Покупка квартиры на стадии котлована: выгоды и риски

Половина квартир в новостройках продается до завершения строительства.

Такое рвение горожан приобретать желаемые квадратные метры объясняется еще и желанием сэкономить. В некоторых случаях затраты снижаются до 25-30%, сейчас процент намного ниже.

Однако, помимо пользы, такой способ покупки жилья сопряжен с высокими рисками. Итак, стоит ли покупать квартиру на этапе котлована или лучше воздержаться, сэкономить и купить готовое жилье? Мы оцениваем все за и против».

Особенности покупки квартир на ранних стадиях

Вопрос о покупке квартиры на котловане в последнее время потерял актуальность.

Это связано с тем, что из-за перехода на ограниченные учетные записи застройщики теряют доступ к акционерному финансированию до завершения строительства. Продажа квартир со значительной скидкой вначале — не очень выгодное мероприятие.

С покупкой квартиры в котловане есть смысл поторопиться, пока еще есть возможность — нужно это понимать. Мы оценили все плюсы и минусы этого приобретения, но у каждого покупателя может быть свое мнение. Решение остается за вами.

Аргументы «За»

Экономия

Главное преимущество такого жилья — возможность сэкономить. Однако стоит отметить, что квартиры на ранних этапах не так дешевы, как раньше. Если несколько лет назад процент сбережений достигал 35 пунктов, то сейчас едва ли достигает 25.

Покупателей волнует, насколько дорога квартира от котлована до сдачи. По оценкам аналитиков, рост цены от начальной стадии до ввода в эксплуатацию составляет 12-15%. Это немного. Поэтому с покупкой квартиры в недооцененных комплексах и в проектах, где ожидается активный рост цен, нужно торопиться.

В жилых комплексах, где планируется активная застройка (например, строительство новой линии метро) или квартиры изначально выставляются со значительной скидкой на рынке недвижимости, процентное увеличение может быть больше. Например, в одном из московских жилых комплексов годовой рост цен составил 48%, а за весь период строительства (2 года) он увеличился до 72 %.

Большой выбор

В 2018 году на рынке недвижимости было продано рекордное количество новостроек. Такой наплыв объяснялся тем, что девелоперы хотели успеть получить разрешительную документацию на строительство многоквартирных домов до ужесточения Закона № 214, который начался 1 июля 2018 года.

Тогда объем нового строительства увеличился на 53,5%. И сейчас, в 2021 году, очень много квартир в начальной стадии строительства. Только в Москве раскапывают 36% квартир.

Разнообразный ассортимент

Большой выбор жилья на этапе земляных работ актуален не только для конкретных проектов, но и для рынка недвижимости в целом. На момент ввода в эксплуатацию в среднем в доме остается от 10 до 20% непроданных квартир. В более ликвидных объектах уровень непроданного жилья не превышает 10 %.

На ранних этапах строительства выбор квартир намного шире, чем на более поздних этапах. В первую очередь уходят самые доступные квартиры — небольших размеров, как студии. Пакеты с улучшенными параметрами следуют с небольшой задержкой. По окончании продажи остается несколько ликвидных или неликвидных домов.

Аргументы «Против»

Высокие риски

По оценкам экспертов в области недвижимости, в столице с нарушением сроков сдается от трети до половины новостроек, в Подмосковье и того больше — до 85 %.

В связи с постоянными изменениями, происходящими на строительном рынке и нестабильностью экономики, риски неудачи застройщика возрастают. Поэтому покупка квартиры на котловане связана с большими рисками.

Чтобы не потерять деньги при выборе квартир на этапе земляных работ, необходимо тщательно проанализировать застройщика, обратить внимание на те проекты, которые ранее строились под его эгидой.

Чтобы максимально обезопасить себя от рисков, желательно отдавать предпочтение жилым комплексам, внутри которых уже построены и жилые дома. Если доверие к застройщику достаточно велико, можно выбрать и новый проект жилой застройки. Цены на квартиры в нем будут значительно выгоднее.

Длительное ожидание

Даже если жилой комплекс строился по графику и поломки не произошло, квартиру все равно придется ждать долго. В среднем многоэтажный панельный дом строится около года. Строительство дома по монолитной технологии занимает от 1,5 до 2 лет.

Также следует учесть, что на подведение инженерных коммуникаций потребуется больше времени. И часто это обстоятельство задерживает ввод в эксплуатацию. Это происходит по вине организаций, предоставляющих ресурсы, которые постоянно затягивают установленные сроки.

Квартиры можно продавать с отделкой и без. Застройщику также потребуется больше времени на ремонт. Готовые дома обычно сдаются на 2-3 месяца позже остальных.

Даже по окончании работ, коммуникаций, ремонта и отделки ключи сразу не вернут. Процедура передачи квартир собственникам занимает от 3 до 6 месяцев.

Поэтому при покупке квартиры в котловане нужно быть готовым к тому, что переехать в новостройку можно будет не ранее, чем через 3 года.

Затраты на съемное жилье

Время, потраченное на строительство, связано не только с долгим и волнующим ожиданием, но и с неожиданными расходами. Если на этот период свободного жилья нет, его нужно будет снять и оплатить арендную плату. А если квартира покупается за счет ипотечной ссуды, то при этом все равно придется заплатить банку.

Например, раскапываемая квартира в одном из жилых комплексов покупается за 6 миллионов рублей. Первый взнос — 3 миллиона рублей. Покупатель берет 10% -ный ипотечный кредит еще на 3 млн руб. В среднем срок кредита составляет 20 лет. Таким образом, ежемесячный платеж составит около 29 тысяч рублей.

На аренду дома потребуется около 30 тысяч рублей в месяц. При несложных расчетах получается, что через 3 года покупатель потратит более 1 млн рублей на аренду, 1 млн рублей на погашение ипотеки за квартиру, которой еще нет.

Сравним этот сценарий с другим, когда приобретается готовое жилье, которое обычно стоит на 15% дороже. Его стоимость составит 6,9 миллиона рублей. В этом случае ежемесячный платеж по ипотечной ссуде составит 37,6 тыс. Руб. Но квартплату платить не придется. Экономия очевидна — 22,4 тысячи рублей в месяц.

Следует отметить, что более высокий взнос сохраняется на весь срок действия ипотечной ссуды. Поэтому переплачивать придется не только в период строительства. За весь срок кредита переплата составит 5,1 млн рублей против 3,9 млн рублей.

Покупатель сможет сэкономить на аренде 1 млн рублей, но потратит на 1,2 млн рублей больше на весь срок ипотечного кредита.

Уменьшение переплаты возможно при досрочном погашении. Для этих целей можно целевым образом направить средства, которые можно было бы потратить на аренду дома.

В первые несколько лет затраты будут сопоставимы, но не будет нервов и рисков, связанных с ожиданием окончания строительства. Поэтому стоит рассчитывать, во сколько обойдется вам более дешевая квартира еще на этапе раскопок, учитывая все нюансы.

Цены не всегда растут

В предыдущем разделе расчеты основывались на среднем росте цен на 15 %.

Но следует учитывать, что стоимость в процессе строительства может не только значительно увеличиться, но и снизиться. Таким образом, рентабельность покупки дома на этапе земляных работ сводится к нулю.

На данный момент во многих проектах жилых комплексов цены растут только на 5-7%, а некоторые проекты имеют полностью отрицательную динамику из-за просчетов. Отсюда вывод: покупка дома на ранней стадии не всегда приводит к экономии.

В финале застройки остаются неликвидные объекты

Даже принцип большого ассортимента на этапе земляных работ не всегда работает. Небольшое количество жилых помещений остается только в наиболее востребованных проектах, в остальных этот показатель значительно выше.

Примерно 15% квартир продаются только в течение 2-3 лет после сдачи кондоминиума в эксплуатацию. И следует отметить, что в этом случае остатки не всегда получаются сладкими. Бывают менее ликвидные квартиры или очень дорогие многокомнатные квартиры.

Некоторые разработчики стремятся оставить самые популярные варианты до самого конца. В фазе высокой готовности дома их можно продать по завышенной цене. По этой причине девелоперы продают только бассейны квартир.

Процедура покупки квартиры на стадии котлована

Прежде чем покупать квартиру у застройщика на этапе ямы, следует взвесить максимум рисков, в том числе возможность быть обманутым. Бывают случаи, когда, отдав все деньги на новостройку, люди остаются ни с чем.

Среди разработчиков есть мошенники, мошенники и просто неудачники. На первых порах они красиво рекламируют свой двор, а при продаже квартир используют схемы двойной продажи. Несколько человек могут владеть домом одновременно.

важно не терять голову над красивыми фразами, а знать все тонкости и юридические формальности заключения договора долевого строительства.

Где найти информацию о застройщике

Чтобы не стать жертвой мошенников, нужно поинтересоваться разработчиком. Так вы сможете понять степень надежности компании, которая построит ваш дом.

Если застройщик «славится» плохой репутацией, то договор с ним лучше не заключать. Будет полезно поинтересоваться реализованными объектами, историей их строительства. На начальных этапах исследований поможет глобальная сеть.

Официальная информация для разработчиков доступна на официальных сайтах. Также там можно найти разделы по истории компании, инвесторам, кредиторам, сданным структурам, строящимся проектам и срокам. Если девелопер активно сотрудничает с крупными банками, это тоже может быть гарантией чистоты транзакции.

Отсутствие вашего сайта должно вас насторожить — значит, компания недостойна и доверять ей свои активы не стоит.

также необходимо проанализировать цены на квартиры. Не рассчитывайте, что вам повезет, если вы найдете жилье по очень низкой цене. Успешная компания никогда не продаст квартиры дешевле, чем они стоят на самом деле.

Самым актуальным источником информации по-прежнему является форум акционеров и их отзывы. Эти услуги обычно раскрывают всю правду о застройщиках, особенно если в процессе строительства возникли проблемы: задержки сроков, увеличение затрат, дополнительные расходы. Там же можно найти информацию о том, как разработчик находил решения в конфликтных ситуациях.

Какие документы должны быть у застройщика

Если первый этап проверки прошел успешно, остается лично посетить офис застройщика или менеджера по продажам квартиры.

Вам нужно будет убедиться, что с документами в этом офисе все в порядке. В противном случае, если ваша бдительность на этом этапе уснет, после строительства МКД могут начаться большие проблемы.

необходимо проверить наличие учредительных документов, в которые входят:

также необходимо убедиться, что застройщику принадлежит территория, на которой планируется строительство многоквартирного дома. Назначение местности также имеет большое значение. В документах должно быть четко указано, что земельный участок предназначен для строительства того или иного дома. Также необходимо убедиться в законности приобретения участка, например, через аукцион.

Застройщик должен иметь лицензию на ведение строительной деятельности. В документе должен быть указан период, который должен охватывать крайний срок строительства МКД.

Застройщик должен иметь всю проектную документацию и государственный опыт.

узнать условия контракта нужно не в спешке, а в спокойной обстановке. Идеально, если вы покажете документ юристу.

Строительство жилых домов по закону должно быть застраховано. Лучше всего, если страховщиком будет известная компания.

Договор с застройщиком

Обязательным условием покупки раскапываемой квартиры является заключение договора долевого строительства с девелоперской компанией. В договоре указана информация об объекте, дате завершения строительства, цене квадратного метра.

Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Соглашение гарантирует покупателю высочайший уровень защиты. В случае несоблюдения сроков, поставки неподходящего товара и других обстоятельств договор может быть расторгнут в одностороннем порядке. В документе также указывается гарантия.

К сожалению, не все девелоперы спешат заключать сделки с долевым участием. В одной только Москве их всего около 20%. Некоторые компании предлагают заключить предварительный договор купли-продажи. Риск состоит в том, что этот документ нигде не зарегистрирован и, следовательно, не может быть соблюден.

Еще один момент мошенничества связан с выставлением счета-фактуры. Клиент покупает этот документ, но не дает никаких гарантий на квартиру. По сути, это не указывает никакой информации об объекте.

Договор на участие в жилищно-кооперативном строительстве — тоже плохое решение. Прежде чем присоединиться к этой организации, вам необходимо поделиться. Условия прописаны не в договоре, а в чартере. Если вы остановитесь на этом варианте, нужно быть предельно внимательным при изучении всех документов.

Заключение

Ответ на вопрос, стоит ли покупать квартиру на стадии земляных работ, по-прежнему актуален. С одной стороны, перспектива приобретения более-менее доступного жилья манит, с другой — пугающие риски.

Выгодно ли покупать квартиру на ранней стадии, станет известно только по окончании строительства. Сегодня такое приобретение связано с большими рисками, поэтому с столь серьезной покупкой лучше не торопиться.

купить квартиру на стадии приямка можно, если проект жилого комплекса перспективен, а квартиры в нем продаются со скоростью ветра.

Эксперты по недвижимости сходятся во мнении, что с ямой лучше не рисковать, а купить квартиру хотя бы в середине строительства.