Долевое строительство имеет множество преимуществ: участник получает совершенно новую квартиру по доступной стоимости. Но достоинство сопряжено со значительным риском: остаться на улице и без вложенных денег. Сегодня мы подробнее рассмотрим, что делать, если девелопер объявит о банкротстве при долевом строительстве.
Нормативная база по теме
Долгое время она действовала как универсальная инструкция, но несколько лет назад ее дополнили специальным абзацем 7 главы IX, посвященным нюансам процедуры банкротства предприятий, строящих МКД. Данный раздел необходимо читать вместе с основными правилами ФЗ-127, а также правилами арбитражного процесса, установленными Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Этот федеральный закон (закон) о банкротстве учредителей предусматривает ряд конкретных процедур, в соответствии с которыми осуществляется банкротство. По отношению к строительным организациям применяются два:
- процедуры банкротства — распределение активов компании;
- внешнее управление — снятие управления и разработка решений для выхода из кризиса.
В новой редакции федерального закона недопустимы процедуры контроля и финансового оздоровления при банкротстве застройщиков.
Важно! Довольно часто девелоперы терпят поражение в процедурах банкротства.
Ключевой фигурой в любом деле о банкротстве является арбитражный управляющий (банкротный или внешний). Это человек со специальным образованием, который является членом СРО и аккредитован Фондом защиты прав акционеров. Для аккредитации ему необходимо подтвердить специальные знания и навыки, обеспечивающие правильный подход к распределению имущества. Он владеет всей информацией о состоянии дел учредителя, проводит собрания кредиторов и ведет арбитражные разбирательства в суде от имени банкрота. Каждый акционер должен иметь в виду контакты управляющего в своем случае.
Конкурсное производство
Такая формулировка означает, что промоутер обанкротился, к нему не могут быть применены никакие другие меры, кроме как разделить имущество и погасить имеющиеся долги. Данная процедура назначается решением третейского суда по результатам рассмотрения заявления о банкротстве заинтересованной стороны.
В ходе процедуры банкротства определяется круг кредиторов, перед которыми у учредителя есть обязательства, размер их кредитов и порядок реституции. Затем имущество учредителя перераспределяется между кредиторами согласно установленному реестру.
Кредиторами клиента являются именно участвующие в строительстве граждане, которые имеют право требовать возврата вложенных денег или (в некоторых случаях) передачи квартиры. Процедура банкротства по закону длится 1 год, но может быть продлена несколько раз. Кроме того, необходимо учитывать время для рассмотрения заявления о банкротстве.
Как проверить застройщика на банкротство
Важно! Акционер должен проявить инициативу и сам выяснить, началась ли процедура банкротства его девелопера. Это поможет избежать потери денег и квартиры.
После сообщения председательствующим о банкротстве учредителя конкурсный управляющий обязуется уведомить кредиторов (акционеров) об открытии процедуры банкротства. Управляющий рассылает всем акционерам уведомления, информацию о которых ему будет сообщать руководитель девелоперской компании.
Общее уведомление осуществляется путем размещения объявления о банкротстве в газете «Коммерсантъ». Со всеми опубликованными декларациями о банкротстве можно ознакомиться на сайте данного издания.
Для этого в поле поиска нужно написать ИНН или ОГРН разработчика, после чего нажать на кнопку «Найти». Если информация была опубликована, на экране появится сообщение. Его можно распечатать в формате PDF.
Еще один способ проверить банкротство разработчика — через My Arbiter, репозиторий арбитражных дел. Для этого в поле «Участник дела» введите ИНН, ОГРН или наименование разработчика, нажмите «Найти» и из списка выберите дело со значком «Б» — «отказ».
Для получения указанной информации регистрация на порталах не требуется, нет затрат.
Что должны делать граждане
Действия обанкротившегося акционера направлены на возврат уплаченных денежных средств или получение квартиры с отделкой. Есть несколько способов добиться этого. Ключевой вариант, если девелопер обанкротится, — это включить кредиты в кредитный регистр. Что именно должны делать акционеры в этой ситуации:
Внимание! Акционеры предъявляют претензии не в арбитраж, как при обычном банкротстве, а к конкурсному управляющему. Если вы проигнорируете этот заказ, вы можете пропустить важные сроки погашения.
Заявление о включении в реестр
Это ключевой момент в бизнесе гражданина, к которому нужно подходить очень внимательно. Со дня получения сообщения о заявлении учредителя о банкротстве у акционера есть три месяца на то, чтобы подготовить заявление, собрать документы и подать жалобы в реестр. Участник строительства вправе предъявить одно из двух требований:
- Если дом достроен, пайщик может попросить передать ему квартиру. Вы можете ознакомиться с шаблоном для этого требования по этой ссылке.
- Если дом не достроен, нет смысла просить жилплощадь. Затем акционер может попросить вернуть деньги, уплаченные по DDU. Образец приложения с этим требованием можно скачать здесь.
Заявленные кредиты заносятся в соответствующий регистр, а кредитный регистр для выдачи квартир является отдельной частью общего реестра кредиторов.
Важно! Заявление о передаче квартиры при необходимости может быть преобразовано в денежный иск.
Запрос оформляется в произвольной форме. Вы можете использовать приведенные выше образцы для подготовки. Документ должен содержать следующую информацию:
- кому — имя и адрес руководителя;
- наименование арбитража и номер процедуры банкротства (тип A00-00000 / 2018);
- имя провалившегося промоутера;
- данные о заявителе-акционере, включая имя, адрес, номер телефона;
- в тексте заявления указывается номер ДДУ, дата его заключения, сведения о строящемся кондоминиуме, цена договора и сумма переводимых денежных средств, сведения о дате получения гражданином сообщения о банкротстве, сведения о том, что обязательства по передаче квартиры не выполнены;
- далее в запрашивающей части укажите требование — денежное или относящееся к передаче недвижимого имущества;
- список документов-приложений;
- подпись акционера и дата составления заявления.
К заявлению необходимо приложить следующие документы:
- копия паспорта;
- DDU с приложениями и всеми надстройками;
- документы, подтверждающие оплату контракта.
Готовое заявление с приложениями необходимо передать конкурсному управляющему. Это можно сделать лично или по почте.
Важно! Если трехмесячный срок подачи уведомления утерян по уважительной причине, он может быть восстановлен через арбитражный суд, проводящий процедуру банкротства.
Рассмотрение заявления
В течение 30 рабочих дней конкурсный управляющий рассматривает заявление гражданина о регистрации в случае банкротства. Оцените прилагаемые документы и решите, обоснована ли поданная заявка.
Всего решений может быть три:
- признание кредита обоснованным и регистрация в реестре;
- о включении неполной суммы;
- если жалоба не обоснована, менеджер отказывается ее включать.
Конкурсный управляющий уведомит участника о принятом решении в течение 30 рабочих дней. Уведомление будет отправлено по почте на указанный адрес, поэтому ваши контакты должны быть правильно зарегистрированы. Если во включении требования было отказано, вам следует обратиться в арбитражный суд, чтобы обжаловать решение менеджера. Судья может внести заявление в реестр, если сочтет это обоснованным.
Требования участников строительства внесены в третий этап реестра. Сначала закрываются заявки на компенсацию жизни и здоровья, затем производятся выплаты по трудовым договорам, после чего акцент смещается на участников строительства.
Что делать дальше
После внесения своих требований в реестр у акционера остается только один вариант — участвовать в производстве по делу о несостоятельности. Такой гражданин становится конкурсным кредитором, ему предоставляется право присутствовать на собраниях кредиторов по различным вопросам, возникшим в ходе судебного процесса. Выявлено несколько сценариев развития событий:
- Погашение требований путем передачи жилого помещения кредиторам. Это рабочий вариант, как получить квартиру в случае неудачи застройщика.
- Участники решили просить суд передать им объект незавершенного строительства, если дом не достроен, они обращаются в суд с соответствующей просьбой.
- Если такое решение не принимается, управляющий договаривается с кредиторами за счет предложенных застройщиком денежных средств. Также управляющий может получить деньги на расчеты с гражданами от продажи строительного объекта и земельного участка под ним.
При этом передача «незавершенного» допускается, если участники решили создать жилищный кооператив из собственного состава. При желании к кругу участников жилищного кооператива могут присоединиться и третьи лица. Права застройщика на здание и находящийся под ним земельный участок (аренда или право собственности) переходят к созданному кооперативу. После завершения всех формальных процедур (регистрации прав на кооператив) объединение граждан само завершит строительство МКД.
Внимание! Если до введения процедуры неплатежеспособности гражданин уже получил исполнительный лист, то он в любом случае должен следовать описанной выше процедуре для регистрации в реестре кредиторов. Погашение ордера на исполнение закончилось.
Какие еще есть варианты
Процедура банкротства — не единственный способ защитить свои права в случае банкротства застройщика. Рассмотрим подробнее возможные варианты реализации прав акционера-банкрота.
Возмещение из компенсационного фонда
Если DDU для строящегося MFB был заключен с первым акционером после 20 октября 2017 года, учредитель был обязан переводить 1,2% от цены каждого контракта в Специальный фонд защиты акционеров. Задача этого фонда — оказывать реальную финансовую поддержку гражданам, застройщик которых объявил себя банкротом. Фонд может выполнять следующие функции:
- информационная поддержка граждан;
- профинансировать завершение строительства (если недостроенный дом передан жилищному кооперативу);
- выплата компенсаций пострадавшим гражданам за счет средств Фонда.
Если учредитель внес взносы в фонд, последний автоматически становится участником процедуры банкротства. Во время собрания кредиторов граждане решают получить денежную компенсацию или профинансировать достройку кондоминиума.
Решение о выплате компенсации передается в Фонд управляющим, после чего акционер должен предоставить:
- требование о выплате компенсации;
- копия паспорта;
- выписку из реестра претензий, которую можно запросить у менеджера.
В течение 10 дней заинтересованный участник получит свои деньги.
Если пайщики решат завершить строительство дома, Фонд также примет все необходимые меры по решению граждан.
Обращение к третьим лицам
Если невыполнение DDU было застраховано, граждане вправе потребовать от страховщика выплаты страховой суммы. Страховой компании необходимо будет предоставить соответствующее заявление, документы, удостоверяющие личность, и определение суда о признании застройщика банкротом.
В некоторых случаях исполнение DDU обеспечивает поручитель — банк. Если заключен договор поручительства, акционер может подать заявление в банк.
Если третье лицо отказывается выплатить компенсацию, то это повод обратиться в суд с жалобой по соответствующему запросу.
Внимание! При получении возмещения страховщиком или поручителем право на выплату компенсационного фонда истекает. Получить две выплаты по договору на участие в строительстве невозможно.
Реестр обманутых дольщиков
Реестры держателей мошеннических акций создаются в регионах страны. Эти формирования не являются компенсационными фондами и не гарантируют возмещение денег или квадратных метров, потерянных во время дошкольного образования. Однако, учитывая серьезность проблемы, государственные органы оказывают посильную помощь гражданам, оказавшимся в сложной ситуации.
Граждане включаются в эти записи не только в случае признания застройщика банкротом, но и при наличии признаков длительного строительства или приостановки строительства.
Преимущества присоединения к этому реестру зависят от региона. К основным из них можно отнести:
- информационная и организационная помощь органов местного самоуправления в создании жилищных кооперативов;
- выдача жилья из конкретного регионального фонда (при его наличии);
- поиск инвесторов для финансирования строительства.
Для включения в реестр акционеру необходимо написать заявление и предоставить подтверждающие документы: DDU и документы о его оплате. В случае банкротства также потребуется решение суда.
Новинка 2021 года
Часто пытаются изменить и улучшить правила долевого строительства для достижения главной цели: защиты прав акционеров. В период 2017-2021 гг. Ожидаются некоторые изменения в условиях долевого строительства.
В 2017 году в стране появился Фонд защиты акционеров (компенсационный фонд), которому девелоперы отчисляют процент от стоимости дошкольного учреждения в случае дефолта. Механизм выплаты компенсаций ежегодно совершенствуется.
2018 год характеризовался повышенными требованиями к девелоперу. Особенно:
- теперь разрешение распространяется на строительство только одного объекта, и не более;
- финансовые требования ужесточились: застройщик должен иметь на счету не менее 10% строительного фонда;
- усилен контроль банков над операциями девелопера.
В 2019 году произошел переход с действующей схемы оплаты строительства на счета эскроу. Суть этого механизма в том, что акционеры переводят плату за дошкольное образование на специальный банковский счет, деньги с которого не расходуются, а хранятся до завершения строительства. И только после передачи МКД собственникам девелопер получает свои деньги. Данные изменения вступили в силу 1 июля 2019 года и распространяются на все объекты клиента без привязки к дате выдачи разрешения на строительство.
Дальнейший переход финансирования строительства на схему ограниченного счета ожидается в 2021 году, поскольку правительство уверено, что строительная отрасль полностью к этому готова.
При всей сохранности описанного механизма эксперты рынка недвижимости отмечают, что он может привести к удорожанию квартир.
Судебная практика
Ввиду приоритета прав акционеров в случае банкротства на уровне российской политики судебная практика также направлена на комплексную защиту прав граждан, оказавшихся в сложной ситуации. Например, показательна позиция вышестоящих инстанций, что срок преобразования обязательства по передаче помещения в денежную наличность может быть восстановлен (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.14 г. № 4100 / 14) — такого лояльного отношения не наблюдается при обычном банкротстве.
На момент начала правового регулирования долевого строительства участники многоэтажной застройки были практически не защищены от ситуации, когда застройщик не мог выполнить свои обязательства. Сегодня в случае банкротства застройщика защитить его права, вернув деньги или получив готовую квартиру, вполне возможно. Необходимо действовать четко в контексте закона в порядке, предусмотренном ст.
Подробнее о долевом строительстве в 2021 году читайте ниже.
Напоминаем, что на сайте вы можете зарегистрироваться на бесплатную консультацию юриста, чтобы узнать, что делать в вашей ситуации в случае банкротства строительной компании или других проблем с недвижимостью. Запись на прием по специальной форме с консультантом.
Пишите свои вопросы и мы будем очень благодарны за оценку поста, лайк и репост.
