им процессы. Это требование указано в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.
И правовая позиция по этому поводу впервые была выражена в Постановлении Пленума Вооруженных Сил Российской Федерации от 25 декабря 2006 г. 25 от 23 июля 2015 г. «О применении судами отдельных положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» (п. 38).
С чем связаны пробелы в законодательстве
Долгое время УНС существовала бы в правовом поле. Тема постоянно обсуждалась. Несовершенство правовой системы и пробелы в законодательстве отрицательно сказались на стабильности строительного сектора и жизни людей в целом.
УНС долгое время были проблемой общества. Количество споров постоянно растет, и законодатель этого как бы не замечает и поэтому не пытается устранить противоречия.
Суды, рассматривая споры, самостоятельно разрабатывают правовые статусы для каждого из объектов, эффективно устраняя пробелы в законодательстве и создавая прецеденты.
Собственники должны зарегистрировать право собственности на недвижимые объекты до завершения строительных работ. Это связано с тем, что после регистрации прав собственности собственники могут распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению: продать, подарить, поменять.
Как установить, что строительство объекта завершено
Незавершенное здание имеет пространственное описание с обозначением координат характерных точек и основных характеристик (длина, площадь, глубина фундамента).
Но одного этого описания недостаточно, чтобы установить факт завершения строительства. Итак, как определить степень готовности?
И в этом законодатель не остался доволен. Нет утвержденной методики определения степени завершенности строительства. Но есть Постановление Минэкономразвития n. 52 от 10 февраля 2012 г., в котором изложены две специальные формулы.
Первая формула
Степень готовности объекта текущего строительства (в процентах) = 100 × объем выполненных работ (их текущая стоимость): стоимость строительства по смете.
Вторая формула
Другой метод используется для расчета степени готовности «незавершенного строительства» для внесения его в кадастровый паспорт на текущее строительство.
Рассчитывается удельный вес возводимых элементов конструкции. Такой подход часто используют инженеры Бюро технической инвентаризации.
Порядок регистрации недостроенного объекта
Статья 40 Федерального закона от 28.07.2012 г. 218 от 13 июля 2015 г рассказывает о возможности стать полноправным собственником «незавершенного строительства» и объясняет, как проходит регистрация объекта незавершенного строительства.
Инициировать процедуру оформления УНС в собственность может лицо, имеющее права или разрешение на землю, на которой она построена
Если этого не было сделано ранее, то оформление объекта и земельного участка может производиться одновременно.
Необходимость регистрации до окончания работ может возникнуть при обращении взыскания по предмету залога незавершенного строительства в связи с необходимостью завершения операции по прямому указанию пункта 5 статьи 13 Федерального закона № № 214 от 30 декабря «Об участии в долевом строительстве».
Следующие категории граждан могут признать в суде право собственности на объект недостроенного дома:
В этих двух случаях Росреестр зарегистрирует недостроенный объект на основании вступившего в силу судебного акта.
Особенности консервации «недостроя»
Если работы по возведению здания не могут быть завершены в оговоренный срок, требуется консервация продолжающегося строительства. Причиной тому может быть отсутствие средств на реализацию проекта в полном объеме, неблагоприятные погодные условия и другие обстоятельства.
Консервация — это процесс, который предполагает возобновление строительных работ с течением времени. Контракты не расторгаются, а только приостанавливаются на определенный срок.
Понятия консервации и закрытия не идентичны, так как при окончательном завершении процесса строительства деятельность может быть возобновлена, но с обязательным условием замены инвестора. Процедура консервации не предполагает замены депонента. Прекращение строительства позволяет реализовать проект или ликвидировать его в будущем.
Как признать право собственности на недостроенный объект
Признание права собственности на объект незавершенного строительства требуется в 2 случаях:
В случае банкротства застройщика заявления о признании права собственности на УНС направляются в Арбитражный суд. Однако на практике это довольно рискованное мероприятие, поскольку Состав арбитража обычно отрицает признание прав.
Участнику долевого строительства предлагается войти в кредитный реестр кредиторов с денежными требованиями. И объект внесен в конкурсную массу для последующего исполнения.
Признание права собственности на УНС необходимо для защиты прав на объект. После получения соответствующего решения суда выясняется, что третьи лица не будут требовать возврата вашей собственности.
Согласно пункту 16 Обзора судебной практики, разрешения судебных дел с участием акционеров, требования о признании права собственности УНС в виде квартиры в многоквартирном доме подлежат удовлетворению, если истец имеет выполнили все обязательства, предусмотренные договором на участие в долевом строительстве.
Как происходит страхование недостроенного дома
«Незавершенное строительство» не только можно обезопасить, но и необходимо. Однако есть некоторые вещи, о которых следует знать. Не все страховщики заключают контракты, если в здании есть только окна и крыша, другим компаниям требуется земля, а другим — забор.
В этом нет ничего особенного, при таком обилии страховых компаний всегда можно выбрать программу, подходящую для вашей ситуации.
Земля под объектом будет застрахована только в том случае, если она принадлежит собственнику здания.
Препятствием на пути к продолжающемуся строительству чаще всего являются двери и окна.
Строители в конечном итоге устанавливают их так, чтобы здание не вентилировалось, и страховые агенты опасаются, что в таком виде конструкцию будет легче разобрать, проникнуть и повредить имущество. В этом случае наступает страховой случай.
Договориться можно, застраховав УНС только от пожара. Можно прибить проемы досками.
Компании отказываются страховать следующие предметы:
Насколько реален ввод в эксплуатацию ОНС
Если вас интересует, можно ли ввести в эксплуатацию объект незавершенного строительства, вам следует обратиться к нормам статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Эта процедура невозможна.
После завершения строительства организация должна получить разрешение на ввод завода в эксплуатацию. Для этого необходимо обращение в орган исполнительной власти, в орган местного самоуправления, уполномоченную организацию.
Составляется заявление о выдаче разрешения на въезд, прилагаются документы, требуемые пунктом 3 статьи 55 Градостроительного кодекса. А поскольку строительство не завершено, то разрешение никто не выдаст.
Заключение
Объект незавершенного строительства — это особый вид собственности, имеющий свой правовой режим.
Однако многочисленные недостатки, неоднозначность правоприменительной практики и противоречия в действующем законодательстве позволяют сделать вывод о необходимости совершенствования законодательного процесса в этом направлении.
