Плюсы и минусы приватизации квартиры

Стоит ли приватизировать недвижимость? Или лучше жить по социальному контракту?

Мы объективно оцениваем плюсы и минусы приватизации квартир. С одной стороны, нужно повозиться с документами, дать деньги (если нет повода для бесплатной процедуры).

С другой стороны, вы получаете право собственности на недвижимость, а значит, имеете право ею распоряжаться: продавать, сдавать в аренду, завещать, наследовать.

Что такое приватизация квартиры и как она происходит?

Приватизация — это процедура, при которой государство передает право собственности на собственность гражданина. Юридические отношения в этом вопросе регулируются законом от 04.07.1991 г. 1541-1, а также другими законами.

В результате приватизации гражданин получает все имущественные права (владение, распоряжение, пользование).

Это означает, что можно будет:

Если речь идет о квартире, оформленной в социальную аренду, то жить в ней можно самостоятельно. Также запрещено проводить перепланировку.

Законодательство разрешает приватизацию ряда объектов:

Различают 2 вида приватизации имущества:

Если говорить о размещении, то ситуация следующая:

Примерно такая схема предусмотрена ст. 1 закона от 04.07.1991 г. 1541-1.

Недвижимость, в которой вы живете по договору социальной аренды, не является вашей собственностью. Формально квартира находится в государственной или муниципальной недвижимости. Приватизация дает возможность получить все права собственника.

Бывают ситуации, когда жилые помещения нельзя приватизировать.

Изобразительное искусство. 4 закона от 04.07.1991 г. 1541-1 содержит список объектов, которые нельзя получить в свойствах. Законодательством запрещается приватизация:

Исключения сделаны для недвижимого имущества совхозов и других сельскохозяйственных предприятий.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные лица и предприятия, которым недвижимое имущество передается в соответствии с законом о строительстве, могут самостоятельно принимать решения о разрешении / запрете приватизации служебных помещений и жилищных активов стационарных органов социальной защиты, расположенных в сельской местности

Из этого делаем простой вывод: если недвижимость находится в нормальном доме и в хорошем состоянии, можно подавать документы на приватизацию. Но возникает другой вопрос. Стоит ли приватизировать квартиру и тратить на нее время?

Преимущества приватизации недвижимости

Какие у вас преимущества?

Плюс №1. Совершение любых сделок

Главное преимущество — это возможность стать полноценным владельцем и управлять недвижимостью. Изобразительное искусство. 209 ГК РФ предписывает, что собственник получает все права пользования, владения, распоряжения.

В результате он позволяет не только проводить стандартные операции (дарение, завещание, продажа, наследование, залог).

Квартира может быть вкладом при оформлении аренды или заключении договора о переселении в социальный приют для престарелых.

Плюс №2. Перепланировка без проблем

Перепланировку можно провести в приватизированных квартирах. Чтобы узаконить снос стен / установку перегородок, потребуется:

правда, есть случаи, когда власти отказывают. Например, если вы хотите снести несущие стены или построить в спальне кухню.

Если говорить о квартире, в которой человек проживает в социальной аренде, то заявка на перепланировку даже рассматриваться не будет. Дело в том, что формально вы не собственник, а только работодатель.

У них нет полномочий изменять статус свойств (если это можно так назвать). Если вы хотите переместить комнату, убрать перегородки или установить новые, вам придется провести приватизацию.

Плюс №3. Перевод жилого помещения в нежилое

Как правило, такая практика распространена среди владельцев квартир, расположенных на первом этаже. Эти люди продают офисную недвижимость, кафе, магазины. Если квартира находится в оживленном месте, почему бы не продать ее?

удобно то, что:

Для передачи нежилого помещения необходимо пройти согласования. Но еще до этого вам нужно будет подать заявку на приватизацию.

Социальный трудовой договор предполагает, что вы всего лишь работодатель. Владелец — предприятие / государство в лице администрации.

Плюс №4. Передача квартиры в наследство

Ключевой вопрос для населения: «Что передать детям / внукам?» Ситуация ухудшается, если недвижимость находится в центре города, но не приватизирована. Помещение «социальной аренды» не передается по наследству.

Да, в квартире могут проживать родственники умершего, но с некоторыми оговорками. Кто-то из его близких должен стать работодателем, ответственным за взаимность умершего (и не факт, что это разрешат).

Если в квартире не прописан ни один из родственников, квартира автоматически переходит в муниципальную собственность. В результате родственники вынуждены «регистрироваться» в квартире только для того, чтобы продолжать пользоваться квартирой после смерти матери / бабушки.

Конечно, неприватизированные квартиры завещать нельзя. Они не могут передавать право собственности третьим лицам. При этом приватизированная недвижимость может быть передана в наследство соседу, даже коллеге или даже партнеру.

достаточно выразить волю в установленном законом порядке. Более подробную информацию можно найти в части 5 ст. 83 ТК РФ и в ст. 1119 ГК РФ.

Плюс №5. Отсутствие платы за пользование помещением

Людям, проживающим в квартирах на условиях социальной аренды, приходится вносить не только счета, но и платежи за пользование жильем. Это требование прямо предусмотрено ч. 3 ст. 156 ЖК РФ. Ставки устанавливаются местными властями и могут пересматриваться из года в год.

Как правило, цена зависит от:

По общему правилу, проживание и коммунальные услуги оплачиваются ежемесячно, до десятого числа месяца, следующего за месяцем.

Если говорить о Москве, то тарифы установлены постановлением Правительства Москвы от 13.12.2016 г. 848-ПП «Об утверждении цен, тарифов и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения». Впоследствии в документ были внесены изменения. Например, в декабре 2018 года стоимость 1 м2 общей площади увеличена с 27,14 рубля до 29,04 рубля.

Рассчитываем размер платы за использование помещения в городе Москва. Если у нас будет квартира 40 м2, то будет «посчитано» 40 * 29,04 = 1161,6 руб. Если посчитать оплату за год, то получится 1161,6 * 12 месяцев = 13 939,2 руб.

У приватизированной квартиры тоже есть «дополнительные обязательства». Ставка 0,1%. Если вычесть 20 м2, то налог составит 1 400 рублей в год (при кадастровой стоимости недвижимости 2 800 000 рублей). Расчет ведется по стандартной схеме: (2 800 000 руб. / 40 м2) * 20 м2 = 1 400 000 российских рублей. Это сумма, на которую можно уменьшить налоговую базу.

Остается только рассчитать сумму налога. Это (2800000 рублей — 1400000 рублей «льготы») * 0,1% = 1400 рублей. Сумма выплачивается за год. В итоге у нас 13 939,2 рубля в год против 1400.

Надо ли говорить, что за приватизированные квартиры платить придется меньше? Налоговые ставки могут измениться (увеличиваться и пересматриваться) в будущем. Но ведь еще можно увеличить плату за пользование домом по социальной аренде! В принципе, как правительство Москвы в 2018 году.

Плюс №6. Возможность прописки кого угодно

В приватизированную квартиру можно «войти» друзьям, коллегам, родственникам (при желании). Владелец может предоставить любому право на постоянное проживание и постоянную регистрацию. Но, как всегда, придется соблюдать установленный порядок.

Если речь и договор социальной работы, то есть серьезные ограничения. Например, «входить в ваши квадраты» могут только члены семьи. Те дети, родители, супруги.

Чтобы взвесить все преимущества и недостатки социальной аренды и приватизации квартир, составим таблицу.

Обратите внимание, что некоторые ограничения и тарифы были установлены в 2021 году, а других можно ожидать в будущем.

Минусы приватизации недвижимости

После изменений, внесенных в законодательство в 2017 году, приватизация жилья официально стала бессрочной. Но есть недостатки, которые останавливают людей.

Минус №1. Расходы на содержание жилья

Приватизированная недвижимость автоматически означает, что на ваши плечи будут возложены обязанности:

Тот ремонт (капитальный или плановый), техническое обслуживание, замена коммуникаций — все это и многое другое придется оплачивать из вашего кармана.

Если вы уйдете, вы можете подать в суд (и тогда вам заплатят через судебных приставов). Именно эти ограничения прописываются на уровне искусства. 210 ГК РФ, ст. 158 ЖК РФ и другие нормативные правовые акты.

Если это квартира, в которой вы проживаете в социальной аренде, расходы на содержание собственности несет владелец (обычно государство). Это муниципалитет финансирует капитальный ремонт, утепление и другие работы.

Другой вопрос, что в бюджете не всегда есть деньги. Поэтому люди вынуждены жить в «ветхих старых домах».

Минус №2. На приватизированную квартиру можно наложить взыскания

В прессе неоднократно обсуждалась проблема, что единственную квартиру можно взять «в долг». Эти судебные приставы описывают имущество и меняют его правовой статус. В этом плане собственник особо не защищен.

Если квартиру снимают для коммунальных или государственных нужд, обязательно предоставят другую или выплатят денежную компенсацию. Именно по этому пути пошла программа реструктуризации в Москве.

В этом случае при переводе работодателей учитывается физиологическая норма на человека. В результате «обменять старую собственность на новую» становится выгоднее, чем требовать денежной компенсации.

Люди, проживающие в старых домах на условиях социальной аренды, в рамках программы реновации могут рассчитывать только на предоставление аналогичной недвижимости (равноценного жилья). Но при этом есть возможность выбрать: получить квартиру в собственность или оформить недвижимость в социальную аренду.

Особенности московской реновации

В программе — снос старых пятиэтажек. Люди, живущие в «хрущевке», могут:

Вопросы реструктуризации спорны. Например, если семья живет в неприватизированной квартире, то вместо старой хрущевки они могут получить «однушку» или «двушку».

Если квартира приватизирована, собственник может запросить:

Тем в этом случае необходимо рассматривать каждую ситуацию отдельно. Вполне возможно, что участникам ремонта, квартиры которых не приватизировали, будет прибыльно.

Приватизация в долях и общая приватизация в 2021 году

Процедура для +/- процедур такая же. Недвижимость в долевой собственности может иметь разный статус:

Чтобы пройти приватизацию, необходимо получить согласие всех «зарегистрированных». Если хотя бы один человек не согласен, оформить квартиру в собственность невозможно.

Приватизация на акции возможна только при разделении собственности на неравные / равные части (50% и 50%, 30% и 70%, 25% и 75%, 20% и 80% и т.д.).

Если вы хотите приватизировать определенную долю (например, комнату в 2-комнатной квартире), вам нужно будет стать собственником ВСЕХ помещений, принадлежащих муниципалитету или государству. Разделение происходит автоматически (при подписании контракта).

Начало приватизации: сбор и подача документов в ЖЭК или МФЦ. Далее необходимо будет подписать договор о передаче недвижимости в собственность 2, 3, 4 и более людям (в долях).

Надеемся, что узнав все за и против, вы примете правильное решение!