Оценка рыночной стоимости квартиры: сколько стоит, для чего нужна и как происходит

На рынке недвижимости ежедневно происходит много сделок. Оценка квартиры делает их намного проще. Только специалисты могут определить объективную стоимость жилья. Процедура обязательна при покупке, продаже или аренде недвижимости. Потребуется для выкупа, раздела имущества или ипотеки. Банки обязательно потребуют соответствующий акт при оформлении ипотеки. Страхование, наследство, имущественные споры — везде нужна оценка. Все нюансы этой процедуры обсуждаются в этой статье.

Оценка рыночной стоимости квартиры: сколько она стоит, для чего используется и как работает

Оценка рыночной стоимости квартиры

В условиях рынка недвижимости квартира является предметом финансовых операций. Чтобы продать, купить, обменять, подарить или унаследовать квадратные метры, вам необходимо знать рыночную стоимость квартиры. Процедура основана на выполнении мероприятий по получению точной экспертизы средней рыночной цены объекта в заданный период времени в зависимости от рыночных условий.

Оценка квартиры — определение рыночной цены, по которой она впоследствии может быть продана. Это строго регламентированный процесс, выполняемый специалистами. По результатам выдается соответствующий документ.

Официальный результат анализа потребуется для предоставления в банк, суд, Росреестр и другие инстанции. Самодельный расчет не учитывается.

Нормативная база

Согласно закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» заказчик вправе самостоятельно выбрать компанию для проведения расчета. В некоторых случаях банки предлагают тех оценщиков, с которыми давно работают. Это сделано для того, чтобы сократить время на рассмотрение заявок клиентов. Лучше довольствоваться аккредитованными специалистами.

Со списком таких организаций, например, если вы планируете брать жилье в ипотеку, вы можете ознакомиться в статье Рейтинг ипотечной недвижимости Сбербанка 2021: список аккредитованных организаций, стоимость.

Как происходит оценка

Принципы расчета основаны на законных методах. Профессиональный оценщик должен уметь оценивать квартиру вне зависимости от ее расположения, площади и других факторов.

Прежде чем проводить оценку квартиры, необходимо пройти ее основные этапы.

  1. Выбирается оценщик. Уточняются цели и задачи процедуры. Определяется заранее определенная цена объекта — рыночная, страховая или гарантийная. Это будет зависеть от цели оценочной работы.
  2. Оценщик изучает документы на объект недвижимости и принимает решение о необходимости привлечения дополнительных специалистов. Заключается договор о выполненных работах и ​​оказанных услугах. В документе прописано, зачем нужна оценка жилплощади, фиксируются все условия и обстоятельства сделки. Условия и цена прописаны. В назначенное время оценщик приступает к работе.
  3. Есть визуальный осмотр жилого помещения. Собирается и фиксируется вся полученная информация: возможные дефекты, несоответствие фактических размеров жилищным документам. Проверяется правильность юридических справок. Описана прилегающая территория, наличие инфраструктуры и необходимых коммуникаций. Учитывается экономическое и социальное расположение конструкции. Собирается исчерпывающая информация о жилье.
  4. Каждая квартира находится в доме, построенном на определенном участке. Этот объект также является предметом изучения и анализа. Цена самой жилой площади также будет зависеть от расположения и стоимости земли.
  5. Расчет стоимости объекта основан на трех методах: определение рентабельности исходя из возможного получения экономической выгоды от его использования; сравнение домов с другими сопоставимыми квадратными метрами; анализ сметных затрат на восстановление жилья с учетом амортизации и ранее понесенных затрат.
  6. Изучение полученных результатов, их исправление, выявление и исправление ошибок. Окончательное ценообразование.
  7. Составьте отчет об оценке со всей необходимой информацией и сопутствующими документами. Требования к документу изложены далее в статье.

Важно! Онлайн-оценка недвижимости может дать только поверхностную информацию об объекте. Учитываются аналогичные предложения, информация о других ипотечных сделках, максимальная и минимальная цена квадратного метра. Эти данные помогут вам узнать примерную стоимость объекта. За полным отчетом стоит обратиться к профессиональным оценщикам.

К кому обращаться

Прежде чем решить, кто будет проводить оценку, нужно обратить внимание на следующее:

  • опыт работы (чем больше, тем надежнее);
  • должен быть выпущен отчет об анализе активов, имеющий обязательную юридическую силу в соответствии со всеми стандартами.

Важно! Оценщик должен иметь профильную подготовку и быть членом СРО (саморегулируемой организации). Оценочные лицензии аннулированы.

Проверенные оценочные компании выдают документ через 3-4 дня после осмотра объекта.

Список необходимых документов

Оценщик запросит у клиента конкретный перечень документации для полного анализа квартиры:

  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт;
  • кадастровый паспорт (при наличии);
  • документ, подтверждающий право собственности на жилую площадь: акт дарения, завещание, дкп;
  • договор займа, если применимо.

При необходимости собственник может предоставить фотографии объекта для предварительного осмотра. Полный список документов зависит от цели мероприятия.

Примерная стоимость

Чтобы определить цену дома, мы учитываем то, что нужно оценивать: продажу, покупку, ипотеку, дарение, ипотеку и так далее.

Совет! Если жилая площадь приобретается в новостройке по ипотеке, следует узнать о наличии оценщиков у застройщика или аккредитованного банка. Выводы таких специалистов банк без сомнения принимает.

Следующие пункты влияют на стоимость оценки квартиры для продажи и для других целей:

  • расположение (наличие транспорта, магазинов, аптек и других предметов, важных для комфортной жизни);
  • техническое состояние;
  • характеристики проекта;
  • наличие коммуникаций (возможность их реализации);
  • дополнительные услуги (интернет, телефон, парковочное место, система видеонаблюдения).

Квартиру необходимо в обязательном порядке проверить на предмет захламленности.

Как видите, процедура подразумевает множество действий, которые напрямую повлияют на стоимость услуги. В регионах подготовка отчета стоит от 5 тысяч рублей, в столице дороже.

Кто оплачивает отчет

Если же заказчик решит обратиться к независимому эксперту для оценки квартиры, возникает вопрос, кто оплатит услугу. Основная задача обеих сторон — сэкономить. Некоторые считают, что при покупке дома продавец должен оплатить расчет, потому что это его дом. Покупая недвижимость в новостройке, будущие собственники жилого помещения надеются получить эту услугу бесплатно.

Кто должен платить за оценку квартиры, регулирует закон. Есть те, кто думает, что платят те, кто покупает. Другие предлагают компромисс, снижая цену вдвое. Верно и то, что «тот, кто заказывает мелодию, платит». Каждая ситуация индивидуальна, но всегда нужно действовать с умом, не наживая врагов в лице продавца.

Отличие от инвентаризационной

Помимо рыночной стоимости, внимание также уделяется инвентарной стоимости квартиры. Это значение широко использовалось в прошлом для расчета налога на имущество. Его устанавливали органы БТИ с учетом площади жилья, строительных материалов, характеристик коммуникаций и года ввода дома в эксплуатацию. Рыночная оценка основана на других факторах, в первую очередь на реальном состоянии рынка недвижимости в данный момент.

Подробнее о стоимости инвентаризации вы можете прочитать здесь — Сколько стоит инвентаризация квартиры и дома: как и где узнать стоимость инвентаризации в 2021 году и рассчитать ее самостоятельно, если вы не согласны.

Для чего нужна оценка

Не следует недооценивать необходимость определения рыночной стоимости объекта. Это не личная прихоть заказчика, а необходимость установить надежную и объективную стоимость объекта на определенный период времени. Цены на жилье растут с каждым годом, и на это влияет множество факторов: инфляция, экономическая ситуация в стране и в мире. Чтобы сделка была максимально прибыльной и справедливой, требуется ее оценка.

Необходимость проведения транзакции обусловлена ​​следующими моментами:

  • установить объективную цену на жилье с учетом инфраструктуры, месторасположения, этажности, квадратных метров и ряда других характеристик;
  • для оформления жилья в ипотеку, как в новостройках, так и в случае покупки вторичного жилья.

Основная причина, по которой необходимо проводить оценку квартиры, — это получение достоверной информации о ней, ее стоимости за определенный период времени. После получения отчета документ предоставляется по запросу в различные органы.

Оспаривание кадастровой стоимости в налоговой

Сумма налога на имущество напрямую связана с размером кадастровой стоимости. Определяется без учета индивидуальных характеристик объекта, ошибок в расчетах и ​​других нюансов. В большинстве случаев цифры не совсем оправданы. Именно по этой причине желательно оспорить кадастровую стоимость квартиры.

И здесь тоже нужна рыночная стоимость объекта. Изменение кадастровой стоимости требуется каждые три года, если данные никак не обновляются.

Что касается налоговых органов, то после получения отчета и установления рыночной цены необходимо следовать определенному алгоритму:

  • собрать полный список документов, в том числе отчет;
  • обратиться в специальную комиссию или суд.

Заявитель получает на руки соответствующее решение с указанием кадастровой стоимости на конкретный момент времени.

Поэтому кадастровая стоимость квартиры будет установлена ​​на определенный период времени и не будет необоснованно завышенной. Все данные автоматически обновляются и заносятся в государственный реестр недвижимости.

Внимание! Поскольку заполнять налоговую декларацию на недвижимость не нужно, Налоговое агентство после подачи апелляции пересчитает налог с учетом новой цены.

Перед тем, как идти в налоговую, стоит изучить тему: «Можно оспорить кадастровую стоимость и как это сделать в 2021 году поэтапно».

Для суда по разделу имущества

обращаться в суд необходимо, когда самостоятельно договориться не удается. Например, в некоторых случаях требуется оценка квартиры под суд:

  • после развода получить долю жилплощади в денежном выражении;
  • по наследству;
  • при совместном использовании имущества с другими домовладельцами;

Таким образом, ответчик, имея на руках решение суда с достоверной рыночной стоимостью предмета спора, сможет доказать свою правоту истцу и все решить в соответствии с законом.

Для продажи жилья

Перед продажей квартиры продавцу и покупателю требуется ее рыночная оценка. Полученная стоимость позволит узнать, по какой цене стоит продать квартиру, а покупатель будет знать, что стоимость жилья не слишком высока и никто не хочет ее обманывать.

Если эта жилая площадь продается на вторичном рынке напрямую с покупателем, продавец сам решает, нужна ли ему оценка выставляемой на продажу квартиры. Никто не может заставить его это сделать. Иная ситуация с банками. Если жилье приобретается в ипотеку, то без оценки покупатель не сможет оформить его самостоятельно.

Для ипотеки в банке

Получив заветные деньги из банка, покупатель должен оценить квартиру, чтобы зарегистрировать ее как собственность. Договор займа заемщика должен содержать пункт о снижении процентной ставки при наличии отчета об оценке. К документу прилагаются и другие справки о оформлении ипотеки на квартиру и сдаче ее в банк.

Рыночная стоимость будет использоваться банком для подтверждения реальной стоимости недвижимости. Это исключает выгоду покупателя или расходование заемных средств на другие цели.

При перепланировке

Отчет о рыночной стоимости жилья включает информацию о наличии перепланировки в квартире. Если эта информация не будет предоставлена, скорее всего, банк откажется в выдаче кредита.

Когда процедура перепланировки завершена и есть соответствующее техническое заключение, стоимость жилья может измениться. По этой причине приглашается оценщик для проведения необходимых мероприятий и определения стоимости жилой площади после перепланировки.

Отчет эксперта по рыночной стоимости

В соответствии с федеральными законами и стандартами оценки составляется отчет, включающий полную информацию о собственности. Все требования к документу прописаны в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (последняя редакция). Отчет об оценке имеет обязательную юридическую силу и может быть отправлен в регистрирующие и регулирующие органы по запросу.

Оценка рыночной стоимости квартиры: сколько она стоит, для чего используется и как работает

Загружается…

Оценка рыночной стоимости квартиры: сколько она стоит, для чего используется и как работает

Слишком долго?

Оценка рыночной стоимости квартиры: сколько она стоит, для чего используется и как работает

Обновить документ |

Оценка рыночной стоимости квартиры: сколько она стоит, для чего используется и как работает

Открыть в новой вкладке

Загрузить документ [1,88 МБ]

Из чего состоит документ

Формирование отчета основано на сборе всех данных, относящихся к объекту оценки. Приведена полная информация и окончательная цена квадратного метра.

Содержание отчета:

  • дата приготовления;
  • имя и реквизиты эксперта;
  • цель предоставления услуги;
  • описание недвижимости;
  • методы и способы проведения мероприятий;
  • список документации на объект;
  • ограничения в формировании стоимости жилья;
  • общая стоимость жилой площади на дату отчета.

Кроме того, к документу прилагаются фотографии и документы на объект, свидетельства о прохождении обучения специалистов.

Срок действия оценки

Срок действия оценки квартиры исчисляется с момента составления отчета. Полученные данные можно использовать не более 6 месяцев. Например, если документ датирован 1 января, клиент имеет право использовать его до 30 июня.

Дата оценки может не совпадать с датой отчета. Закон гласит, что обратный отсчет является датой отчета. В период действия документа его можно предъявить в суд, на ипотеку, на продажу или покупку квартиры.

БТИ или частный эксперт: критерии выбора

Выбор эксперта напрямую зависит от цели расчета. Например, чтобы узнать цену товара на складе, вы можете связаться с БТИ. Однако цена может оказаться намного ниже рыночной. Поскольку ряд дополнительной информации, полученной в ходе более детальной процедуры оценки, будет проигнорирован.

Человеку, мало разбирающемуся на рынке оценочных услуг, стоит разобраться в критериях выбора оценщика:

  • скорость оказания услуг;
  • список необходимых документов;
  • необходимость получения дополнительного пакета услуг (регистрация собственности, получение кадастрового паспорта).

Сегодня существует множество негосударственных БТИ, которые предоставляют все услуги по оценке, в том числе не только инвентаризационные, но также кадастровые и рыночные. Некоторые виды дополнительных услуг, помимо оценки, предоставляются как ITV, так и частными оценщиками.

Выводы

Подведем итоги:

  • В случае необходимости какой-либо сделки с недвижимостью необходимо будет определить ее цену в разрезе рынка оценочных услуг. Это делают как частные компании, так и БТИ.
  • Отчет об оценке должен быть предоставлен любому регистратору, в суд или налоговую инспекцию. Это реальная возможность выгодно продать или купить квадратные метры, чтобы не обмануть себя при разделе жилплощади и других сделках. Документ действителен 6 месяцев с момента подачи жалобы.
  • Грамотная оценка квартиры может повлиять на то, что изменится налог на имущество, продавец не сможет обмануть и намерен завысить цену, а покупатель сможет приобрести жилье по доступной цене.

Поставьте лайк и поделитесь этой полезной информацией с другими читателями. Если у вас возникнут вопросы, свяжитесь с нашими юристами прямо в онлайн-чате, где они смогут дать профессиональную консультацию.

Все данные, полученные в отчете, достоверны в определенное время. Умышленное искажение полученных фактов может огорчить стороны мирового соглашения. Подробнее здесь — Риски продавца и покупателя при завышении цены на квартиру в 2021 году и что это такое.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Статьи про российские законы, советы и решения проблем
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: