Пошаговая инструкция аренды квартиры с последующим выкупом: образец договора между физическими лицами, риски, плюсы и минусы

Альтернативой покупке в рассрочку может стать аренда квартиры с последующей покупкой. Арендатор постепенно оплачивает стоимость дома, который в конечном итоге становится его собственностью. Сегодня мы подробнее рассмотрим возможности этого инструмента.

В чем суть процедуры

Заключение договора аренды квартиры с последующей покупкой — это не достаточно распространенная сделка. Суть в следующем: гражданин снимает дом, платит ежемесячную арендную плату и в срок, указанный в договоре, вносит выкупную цену. Эта цена может быть включена в договор аренды или оплачена отдельно.

После выплаты выкупной цены договор аренды прекращается, и право собственности переходит к арендатору, как при купле-продаже. Аренда с последующей покупкой, по сути, представляет собой синтез лизинга и сделок купли-продажи в рассрочку.

Важно! Есть возможность заключить договор аренды с последующей покупкой в ​​отношении любой квартиры. Также нет ограничений для участников сделки.

Процедура

Общая схема взаимодействия сторон по аренде и покупке выглядит следующим образом:

1. Стороны заключают договор аренды с последующим выкупом в соответствии с правилами денежно-кредитной политики. В договоре предусмотрен определенный порядок расчета квартиры.
2. В течение оговоренного срока арендатор проживает в квартире и оплачивает оговоренные суммы.
3. По окончании аренды квартира переходит в собственность арендатора. В этом случае вопросы выкупной цены регулируются соглашением. Предложение о покупке доли в квартире может поступить как от арендатора, так и от собственника.
4. Как и операция купли-продажи, права нового собственника регистрируются в федеральном реестре — после покупки недвижимости.

После регистрации прав новый владелец становится полноправным владельцем собственности, может продавать, покупать, закладывать и иным образом распоряжаться.

Ключевой момент всей процедуры — правильно составить договор. Именно от текста договора будет зависеть статус жилья и права участников сделки по отношению к нему.

Внимание! Аренда с возможностью покупки квартиры — очень редкий вид сделки. Рекомендаций и судебной практики по этому поводу не так много.

Как заключить договор между физическими лицами

Бывает, что договор аренды с последующей покупкой заключается между бизнесом или госструктурами. В таких случаях договор составляется с учетом интересов компаний, и договор может содержать инвестиционные оговорки.

Если речь идет о выкупе заложенной квартиры, например, у банка, договор заключается в форме залогодержателя. Вариант покупки квартиры у государства также сопровождается некой строго установленной формой, которую составили специалисты местных властей.

Граждане сами оформляют договор с учетом индивидуальных обстоятельств и условий. Сложность заключается в том, что это очень редкий контракт, который представляет определенную трудность для обычных людей. Команда Ipotekveda разработала универсальные рекомендации по заключению таких сделок, в результате чего каждый сможет оформить аренду с последующим выкупом.

Список документов

Для заключения договора аренды квартиры с последующим выкупом потребуется такой же пакет документов, что и при купле-продаже:

• паспорта участников сделки;
• выписка из ЕГРН на квартиру;
• технический паспорт;
• согласие супругов на сделку;
• свидетельство о регистрации в квартире.

Свидетельство о регистрации требуется для идентификации граждан, имеющих право пользоваться жильем. Кроме того, арендатор должен ознакомиться с основанием документа, которым собственник распоряжается квартирой.

Образец договора и существенные условия

Обратите внимание на существенные условия, которые должны присутствовать в тексте. Если эти условия не прописаны, договор считается незаключенным. А если нет пункта о выкупной цене, то он перейдет в обычную аренду.

Важно! Юридически договор об аренде жилья заключается с последующей покупкой, а не с арендой. Подробнее об аренде жилья, его отличиях от аренды, типах и особенностях заключения мы писали здесь.

В тексте должны быть указаны следующие условия дальнейшего выкупа:

• ФИО участников. Обязательно, чтобы имя собственника совпадало с правообладателем квартиры согласно выписке из ЕГРН. Также указаны адрес и паспортные данные.
• Полное описание квартиры с кадастровым номером, площадью, этажом и полным адресом.
• Возможность выкупа арендатором указанной квартиры. Без этого упоминания договор не будет иметь необходимой силы.
• Выкупная цена квартиры и размер арендной платы, а также порядок и сроки их оплаты. Прописывается постоянно на весь срок аренды или с возможностью индексации.
• Срок аренды.
• Обязанность арендодателя по окончании действия договора передать квартиру в собственность арендатора.
• Обязательства сторон по ремонту, счетам и другим вопросам.

Соглашение может включать другие пункты, которые стороны сочтут необходимыми.

Вы можете скачать и заполнить текст объявления о найме с последующим выкупом по этой ссылке.

Договор подписывается сторонами собственноручно. Нотариальное заверение не требуется. Подписанный договор необходимо хранить в течение всего срока аренды — после внесения покупной цены вступают в силу пункты о переходе права собственности.

Особенности регистрации в Росреестре

необходимо учитывать не менее двух точек регистрации, характерных для аренды с последующим выкупом:

• учет расходов на долгосрочную занятость;
• оформление перехода права собственности к арендатору после выкупа.

Регистрация залогового права требуется при приеме на работу на год и более. Для регистрации необходимо:

1. Подготовить документы: 3 копии договора, паспорта сторон, выписку из ЕГРН, чек на оплату госпошлины 2000 руб.
2. Приходите в МФЦ на прием, где вам поможет заполнить анкету специалист. Подпишите декларацию, доставьте документы.
3. Через 7-9 дней получите выписку по квартире с залоговым залогом, а также свою копию договора.

Подробнее о регистрации мы написали в этой статье.

После покупки квартиры необходимо оформить переход прав к покупателю. Алгоритм и размер госпошлины точно такие же, как при оформлении залога, а перечень документов шире:

• та же аренда;
• платежные документы и акт приема-передачи квартиры к выкупу;
• нотариальное согласие супругов;
• выписка из ЕГРН на жилье;
• госпошлина 2000 рублей за регистрацию.

Другими словами, потребуется две регистрации: сначала обременение, а затем передача прав. Если срок аренды меньше одного года, обременение регистрировать не нужно.

Риски, плюсы и минусы

Снять квартиру с последующей покупкой — дело очень редкое. Не получил раздачу по разным причинам:

• участники вторичного рынка просто не подозревают о такой возможности;
• владельцы квартир не спешат передавать свое жилье на выкуп, ведь оно приносит им стабильный и стабильный доход;
• такое соглашение не всегда экономически выгодно: принято заключать рассрочку или снимать жилье в ипотеку.

Риски данной сделки значительны:

• Арендатор рискует получить в результате сделки захламленную квартиру. Арендодатель является собственником квартиры на весь срок аренды. Теоретически он может совершать любые сделки с жильем, несмотря на захламленность в виде арендаторов. Если квартира арестована или находится в ипотеке, то проблемы по освобождению от залога перейдут к новому владельцу.
• Если в договоре не указано право выкупа, арендатор рискует потерять возможность получить недвижимость. С точки зрения закона, этот договор будет обычным договором аренды, и платежи не будут засчитываться в качестве выкупа.

Наряду с этим сделка имеет большие преимущества:

• Никто не обязывает арендатора выкупать жилье. Если он передумает, его нельзя принуждать к заключению сделки.
• Сделка достаточно гибкая: при изменении условий можно просто заключить дополнительную сделку. Нет необходимости регистрировать или подтверждать новые условия.
• Владелец не рискует жильем, как в случае рассрочки: он передаст свои права только после полной оплаты.
• Первоначальный взнос не требуется, например, ипотека.

Переплата по договору

Если цена квартиры фиксированная, а сама покупка планируется на длительный срок, 10-15 лет с учетом инфляции, то такую ​​квартиру тоже можно купить дешевле, чем с обычными инструментами.

Внимание! Если индексирование не предусмотрено явным образом в соглашении, оно может быть обеспечено посредством дополнительного соглашения.

В любом случае необходимо оценить конкретные условия аренды в собственность, сравнив их с ипотекой. Здесь может помочь наш калькулятор ипотеки.

Альтернативные варианты

Сегодня на рынке есть гораздо больше привычных инструментов, пользующихся большой популярностью у населения.

Рассрочка

При рассрочке право собственности переходит к покупателю сразу после заключения договора, а платежи производятся в порядке, предусмотренном договором. План рассрочки предусматривает обременение в пользу продавца до полной оплаты. Подробнее о рассрочке мы писали в этой статье.

Кредит

Другими словами, ипотечная сделка, при которой покупатель платит продавцу деньги в кредит. На этом отношения с бывшим владельцем заканчиваются, и покупатель платит ипотеку выбранному банку на длительный срок.

На нашем сайте вы можете узнать подробнее об условиях ипотеки в Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке, Газпромбанке, Райффайзен и других банках, входящих в ТОП-50.

Залоговое жилье

Выкуп заложенного жилья продавцом, банком или через государственный аукцион, а также через службу судебных приставов всегда сопряжен с определенным риском. С другой стороны, такие квартиры можно купить по цене намного ниже их рыночной стоимости из-за следа гарантии.

Подробнее о покупке и продаже ипотечного жилья читайте по этой ссылке.

Аренда и покупка квартиры — редкий, но функциональный инструмент для покупки квартиры. Вы можете воспользоваться им, заключив договор в простой письменной форме при соблюдении ряда вышеуказанных условий. В целом такие операции несложные.

Если у вас остались вопросы по теме статьи, задайте их дежурному специалисту в окне чата в правом нижнем углу экрана.

Команда Ipotekaveda будет благодарна за лайк и репост статьи!

О том, как купить долю в квартире, читайте также в нашей следующей статье.