Переуступка права аренды на земельный участок

Земля как вид собственности часто сдается собственниками в аренду третьим лицам. При этом законный собственник земли получает прибыль в виде ренты за пользование землей.

По тем или иным причинам новый арендатор может не только отказаться от дальнейшего использования земли, но и продать ее другому лицу, передав право аренды.

В некоторых случаях передача права аренды земельного участка также может осуществляться без предварительного согласия землевладельца.

Сторонами субаренды земельных участков могут быть как физические, так и юридические лица. Процедура смены арендатора сопряжена с трудностями при совершении сделки, уплате налогов и сборе необходимых документов.

Обо всем этом и многом другом вы можете узнать из нашей статьи.

Что такое переуступка права аренды на земельный участок?

Договор купли-продажи между физическими лицами и компаниями должен отражать измененные отношения аренды, в которых бенефициар остается прежним и меняет арендатора земли.

Использование арендованной земли регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом. Согласно правилам этих законодательных актов, при выделении земельного участка в аренду должно быть строго определено целевое назначение участка. Кроме того, назначение должно соблюдаться в течение всего срока аренды.

В целом аренда земли предполагает следующие характеристики:

При передаче права аренды все условия первоначального договора: продолжительность, объект и категория обременения остаются и продолжают действовать в новом договоре аренды.

Бывший арендатор земли на момент продажи теряет все права и претендует на земельный участок. У него даже нет возможности вернуть его себе, только если договор субаренды не признан недействительным.

Особенности нормативного регулирования

Условия предоставления земельного участка в аренду не должны противоречить принципам действующего законодательства. В противном случае договор передачи просто не будет зарегистрирован в Росреестре.

Нередко государственные и муниципальные земли под строительство ИЖС сдают в аренду и далее в субаренду. Обычно это долгосрочная аренда.

Основные положения аренды земли изложены в ст. 22 ТК РФ.

Арендатор может передать права аренды земли другому лицу без разрешения собственника. Это освобождение применяется к арендаторам, которые въезжают по единовременной аренде. Условия содержания земли не меняются, они передаются только новому хозяину сада.

Право арендатора распоряжаться земельным участком закреплено в п. 2 ст. 615 ГК РФ. Вы можете арендовать его бесплатно, если это не противоречит действующим нормативным актам.

Продажа арендованного земельного участка происходит на основании договора купли-продажи.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка?

Субаренда земли осуществляется в два этапа. На первом стороны встречаются, осматривают землю, согласовывают нюансы сделки. На втором этапе заключают договор, который по закону должен быть оформлен только в письменной форме.

В письменной сделке должны быть соблюдены следующие требования:

Новый арендатор берет на себя ответственность за сохранность земли и обязанность платить арендную плату.

В случае нарушения обязательств и условий договора договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Невозможно передать часть земли путем передачи права аренды. Он должен быть представлен полностью.

Если у арендатора есть настойчивое намерение разделить землю на части, которые он впоследствии намеревается сдать в аренду нескольким собственникам, он должен подать такое заявление собственнику земли.

Ведь такое подразделение необходимо зарегистрировать в специальном органе. При получении разрешения от собственника аренда каждой отдельной части земли оформляется несколькими договорами.

Документы на оформление переуступки

Документы о праве землеустройства на момент передачи не требуются, в отличие от первоначальной аренды. Здесь новое соглашение будет основано на текущем договоре аренды.

Арендатор вправе по умолчанию сдавать арендованный земельный участок в пользование третьим лицам. Запрещение таких действий возможно только при наличии прямого указания на это в тексте договора аренды.

Для совершения сделки вам потребуются только следующие документы:

Все, кто интересуется Росреестром, могут найти информацию о следе. Ведь в новом договоре аренды от прошлого будет только один пункт: цена аренды земли.

Все остальные данные должны соответствовать предыдущим условиям сделки. Росреестр вправе запросить другие документы, если у регистрирующего органа возникают сомнения в действительности и законности договора.

Содержание договора переуступки права аренды и его регистрация

Свобода заключения договоров как основополагающий принцип гражданского права распространяется на договоры аренды и субаренды. Таким образом, договор о передаче прав может быть заключен в свободной форме, но при наличии обязательных условий договора, таких как:

При необходимости к договору могут быть заключены дополнительные соглашения. Предварительный договор о передаче прав аренды может быть заключен, если требуется дополнительная проверка условий сделки или имущества.

Рекомендуется использовать предварительную аренду, если вам нужно получить согласие владельца на операцию.

Таким образом, он сможет ознакомиться с основными пунктами договора и понять решение согласиться или не согласиться с ним. Вы также можете зарегистрировать здесь свою информацию о депозите.

Договор о передаче права аренды должен быть зарегистрирован, если он заключен на срок более одного года и в нем участвует юридическое лицо.

Госпошлина в 2021 году за регистрацию должности составляет 2 тысячи рублей для граждан и 22 тысячи рублей для юридических лиц.

Для регистрации договора в Росреестре необходимо предоставить следующую документацию:

Если стороной сделки выступает юридическое лицо, также необходимо будет предоставить учредительные документы компании, выписку из Единого государственного реестра юридических лиц и ОКПО.

Если земля передается от одного физического лица к другому, необходимо обязательно оформить нотариальное согласие супруга на совершение этой сделки. При отсутствии брака требуется справка о том, что человек не состоит в официально зарегистрированных отношениях.

Каждая сторона может действовать через своего представителя. Итак, помимо вышеуказанных документов вам понадобится нотариальная доверенность с расшифровкой полномочий представителя.

генеральную доверенность лучше не приобретать, а четко указать пределы полномочий представителя, чтобы избежать мошенничества.

НДФЛ и другие налоги при переуступке арендного права

При этом следует учитывать, что при погашении новым собственником земельного участка задолженности по аренде, если эти взносы не указаны в договоре, эта сумма не будет учтена.

Заявить это будет невозможно из-за отсутствия возможности доказать такие расходы. При расчете комиссии этот платеж также не будет учитываться.

Согласно пп 1 п.1 ст. 146 ТУИР страны, передача прав при передаче аренды облагается НДС без учета арендодателя.

Налоговая база — это сумма, указанная в контракте. Время определения основания соответствует дате перехода права землепользования.

Согласно ст. 208 НК РФ доходы от передачи права аренды облагаются НДФЛ. Кроме того, если уступка происходит в пользу гражданина, арендатор обязан декларировать доход.

Если уступка передана юридическому лицу, оно рассчитывает и уплачивает налоги самостоятельно как юридический налоговый агент.

Земля может свободно передаваться не только в аренду, но и в субаренду, когда арендатор передает права землепользования другому арендатору.

Такая сделка обязательно требует регистрации, но может быть проведена без участия собственника земли. Поскольку соглашение предоставляет бенефициару дополнительный доход в виде арендной платы, он подлежит налогообложению в соответствии со всеми действующими нормами.