Особенности ипотечного кредитования в России

Термин «ипотечный кредит» сегодня знаком практически всем гражданам России, которые сталкиваются с приобретением жилья в кредит. Данный кредит представляет собой единый банковский продукт, с помощью которого можно в кратчайшие сроки решить жилищный вопрос. Характеристики ипотеки предполагают наличие множества финансовых и юридических особенностей, определяющих специфику и суть рассматриваемого понятия. Разберем подробнее суть ипотечного кредита, его особенности и практические вопросы использования в Российской Федерации.

Что такое ипотека простыми словами

Для рядового обывателя, незнакомого с юридическими понятиями и сложностями, ипотека определяется как ссуда на покупку жилья с последующей передачей ее в банк в залог. Проще говоря, это так. Однако здесь много дополнений, уточнений и уточнений.

С нормативной точки зрения ипотечный кредит означает целевую ссуду наличными, предоставляемую кредитором для целей, четко указанных в подписываемом договоре: приобретение жилой или нежилой недвижимости, капитальный ремонт, а также строительные и реставрационные работы как дорогие покупки мебели и других предметов интерьера и бытовой техники… Поскольку деньги выдаются заемщику на улучшение конкретного объекта, именно он, в большинстве случаев, передается в банк в залог.

Гарантия, помимо ежемесячной выплаты основной суммы долга и начисленных процентов, здесь служит гарантией выполнения заемщиком своих обязательств перед кредитным учреждением. Следовательно, в случае нарушения условий договора, имущество будет продано с аукциона в соответствии с законом.

После полного урегулирования споров между кредитором и должником и отсутствия претензий между сторонами обременение снимается с заложенного актива и полностью передается в пользование законному собственнику.

Поскольку сумма кредита значительна из-за высоких цен на жилье и недвижимость в целом, ипотека обычно имеет длительный срок погашения (до 30 лет). За весь период человек выплачивает большую сумму процентов, что увеличивает первоначальную цифру ипотеки почти в 2 раза. По этой причине широко распространено мнение о порабощении условий жизни, согласно которому люди добровольно платят последние деньги банкам и покупают квартиры за средства, в несколько раз превышающие их реальную стоимость.

Вывод: Ипотека — это целевая долгосрочная ссуда на покупку жилой или коммерческой недвижимости, переданная от заемщика залогодержателю в качестве обеспечения по кредитному договору.

Характеристики ипотечной ссуды

Ипотечная ссуда имеет ряд характеристик, которые отличают ее от других типов ссуд и облигаций. Рассмотрим их подробнее.

Длительный срок

Срок ипотечной ссуды согласовывается между банком и заемщиком и может составлять до 30 лет. В целом этот параметр зависит от 3 ключевых факторов:

• возраст заемщика;
• его уровень кредитоспособности;
• сумма займа.

Именно эти показатели напрямую влияют на срок погашения минимально и максимально возможной задолженности. Кредитные организации в соответствии с внедренной политикой стараются равномерно распределить финансовую нагрузку на клиента. Для этого ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 40-60% от общего семейного бюджета.

Конкретный срок погашения кредита зависит от текущей ситуации. Например, молодые люди с высоким доходом могут рассчитывать на максимальный срок кредита, а клиенты предпенсионного возраста, наоборот, на минимальный.

Большая сумма займа

Объем ипотечных кредитов в российских банках сегодня колеблется от 300-400 тысяч до десятков и даже сотен миллионов рублей. Утвержденная сумма для поданной заявки зависит от ряда факторов, включая доход заемщика, занятость, отношение к предпочтительным категориям клиентов, оценочную стоимость недвижимости, местонахождение, продукт выбранного кредита и т.д.

Относительно высокая сумма кредита связана с неоправданно высокими ценами на недвижимость в РФ. За одинаковую сумму в разных субъектах федерации и муниципальных образованиях можно купить совершенно разные объекты по многим характеристикам. В большом мегаполисе за несколько миллионов рублей это будет небольшая однокомнатная квартира с черновой отделкой, а в маленьком городке на окраине области, наоборот, будет комфортное жилье достаточной площади.

Залог недвижимости

Любая ипотека предполагает обязательную передачу права собственности в залог кредитору. Такие отношения между сторонами (заемщиком и залогодержателем) закреплены договором ипотеки (залога), в котором максимально подробно прописаны все условия и нюансы обременения недвижимого имущества. Подписанный договор регистрируется в государственном органе (в Regpalat или МФЦ), о чем делается соответствующая отметка в реестре.

Не все объекты недвижимости могут быть приняты банком в залог, а только аккредитованные им или соответствующие установленному перечню требований по ростовщичеству, качеству строительства, доступности коммуникаций, месторасположению и т.д.

Относительно низкая фиксированная ставка

Поскольку большинство договоров ипотечного кредита заключаются на длительный срок, для клиента имеет смысл предложить относительно низкую процентную ставку на весь период выплаты долга. Сейчас его среднерыночная стоимость составляет около 8-10% годовых. По различным программам господдержки ипотеки и продвижению партнерства с девелоперскими компаниями заемщики могут рассчитывать на небольшой процент — 6-8% годовых.

Важно! Однако даже относительно невысокая ставка серьезно увеличивает общую стоимость кредита: переплата к концу срока действия договора может достигать двукратной суммы, полученной банком.

Возможность досрочного погашения

Действующее законодательство РФ не запрещает досрочное погашение кредитов населению, в том числе ипотечных. Банк обязан принять предоплату от клиента без штрафных санкций и комиссий. Единственным предостережением здесь может быть необходимость заранее уведомить кредитора о предстоящем внеплановом платеже. Для этого вам необходимо будет заранее написать декларацию произвольной формы с указанием даты и суммы платежа.

После досрочного погашения ипотечной ссуды проценты пересчитываются в пользу заемщика (в меньшую сторону).

Поддержка государства льготами и спецпрограммами

Жилищная политика на государственном уровне обозначена как одно из приоритетных направлений развития экономики и общества России. Государство с помощью специальных ипотечных и льготных жилищных программ поддерживает социально незащищенные слои населения, не имеющие возможности самостоятельно купить жилье.

Разработаны и успешно реализуются программы ипотечной помощи для военнослужащих, молодых семей с детьми, работников бюджетной сферы, инвалидов и других малообеспеченных групп. Предлагаются ипотечные кредиты с минимальной процентной ставкой от 6% и менее, возможность использования адресной и бесплатной материальной помощи из государственного и регионального бюджетов.

Риски невозврата и утраты части рыночной стоимости

Получение долгосрочной ипотеки сопряжено с высокими рисками для обеих сторон сделки. Все может случиться за несколько десятилетий. Потеря работы, потеря кредитоспособности, здоровья и даже жизни заемщика могут стать реальными причинами невозврата ссуды. По этой причине банк понесет дополнительные расходы, связанные с продажей залога.

Кроме того, уровень цен на рынке недвижимости трудно предсказать. Снижение цен на жилье в последние годы из-за экономического кризиса является причиной потери части рыночной стоимости недвижимости. То есть заемщики с ипотекой, выданной, например, на 10-15 лет, вынуждены переплачивать за свое жилье по сравнению с современными ценами.

Требование о первом взносе

Одним из обязательных условий для одобрения заявки на ипотечный кредит является оплата первого взноса за свой счет. В российских банках его минимальная стоимость начинается от 15% от рыночной стоимости приобретаемого объекта. В среднем вам нужно будет сразу внести 20-30% депозита%.

Программ с нулевым взносом сейчас практически нет, за исключением специальных партнерских проектов, основной целью которых является увеличение продаж. Подробнее о том, как оформить ипотеку без первоначального взноса.

Ипотечное страхование

В соответствии с законодательством РФ ипотечный кредит должен сопровождаться страховкой. Речь идет, прежде всего, о страховании имущества, которое предполагает приобретение страхового полиса для защиты предмета залога от порчи, утраты и т.д.

Страхование здоровья и жизни клиента — это дополнительный продукт, а не обязательный. Однако банки часто требуют от своих клиентов приобрести эту услугу, оправдывая вероятность отказа в выдаче ипотеки. Важно понимать, что такие действия банковских специалистов абсолютно незаконны.

можно ли отказаться от страхования жизни по ипотеке и чем это вам грозит, мы писали ранее.

Требования заемщика

К каждому потенциальному заемщику, подающему заявку на ипотеку, банки предъявляют довольно строгий перечень требований. Разберем основные критерии, которым уделяется наибольшее внимание.

Гражданство

Большинство российских банков в числе первых и основных требований к клиентам выдвигает необходимость наличия российского гражданства. К таким кредиторам относятся Сбербанк России, Россельхозбанк, Газпромбанк и другие крупные игроки отечественного банковского сектора.

Однако некоторые кредитные организации не считают показатель российского гражданства основным требованием и принимают заявки от граждан других зарубежных стран. К таким банкам относятся Альфа-Банк, Росбанк, Райффайзенбанк, то есть учреждения с присутствием иностранного капитала.

Ипотека для иностранных граждан подробно обсуждается в отдельном посте.

Возраст

Ипотеку можно оформить дееспособному человеку сознательного возраста. Большинство ипотечных продуктов требуют возрастного ограничения от 21 до 55/60 лет для мужчин и женщин соответственно. В некоторых случаях банки готовы кредитовать население в возрасте от 18 до 85 лет.

В целом этот параметр субъективен и готов быть рассмотрен кредиторами в индивидуальном порядке с учетом всех остальных факторов и требований.

Стаж

Он учитывает как общий опыт работы потенциального клиента, так и продолжительность работы на текущем рабочем месте. В первом случае стаж работы должен быть не менее 1 года, во втором — не менее 3 месяцев. Некоторые банки не принимают заявки от клиентов с опытом работы менее шести месяцев.

Кроме того, большое значение имеет непрерывность стажа, поскольку в случае периодических остановок работы это может указывать на нестабильность доходов и в целом повышать уровень риска всей сделки.

Доход

Показатели кредитоспособности и платежеспособности являются основными факторами, которые банки принимают во внимание при оценке кредитной заявки. Доход должен быть достаточным (все выплаты по человеческим займам и облигациям — не более 40% от семейного бюджета), стабильным и подтвержденным.

Практически все кредиторы требуют подтверждения получения дохода по справке 2-НДФЛ, реже в форме банка. На рынке имеется ограниченное количество предложений для получения ипотеки по двум документам, без многочисленных справок. Однако в этом случае ставка будет значительно выше, чем в стандартных условиях.

Вы можете узнать, какая зарплата вам нужна для ипотеки, из нашей последней публикации.

Кредитная история

Кроме того, подавляющее большинство банков внимательно изучают кредитную историю клиента. Никто не хочет связываться с ненадежным заемщиком с испорченной финансовой репутацией.

Люди с плохой кредитной историей и тем более попавшие в «черные списки» банков, скорее всего, почувствуют отказ в выдаче любого кредита, в том числе ипотечного.

Как оформить ипотеку с плохой кредитной историей, вы можете узнать из следующего поста.

Погашение ипотеки

В российских банках заемщикам предлагают 2 возможных варианта погашения долга: годовые (равные) или дифференцированные (уменьшающиеся) платежи. Рассмотрим подробно характеристики каждого.

Равными платежами

Аннуитетные выплаты подразумевают равенство каждой выплаты в течение всего периода исполнения. В этом случае в платежной структуре большая часть суммы пойдет на погашение начисленных процентов (около 90%) и только остальная часть — на погашение кредитной организации.

Эта схема выгоднее для банков, чем для клиентов, так как сам основной долг начнет активно погашаться только в конце срока кредита, когда заемщик уже выплатил большую часть процентов.

Уменьшающимися платежами

Градиентные выплаты подразумевают постепенное уменьшение суммы ежемесячных выплат к концу срока погашения долга. Основная часть платежа — это основной долг. Этот вариант погашения выгоден для клиентов, так как основная часть ссуды выплачивается быстрее, а сумма процентов уменьшается по мере зачисления основной суммы долга.

Метод дифференцированных платежей встречается довольно редко и только в некоторых банках (например, в Россельхозбанке).

Выбор банка

В процессе выбора банка для получения ипотеки потенциальный клиент должен пройти следующие этапы:

1. Внимательно изучите условия ипотечного кредита в крупных российских банках (процентные ставки, размер первого взноса, условия и суммы).
2. Сравните потенциальную выгоду выбранных вариантов, для чего воспользуйтесь ипотечным калькулятором.
3. Обратите внимание на рейтинг и репутацию банка.

Если клиент участвует в зарплатном проекте конкретного кредитора, рекомендуется оформлять ипотеку в нем, поскольку таким заемщикам предлагаются льготные условия и лояльность.

Здесь представлены все основные ипотечные банки России.

Калькулятор

Интуитивно понятный ипотечный калькулятор позволяет получить практически полную информацию об общей стоимости кредита и размере ежемесячных платежей. После ввода необходимой информации о процентной ставке, сумме кредита, сроке кредита, размере первоначального взноса и типе платежей клиент сможет проанализировать требуемый уровень дохода и понять структуру предстоящих платежей.

Все данные могут быть получены как в цифровом формате, так и в удобном графическом формате.

Ипотека для большинства граждан РФ — единственно возможный вариант покупки собственного жилья. Перед тем, как подавать заявку на получение такого кредита, следует заранее изучить все юридические и финансовые аспекты предстоящей сделки, условия в ведущих российских банках, воспользоваться ипотечным калькулятором и сравнить возможные потери и выгоды по каждому продукту.

Ждем ваших вопросов в комментариях. Если вам нужна частная консультация, зарегистрируйтесь в специальной форме на нашем сайте. Это бесплатно.

Оцените пост и нажмите кнопку любимой социальной сети.