Оформленная купля-продажа с пожизненным проживанием позволяет человеку получать деньги за свой дом, но при этом оставаться в нем до самой смерти. Сложность дела заключается в том, что пункт договора, предусматривающий возможность проживания, не является основанием для обременения. Как правильно закрыть сделку, чтобы новый хозяин не выселил арендатора на улице при последующей продаже жилья, вы можете узнать из статьи ниже.
Что это
Продажа дома с правом дальнейшего постоянного проживания подразумевает, что продавец, получив деньги за квартиру, продолжит оставаться в нем до своих последних дней. Одинокие старейшины часто заключают такие соглашения.
Есть два типа продажи с пожизненным правом продавца:
- Первый предусматривает полное примирение сторон в момент заключения сделки. В документе сразу должно быть указано получение денег от продавца. Это пожизненная ПрЭП, о которой мы поговорим в этой статье.
- Второй встречается чаще. Пенсионеры продают квартиру в обмен на содержание и коммунальные платежи. Поэтому покупатель покупает жилье в рассрочку, но при этом обязуется оказать помощь и перечислить деньги собственнику помещения. Такой договор называется продажей сотрудников (аннуитетом). Об аренде мы писали ранее по этой ссылке.
Мошенники часто используют этот тип транзакции, чтобы забрать дом пожилого человека. Нотариус может отказать в удостоверении такой юридической сделки, если он подозревает, что старик находится в состоянии временного невменяемости или недееспособен.
Эти операции не предусмотрены Гражданским кодексом. По этой причине люди, которые хотят купить жилье у пожилых людей в обмен на пожизненный уход и обслуживание, соглашаются с ними зарегистрировать аннуитет, завещание или пожертвование покупателю.
В чем разница между продажей резиденции и арендной платой
Аренда подразумевает продажу дома владельцем дома налогоплательщику с сохранением права на пожизненную жизнь. Согласно договоренностям, достигнутым между сторонами, покупатель должен уплатить определенную сумму денег в указанный срок. Кроме того, документ может содержать пункты, обязывающие покупателя:
- обеспечение пожизненного ухода за больным или престарелым домовладельцем;
- покупать лекарства и еду;
- нанять медсестер.
Стороны могут заключить договор аннуитета или постоянного аннуитета. В первом случае обслуживание пожилого человека, инвалида осуществляется до момента его смерти. Право собственности переходит к новому владельцу сразу после смерти предыдущего владельца. Постоянный аннуитет предполагает выплату денежных средств до выплаты согласованной суммы. У аннуитета есть свои плюсы и минусы для обеих сторон:
- покупатель может быть безответственным лицом;
- продавец может прожить дольше, чем предполагаемый период покупателя, и в течение этого периода налогоплательщик потратит большие суммы, чем ожидалось;
- продавец может пережить покупателя;
- после смерти арендатора члены его семьи могут подать в суд на оспаривание договора аренды;
- продавец может расторгнуть договор аннуитета через несколько лет, для этого достаточно, чтобы он доказал, что условия договора не соблюдаются.
Когда сделка по продаже недвижимости заключена с правом продавца остаться в доме на всю жизнь, покупатель сразу оплачивает всю требуемую сумму и больше ничего продавцу не должен. Ничего другого от него хозяин квартиры ждать не может. В любом случае квартира сразу же передается новому владельцу, а освобождается от обременений только после смерти предыдущего хозяина, согласившегося на возможность проживания в ней.
Важный. Покупка недвижимости с заключением договора, который предусматривает право продавца на ПМЖ, выгоднее для обеих сторон. Продавец получает сразу всю сумму и может распорядиться ею по своему усмотрению, а покупатель может быть уверен, что через несколько лет старик, получивший значительную сумму, не завершит сделку под предлогом того, что арендатор не будет полностью выполнять взятые на себя обязательства.
Пошаговая инструкция по закрытию сделки
Сделка заключается так же, как и обычная продажа жилой недвижимости, с той разницей, что в документе должно быть указано право продавца на пожизненное проживание в доме.
Сбор документов
Документы о продаже жилья обычно готовит собственник квартиры. На практике подписание договора купли-продажи недвижимости проходит в два этапа. Сторона, продающая недвижимость, передает документы нотариусу. Через некоторое время адвокат призывает стороны заключить мировое соглашение. Подписание договора состоится после получения выписки из ЕГРН в нотариальной конторе.
Владелец предоставляет нотариусу:
- паспорта участников сделки;
- документы, определяющие собственников жилья;
- домовая книга;
- ориентировочно зарегистрированное свидетельство о месте жительства;
- технический паспорт права собственности на дом (квартиру).
Важный. Выписку из ЕГРН можно заказать через МФЦ, но получение документа удобнее доверить нотариусу. В любом случае эта услуга включена в цену сделки.
Определение условий и образец договора
Торговый документ оформляется нотариусом. В нем указаны все личные данные покупателя и продавца, стоимость жилья. В документе должны быть указаны все особые условия, в частности те, которые касаются возможности прописки на всю жизнь и проживания в проданном доме.
Согласно ст. 558 ГК РФ договаривающиеся стороны должны определить перечень лиц, которые останутся в жилом помещении после его передачи в собственность другому лицу. Ведь жить в квартире можно не одному человеку, а пожилой паре.
Образец контракта можно скачать по этой ссылке.
Нужен ли нотариус
Закон прямо не устанавливает необходимость заключения таких сделок только через нотариуса. Однако наши редакторы по-прежнему рекомендуют обращаться в офис за помощью по следующим причинам:
- регистрационная служба в некоторых регионах считает такие договоры своего рода арендной платой, и арендная плата должна быть нотариально удостоверена;
- сделку, заключенную в простой письменной форме, легко оспорить или полностью отказаться от выполнения условий — нотариус защитит стороны.
Стоимость услуг юридического отдела зависит от стоимости продаваемого имущества. Договор, заключенный в присутствии нотариуса, скрепляется печатью и заносится в реестр сделок. В зависимости от пожеланий сторон делается одна или две копии документа.
Юристы в Москве и Санкт-Петербурге не всегда проигрывают такие сделки, предполагая, что стороны заключают обычный договор аренды с пожизненным проживанием и обслуживанием.
Государственная регистрация прав
Особенности оформления перехода прав новому собственнику:
- если сделка заключается в простой письменной форме, стороны сами подают документы на регистрацию в МФЦ;
- в случае нотариального заверения он самостоятельно передает информацию в электронном виде напрямую в Росреестр. Услуга бесплатная.
Госпошлина за регистрацию права стандартная — 2000 руб.
Договор купли-продажи квартиры с правом постоянного проживания бывшего собственника не является основанием для обременения Росреестром. Пункт, внесенный в соглашение, представляет собой существенное ограничение возможностей покупателя. Ошибочно полагать, что при продаже недвижимости пожизненному арендатору новый владелец должен получить согласие домашнего пользователя. Чтобы продать квартиру, ему не понадобится чье-то разрешение.
Покупатель может защитить себя, если впишет в договор пункт, устанавливающий условия продажи собственности новым владельцем. В этом случае следующий покупатель должен будет принять недвижимость с такими ограничениями или отказаться от сделки.
Чтобы не остаться без крова, нужно обговорить каждую деталь. Тем не менее, без специального образования человеку сложно предусмотреть все подводные камни при продаже с правом проживания в квартире на всю жизнь, поэтому перед подписанием договора лучше обратиться за помощью к юристу.
Налог
Любая продажа собственности государством считается материальной выгодой. Финансовый доход граждан облагается налогом. Получив деньги от продажи находящегося в собственности дома (квартиры) с правом проживания в нем до последних дней, бывший собственник недвижимости должен перечислить в государственную казну налог в размере 13% от полученной выгоды.
Рассчитать сумму к оплате несложно. Если квартира будет продана за 1 миллион рублей, то 13% от этой суммы составит 130 тысяч. Уменьшить сумму налога можно с помощью рецепта на недвижимость или налоговых вычетов. Подробнее об этом читайте здесь.
Трудности и подводные камни
невозможно написать из квартиры человека, который, продав дом, закрепил договором право жить в нем пожизненно. Ни первый владелец, ни последующие владельцы этого сделать не могут.
Если это право продавца не оговорено в документе, договор принимает форму обычной купли-продажи. Пожилой человек, получив деньги, может быть выселен из квартиры в любое удобное для нового хозяина время.
Вопрос продажи квартиры с правом проживания в ней очень сложен. Обе стороны, покупатель и продавец, вступают в долгосрочные отношения после сделки. Чтобы потом не попасть в неприятную ситуацию, следует проконсультироваться со специалистами. Записаться на консультацию можно в правом нижнем углу окна.
Чтобы статья была полезной для других, ставьте лайки и репосты.
Прочтите статью о возможностях обратной ипотеки для пенсионеров как альтернативы покупке и продаже квартиры с пожизненным проживанием.
