Основные проблемы ипотечного кредитования в России и пути их решения

Рынок ипотеки в России относительно молод и быстро растет, но постоянно сталкивается с рядом трудностей и ограничений. Это связано с особенностями экономического, социального, демографического развития и нюансами законодательного регулирования. Узнайте больше о проблемах с ипотечной ссудой сегодня.

Основные проблемы развития ипотеки в России

Ипотечный кредит предусматривает длительный период отношений между заемщиком и кредитором (банком). Одним из главных условий правильного выполнения формализованных обязательств является внешняя и внутренняя экономическая стабильность, добиться которой на практике крайне сложно.

В отсутствие такой стабильности и, наоборот, в условиях периодических колебаний в условиях кризиса рассматриваемый кредитный рынок, к сожалению, представляет ряд проблем. Рассмотрим их подробнее.

Инфляция

Несмотря на то, что власти постоянно заявляют о снижении уровня инфляции в стране, ее уровень все еще достаточно высок и имеет тенденцию к колебаниям. Инфляционные процессы оказывают прямое негативное влияние на развитие системы ипотечного кредитования, поскольку влекут за собой обесценивание денег. В результате стоимость привлечения средств для банков не снижается.

В Российской Федерации темпы роста доходов населения всегда были ниже темпов роста инфляции. На фоне таких процессов у банков возникают собственные проблемы, связанные с оттоком вкладчиков, не желающих держать свои средства на депозитах, проценты по которым не покрывают текущий рост цен.

Из-за инфляции развитие ипотеки происходит по пути отдельного предложения для избранных категорий граждан со стабильно высоким уровнем дохода и постоянной занятости, а не как массовый продукт для всех.

Монополизация рынка строительства жилья и высокие риски

На рынке жилья на сегодняшний день много проблем с прозрачностью и законодательным регулированием. В связи с тем, что на рынке существует ограниченное количество строительных компаний-монополистов, занимающихся возведением новостроек, реальной конкуренции между девелоперами просто нет. В результате потребители получают искусственно завышенные цены на недвижимость и их постоянное сохранение.

Только когда на рынок выйдут новые строительные компании, готовые предложить потенциальным покупателям привлекательные проекты по адекватным ценам, когда они начнут конкурировать друг с другом за объемы продаж и когда рынок долевого строительства перестанет быть таким непрозрачным, цены на недвижимость снизятся соответственно и разрешить покупку квартир за счет ипотеки с кредитной нагрузкой, отличной от текущей.

Развитая система крупных девелоперов, создающих небольшие дочерние компании, которые по сути представляют собой одно и то же лицо, отсутствие прозрачности в финансовых и управленческих отношениях, вероятность банкротства компании и, в конечном итоге, получение недостроенного дома, сомнительное качество строящегося жилья — все это Это высокие риски российского рынка нового строительства.

А при оформлении такой квартиры в ипотеку риск увеличивается вдвое.

Существующие изменения в 214 ФЗ не решат проблему ипотечного кредитования в новостройке, а лишь вызовут рост цен за счет ухода с рынка последних мелких игроков.

Низкая платежеспособность и серый доход

Одним из основных сдерживающих факторов развития российского ипотечного рынка является низкая кредитоспособность большинства населения, что делает практически недоступными жилищные кредиты и покупку жилья.

По данным Росстата, средняя зарплата в Москве на начало 2021 года составляет 80 тысяч рублей. Эти цифры различаются по регионам, но среднее значение составляет около 34 тысяч рублей. Для человека с таким доходом кредитная нагрузка будет довольно тяжелой.

Поскольку сегодня получить ипотечный кредит без внесения первоначального взноса невозможно, рядовому жителю нашего государства накопить 15-20% от стоимости купленной квартиры крайне сложно. С этой целью некоторые клиенты специально оформляют дополнительные потребительские кредиты, продают другую недвижимость и занимают деньги. То есть наряду с высокими процентными ставками немаловажную роль играет невозможность накопления первоначального взноса.

Подробнее о том, как оформить ипотеку без первоначального взноса, вы узнаете из предыдущей статьи.

Отягощающим фактором при рассмотрении данной проблемы является проблема «серых» доходов и заработной платы граждан России. Многие банки, особенно крупные банки, предлагающие наиболее выгодные условия кредитования под ипотеку, принимают только официальные документы (справку 2-НДФЛ и копию трудовой книжки), подтверждающие платежеспособность клиента).

Постепенно кредиторы, осознавая распространенность проблемы «зарплаты в конверте», решили учесть скрытые доходы заемщиков. Для этого вам нужно будет подтвердить данные с помощью справки в форме банка, предоставить гражданско-правовой договор и т.д.

Важно! Но даже с учетом всех скрытых доходов уровень благосостояния населения РФ не позволяет получить ипотеку и обслуживать ее без ущерба для нынешнего уровня жизни семьи.

Подробнее о том, как оформляется ипотека без подтверждения дохода, вы можете узнать в отдельном посте.

Проблема, связанная с альтернативными вариантами вложений банками

Любой банк работает, преследуя цель извлечения максимальной прибыли, которая, как многие думают, получается только за счет формирования кредитного портфеля. Помимо ипотеки, в ссудный портфель входят потребительские ссуды, автокредиты и т.д.

Однако, помимо дохода, получаемого клиентами от предоставления заемных средств, финансовые учреждения могут иметь альтернативные варианты вложения своих денег. К ним относятся инструменты фондового рынка и распространение государственных программ льготного кредитования. Именно они подпитывают и финансируют текущий ссудный портфель российских банков.

Ипотечный кредит предполагает длительный срок погашения заемных средств и длительный срок погашения завершенной сделки (в среднем ипотека в РФ выдается на 15-20 лет). И в этом смысле ипотека для банков менее выгодна.

Сегодня покупка и продажа ценных бумаг сопряжена с множеством трудностей, связанных с отсутствием адекватной законодательной базы и с большими рисками, которые кредитные учреждения принимают на себя в условиях экономических колебаний.

Когда рынок насыщается другими продуктами, настанет черед ипотеки.

Острая нехватка жилья

Статистика дает удручающие цифры: не более 10% россиян владеют жильем, превышающим 18 кв. М на одного человека. И это при том, что объекты недвижимости устаревают, приходят в упадок и требуют капитального ремонта.

В России сейчас остро ощущается нехватка жилья: только 1% имеют собственные средства на покупку собственного жилья, а около 20 миллионов человек остро нуждаются в решении жилищной проблемы.

Даже нынешние государственные программы поддержки социально незащищенного населения в улучшении жилищных условий не спасают положение. Многие люди продолжают снимать или жить в нежилых квартирах и домах. Обычная ипотека для них пока недоступна.

Общеэкономическая ситуация вокруг России

Российская экономика критически зависит от цен на сырье. Общая экономическая ситуация в нашей стране сегодня складывается не лучшим образом. Постоянно вводимые другими государствами санкции, нестабильность курса рубля, участие в зарубежных военных операциях, истощающих государственный бюджет — все это напрямую влияет на экономические и социальные связи и жизнь даже обычного гражданина Российской Федерации.

Снижение курса рубля является результатом разумного повышения ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, что, в свою очередь, вынуждает банки повышать ставки по ипотеке. Эти отчеты являются следствием замедления развития ипотечного рынка в России.

Миграционная составляющая

Проблема миграции внутри страны также стоит сегодня достаточно остро. Переезд населения из неблагополучных и отдаленных регионов страны в крупные экономические центры способствует увеличению спроса на недвижимость в них и, как следствие, росту цен.

Таким образом, общая стоимость ипотечных кредитов, связанных с миграционной политикой, может существенно различаться в разных субъектах Российской Федерации. Например, ипотека в Москве и Пензенской области несопоставима по сумме привлеченных средств и итоговой переплате.

Общий рост благосостояния людей и их уровня жизни, выделение целевых средств на жилье в регионах в данной ситуации может стать фактором расширения географии роста спроса на ипотеку и приобретение комфортного жилья.

Неразвитость рынка ипотечных ценных бумаг и рефинансирования

Рынок ипотечного кредитования и рефинансирования — относительно новое явление в нашей экономике. Объем проводимых на нем сделок постоянно растет, но рынок все еще остается недостаточно развитым.

В случае постепенного развития рынка секьюритизации ипотечных портфелей банки получат доступ к долгосрочным источникам финансирования. Однако в этой сфере отсутствует надлежащий надзор со стороны компетентных органов и соответствующего законодательного законодательства.

Процессы рефинансирования также сопряжены с множеством сложностей, так как по поданным заявкам много отказов из-за отсутствия интереса банков к текущим условиям кредитования.

Слабое участие государства в поддержке ипотеки

На государственном уровне в настоящее время реализуется несколько крупных программ, связанных с получением ипотечных льгот:

• семейная ипотека под 6% годовых;
• военная ипотека;
• ипотека для молодых семей;
• ссуды на строительство деревянного дома;
• материнский капитал.

Кроме того, определенные категории граждан могут воспользоваться целевыми дотациями из бюджета при оформлении ипотечного кредита или покупке недвижимости за свой счет.

Такие программы предоставляют многим людям существенную поддержку и государственные гарантии по кредитам в решении жилищной проблемы. Однако большинство из них требует доработок и дополнений.

Вывод: на данный момент участия государства в получении ипотеки гражданами России недостаточно. Это подтверждается практикой и статистикой по объемам ипотечного кредитования.

Варианты устранения неполадок

Выявленные проблемы ипотечного кредитования в России серьезно тормозят его развитие и проявляются в виде недоступности для большого количества людей и большой кредитной нагрузки. Среди способов их решения:

1. Постепенное снижение эффективных процентных ставок.
2. Увеличение средней продолжительности выдачи кредитов кредиторами.
3. Грамотная реализация мероприятий по улучшению инвестиционного климата в России.
4. Развитие рынка инвестиционных ценных бумаг (в частности, упрощение структуры и требований к их выпуску).
5. Разработка и реализация ипотечных программ с государственной поддержкой для слоев населения, находящихся в сложной финансовой ситуации.
6. Разработка системы дифференцированного подхода для каждого субъекта Российской Федерации в зависимости от уровня жизни и типа приобретаемого жилья.
7. Прозрачность рынка нового строительства и стимулирование его функционирования за счет недопущения коррупционных схем, связанных с отводом земли, подключением к коммуникациям и т.д.
8. Полная поддержка застройщиков со стороны государства в построении социальной инфраструктуры в новых микрорайонах.

Важно! Решение ипотечных проблем — это взаимосвязанный комплекс мер и задач, касающихся многих сфер политики, экономики, миграции, строительства и социальной сферы. В любом случае достижение экономической стабильности — это длительный процесс, который продлится не один год.

 Перспективы развития ипотеки в связи с новыми указами Президента

В Указе Главы государства «О национальных целях и стратегических задачах развития до 2024 года» одно из ключевых мест отведено проблемам обеспечения граждан жильем и развития ипотеки в Российской Федерации. В частности, Президент поручил Правительству:

• снизить текущую процентную ставку ниже 8% годовых и сделать жилье доступным для семей со средним достатком;
• увеличить объем строительства жилья до 120 миллионов квадратных метров в год;
• выйти на уровень, когда не менее 5 миллионов человек смогут решить свои жилищные проблемы;
• уменьшение объема непригодного жилого фонда.

Эксперты по ипотечному кредитованию отмечают, что ставка будет постепенно снижаться и к 2024 году достигнет значения около 6,25% годовых.

Реализация эффективных государственных программ и перспективы ипотеки будут зависеть от многих факторов: улучшения общей социально-экономической ситуации в стране, ускоренного развития технологической сферы, финансовой поддержки семей с детьми и т.д.

Конкретными мерами по решению жилищного предложения гражданам являются:

• совершенствовать методы и механизмы финансирования жилищного строительства за счет снижения рисков для покупателей долевого жилья и развития рынка ценных бумаг с ипотечным покрытием, что приведет к снижению цен на жилье;
• улучшить качество строящихся домов и модернизировать всю отрасль;
• поддерживать семьи через государственные ипотечные программы;
• совершенствование нормативно-правовой базы в строительной сфере.

Сегодня около 20 миллионов человек (более 13% всего населения Российской Федерации) живут за чертой бедности и имеют доход ниже прожиточного минимума. Конечно, для них нет ипотеки. И даже снижение ставок до 6% в год существенно не решит проблему.

При среднемесячном доходе 40 тысяч рублей на человека ипотека для большинства граждан России (около 38% от общей суммы) даже с низкими процентными ставками будет сопровождаться большой нагрузкой на семейный бюджет.

Например, при стоимости квартиры 2 миллиона рублей и сроке кредита 20 лет под 8% годовых, ежемесячный платеж будет больше 14 тысяч рублей. И это без учета необходимости внесения первого взноса в размере 300 тысяч рублей.

Цифры, указанные в постановлении, несомненно, привлекательнее существующих, но они не будут достигнуты в течение года.

Основными проблемами ипотеки в Российской Федерации сейчас являются низкие доходы страны в целом и каждого человека в отдельности, значительная инфляция, монополизация рынка жилья, особенности миграции, недостаточное участие государства в поддерживающих ипотечных кредитах и ​​слаборазвитость рынка ипотечных ценных бумаг. Решение указанных ограничений станет возможным только как следствие общего и поступательного развития экономики страны во всех ее сферах: политической, социальной, строительной, банковской и других.

Подробнее об ипотеке с господдержкой в ​​России вы можете узнать далее.

Вам также будет интересно узнать о рисках ипотеки и о том, какие подводные камни она скрывает.

Ждем ваших вопросов и оценки статьи.