Покупка квартиры по ипотеке по шагам в 2021 году: порядок действий и документы

Привет! Вы наконец-то решили купить дом? Не готовы протянуть руку и выложить несколько миллионов сегодня? Так что очевидно, что покупка квартиры в ипотеку — ваш вариант! И сегодня мы подробно рассмотрим, как купить квартиру в ипотеку, с чего начать, а также пошагово разберем, как проходит процедура покупки квартиры в ипотеку.

Особенности ипотеки на квартиру

Прежде всего, хочу сказать, что в 2021 году многие банки снизили процентные ставки по ипотеке. Это не может не радовать тех, кто решил покупать собственное жилье.

Например, Сбербанк снижает ставки по ипотеке до 8,4% по некоторым видам кредитов.

Для получения ипотеки на квартиру по низким процентным ставкам кредитная организация попросит вас документально подтвердить вашу кредитоспособность, а также подобрать для вас недвижимость, подходящую для нужд кредитной организации, то есть недвижимость, которая будет являться ипотекой быть жидким.

Ипотечный кредит на квартиру имеет ряд характеристик, о которых вам следует знать:

1. Суть в том, что закон об ипотеке предусматривает, что при покупке квартиры в ипотеку мы должны оформить на нее залог. Гарантия и ипотека — это две концепции, которые мы обсуждали ранее. Пока вы оплачиваете ипотеку, квартира принадлежит банку, но вы имеете право в ней жить.
2. Кредит предоставляется на срок до 30 лет. Это позволяет значительно снизить оплату и сделать ее доступной.
3. Банк практически всегда будет требовать с вас 10-30% первого взноса от стоимости квартиры, но есть вариант и без него. Ранее мы писали о том, как оформляется ипотека без первоначального взноса.
4. Ипотечные квартиры должны соответствовать определенным банковским требованиям. Вы можете узнать о них из последнего поста.
5. Досрочное погашение кредита с пересчетом процентов возможно в любой момент и без комиссий.
6. Банки обязаны принимать государственные сертификаты (материнские, иммигрантские и т.д.) на погашение ипотеки.
7. Банки должны проверять кредитоспособность заемщика и устанавливать требования к стажу работы от 1 месяца, но чаще от полугода.

Некоторые кредиторы предоставляют ипотеку на покупку квартиры по двум документам, но тогда будет повышение процентной ставки и первоначальный взнос на 40-50%. Это легко объясняется тем, что у банка нет гарантий, поэтому риски слишком высоки.

В новостройке

Несомненно, самый выгодный вариант покупки квартиры через ипотеку — это строящееся жилье. Как вы помните из наших предыдущих постов, новостройка — это квартира, на которую еще не зарегистрировано право собственности, то есть доли в строительстве.

здесь очень важно обратить внимание на то, что у вас будет не договор купли-продажи, как мы привыкли, а договор о владении акциями или договор о продаже. Обратите внимание, что Соглашение о передаче — это передача права взыскания долга в пользу третьего лица.

Например, если вы решили снять квартиру на одном из последних этапов строительства не у самого Застройщика, а у Инвестора, гарантией в этом случае будут права требования Застройщика.

Тем не менее, главный вопрос, который задает большинство, — что нужно, чтобы процентная ставка по кредиту была минимальной?

На самом деле это совокупность факторов, некоторые из которых практически невозможно изменить, а некоторые достаточно реалистичны, чтобы «соответствовать» требованиям. Посмотрим, что это за условия, от которых зависит цена ипотеки:

• размер первоначального взноса: чем больше вкладов, тем меньше проценты;
• срок кредита — в ряде банков существует правило, что чем больше срок, тем выше ставка.
• ваше согласие на страхование — ипотечное страхование. В некоторых банках это ипотечное страхование недвижимости и страхование жизни, в других также добавляется титул (то есть от риска потери имущества). Залог необходимо будет застраховать в обязательном порядке, без него Банк даже не заключит с вами договор. Но — жизнь и титул, это на ваше усмотрение, но отказ будет чреват для вас штрафными санкциями в виде повышения ставки;
• у вас есть зарплатная карта в банке. Практически везде действуют льготные условия для сотрудников. Кроме того, если у вас есть счет заработной платы, на котором вы собираетесь оформить ипотечный кредит, вам, скорее всего, не нужно предоставлять справку о доходах;
• сниженная процентная ставка также ожидает Вас, если квартиру выберет продавец (юридическое лицо), аккредитованный Банком, например, проверенный застройщик. Списки таких разработчиков доступны на официальном сайте интересующего вас банка. Некоторые из них предоставляют скидки и скидки по процентам по специальным соглашениям.

Вас сегодня ждут процентные ставки на строящееся жилье — от 8,9% и выше, а первоначальный взнос в разных банках варьируется от 10 до 30% от суммы кредита.

Если ваше новое здание аккредитовано банком, в котором вы занимаетесь, крайний срок утверждения квартиры будет минимальным, как и проценты по ипотеке. Кредитор переводит деньги напрямую на счет Застройщика.

Вторичка

Ситуация со вторичным рынком немного иная, здесь вам обязательно понадобится независимая оценка приобретаемого жилья, конечно, за свой счет. Также существует серьезный риск потери права собственности (или титула). В двух словах, если сделка, заключенная с ипотекой квартиры, признана судом недействительной, то при отсутствии страховки все обязательства, а также возмещение убытков ложатся на вас.

Кстати, я хотел бы уточнить, что если вы все же решите защитить себя и застраховать титул, то вы должны это сделать в течение первых трех лет, так как с тех пор истекает срок давности, признавая сделку недействительной, а это значит, что вы больше не рисковать.

Условия для дома, в котором расположена ваша квартира, вполне логичны. То есть дом, в котором находится ваша квартира, нельзя ставить на капремонт, снос или реконструкцию.

Изменение тарифа на вторичное жилье зависит от тех же условий, что и на новое, за исключением пункта об аккредитации Строителей.

Деньги вы получите после заключения кредитного договора. Как показывает практика, рассчитываются с продавцом только после подписания договора купли-продажи. До сих пор вы можете арендовать сейфовую ячейку, где храните свои деньги, или положить их на счет при безналичной оплате.

Более подробно ипотека вторичного жилья рассмотрена в отдельном посте.

Студия

Во-первых, давайте посмотрим, что такое студия. Студия — это квартира, в которой нет перегородок между кухней и комнатами. В целом этот вид дешевого жилья востребован в нашей стране.

есть возможность купить студию с ипотекой по другим ипотечным программам, например студия в новостройке — это будет программа для строящегося жилья и на вторичном рынке — программа для готового жилья, соответственно все требования и условия есть абсолютно идентичный.

В свою очередь, хотим обратить ваше внимание на такую ​​особенность, как ипотека и перепланировка. Если же ваш выбор остановился на студии, обязательно проверьте, легализована ли перепланировка. В противном случае произойдет то, о чем я предупреждал вас, когда говорил о страховании титула. То есть признание транзакции недействительной.

Апартаменты

Если вас интересует ипотека на квартиру, ваша ставка будет колебаться в среднем от 11,25 до 12,25% и зависит почти от тех же факторов, что и для вторичного жилья.

Хотя к квартире есть дополнительные требования, такие как:

• Квартиры должны быть конструктивно раздельными комнатами;
• Подключение ко всем центральным коммуникациям;
• Квартиры должны располагаться на надземных этажах;
• В свою очередь, к дому, в котором они расположены, также предлагаются некоторые требования:
• Домашняя одежда — не более 50%;
• Не зарегистрирован на капитальный ремонт, снос или реконструкцию;
• Количество этажей — не менее 2-х;
• Определенные условия для материалов и конструкций стен;
• Его нельзя размещать в бывших пансионатах, санаториях, домах престарелых, лагерях, гостиницах, воинских частях.

В зависимости от выбранного вами кредитора первоначальный взнос будет составлять 20%.

Ваши действия при покупке квартиры будут идентичны действиям при покупке квартиры. В зависимости от того, есть ли у вас квартиры в стадии строительства или в стадии строительства, в качестве залога вы будете иметь: ипотечное право собственности или права требования (на основании договора о владении капиталом).

Комната и доля

Допустим, нам нужно купить комнату или долю в квартире? Как получить ипотеку в этом случае?

логично предположить, что здесь вы получите деньги под максимальные проценты, ввиду неликвидности гарантии. Здесь рост процентных ставок в разных банках огромен, от заявленных 10,25 до 18,2% или даже больше, в зависимости от вашего страхового согласия, первоначального платежа, заработной платы при наличии карты и так далее в соответствии с приведенным выше списком.

Гарантийные требования следующие:

• Кроме того, нет требований к регистрации на капитальный ремонт, снос и реконструкцию, как для предыдущих;
• Если вы покупаете комнату, то это должна быть отдельная собственность (изолированная комната);
• Порядок использования помещения должен быть определен документами (это договор всех участников имущества или решение суда);
• Правила о праве преимущественного отказа от покупки между другими собственниками должны соблюдаться, то есть все владельцы должны быть письменно уведомлены о намерении продавца продать свою долю (комнату).

О характеристиках ипотеки на комнату и о том, как работает ипотека на долю в квартире, вы можете узнать из наших предыдущих статей.

Покупка ипотечной квартиры

Что делать, если вам нравится ипотечная квартира, то есть то, что у вас уже есть ипотека? Хочу вас успокоить и порадовать: если нравится, берите! Денег нет, поэтому снимаем квартиру с ипотекой! Как это сделать?

Очень простой! Сходите в банк и переоформите ипотеку на себя, то есть фактически заменяется Залогодатель. Кредитная организация выплачивает ипотеку продавца вашей ссудой, и вы регистрируете передачу прав и залога, но есть второй вариант, когда нужно выплатить ипотеку продавца, а затем взять обычную ипотечную ссуду.

Покупка ипотечной квартиры сопряжена с определенными рисками, поэтому рекомендуем про это нашу предыдущую статью.

Пошаговая процедура регистрации

Итак, каков будет порядок покупки квартиры в ипотеку? В принципе, ваши действия будут одинаковыми для всех типов недвижимости, за исключением некоторых пунктов.

Рассмотрим покупку квартиры в ипотеку с подробной инструкцией по разным видам недвижимости.

Процесс покупки квартиры в новостройке очень прост:

1. Решаемся с застройщиком и выясняем, в каких банках он аккредитован.
2. Ипотечный брокер застройщика или вы сами получите решение в нужном вам банке.
3. Строительная компания составляет DDU и согласовывает его с банком.
4. Заемщик подписывает DDU и кредитный договор.
5. Ряд банков требует ипотечного страхования жизни. Эта услуга не является обязательной, но может привести к увеличению комиссии.
6. Сделка зарегистрирована в Министерстве юстиции.
7. Первоначальный платеж (выписка со счета или платежное поручение) подтверждается, и с банком заключается договор кредитового перевода или уступки. Что это такое, мы более подробно рассказали выше. Разработчик не имеет права принимать от вас деньги до регистрации, если не было составлено предварительное соглашение;
8. Банк переводит деньги застройщику.
9. После сдачи дома в аренду вы регистрируете недвижимость, но квартира будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока вы не погасите кредит полностью.

Перепродажа и другие виды недвижимости, которые мы рассматриваем:

Этапы покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке будут немного отличаться. Первые два пункта остаются прежними, но с третьего этапа они будут другими.

1. На этом этапе вы заключаете с продавцом предварительный договор, по которому вносится залог при покупке квартиры, обычно в размере первоначального взноса.
2. После этого пройдите осмотр и соберите документы на квартиру. Здесь вы подтверждаете, что первоначальный платеж произведен (здесь выписка со счета или квитанция от продавца). Отправьте весь этот пакет документов в Банк на согласование;
3. Если банк все устраивает, подайте заявку на получение кредита;
4. Затем отправляйтесь в Росреестр, чтобы заключить сделку.

Деньги вы получаете после заключения кредитного договора, но продавец обычно ликвидируется после подачи документов на регистрацию. До сих пор либо вы арендуете сейфы, либо они есть на вашем счету, в случае безналичной оплаты.

И транзакция завершается, когда вы получаете свидетельство о регистрации права собственности. Обычно это происходит в течение 7-10 дней, но ваша собственность будет передана в залог до тех пор, пока ваш кредит не будет полностью погашен.

Если в силу различных жизненных обстоятельств вы физически не можете присутствовать при сделке или просто не хотите, вы можете обратиться к агенту по недвижимости. Затем за отдельную плату представитель агентства проведет все процедуры, чтобы завершить транзакцию за вас.

Но это может быть не только агент по недвижимости, это может быть любое лицо (родственник, знакомый и так далее). Для этого вам достаточно написать доверенность на покупку недвижимости, как это сделать правильно, вам подскажет нотариус. Вариант доверенности может быть полезен, если приобретаемая недвижимость находится в другом регионе.

Требования к заемщику и квартире

Кредиторы предлагают примерно такие же требования к Заемщику:

• Возраст заемщика — от 20-21 года и до 65-75 лет на момент полного погашения кредита;
• Ваш стаж работы на последнем месте составляет не менее 6 месяцев, а общий стаж работы за последние 5 лет — не менее 1 года, но есть кредитные учреждения, которые принимают заявки на рассмотрение с опытом работы не менее 1 месяца
• Гражданство РФ, в некоторых банках этого требования нет;
• Регистрация на территории РФ, опять же, не является обязательным требованием для всех банков;
• Некоторые банки требуют, чтобы вы приобретали заложенную недвижимость только по месту регистрации;
• Вы также можете привлечь до трех со-заемщиков, доход которых будет учтен при расчете суммы кредита.

 Документы

Документы на ипотеку нужно будет предоставить поэтапно. Сначала вы отправляете заявку на рассмотрение и, только в случае одобрения, собираете дополнительные документы.

Для подачи заявки необходимо предоставить следующие документы:

• Форма заявки;
• Заграничный пасспорт;
• Второй документ, удостоверяющий личность;
• Отчет о прибылях и убытках, для предпринимателей — налоговые декларации и управленческие отчеты;
• Трудовая книжка, заверенная работодателем, для военнослужащих — справка установленного образца;
• Если вы привлекаете созаемщиков, от них исходят те же документы, что и от вас;
• Облигационные документы, если есть.

После утверждения кредита мы сообщаем:

• Документы на выбранную вами квартиру: титул, технические документы, выписка из ЕГРН, справка из паспортного стола, смета;
• Подтверждение первоначального платежа (выписка или квитанция от продавца о получении суммы).

По программе «Молодая семья» вам также понадобятся:

• Свидетельство о браке, если семья полная;
• Свидетельство о рождении ребенка;

Если вы собираетесь использовать материнский капитал, также предоставьте:

• Свидетельство на материнский капитал;
• Справка об остатке средств на материнском капитале.

Однако Банк всегда оставляет за собой право запросить дополнительные документы.

И документы, которые вы подписываете при покупке квартиры:

• Договор о кредите;
• Договор купли-продажи квартиры за счет кредитных средств;
• Взаимный;
• Календарь и уведомление о полной стоимости кредита;
• Договор страхования;
• Договор долевого участия и уступки — для строящихся заводов.

Виды ипотечных программ

В основном ипотечные программы везде одинаковые с небольшими вариациями, делятся на разные типы:

• Строящееся жилье;
• Готовый дом;
• Жилищное строительство или целевая ипотека;
• Военный заем;
• Молодая семья — столица материнства.

Но в рамках этих программ вы найдете акции, дополнительные предложения и возможности в каждом банке.

Возврат процентов и налоговый вычет

Знаете ли вы, что НДФЛ возвращается в вашу ипотеку при покупке квартиры? Возмещение подоходного налога с населения (НДФЛ) или налоговых вычетов, а также процентов по ипотечному кредиту подлежат возврату. Иными словами, это компенсация от государства суммы фактических затрат на приобретенное жилье и суммы процентов, уплаченных по целевой ипотечной ссуде.

Размер удержания составляет 13%, максимальный — 260 000 и 390 000 рублей соответственно.

Если вы использовали материнский капитал, эти средства не учитываются, так как они не облагаются подоходным налогом. Если вы хотите купить квартиру в ипотеку у родственников, по закону вы не сможете получить налоговый вычет.

Налоговый вычет могут получить физические лица (как граждане Российской Федерации, так и иностранные граждане), официально работающие на территории Российской Федерации. Имущественные вычеты можно получить не только в налоговой инспекции, но и у работодателя по запросу. Но воспользоваться правом можно только один раз.

Таким образом, любой, кто купил дом, может запросить возврат налога в любое время, начиная с года после покупки и в течение трех лет.

Альтернативные варианты

Как известно, всему всегда есть альтернатива, и наша не исключение. Ипотеке или ссуде на покупку квартиры есть альтернатива — несоответствующая ссуда. Вы берете сумму и распоряжаетесь ею на свое усмотрение, хотите — строите, хотите — получаете готовое жилье, а если хотите — на ремонт, отчет у вас никто не попросит. Но здесь вы найдете более высокие процентные ставки, но при этом не нужно оформлять свой дом в залог, тратить деньги на оценку, оформлять сделку, обязательно страховать недвижимость и т.д.

Так что купить квартиру в ипотеку, как видим, не составляет большого труда. Мы рассмотрели несколько вариантов и условий, а также порядок покупки квартиры в ипотеку. Но, как всегда, решать вам, и, как всегда, ваше решение будет единственно правильным для вас.

Воспользуйтесь нашим калькулятором ипотечного кредита, чтобы рассчитать свой взнос.

И ждем ваших вопросов в комментариях, на которые будем рады ответить.

Подпишитесь на обновления проекта и нажимайте кнопки социальных сетей!

Если вам необходимо юридическое сопровождение сделки, рекомендуем записаться на бесплатную юридическую консультацию у нашего специалиста в специальной форме на нашем сайте.