Обязательно ли страхование ответственности застройщика перед дольщиками в 2021 году

Покупка квартиры для DDU сопряжена с риском неисполнения контрагентом договорных обязательств. По этой схеме они фактически покупают права на оплаченную часть имущества, которое не сдано в эксплуатацию. Несмотря на стандартное оформление сделки в Росреестре, получить компенсацию затрат в случае банкротства компании и других неприятных ситуаций сложно. Для решения проблемы используется страхование ответственности застройщика и другие методы защиты акционеров.

Страхование ответственности застройщика для акционеров обязательно в 2021 году

Застройщик обязан застраховать ответственность

Стандартный механизм защитных мер в виде полиса ответственности предполагает возмещение материального ущерба в пользу покупателя при наступлении страхового случая. Однако на практике выявлены существенные недостатки этой методики:

  • обманутые акционеры не могут вернуть деньги по стандартной процедуре банкротства;
  • не все страховщики в состоянии выполнить свои обязательства;
  • нет источников финансирования для продолжения строительства.

Для устранения выявленных проблем внесены существенные изменения в законодательство об ответственности за дошкольное образование. Надежность сделки купли-продажи повышается за счет использования:

  • отчисления в государственный компенсационный фонд;
  • специальные счета условного депонирования.

Ниже подробно рассмотрены способы обеспечения подотчетности разработчика, новые законодательные инициативы в соответствующей сфере. Дальнейшие рекомендации помогут применить правильную последовательность действий для получения компенсации обманутым держателям акций.

Чтобы исключить ошибки, необходимо учитывать особенности заключенного договора. Обязательны сроки заключения дошкольного образовательного учреждения и получения официального разрешения на выполнение строительных работ. Раньше страхование ответственности было обязательным. С 2017 года данный метод защиты акционеров применяется на добровольной основе.

Нормативная база

Основные правила страхования ответственности клиента изложены в Федеральном законе № 214 от 30.12.2004. Если компания работает в соответствии с этим законом, дальнейшие обязательства формируются в ходе реализации проекта, начиная с февраля 2014 года. В соответствии с утвержденными правилами, DDU не сможет зарегистрироваться в USRN при отсутствии страхового полиса.

Довожу до вашего сведения! Нарушение правил может быть обжаловано в суде. Опытный адвокат проинформирует потенциального покупателя об ограничениях, действующих при заключении сделки купли-продажи. Профессиональные консультации по вопросам ответственности строителей позволят избежать неверных решений.

Виды страхования ответственности застройщика

Для соблюдения требований законодательства компания может использовать:

  • банковская гарантия;
  • стандартное страхование договоров долевого участия;
  • полис защиты ответственности, выданный некоммерческой ассоциацией (OBC — компания взаимного страхования).

Поручительство банка

Этот вид гарантии выполнения обязательств учредителя перед акционерами отличается высокой надежностью. Однако на практике этот метод применяется редко. Низкая популярность объясняется дороговизной поручителя.

Согласно действующим правилам, в случае возникновения проблем банк возместит расходы по следующим статьям

  • полная оплата за DDU;
  • начисленные штрафы и пени.

Чтобы снизить риски, финансовое учреждение проверяет девелопера. В некоторых ситуациях требуются дополнительные гарантии:

  • передача ценных бумаг в залог;
  • открытие условного депозитного счета.

Договор страхования гражданской ответственности

Основные определения:

  • акционеру выплачивается денежная компенсация;
  • наступление страхового случая подтверждается решением суда о нарушении DDU или официальным объявлением о банкротстве компании;
  • срок действия полиса фиксируется согласно дате завершения строительства;
  • разрешается назначать другого бенефициара, когда недвижимость приобретается по схеме отчуждения.

Выполнение обязательств клиента подтверждается подписанным актом приема-передачи. Для доказательства страхового случая заявитель предоставляет решение гражданского суда (арбитража) на момент взыскания предмета залога (объявления о банкротстве) соответственно.

Расчет минимальной суммы платежа осуществляется с использованием следующих данных:

  • общая площадь имущества по договору долевого участия;
  • рыночная стоимость 1 кв.м жилья на территории субъекта РФ.

Страховые компании применяют повышающие (понижающие) коэффициенты при определении тарифной ставки. Для заключения договора заявитель представляет:

  • регистрационные и учредительные документы компании;
  • свидетельство о постановке на учет в Агентстве по доходам;
  • лицензии, выдаваемые на отдельные виды деятельности;
  • утвержденное разрешение на строительные работы;
  • декларация с информацией о проекте;
  • заключение эксперта о соблюдении СНиП и других обязательных стандартов;
  • свидетельство СРО (допуск);
  • ДКП и другие документы, подтверждающие право владения (пользования) земельным участком;
  • аттестованные технические условия на подключение инженерных сетей;
  • бухгалтерская отчетность о финансово-хозяйственной деятельности за последние три года;
  • результаты аудита.

Страхование застройщика оформляется заранее или одновременно с подписанием первого DDU. Профессиональный осмотр на этом этапе повышает уровень надежности. Строительная компания обязана проинформировать акционеров об условиях полиса.

Довожу до вашего сведения! Похожая схема используется при работе с девелоперской компанией взаимного страхования.

Изменения 2017 г

После нескольких лет использования рассмотренных механизмов указанные недостатки стали очевидны. Специальным федеральным законом (от 20 июля 2017 г. № 218) с июля 2017 г отменена обязанность по обязательному страхованию участия капитала в строительстве. Сохранена возможность приобретения полиса на добровольной основе.

Важно! Страхование, оформленное для DDU, действует в соответствии с первоначальными условиями договора. Этот документ подтверждает возможность возмещения убытков до перерегистрации имущества в собственность акционера с изменением регистраций в базе USRN.

Компенсационный фонд

Этот механизм был создан для защиты прав покупателей жилья с учетом недостатков стандартного договора страхования ответственности промоутера. На федеральном уровне принято решение о создании специального фонда. Собранные средства можно использовать только для решения целевых задач:

  • финансирование строительства с привлечением новых подрядчиков;
  • организация выплат обманутым акционерам.

Как работает

Функции управляющей компании выполняет организация, созданная 20 октября 2017 года специальным распоряжением Правительства Российской Федерации: «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (ФЗПГ). Утверждены следующие правила работы:

  • покупатель недвижимости подписывает DDU;
  • организатор переводит сумму на расчетный счет ФЗПГ по фиксированной ставке 1,2% от стоимости объекта по договоренности с акционером
  • DDU передается в USRN для официальной регистрации;
  • по запросу Росреестра Фонд защиты резервирует перечисленные деньги в качестве финансовой гарантии;
  • Росреестр регистрирует договор долевого участия, возвращает документ на товарный знак заявителю (собственнику или застройщику).

Довожу до вашего сведения! Помимо контроля сборов и платежей, FZPG выполняет функции конкурсного управляющего во время процедуры банкротства клиента.

При работе с компенсационным фондом рекомендуется учитывать следующие характеристики:

  • промоутер не обязан делать перевод при регистрации первого дошкольного образовательного учреждения до 20.10.2017 включительно (действует схема страхования ответственности промоутера);
  • размер возмещения через Фонд защиты не превышает сумму, рассчитанную на основании данных о средней рыночной стоимости по региону;
  • максимальный размер площади недвижимого имущества (на одного акционера) — 120 кв.

Важно! Возврат взимается только при заключении DDU с разработчиком. Эта система не защищает другие схемы купли-продажи.

Как получить возмещение

Решение о выделении денежных средств принимает общее собрание акционеров. Рекомендуется уточнить возможности, доступные в Фонде защиты, с учетом текущих изменений законодательства. Таким образом, с 01.06.2018 допускается финансирование строительства:

  • объекты недвижимости без обязательной оплаты (1,2%);
  • инженерные сети и коммуникации;
  • транспортная инфраструктура.

Компенсационная выплата может быть получена только до передачи обязательств (права собственности) промоутера Фонду в случае банкротства. Акционер подает заявку в центральный офис ФЗПГ (г. Москва, ул. Воздвиженка, 10) или в филиал уполномоченного органа (ОАО «Банк ДОМ.РФ»). Также предоставьте:

  • гражданский паспорт (оригинал или копия, заверенная нотариально);
  • номер ИНН;
  • выписку конкурсного управляющего с данными из списка кредитов утвержденных кредиторов.

Перечень сопроводительной документации корректируется, если заявитель:

  • представитель несовершеннолетнего, недееспособного гражданина;
  • жена;
  • наследник;
  • надежный человек.

Согласно утвержденным правилам, Фонд защиты отслеживает и переводит деньги не позднее 10 рабочих дней после получения заявления.

Дополнительная информация:

  • если недвижимость приобретена в ипотечный кредит, вся сумма перечисляется на гарантийный счет для погашения кредита;
  • для возврата средств, полученных по программе материнского капитала, обращаются в ПФР;
  • вместо личного посещения можно использовать пересылку заявки и сопроводительных документов по почте;
  • другие спорные вопросы, в том числе требования о размере компенсации, могут быть решены в судебном порядке.

Гарантийные счета

Этот метод финансовых гарантий более надежен, чем обычное страхование дошкольного образования. Акционер кладет деньги на заблокированный банковский счет. Застройщик может получить к нему доступ только после выполнения обязательств по контракту. Новая схема действует с 01.06.2019.

Как работает

Подробно изучить этот метод защиты девелопера от банкротства вы можете в специальной статье на нашем сайте. Ниже приведены стандартные шаги по работе со счетом условного депонирования:

  • покупатель заключает прескриптивный договор с применением согласованных общих условий;
  • сумма договора перечисляется не застройщику, а в банк на специальный счет;
  • в течение всего периода деньги заблокированы под DDU;
  • в случае банкротства или «замораживания» строительства денежные средства возвращаются акционеру.

Отличия этой схемы от аккредитива:

  • счет эскроу не может быть закрыт покупателем в произвольном порядке (только по окончании DDU);
  • нет банковских комиссий;
  • до 10 млн рублей — сумма застрахована в АСВ.

Довожу до вашего сведения! Срок блокировки денег может быть больше даты передачи объекта недвижимости акционеру до максимум 6 месяцев.

Что делать обманутым дольщикам

Страхование долевого строительства от незавершенного строительства (банкротства) подразумевает предварительную проверку компании-застройщика. Использование схемы эскроу-счета позволяет заключить договор с минимальными подготовительными действиями. Акционер вправе получить деньги в следующих случаях:

  • срок блокировки истек;
  • ДДУ расторгнуто по решению суда, один акционер, обе стороны договора;
  • застройщик не может выполнять свои обязательства.

Довожу до вашего сведения! Деньги со счета условного депонирования могут быть взысканы в судебном порядке в счет погашения долга участника.

Не забывайте об ограниченном размере страхования вкладов. Представляется предпочтительным открыть заблокированный счет в Сбербанке или другом солидном кредитном учреждении.

Изменения ожидаются в 2021 году

Покупатель может получить компенсацию через Фонд защиты, если в долевом строительстве использовалась схема страхования. Единственное требование — заключение первого DDU для данного объекта недвижимости до 20.10.20

счет-фактура изучается на начисление процентов на сумму эскроу-счета. Подробности представлены в специальной публикации.

Юридическая консультация онлайн

Для решения сложных задач будет полезна помощь опытного специалиста. Обратитесь к юристу сайта в онлайн-сервисе. Помимо чата, можно воспользоваться телефонной консультацией по кредитным вопросам.

Выводы

Тщательная проверка базовой линии поможет устранить ошибки. В зависимости от продолжительности раннего дошкольного образования применяется следующее:

  • страхование акционеров (2014-2017);
  • отчисления в Фонд обороны (с 2017 г);
  • эскроу-счет (с июля 2019 г).

Следующие рекомендации помогут вам принять правильное решение:

  • при блокировании строительства на этапе подготовки котлована выгоднее получить денежную компенсацию;
  • заявку на оплату необходимо подать до передачи прав новой компании на продолжение строительства;
  • при работе со счетом эскроу страхование договоров долевого участия в строительстве не требуется.

Ставьте лайки, делайте репост, задавайте вопросы в комментариях. Изучите материалы на нашем сайте, чтобы оперативно получать информацию об изменениях в законодательстве.

Ознакомиться с особенностями долевого строительства в 2021 году можно в специальной публикации на нашем сайте.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Статьи про российские законы, советы и решения проблем
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: