Привет! Ипотека на новостройку: как оформить строящееся жилье? Сегодня будет детально проанализирована ипотека на строящееся жилье. Вы узнаете, как купить строящуюся квартиру, подробные инструкции по оформлению новостройки на ипотеку и ответы на ключевые вопросы по этой теме будут доступны.
Особенности и нюансы
Первичная ипотека и ипотека на вторичный дом различаются по ряду параметров:
- Квартиру в строящемся многоквартирном доме можно признать новостройкой по программе «Ипотека долевого строительства». Ключевым вырезом в этом случае будет получение свидетельства о праве собственности. После этого момента квартира считается построенной и уже считается вторичной недвижимостью, хотя визуально это будет совершенно новый объект, в котором еще никто не жил.
Справку можно получить только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры. Иногда бывает время, когда дом строится и акт подписывается, но сертификат еще не выдан застройщиком, и в этом случае банки «больше не могут» предоставлять ссуды по программе нового строительства, но они могут » т «пока» на вторичном рынке, поэтому некоторые банки вводят так называемый «крайний срок ипотеки» (например, Сбербанк). В рамках этой программы вы покупаете квартиру по предварительному договору купли-продажи опасайтесь таких схем, все законно и законно.
- Купить строящуюся квартиру можно тремя способами:
— из DDU. Это официальный документ акционера (инвестора), на основании которого впоследствии будет выдано свидетельство о праве собственности на квартиру. Это соглашение о долевом владении содержит информацию о том, что у вас есть доля в совместном строящемся доме и земле под ним, а также другую важную информацию.
DDU регулируется 214 FZ и является самым безопасным способом покупки новостройки. Ни при каких обстоятельствах не заключайте предварительное соглашение о капитале. Если вы это сделаете, вы рискуете никогда не увидеть свою квартиру. Как правило, эту сделку оспаривают недобросовестные девелоперы, которые не могут строить в соответствии с законодательством, и это сулит долгосрочные строительные риски. При этом вы будете абсолютно беззащитны, в отличие от участников долевого строительства.
— в рамках договора уступки (уступки ипотечных прав). Абсолютно легальный способ купить квартиру. Он отличается от первого тем, что вы покупаете квартиру у инвестора не напрямую у застройщика, а у предыдущего покупателя по DDU.
Переуступка (уступка) ипотеки, как правило, имеет более высокую процентную ставку, государство старается поддерживать застройщиков напрямую и поощряет покупку квартир у прямого застройщика. Есть также дополнительные риски, связанные с передачей прав.
— по согласованию с жилищным кооперативом. Кооператив — самая ненадежная форма покупки новостройки. Здесь у вас на руках всего одна карта. Нет необходимости регистрировать договор. Просто купите долю в кооперативе недвижимости. Квартиры обслуживаются застройщиком. В то же время есть риски двойной продажи. Как правило, эту схему используют застройщики, у которых возникли проблемы с разрешением на строительство и они решают сначала построить дом, а потом берутся за его регистрацию в органах власти. Строители работают быстрее бюрократов в офисах.
В Новосибирске был случай с одним из покупателей крупнейшего в регионе девелопера по строительству жилья. Вместо обещанной квартиры хотели перенести в техническое помещение 8м2. Оказалось, что менеджеры застройщика уже кому-то продали его квартиру. К чести застройщика проблема была решена и покупателю были переданы ключи от другой квартиры, но осадок остался. Кроме того, по объектам жилищного строительства классическая ипотека невозможна, а дороже стоит только ипотека под залог имеющейся недвижимости или других альтернативных вариантов ипотеки.
- новые ипотечные дома должны соответствовать ряду требований. Разработчик должен сначала пройти процедуру банковской аккредитации по каждой своей позиции. В каждом банке свои требования как к надежности застройщика, так и к степени готовности дома. Одни готовы сдать в аренду раскапываемый дом, другим нужно замкнуть нулевой цикл, а некоторые показывают рост 1-2 этажа и выше.
Может возникнуть ситуация, когда невозможно купить строящийся объект у застройщика по ипотеке в нужном вам банке, из-за того, что банк просто не кредитует или не хочет кредитовать застройщика и / или дом.
- Высокий риск. Первый жилищный заем — это всегда риск для банка. Неизвестно, достроит ли клиент дом дом или нет, поэтому, чтобы обезопасить себя от каких-либо проблем, банки могут запросить дополнительные гарантии на период строительства (поручительство или залог на другое имущество).
- Страхование и оценка ипотеки квартиры выдаются не сразу после входа в дом.
Требования заемщика
Как всегда, главное требование любого банка к заемщику — хорошая кредитная история. Однако это не единственное требование:
- Все созаемщики имеют положительную кредитную историю (если есть проблемы, см. Наш пост «Ипотека с плохой кредитной историей»);
- Заемщик должен иметь российское гражданство и вид на жительство (в противном случае см. Пост «кредит для иностранца»);
- Возраст заемщика должен быть от 18 до 75 лет на момент окончания ссуды;
- Опыт работы: на последней работе — более 6 месяцев, как правило, последние пять лет — более года (есть банк с требованием к опыту от 3 месяцев и более.);
- Доход заемщика в среднем должен превышать 40% установленной суммы ежемесячных выплат по ипотеке;
Банки также могут предоставить вам особые условия для оформления ипотеки на новостройку, если:
- Заработная плата клиента банка;
- Вы работаете на партнера или организацию банка.
Список необходимых документов
Пакет документов, необходимый для получения ипотеки на новостройку, стандартный:
- Заявление (анкета) на получение ипотеки. Вы можете сразу попросить в банке образец этой выписки.
- Паспорт РФ.
- Если заемщиков несколько — копии документов, удостоверяющих их личность. Созаемщики также должны предоставить копии всех других необходимых документов.
- Трудовая книжка и ее копия.
- Справка о доходах в виде НДФЛ2 или в форме банка.
- Для пенсионеров: документ, подтверждающий пенсионные накопления (например, выписка из банковского счета).
- Если заемщик является плательщиком заработной платы этого банка, он также должен указать только номер карты.
Оформление ипотеки
Пошаговая инструкция:
- Определитесь с разработчиком и тематикой.
Прежде чем идти в банк, нужно понять, насколько заслуживает доверия застройщик. Проверяйте информацию в Интернете на предмет пропущенных сроков по текущим и прошлым статьям, банкротству, отзывам акционеров и жителей микрорайонов.
также очень важно проверить разрешение на строительство, землю, правовые документы для самого застройщика. Самостоятельно сделать это будет проблематично, но вы можете заказать бесплатную консультацию у нашего юриста. Заполните специальную форму в углу. Это сэкономит вам много времени, а главное, вы будете уверены в надежности разработчика.
Будьте очень осторожны при покупке недвижимости на этапе земляных работ или в последнем доме в комплексе. Как правило, это самые рискованные вложения.
- Мы настроены с банком. Уточните у застройщика список банков, аккредитовавших нужную вам недвижимость. Далее мы собираем необходимые для банка документы и отправляем их в банк напрямую или через ипотечного брокера застройщика.
Услуги ипотечного брокера от застройщика обычно бесплатны. Убедитесь, что вы его используете. Брокер знает все условия банков и сможет предложить наиболее выгодный вариант. Кроме того, вам не придется бегать по банкам, а достаточно собрать пакет документов и передать его специалисту. Кроме того, он уже все подготовил с банками и знает, как заполнить заявку, чтобы она была окончательно одобрена. Если брокера нет, мы рекомендуем [urlspan] эту услугу [/ urlspan]. Зайдите в раздел ипотеки и закажите консультацию.
- Готовим DDU. После одобрения банка мы окончательно решаемся с вариантом квартиры и банка. Кроме того, специалист-разработчик готовит DDU. Его модель обычно уже согласована с банком.
Пример договора об участии можно скачать здесь.
- Впоследствии банк устанавливает дату транзакции. В этот день приходите в банк со всеми документами по заявлению и подписанным DDU. Вам необходимо оплатить страховку и подписать кредитный договор. Ряд банков запрашивают предоплату по аккредитиву. За это возьмут дополнительную комиссию.
- Регистрация ипотеки в российском реестре. После подписания всех документов отправляйтесь с клерком-разработчиком в Министерство юстиции для завершения транзакции.
Этот процесс затрат на транзакцию более подробно описан в статье «Регистрация ипотеки».
- Перевод денег застройщику. Оформление ипотеки займет примерно 10 рабочих дней. Далее необходимо обратиться в банк с зарегистрированным дошкольным образовательным учреждением. Выдает кредит и передает застройщику.
После этого вы оплачиваете ипотеку, ждете завершения строительства и регистрируете право собственности.
Оформление ипотеки на новое строительство занимает около 1 месяца.
Условия банков по ипотеке на новостройку
Ипотека под долевое строительство представлена практически во всех банках. Далее мы отобрали для вас ТОП-5 предложений на данный момент.
| Банк | Размещение, % | PV, % | Опыт работы, лет | Возраст, лет |
|---|---|---|---|---|
| Сбербанк | 9,3 | 15 | 6 | 21–75 |
| ВТБ | 9,8 | 15 | 3 | 21–65 |
| Райффайзен Банк | 8,99 | 15 | 3 | 21–65 |
| Газпромбанк | 9.2 | ветры | 6 | 21–65 |
| Росбанк | 10,74 | 15 | 2 | 20–65 |
| Россельхозбанк | девять | ветры | 6 | 21–65 |
| Абсалют Банк | 10,75 | 15 | 3 | 21–65 |
| Промсвязьбанк | 9.15 | 15 | 4 | 21–65 |
| ДОМ.РФ | 8.9 | 15 | 3 | 21–65 |
| Уралсиб | 9,49 | 10 | 3 | 18–65 |
| АК Бар | 9.2 | 10 | 3 | 18–70 |
| Транскапиталбанк | 9,49 | ветры | 3 | 21–75 |
| ФК Открытие | 8,8 | 15 | 3 | 18–65 |
| Связь-банк | 9.2 | 15 | 4 | 21–65 |
| Запсибкомбанк | 9,8 | 15 | 6 | 21–65 |
| Металлинвестбанк | 9.1 | 10 | 4 | 18–65 |
| Зенит Банк | 9,5 | ветры | 4 | 21–65 |
| СМП Банк | 10,99 | 15 | 6 | 21–65 |
| Альфа Банк | 9,29 | 15 | 6 | 20–64 |
| UniCredit Banca | 9,4 | ветры | 6 | 21–65 |
Следует понимать, что конкретные условия предложения банков на первичном рынке жилья могут зависеть от множества факторов. Во-первых, вы можете заработать «процентную скидку» уже на этапе выбора застройщика: вы можете приобрести жилье в ипотеку у компаний, аккредитованных банком, со скидкой по средней процентной ставке 1%.
Кроме того, если вы являетесь наемным клиентом банка, вы можете рассчитывать на дополнительное преимущество: процентная ставка будет для вас ниже на 0,5–1% годовых.
Если у вас есть ипотека от физических лиц с физическим назначением, то ставки будут примерно на 1-2% выше. Процентные ставки за передачу прав не очень привлекательны, поэтому при выборе такой квартиры торгуйтесь с продавцом по льготной цене и внимательно проверяйте причину продажи.
Строительство военно-ипотечных активов имеет свои особенности и нюансы. О них вы можете узнать в отдельном посте.
Преимущества и недостатки
Рынок первичной недвижимости в России активно развивается — это означает, что он чреват дополнительными возможностями для выгодной покупки жилья и значительными рисками.
Преимущества ипотеки на новостройку:
- Низкая стоимость квартиры или дома.
- Однозначное отсутствие каких-либо существующих юридических обязательств по жилой площади, например банковского обременения.
- Ставка от застройщика ниже, чем на готовое жилье.
Минусы ипотеки на новостройку:
- Строительная компания может обанкротиться, и дом никогда не будет достроен. Чтобы не столкнуться с такой ситуацией, лучше на завершающей стадии приобретать строящееся жилье.
- В период строительства вам придется одновременно платить ипотеку и арендную плату за жилье, если таковой нет.
- Сложнее переоценить ипотеку, а это значит, что ипотека без первоначального взноса становится менее реальной.
Банки активно работают с сегментом новостроек, поэтому для заемщиков выдаются специальные программы по стимулированию спроса. Если вам интересно узнать о программе «Праздничная ипотека» и о продлении ипотеки на период строительства, нажмите на кнопку в любимой социальной сети и оставьте комментарий ниже.
Подпишитесь на обновления.
