Перевод земли из ЛПХ в ИЖС

Все земли России разделены по классификатору ВРИ (виды разрешенного использования).

Для частного строительства в основном используют такой вид, как ИЖС (ИЖС), который позволяет собственнику возводить жилые дома, подсобные помещения, выращивать огороды и посевы.

Далее в статье мы поговорим о том, из чего состоит участок под частную приусадебную землю и можно ли перевести такую ​​землю в категорию индивидуального жилищного строительства.

ИЖС и ЛПХ: в чём разница?

Частная домашняя земля означает «Личные подсобные участки»; это вид разрешенного землепользования, предназначенный для ведения сельского хозяйства в собственных (т.е непромышленных) целях. Человек один или вместе с семьей имеет право без ограничений заниматься домашним хозяйством.

Под управлением личной экономикой я имею в виду:

Несмотря на то, что земля приусадебных участков не предназначена для ведения бизнеса, собственнику земли не запрещается продавать излишки продукции.

Участки под частную приусадебную землю могут располагаться как в черте населенных пунктов, так и на землях сельскохозяйственного назначения; по этому принципу они делятся на 2 категории: дворовые и полевые.

можно ли перевести партию участков в ИЖС в категорию ИЖС? Эта процедура возможна только для приусадебных участков, но не для полевых. Земельный участок используется исключительно для производства сельхозпродукции без права возведения на нем построек.

Разрешенный вид землепользования ИЖС позволяет построить на этом участке дом до 3-х этажей. Участок в черте поселка, используемый как особняк, также предназначен для строительства жилого дома высотой до 3 этажей, но, кроме того, еще и для производства сельхозпродукции.

Несмотря на то, что эти категории земель схожи, они имеют ряд отличий, а именно:

1. ИЖС и ЛПХ предназначены для некоммерческого использования. Однако в первом случае приоритет отдается строительству дома, во втором — выращиванию и переработке сельхозпродукции.
2. Земельный участок для индивидуального жилищного строительства может быть выделен только на территории населенных пунктов, земли под индивидуальные жилищные участки могут быть выделены как в поселке, так и за его пределами.
3. Кадастровая стоимость участков под строительство индивидуального жилья значительно выше, чем у участков индивидуального жилья.
4. Не на каждом приусадебном участке можно построить дом. Комиссия имеет право запретить строительство дома; но нельзя запретить строительство дома на основании строительства индивидуального жилья.
5. Налог на имущество на приусадебных участках ниже, чем на строительство индивидуального жилья.

Минусы и плюсы обоих видов участков

Среди несомненных плюсов сайта ИЖС:

Недостатки диаграмм ИЖС:

Преимущества частной приусадебной земли:

На земле под приусадебным участком можно:

При этом собственнику участка не нужно регистрироваться как юридическое лицо, как того требует статус крестьянского хозяйства (крестьянское хозяйство). Если собственник хочет построить дом, разрешения на это и на развитие проекта не требуется.

Основным недостатком категории земель, предназначенных для частных участков, является отсутствие четкой законодательной базы и наличие некоторых юридических трудностей и рисков. В большинстве случаев собственники таких участков стараются передать их на строительство ИЖС, чтобы построить на них жилой дом.

Что лучше?

Так что лучше: частные дома или индивидуальное жилищное строительство? Можно сказать, что участки в частной застройке практически во всем лучше индивидуального жилищного строительства, за исключением расположения участка и отсутствия полноценной инфраструктуры. Кроме того, владельцы частных приусадебных участков могут пользоваться благами государства, поощряя их управлять собственными семьями.

Можно ли использовать земли ЛПХ под ИЖС?

На приусадебном участке личных приусадебных участков допускается строительство:

Все построенные системы должны быть построены в соответствии с правилами и положениями местного градостроительного законодательства; строительство необходимо согласовывать с местной администрацией.

Однако в законе есть пункт: на таком земельном участке, помимо основного ВРИ, должен быть еще и вспомогательный вид землепользования, который используется совместно с основным. В этом случае для строительства построек на частных приусадебных земельных участках оформлять отдельное разрешение не нужно.

На участке с основным видом использования частной приусадебной земли вспомогательный вид землепользования позволит построить на участке постройки хозяйственно-бытового назначения.

Если необходимо построить на земельном участке частной подворной земли коммерческие объекты (например, магазин, столовую, парикмахерскую), то необходимо получить соответствующее разрешение на отвод земли с условно разрешенным ВРИ.

Зачем переводить участок из ЛПХ в ИЖС?

Основным преимуществом земли ИЖС является возможность частичной компенсации затрат на строительство жилья за счет вычета налога на имущество.

Вот еще несколько причин, которые могут служить основанием для изменения вида разрешенного землепользования:

1. Участки ИЖС подключены к инженерным сетям и инженерным инфраструктурам в порядке приоритетности.
2. Приобретение земельного участка по типу «приусадебные участки под строительство» может быть финансово выгодным бизнесом, так как такие участки дешевле земли под строительство ИЖС.
3. Желание продать сайт по более высокой цене.
4. Внедрение сертификата на маткапитал (не во всех регионах страны разрешено строительство домов с использованием сертификата на земельном участке частной земли).

Таким образом, вполне объяснима возможность перевода земель из участков частной застройки под строительство индивидуального жилья: это в основном повышение их стоимости и улучшение жилищных условий.

Перевод земли из ЛПХ в ИЖС: требования к участку в 2021 году

Не все участки частной приусадебной земли можно перевести в категорию ИЖС. Какие требования? Перечислим их:

1. Земля должна быть зарегистрирована в земельной книге (п. 7 ст. 1 Федерального закона № 218 от 13.07.2015 г.). Как проверить, внесен ли объект в земельный кадастр? Для этого откройте справку или выписку из ЕГРН / ЕГР на земельный участок. Если там указан кадастровый номер, учитывается земельный участок. Если в документах указан его условный номер или адрес местонахождения, перейдите на сайт Росреестра и введите этот номер или адрес. Это не работает? Это означает, что участок не внесен в земельный кадастр и, чтобы изменить вид разрешенного землепользования, необходимо предварительно выполнить процедуру регистрации участка. В некоторых случаях это можно сделать одновременно с переводом на ИЖС.

2. 

   Второе требование — участок должен иметь четко обозначенные границы. Вы можете узнать, проводилась ли процедура межевания на интересующем вас участке, на кадастровой карте Росреестра. Слева нажмите на кнопку «увеличительное стекло» и введите кадастровый номер участка. Если границы отмечены, сайт будет выделен на карте желтым цветом. В противном случае выйдет пункт «Ничего не найдено» или «Без координат границ», поэтому сначала придется пройти процедуру обследования территории, затем — разобраться с переводом из частных домовладений на строительство индивидуальное жилье.

3. Участок приусадебных участков должен располагаться в черте населенного пункта. Изменить разрешенный вид землепользования невозможно. Как узнать категорию местности? Опять же — из правоустанавливающих документов на сайт или с кадастровой карты Росреестра (ссылка на карту указана выше). Категория сайта представлена ​​здесь в разделе «Информация».
4. Территориальная зона участка должна предусматривать строительство индивидуального жилья как основной или условно разрешенный вид землепользования. В этом вам поможет PZZ и карта зонирования города. Оба документа утверждаются местной администрацией.
5. Согласие всех собственников на перевод земель из одной категории в другую.

Помимо этих требований, при переводе учитывается еще и максимально допустимая площадь участка. В каждом городе, селе, поселке местная администрация устанавливает максимальный размер участка того или иного вида разрешенного использования.

Например, если участок в частной застройке может быть максимум 55 соток, а в индивидуальном жилищном строительстве — максимум 30, то перенести его из участков частной застройки в индивидуальные жилые комплексы не получится.

Порядок перевода земли ЛПХ в ИЖС: пошаговая инструкция

Итак, как передать землю от семей под строительство ИЖС? Опишем все пошагово.

Шаг №1 — Определите территориальную зону участка и ВРИ

Эта информация нужна для того, чтобы выяснить, является ли строительство индивидуального жилья в данной зоне основным или условно разрешенным видом землепользования.

Это важно знать, поскольку для разных вариантов требуются разные инструкции. Если строительство индивидуального жилья не обозначено ни как основное, ни как условно разрешенное, то перевод участка ИЖК под строительство ИЖС невозможен.

В каждом населенном пункте местная администрация утверждает свой собственный РЗЗ (План развития и территории) и План регулирования территории. По этим документам можно отследить территориальную площадь участка и разрешенные виды землепользования.

Если строительство индивидуального жилья указано как один из основных видов разрешенного землепользования, вам необходимо сначала подать заявление на получение выписки из ISCGD, а затем оформить передачу в земельном кадастре.

В том случае, если строительство ИЖК отнесено к одному из условно-допустимых видов, необходимо:

1. Запросите выписку из ISOGD.
2. Получите разрешение на перевод.
3. Сделайте перевод в инвентаре.

Если ИЖС вообще не указан, сначала потребуется изменить статус земельного участка вокруг участка (например, внести изменения в поселок ПЗЗ), подав заявку в местную администрацию.

Этот вопрос рассмотрит специальная комиссия. Но следует отметить, что положительное решение по этому вопросу встречается очень редко.

Шаг №2 — Запросите выписку из ИСОГД

сертификат Информационной системы поддержки градостроительной деятельности (ISCGD) необходим для подтверждения того, что на территории участка предусмотрено строительство индивидуальных жилых домов в качестве основного или условно разрешенного типа землепользования.

Получается в отделе архитектуры местной администрации села или в отделе городского развития. В некоторых крупных городах эту декларацию также можно получить в МФЦ («Мои документы»).

Один из владельцев задания (или доверенное лицо) обращается в эти организации, предоставляет сотруднику свой паспорт и выписку из ЕГРН на сайт, а также пишет заявку на предоставление информации из ISOGD (форма заявление оформляется на сайте). Сотрудник принимает выписку с выпиской и выдает квитанцию, подтверждающую получение.

В дальнейшем реквизиты для оплаты госпошлины (1000 рублей) будут отправлены заявителю по электронной почте. Вы можете внести средства в любой банк. Кстати, уплату госпошлины можно запросить еще до подачи заявления. В этом случае к заявке будет прикреплена квитанция об оплате.

Осталось дождаться получения сертификата от ISCGD. Если участок находится в сельской местности, он будет освобожден в течение 30 дней. Если земельный участок находится в черте города, срок может составлять от 5 до 14 рабочих дней (срок устанавливается администрацией). В назначенный день вы можете отозвать декларацию и перейти к следующему шагу.

Шаг №3 — Запросите разрешение на перевод

Следующие шаги зависят от ситуации. Если в качестве основного вида разрешенного землепользования указано строительство ИЖС, то можно сразу переходить к 4-му этапу — передаче земель из участков ИЖС на строительство ИЖ в Росреестре.

Если ИЖС указан как условно разрешенный вид, третий этап пропускать нельзя. Для начала нужно запросить у местной администрации разрешение на перевод и только потом обратиться в кадастровую организацию.

Земля находится в деревне? Тогда спросите разрешение у администрации поселка. Если участок городской, то в Департамент градостроительства или МФЦ. Оттуда документы будут отправлены в администрацию.

Вместе с заявкой владелец сайта или его представитель должен предоставить следующие документы:

Владельцы также будут уведомлены о дате и времени (телефон + электронная почта) первого заседания комиссии, которое состоится в течение одного месяца после принятия заявки.

Решать вопрос о переносе сайта на публичные слушания будут члены комиссии. Уже на этом этапе комиссия может отказать в переводе участка из частной приусадебной земли под строительство ИЖС.

В случае принятия положительного решения, держатель будет проинформирован о дате и месте публичных слушаний, которые должны пройти от 2 до 4 месяцев. За месяц до назначенной даты администрация объявит о слушании на своем веб-сайте и в местных СМИ.

Общественные слушания проходят в специальном месте, где собирается много людей. Например, в зале заседаний административного здания (типично для города) или в домах культуры (типично для села).

Участвовать в слушаниях и голосовать может любой желающий. Сначала выступят спикеры, затем состоится голосование, результаты которого будут занесены в протокол. Кроме того, держатель будет уведомлен о дате второго заседания комиссии, которое обычно проводится в том же месте, что и первое.

Здесь комиссия с учетом результатов общественных слушаний решает, выдавать или нет рекомендацию соискателю разрешения.

Следует отметить, что результаты общественных слушаний носят рекомендательный характер, но не обязательны, поэтому комиссия может отказать.

Положительная рекомендация направляется главе администрации, которая принимает окончательное решение. В назначенный день заявитель может отозвать у местной администрации разрешение на передачу участка в ИЖС.

Процедура получения разрешения состоит из 4-х уровней, на каждом из которых собственнику может быть отказано в передаче земли из частной приусадебной земли под строительство индивидуального дома. При желании отказ можно обжаловать в суде.

Шаг №4 — Измените ЛПХ на ИЖС в Росреестре

Заявление и документы (список вверху + разрешение) на перевод подаются в МФЦ или местное отделение Росреестра.

Услуга называется — внесение изменений в запись USRN. При этом нужно платить госпошлину — 350 руб.

Кроме того, рекомендуется заказать новую выписку из ЕГРН на участок, в которой будет указано, что измененный вид землепользования — строительство индивидуального жилья.

Выписка стоит 400 руб. Он будет возвращен по окончании процедуры в течение 7 дней с момента подачи заявки и документов.

Стоимость

Эту процедуру нельзя назвать экономичной. Большая часть средств, вносимых собственником, приходится на выплату государству компенсации за потерю сельскохозяйственных земель.

В стоимость входят следующие взносы:

Основания для отказа

Заявление о переводе не будет рассматриваться, если его запросило лицо, не являющееся собственником. Он также будет возвращен, если будут приложены неверные документы.

Для отказа в переводе есть 3 причины:

1. Земля не может быть передана из-за фактической невозможности проведения данной процедуры (ценные земли сельскохозяйственного назначения, участок не находится в границах населенных пунктов и т.д.).
2. При обследовании было дано отрицательное заключение.
3. Целевое использование земель в форме индивидуального жилищного строительства невозможно по техническим причинам.

Акт об отказе выдается в течение 2 месяцев с момента принятия заявки. Его можно обжаловать в суде.

Перевод земли из ИЖС в ЛПХ

Иногда возникает необходимость перевода земли из индивидуального жилищного строительства в частные приусадебные участки. Это может потребоваться, если собственник использует участок исключительно для сельскохозяйственной деятельности или если необходимо снизить кадастровую стоимость участка, так как она неоправданно завышена.

Как перевести землю с приусадебных участков под строительство ИЖС? Модификация ВРИ проводится в соответствии с правилами строительства и землепользования населенного пункта, в пределах которого расположен земельный участок.

Основной состав пакета документов следующий:

Впоследствии собственник подает заявление о смене ВРИ на имя главы администрации и просьбу о смене типа строительства ИЖС на участки частной застройки) с указанием причины. Получив разрешение на переезд, вы можете зафиксировать изменения в Росреестре. Общая продолжительность процедуры смены ВРИ может варьироваться от 5 до 10 месяцев.

В целом можно сказать, что перевод земли из одной категории в другую — процесс долгий и дорогостоящий, поэтому собственник должен взвесить все за и против и затем принять окончательное решение.