Оценка коммерческой недвижимости

При продаже офиса или другого коммерческого помещения важно не запутаться с ценовыми параметрами. Это можно сделать с помощью юридической процедуры, такой как оценка коммерческой недвижимости.

Осуществляется специализированными фирмами исходя не только из разумности стоимости объекта, но и из факторов, влияющих на конечную цену.

Если вы знаете ключевые моменты этого процесса, его основные этапы, проще выбрать специалиста, который сделает профессиональную оценку и позволит не запутаться со стоимостью предмета при покупке или продаже в 2021 году.

Факторы, определяющие цену

Оценка стоимости коммерческой недвижимости определяется на основании следующих факторов:

1. Расположение объекта — наличие важной инфраструктуры, транспортных развязок влияет на цену.
2. Наличие посредников — собственники ищут не покупателей, а доверяют агентов, поэтому в стоимость входит процент удержания вознаграждения за проделанную работу.
3. Расположение объекта в крупных торговых центрах или нежилых офисных зданиях.

Схема проведения процедуры оценки

Алгоритм оценки основан на взаимодействии оценщика и клиента и связан со следующими этапами:

1. Заключение договора и определение уступки.
2. Сбор и анализ информации, необходимой для получения более достоверной цены.
3. Выбор методики и подхода, проведение расчетов — если выбрано несколько методов, их нужно согласовать.
4. Напишите письменный отчет: в этом документе описывается объем работы, обоснование результатов оценки, перечислены основные факты и выводы.
5. Передача отчета заказчику в письменном и электронном виде.

Особенности оплаты услуг

В большинстве случаев услуги оценщика продвигаются. Вторую часть аванса можно перечислить при отправке отчета.

Кто должен платить за оценку коммерческой недвижимости — продавец или покупатель — зависит от предварительного соглашения сторон. Но есть также некоторые модели, которые стали мейнстримом на рынке недвижимости.

Например, при оформлении ипотечной ссуды покупатель оплачивает смету. Если процедура проводится при оформлении страхового полиса, то для покупателя страховки, если для целей налогообложения — для налогоплательщика.

В общем, в интересах оценщика платит.

Правила составления отчета об оценке

В соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации отчет об оценке является документом, имеющим доказательную ценность, содержит рыночные и иные значения, исходя из целей и задач оценочных действий.

В отчет включены выводы и информированное мнение эксперта, сформированные на основании полученной им информации.

При построении отношений учитываются 3 основополагающих принципа:

1. Любая информация, которую специалист считает важной, включается в отчет.
2. Данные в отчете не должны толковаться двояко или вводить клиента в заблуждение.
3. Вся информация должна быть достоверной и подтвержденной.

В отчете отражена специфика оценки коммерческой недвижимости, в том числе:

Отчет составляется в бумажном и электронном виде. В бумажной копии все страницы должны быть пронумерованы и переплетены, а подпись внизу документа должна принадлежать субъекту оценочной деятельности.

Подходы при оценивании

Согласно п.11 ФСО п. 1, утвержденного приказом Минэкономики п. 297 от 20 мая 2015 года, коммерческая недвижимость может быть оценена с использованием разных подходов, одного или нескольких одновременно.

Основных из них 3:

1. Прибыльный — самый распространенный. При применении устанавливается наиболее вероятная стоимость, которую получит бенефициар, с учетом всех рисков. Это прогнозный подход, поэтому существует небольшая погрешность из-за того, что ни один из экспертов не может надежно спрогнозировать ситуацию на рынке недвижимости в долгосрочной перспективе.
2. Дорого: этот подход предполагает изучение стоимости создания существующего объекта. Значение определяется как выражение количества, необходимого для создания эквивалентного свойства.
3. Сравнительный: в основе данного подхода лежит определение стоимости, которая рассчитывается с учетом стоимости аналогичных или похожих объектов недвижимости. Как правило, информация об этом публикуется в открытых источниках (СМИ, Интернет-порталы). Сравнительный подход используется при оценке остаточной стоимости, кадастровой, рыночной и некоторых других.

У всех описанных подходов есть свои методики. Оценщик сам делает выбор или комбинацию подходов: с учетом поставленных задач. Но в отчете должны быть указаны причины такого выбора.

Правила и рекомендации для оценщика определены в разделе VII FSO No. 7.

Можно ли отказаться от доходного подхода

Отказ от доходного подхода при оценке коммерческой недвижимости должен быть обоснован, поскольку он является основным.

Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения привлекательности инвестиций или, скорее, как объект инвестирования с целью получения адекватного дохода в будущем. Поэтому при обосновании отказа необходимо ссылаться на факты, подтверждающие использование объекта без извлечения выгоды.

Как проводится оценка недвижимости, приносящей доход

Методы капитализации и дисконтирования используются для оценки стоимости коммерческой недвижимости, приносящей доход. Они позволяют анализировать способность собственности приносить определенный доход, который выражается в форме операционной прибыли (например, от сдачи в аренду) или продаж.

Метод капитализации

Метод прямой капитализации исходит из формирования вывода о стоимости объекта оценки на основании информации о ставке капитализации и размере прибыли на момент оценки или на будущее.

Этот метод позволяет определить, что цена собственности равна приведенной стоимости будущих доходов от собственности в денежном выражении.

В большинстве случаев метод капитализации используется больше для оценки недвижимости, чем для оценки компаний, и не требует долгосрочных прогнозов.

Для проведения такой оценки необходимо на основе рыночных данных определить коэффициент капитализации, который будет отражать соотношение между стоимостью объекта и годовой прибылью.

Методика сравнительного анализа продаж позволяет определить коэффициент капитализации — оценочную ставку.

Метод дисконтирования

Этот метод используется для приведения потока прибылей и затрат, которые распределяются во времени, к определенному времени, чтобы получить фактическую цену денежного потока как стоимость объекта, приносящего доход.

Метод дисконтирования денег основан на том факте, что потенциальные инвесторы не будут платить за оцениваемую собственность сумму, превышающую ту, которая соответствует действительности и будущему доходу, полученному от этой собственности.

В результате покупатель и продавец договариваются о рыночной стоимости, соответствующей текущей цене будущей суммы дохода.

Документы для оценки коммерческой недвижимости

Перечень документов, необходимых для оценки коммерческой недвижимости, зависит от назначения объекта: это помещение или здание.

Как правило, для оценки необходимы следующие документы:

При оценке офисного помещения вам также потребуются такие документы, как:

Для оценки построек необходимо предоставить дополнительные документы. Это:

Заключение

Оценка коммерческой недвижимости позволяет определить реальную стоимость объекта. Существуют разные подходы и методы, их выбор зависит от целей и задач.

важно найти квалифицированного и опытного оценщика. Ведь от ее соотношения будет зависеть ваша прибыль.