Перевод земельного участка из ИЖС в коммерческий

Перевод земельного участка из ИЖС в коммерческую

Если собственник желает использовать участок под строительство ИЖС в коммерческих целях, в первую очередь необходимо изменить вид разрешенного использования.

Поговорим о том, как в дальнейшем перевести землю из индивидуальной в коммерческую застройку.

Категории земель

Весь земельный фонд России разделен на несколько категорий. Основные из них:

  • территории, предназначенные для сельскохозяйственных нужд;
  • земли населенных пунктов, на которых разрешено строительство жилых построек;
  • площади, предназначенные для объектов особой важности;
  • лесные и водные территории;
  • резервный фонд (принадлежит государству и не подлежит использованию физическими или юридическими лицами);
  • земли специального назначения (предназначены для охранных и оборонных структур, телерадиовещателей, транспорта, промышленности и т д.).
  • Такая категоризация необходима для эффективного контроля землепользования и минимизации потерь земельной собственности.

    Категория земельного участка — важнейший классификатор, отражающий правовой статус землепользования. Тип уступки определяется в соответствии с правилами землепользования, установленными самоуправлением.

    Для жилищного строительства могут использоваться 2 категории:

  • земли поселений;
  • сельскохозяйственные территории.
  • Строительство индивидуального жилья (ИЖС) — вид разрешенного использования (далее — ВРИ), который дает право собственнику построить жилой дом на участке не более 3-х этажей над землей.

    Можно ли изменить статус земельного участка?

    Перевод земельного участка из ИЖС в коммерческую

    сменить категорию сюжета очень сложно. Легче изменить разрешенный вид использования. Такая процедура не редкость, она проводится в более доступных случаях и требует выполнения более простых условий.

    Как узнать категорию земли и разрешенный вид использования? Эта информация содержится в правовых актах муниципалитетов и в договорах, которые имеют собственники.

    Решение об изменении типа землепользования принимает местный исполнительный орган. Он официально оформлен, имеет юридическую силу и зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимого имущества (ЕГРН).

    Действующее законодательство РФ предусматривает возможность перевода участка из состояния строительства ИЖС в коммерческую недвижимость. Но нужно ли это? Ведь собственник может вести любую деятельность на принадлежащем ему участке. На самом деле это не так.

    На земельном участке ИЖС предусмотрено строительство частного дома для постоянного проживания. Такие участки располагаются, как правило, вблизи населенных пунктов с развитой инфраструктурой.

    Построенные дома легко подключаются к коммуникационным системам — газу, электричеству, водопроводу и т.д. Однако к дому предлагаются некоторые требования: высота — не более 3 этажей и жизнь в нем для семьи.

    Коммерческая земля — ​​это земля, на которой могут быть построены следующие объекты:

  • магазины;
  • АЗС, СТО;
  • автосервис;
  • отель;
  • офисные и производственные здания;
  • спортивные комплексы и социальные сооружения.
  • Если вы хотите построить вышеперечисленные объекты на землях, предназначенных для жилищного строительства, то вам необходимо перевести землю из ИЖС в коммерческую форму. Новый статус земли значительно увеличивает ее стоимость.

    Несоблюдение закона влечет наложение финансового штрафа и принудительную модификацию имущества или его полную ликвидацию.

    Порядок перевода земельного участка из ИЖС в коммерческий

    Как начать процесс перевода и по какому алгоритму следовать? Разберем все подробно.

    Шаг 1 — Изучите требования и условия перевода

    Перечислим основные требования:

      Перевод земельного участка из ИЖС в коммерческую

    1. Земля должна быть в кадастровом реестре — ФЗ-№ 218. Как понять, зарегистрирована ли земля в кадастровом реестре? Посмотрите правоустанавливающие документы на сайт (выдержка из ЕГРН / ЕГРН или свидетельство о праве собственности). Если указан кадастровый номер, то объект учитывается в Государственном кадастре. Если номера нет, в документах обязательно должен быть указан адрес сайта или условный номер. Введите условный номер или адрес в специальную строку на официальной странице Росреестра. Если информация не разглашается, сайт не регистрируется в земельной книге. В этом случае нужно начать с регистрации участка в земельной книге. Только после этого может быть проведена процедура изменения вида разрешенного землепользования.
    2. Границы участка должны быть четко обозначены в описи. Как узнать, определены ли границы участка? Для этого найдите сайт на публичной кадастровой карте Росреестра. Нажмите на кнопку «увеличительное стекло» слева и введите кадастровый номер. Если участок прошел процедуру землеустройства и указаны его границы, он будет выделен желтым цветом на кадастровой карте. Если границы не определены, вы увидите «Ничего не найдено» или «Нет координат границы». В этом случае нужно следовать процедуре съемки местности, а уже потом переводить.
    3. Если переуступка принадлежит нескольким владельцам, их письменное согласие на перевод и подпись потребуется как часть общей заявки на эту процедуру.
    4. Площадь земельного участка должна предусматривать желаемый тип землепользования участка (например, «под магазин») в качестве одного из основных или условно разрешенных видов использования.

    Шаг №2 — Узнайте территориальную зону участка и возможный вид землепользования

    Перевод земельного участка из ИЖС в коммерческую

    В каждом населенном пункте местная администрация утверждает План развития и территории (PLZ), Городскую карту района и городской план территории. Эти документы помогут узнать территориальную зону участка и допустимый вид землепользования.

    Зайдите на сайт вашего административного органа. Найдите на странице элемент PPZ, загрузите документ. К ЗЗЗ обычно прилагается карта населенного пункта, которую можно называть по-разному: План зонирования, Карта городского зонирования, Графическая часть и т.д.

    Найдите свой сайт на карте. Здесь необходимо указать название территориальной зоны участка, например «Зона индивидуальной жилой застройки». Затем откройте PZZ и найдите описание области сайта и VRI.

    Если требуемый VRI (например, «для магазина») указан как один из основных видов разрешенного землепользования, вам нужно будет получить выписку из ISCGD, а затем изменить статус IZHS на коммерческий в кадастре.

    Если требуемый ВРИ указан как условно разрешенный вид землепользования, добавляется еще один шаг: получение разрешения на переселение от администрации города / поселка.

    В случае, если желаемый тип землепользования вообще не упоминается в описании, собственник должен внести поправки в ZZL поселения и изменить территориальную площадь вокруг участка — ст. 33 Гражданского кодекса Российской Федерации. Для этого нужно обратиться в местную администрацию и подать заявку.

    Вопрос о модификации ПЗЗ будет рассмотрен на заседании специальной комиссии, затем на общественных слушаниях. Следует отметить, что комиссия редко принимает решение о замене всей зоны из-за одного участка, поэтому шансы здесь невелики.

    Шаг №3 — Получите выписку из ИСОГД

    Перевод земельного участка из ИЖС в коммерческую

    выписка из ISOGD (информационная система для обеспечения градостроительной деятельности) требуется для подтверждения того, что территория участка содержит необходимый VRI — базовый или разрешенный с оговорками. Этот документ можно получить в архитектурном отделе местной администрации.

    Если земля находится в черте города, вам следует обратиться в Департамент городского развития или в МФЦ («Мои документы») за выдержкой. После предъявления сотруднику паспорта и выписки из ЕГРН с координатами участка, собственник заполняет анкету на выдачу информации из МСКГД и оплачивает госпошлину (1000 руб.).

    при себе необходимо иметь паспорт и выписку из ЕГРН с координатами участка. Сотрудник возьмет выписку с выпиской и выдаст квитанцию ​​/ опись квитанции. Срок получения сертификата определяется в каждом месте по-разному и может составлять до 30 дней.

    Дальнейшие шаги

    Следующие шаги зависят от ситуации:

    1. Если желаемый вид землепользования указан как один из основных, собственник может сразу переходить к последнему шагу — переводу участка из застройки индивидуального жилья в разрешенный в кадастре желаемый вид использования.
    2. Если требуемый ВРИ обозначен как один из условно разрешенных видов использования, собственник должен сначала получить разрешение на передачу земли от местной администрации.

    Как получить разрешение в местной администрации?

    В местный исполнительный орган подаются следующие документы:

      Перевод земельного участка из ИЖС в коммерческую

    1. Заявление о разрешении с указанием причин изменения участка ВРИ с индивидуального жилищного строительства на коммерческий тип.
    2. Выписки из ISOGD и USRN на сайт.
    3. Земельный договор на земельный участок (свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи и т.д.).
    4. Несколько фотографий вашего сайта (5-6 штук) и соседних (2-3 штуки). Их можно распечатать на обычной бумаге.
    5. Копии паспортов всех владельцев.
    6. Нотариально заверенная доверенность (на представителя).

    Сотрудник возьмет документы и выдаст квитанцию, а заявителю придется ждать уведомления по почте о дате заседания комиссии, которое состоится в течение 1 месяца. Члены комиссии решат, выносить ли вопрос о передаче состояния сайта на общественные слушания или сразу отказывать заявителю.

    Если решение будет положительным, держатель будет проинформирован о месте и дате публичных слушаний, которые состоятся примерно через 2-4 месяца. Информация о проведении общественных слушаний также публикуется на сайте администрации и в местных СМИ за 1 месяц до объявленной даты.

    Владельцы соседних земель приглашаются на общественные слушания, так как перевод отдельной строительной площадки в коммерческую форму может оказать негативное влияние на окружающую среду. Любой желающий может принять участие в слушаниях и проголосовать «за» или «против» переноса сайта. Все голоса заносятся в протокол.

    Кроме того, собственник будет проинформирован о втором заседании комиссии, на котором вопрос решается с учетом голосов публичных слушаний. Но не исключено, что комитет откажется, так как результаты общественных слушаний носят рекомендательный характер, а не обязательны. Если комиссия примет положительное решение, соответствующий документ будет отправлен главе администрации.

    Решение главы администрации — крайняя мера. Он вправе отказать соискателю в изменении ВРИ сайта, но чаще всего следует рекомендациям комиссии. В этом случае владелец будет проинформирован, когда можно будет получить письменное разрешение на передачу сайта.

    Как поменять в кадастре участок с ИЖС на коммерческий?

    Перевод земельного участка из ИЖС в коммерческую

    Для этого нужно обратиться в Росреестр или МФЦ (если в вашем городе открыт такой центр). Из МФЦ документы также отправляются в Росреестр. Услуга по изменению статуса сайта называется «изменение записи USRN для недвижимости».

    Порядок действий следующий:

    1. Подача заявки и документов (см. Список выше).
    2. Оплата госпошлины (350 руб.).
    3. Закажите выписку из ЕГРН для сайта (400 руб.). В этом отрывке уже будет упоминание о новом виде землепользования («коммерческое» вместо «ИЖС»). Он будет оформлен в течение 7 рабочих дней.

    В назначенный день собственнику останется только прийти в МФЦ или Росреестр и забрать документы. При себе необходимо иметь паспорт и квитанцию, выдаваемую сотрудником при приеме документов.

    Стоимость и сроки

    С точки зрения времени процедура перевода земли из одного типа ВРИ в другой довольно длительная и может занимать от нескольких месяцев (на уровне местного самоуправления) до нескольких лет (если статус земельного участка меняет федеральное значение).

    Сколько стоит перевод земли из ИЖС в землю коммерческого назначения? Общую сумму назвать не удастся, так как все зависит от региона, площади участка и других факторов.

    Но можно с уверенностью сказать, что соискателю придется заплатить:

    Перевод земельного участка из ИЖС в коммерческую

  • услуги сотрудника кадастрового управления и регионального архитектора;
  • публикация сообщения о слушании в местной газете и информация о его результатах;
  • услуги наземных служб;
  • стоимость госпошлины.
  • Кроме того, может возникнуть необходимость обращения в дополнительные инстанции (например, если решается вопрос о статусе федеративных земель).

    Следовательно, перевод земельного участка из ИЖС в коммерческую форму — довольно длительная и сложная процедура. Вам предстоит пройти разные уровни полномочий, получить ряд разрешений. И ждать придется еще долго. Но если владелец сайта намеренный человек, то этот процесс действительно можно осуществить.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Статьи про российские законы, советы и решения проблем
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: