Порядок взыскание неустойки с застройщика по ДДУ в 2021 году: расчет, пример искового заявления и как получить по шагам

С одной стороны, долевое строительство — это очень выгодный способ купить недвижимость по невысокой цене. С другой стороны, проблем в этой процедуре очень много, одна из которых — бесконечная переносимость даты сдачи готовой квартиры участнику строительства. Очень эффективное решение этой проблемы — «наказание рублем» — взыскание штрафа с разработчика.

Формула расчета

Закон, регулирующий долевое строительство, описывает, как следует рассчитывать фиксированную ставку. За сложной формулировкой скрывается довольно простая формула:

1/150 * R * C * D = сумма штрафа, где

Р — текущая ставка рефинансирования;

C — цена квартиры за DDU;

D — период просрочки в календарных днях.

Важный. 1/150 — это процент от ставки рефинансирования, установленный законом для физических лиц. В случае юридических лиц доля уменьшается пропорционально и составляет 1/300 налоговой ставки.

Произвести необходимые расчеты не так сложно, как кажется на первый взгляд.

при расчете необходимо учитывать следующие особенности:

1. Банк России приравнял ставку рефинансирования к ключевой ставке, установив ее на уровне 7,5% годовых. Вам нужно следить за метрикой ключевой ставки. Для целей сбора фиксированной ставки арендная плата взимается в день передачи дома покупателю или, если квартира не была продана, в день отчета.
2. Цену на квартиру нужно брать в дошкольном учреждении. Если была уступка, то все равно смотрят цену на DDU.
3. Срок отсрочки зависит от даты сдачи квартиры, указанной в договоре. Срок истекает со следующего дня после последней даты сдачи квартиры. Например, если квартира будет сдана 1 июня, период отсрочки начнется 2 июня.

С учетом этих правил вы сможете правильно и быстро рассчитать штраф. Формула расчета понадобится для подачи жалобы и иска.

Если возникнут трудности в расчете, рассчитайте онлайн-калькулятор.

Пример расчета

Квартиру нужно было передать из ДДУ 31 мая 2021 года, однако фактически приемка состоялась только 20 сентября 2021 года. Срок просрочки составил 112 дней (с 01.06.2021 по 20.09.2021).). Ставка рефинансирования была установлена ​​Банком России 25 октября 2019 года в размере 6,5% годовых. Стоимость жилья для ДДУ — 2 500 000 руб.

1/150 * 6,5 * 2,500 тыс. * 112 = 121 тыс. Руб

На момент фактической передачи квартиры размер штрафа составлял 121 тысячу рублей.

можно ли вернуть что-то сверх фиксированной ставки?

Закон полностью поддерживает дольщиков как более слабую сторону дошкольного учреждения, поэтому помимо размера штрафа участник строительства вправе требовать:

• понесенные убытки;
• моральный ущерб;
• неустойка (неустойка) 50% от суммы долга;
• расходы на обращение в суд.

Убытки — это фактические расходы, понесенные акционером из-за того, что квартира не была передана ему вовремя. Традиционно к таким потерям относятся размер арендной платы за вынужденную аренду жилья и повышенные проценты по ипотеке. Кроме того, вы можете взимать транспортные расходы, суммы оплаты складских услуг при условии, что они напрямую связаны с тем, что квартира не была доставлена ​​вовремя. Убытки должны быть подтверждены доказательствами.

Компенсация морального вреда взыскивается, если акционер понес моральные страдания в связи с несвоевременным получением квартиры. Теоретически можно запросить любую сумму, однако перед оформлением претензии лучше ознакомиться с региональной практикой.

Штраф за невыполнение требований потребителя назначается, когда дело уже дошло до суда и судья установил, что застройщик не только нарушил сроки сдачи объекта, но и отказался добровольно уплатить штраф акционеру. Размер штрафа составляет половину суммы штрафа.

Судебные сборы также взимаются только во время судебного разбирательства. К ним относятся судебные издержки, возмещение государственных налогов и другие расходы, понесенные в связи с судебными разбирательствами (например, судебные издержки).

Какие есть варианты сбора?

вряд ли девелопер проявит инициативу и самостоятельно рассчитает размер штрафа, а затем переведет его на счет акционера. Поэтому исследование предлагает два варианта сбора:

1. Внесудебный приказ (досудебный.
2. Судебный приказ.

Как следует из названия, разница между этими вариантами заключается в обращении к компетентному исполнительному судье. В этом случае внесудебная процедура в любом случае должна быть завершена, так как это обязательный этап до обращения в судебный орган.

Иными словами, акционер сначала обязательно обращается к учредителю с иском, а уже потом получает право обратиться в суд за защитой своих прав. На любом этапе может прийти юрист и взыскать с застройщика штраф.

Внесение единовременной выплаты во внесудебном порядке

Общая схема внесудебной процедуры взыскания штрафа с промоутера в соответствии с DDU выглядит следующим образом:

1. Акционер оформляет и подает жалобу учредителю.
2. В течение 10 дней с момента получения претензии промоутер удовлетворяет ее и добровольно оплачивает неустойку.

Если застройщик отказывается добровольно платить деньги, жалоба станет первым шагом к судебному разрешению конфликта.

Подготовка претензии

Жалоба становится полноценным юридическим документом только при ее правильной подготовке. Документ должен содержать следующую информацию:

1. В шапке: фирменное наименование разработчика, его ИНН и ОГРН, юридический адрес и ФИО директора. Акционер является отправителем: необходимо указать ФИО, адрес и номер договора.
2. Название документа — Жалоба.
3. Описание ситуации: когда заключен договор, какой срок сдачи объекта, указание на факт нарушения сроков. Если квартира действительно передается, необходимо указать дату передачи.
4. Формула расчета штрафа и сам расчет. Если квартира переезжает, сумма будет окончательной. Если нет, вы можете указать, что сумма была рассчитана на момент запроса.
5. Обязательная ссылка на Федеральный закон № 214 от 30.12.2004г.
6. Банковские реквизиты заявителя.

Акт составляется на отдельном листе и подписывается собственноручно акционером. Если в договоре участвует несколько участников строительства, заявка подписывается ими совместно.

Подтверждение аккредитива не требуется, достаточно простой письменной формы.

Здесь вы можете скачать образец жалобы на разработчика — образец от 2021 года.

Правильное предъявление претензии

Следующим шагом будет подача претензии разработчику. Это должно быть сделано правильно, чтобы перевод приобрел законную силу, и этот факт впоследствии мог быть передан в суд. Сегодня разрешены два способа передачи:

1. Лично в руках разработчика. Для этого составляются два экземпляра жалобы, один из которых остается у акционера. На копии акционера представитель клиента должен проставить: регистрационный номер, дату допуска, подпись, расшифровку и должность сотрудника, который ее получил. Самый безопасный способ — отдать документ не секретарю, не бухгалтеру, а самому менеджеру компании, иначе разработчик сможет доказать, что документ не получил. Некоторые ресурсы не рекомендуют придерживаться этого метода, но, если все сделано правильно, вы можете сэкономить много времени на отправке.

1. По почте на юридический адрес — это самый надежный и правильный способ. Для этого необходимо оформить жалобу заказным письмом с уведомлением о получении и списком приложений. Письмо необходимо отправить на юридический адрес. Юридический адрес доступен в открытом реестре [urlspan] Единого государственного реестра юридических лиц [/ urlspan]. Если в договоре указан другой адрес, приоритетом является информация из Единого государственного реестра юридических лиц.

После подачи заявки участник строительства должен набраться терпения и дождаться истечения установленного законом срока.

Сроки ответа

Срок ответа на претензию — 10 дней с момента получения застройщиком документов. При личном переводе дата получения указывается на копии участника, а при отправке — в уведомлении о вручении.

Дни должны считаться рабочими, т.е они не включают выходные и праздничные дни. Если последний день срока приходится на нерабочий день, он переносится на следующий рабочий день.

Важный. Если разработчик не получил письмо с жалобой, десятидневный период начинает отсчитываться на следующий день со дня истечения срока действия письма по почте.

Если срок ответа истек, а акционер не получил ответа от учредителя, можно обратиться в судебный орган.

Порядок получения

Оплата может быть единовременной или частичной по согласованию сторон. Если речь идет об рассрочке или отсрочке платежа, то необходимо заключить отдельное соглашение о порядке погашения.

Как правило, разработчики выплачивают деньги банковским переводом на банковский счет получателя.

Восстановление через суд

Как применить штраф от застройщика за просрочку?

Судебная процедура его получения включает следующие этапы:

1. Акционер направляет промоутеру жалобу с обязательством добровольно вернуть долг.
2. Если застройщик добровольно не уплачивает неустойку, акционер готовит жалобу в суд.
3. После передачи в суд заявления об обращении взыскания судья назначает первое заседание суда.
4. Судебный процесс состоит из нескольких заседаний, в ходе которых выясняются позиции сторон и исследуются доказательства.
5. По окончании судебного заседания судья объявляет решение. Мотивированное решение принимается в течение 5 рабочих дней.
6. Вы можете подать апелляцию в течение одного месяца для пересмотра решения. Скорее всего, этим правом разработчик воспользуется.
7. После проверки решение вступает в силу в прежней или обновленной форме.
8. Вступившее в силу решение может быть исполнено через судебную службу.

Первые два пункта идентичны процедуре внесудебного взыскания. Уважение к ним обязательно: только в этом случае суд сможет взыскать штраф в размере 50%.

В какой суд подавать иск

Перед составлением претензионного заявления необходимо учесть два момента:

• подсудность дела;
• подсудность дела.

Юрисдикция отвечает на вопрос, в какой суд — арбитражный или общий — подавать документы. Арбитражные суды рассматривают споры, возникающие только между предпринимателями, к которым относятся юридические лица и индивидуальные предприниматели. Только предприниматель может получить единовременную выплату по DDU через арбитражный суд.

Физические лица (без статуса ИП) имеют право обращаться только в суд общей юрисдикции.

Интересный факт. Возможно искусственно изменить юрисдикцию с общей на арбитражную, заключив договор о сотрудничестве с юридической фирмой (юристами) или индивидуальным предпринимателем. Эта практика в настоящее время очень распространена, так как юристы занимаются ею профессионально для взыскания штрафов, предусмотренных предписывающей правовой системой.

Юрисдикция определяет, в какой уровень суда вам следует обратиться: глобальный, районный или региональный. Взыскательные дела в основном рассматриваются районными (городскими) судами. Нужно только решить, в какой именно суд подавать жалобу.

При желании акционер может отправить документы:

• в районный суд по адресу клиента;
• в районный суд по вашему адресу;
• в районный суд по адресу новостройки.

выбирать суд необходимо не только на основании того, «какой суд является наиболее близким географически», но и исходя из данных практики того или иного суда. Дело в том, что суммы могут сильно отличаться от суда к суду. Вы можете найти необходимую информацию как на сайте самого суда, так и в системе ГАЗ.Правосуд.

Составление искового заявления

Заявление о взыскании штрафа со стороны промоутера состоит из нескольких логических блоков:

1. Заголовок и заголовок документа. В заголовке необходимо указать наименование суда, в который направлено заявление, а также истца и ответчика. Истец является совладельцем или несколькими соинвесторами, если договор заключается на семью. Разработчик — ответчик. Ф.И.О застройщика, а также его текущий адрес необходимо указать заранее в Едином государственном реестре юридических лиц. Название жалобы играет важную роль при назначении дел. Судья сразу же определит, о каких требованиях идет речь и какие правовые рамки следует использовать. Назвать декларацию можно так: «Заявление-декларация о взыскании пени за просрочку исполнения обязательств по договору участия в капитале в строительстве».

1. Описательная часть. Здесь подробно описана текущая ситуация: когда был заключен договор, кто стороны, где находится кондоминиум и каковы были сроки сдачи квартиры в аренду. Кроме того, необходимо прописать, что квартира не была передана (или выселена несвоевременно), что является нарушением прав акционера. Кроме того, акционер подробно описывает порядок расчета, а также другие платежи, которые, по его мнению, девелопер должен погасить.

1. Мольба. Акционер резюмирует заявление — описывает свои требования. Заявитель может спросить в суде:

• взыскать с разработчика штраф по DDU;
• убытки, понесенные акционером;
• компенсировать моральные страдания;
• все деньги потрачены на дело.

Кроме того, суд взыскивает с застройщика 50% фиксированной платы.

Вы можете оформить претензию самостоятельно, используя шаблон, который можно скачать здесь.

Подача в суд

Готовую жалобу необходимо распечатать в трех экземплярах и к каждому приложить пакет доказательств:

1. Копия договора DDU.
2. Копия документов, подтверждающих оплату контракта.
3. Выписка из ЕГРН на квартиру.
4. Жалоба разработчику.
5. Документы, подтверждающие направление жалобы.
6. Доказательство потери (например, договор аренды квартиры с квитанцией об оплате).
7. Квитанция об уплате госпошлины, если пошлина была уплачена.

Два пакета документов передаются в канцелярию суда для регистрации, один остается у заявителя.

Как правило, держатели акций освобождаются от уплаты государственной пошлины, если ее размер составляет до 1 000 000 рублей. Если сумма больше, есть несколько вариантов:

• рассчитать ставку и оплатить;
• подавать две жалобы на суммы до 1 000 000 рублей за разные периоды — тогда налог платить не нужно;
• сначала предъявите иск до 1 млн руб., затем увеличьте иски в процессе — в этом случае гонорар придется выплатить проигравшей стороне после судебного разбирательства.

После расшифровки заявления в суде дело передается специальному судье, который назначает дату первого слушания.

Судебный процесс

Процесс состоит из нескольких судебных заседаний. Сначала проводится подготовительное собрание, на котором судья предварительно выясняет позиции сторон и определяет круг доказательств.

Непосредственно в процессе работы устанавливаются следующие обстоятельства:

• завершено ли дошкольное образование, оплачено ли оно;
• какой срок сдачи квартиры;
• если квартира переезжает, если сроки были нарушены;
• правильно ли был проведен расчет;
• другие обстоятельства, которые судья сочтет необходимыми для выяснения.

По времени процесс длится от 3 месяцев до года, в зависимости от сложности дела, загруженности суда и других факторов. В любом случае процесс идет медленно.

Вынесение решения и его исполнение

После установления всех необходимых фактов и определения сумм, подлежащих выплате, суд принимает решение по делу. В последнем судебном заседании оглашается только устройство: удовлетворил ли суд вопрос и в какой степени.

Полный текст решения составляется в течение 5 рабочих дней, после чего 30 дней на его обжалование. Скорее всего, обвиняемый воспользуется своим правом на апелляцию. В этом случае необходимо будет дождаться вынесения приговора по апелляции, после чего окончательное решение вступит в силу.

После обжалования решение может быть приведено в исполнение, потому что недостаточно «погонять» за долгом — вам также необходимо убедиться, что вы действительно получаете штраф для учреждения предварительного трудоустройства. Для этого необходимо отозвать текст решения и исполнительного листа на сумму, установленную канцелярией суда.

Есть два способа сделать это:

• через банк — самый быстрый способ, если вы знаете реквизиты банковского счета должника;
• через судебных приставов — если реквизиты счета неизвестны или компания сняла все деньги с банка.

Чтобы не терять время зря, лучше всего подать ордер на исполнение в банк, обслуживающий строителей. Вы можете найти реквизиты всех банковских счетов в налоговой инспекции. Принятие решения через банк займет до 7 рабочих дней.

Судебные приставы работают дольше, но это единственный выход, если должник закрыл все счета. Подать заявление в ФССП необходимо в течение 3 лет со дня его подачи судом.

Как получить неустойку — в каждом случае решает акционер, исходя из своей ситуации.

Основные проблемы и способы их решения

Описанная выше процедура сбора единовременной выплаты застройщика является очень распространенной практикой, так как с каждой целью количество домов, которые не были запущены в эксплуатацию по графику, растет.

На предварительном этапе также могут быть решены некоторые типичные проблемы:

• Довольно часто акционер не является первоначальным покупателем квартиры — когда он приобрел жилье по договору передачи (уступки прав) у первоначального участника строительства. В таких случаях важно помнить, что запрос о конфискации должен быть представлен только застройщикам (а не передающей стороне), и крайний срок сдачи квартиры должен быть виден в соответствии с исходным DDU, а не в соответствии с договор передачи.
• Если квартира приобретена не ДДУ, а по предварительной договоренности, положения Закона о долевом строительстве на такие отношения не распространяются. Это означает, что покупатель не имеет права на компенсацию из-за несвоевременной сдачи квартиры — поэтому еще на этапе оформления документов важно обратить внимание на то, какой договор строительная компания предлагает подписать.
• Если акционеру было предложено подписать дополнительное соглашение об отсрочке сроков, его подписание теряет право на взыскание штрафа. Дело в том, что DDU в этом случае будет действовать при оформлении дополнительного соглашения, а значит, формально ничего не нарушается.

Однако существуют также определенные вопросы, связанные с судебным разбирательством, касающимся компенсации убытков по соглашению о владении капиталом:

• Ответчика часто просят уменьшить ответственность за компенсацию морального вреда. Поэтому завышать суммы не рекомендуется.
• важно правильно рассчитать свои долги по приведенной выше формуле. Если расчет слишком громоздкий, лучше всего вынести его на отдельный лист и подать как приложение к жалобе.
• Сторона может намеренно затягивать процесс, ссылаясь на разные причины: отсутствие представителя, загруженность и так далее. В таких случаях необходимо обратить внимание судьи на неправомерное поведение обвиняемого и его готовность отложить судебное разбирательство.

В целом практика положительная, суды встают на сторону акционеров, как того требует закон. Без ущерба для правильного оформления документов и правильного расчета единовременной выплаты не должно возникнуть проблем с взысканием единовременной выплаты с промоутера посредством долевого участия.

Важный. Есть еще один способ получить компенсацию за недоставку квартиры: продать штраф за DDU, получить деньги сразу. Соответствующие компании участвуют в таких сделках, а затем оплачивают свои долги в судебном порядке. В этом случае акционер получает меньшую сумму, но без риска. Продажа права требовать оплаты в школе с предоплатой без предоплаты — это немного другая схема изменения соответствующей юрисдикции, как описано выше.

Заключение

Штраф за пропущенные сроки — очень гибкий и эффективный инструмент влияния на разработчика. Для его использования необходимо учесть все вышеперечисленные нюансы: написание досудебного запроса, грамотное оформление кредитной выписки, принятие решения в суде и посещение всех судебных заседаний.

Напоминаем, что регистрация на бесплатную консультацию юриста осуществляется прямо на нашем сайте. Оставьте заявку онлайн-консультанту.

Также вам будет интересно узнать, как правильно принять квартиру от застройщика.