Процесс передачи недвижимости в частную собственность начался 21 июля 1991 года. Несмотря на длительный срок, многие жители не воспользовались бесплатной возможностью получить государственную собственность. Что такое неприватизированная квартира, вы сможете узнать после детального изучения тематических законодательных актов. В этой публикации описаны основные правила и важные особенности, которые следует учитывать на практике.
Разница между приватизированной и неприватизированной квартирой
Основное отличие этого типа недвижимости — государственная собственность. Непосредственное управление имуществом передается местным самоуправлениям или другим уполномоченным органам. Физические лица пользуются правом проживания (пользования) на всю жизнь на основании социального трудового договора. Они не могут распоряжаться выделенным им помещением по своему усмотрению без специального разрешения собственника.
Важно! Право собственности на неприватизированную квартиру зарегистрировано в базе USRN. Это подразумевает невозможность проведения каких-либо операций по отчуждению или залогу такой недвижимости без официального согласия собственника.
Как получить муниципальное жилье
Порядок безвозмездного предоставления объектов недвижимости в пользование предусмотрен действующими социальными программами федерального и регионального уровней. Как получить неприватизированную квартиру можно понять из перечисленных критериев формирования очереди:
- минимальный доход (плохое состояние);
- количество места на каждого члена семьи не соответствует нормативам (для Москвы — 10 кв м.);
- отсутствие другого жилья;
- аварийное состояние дома, плановое расселение, евроремонт.
Отдельно рассматривается невозможность проживания в одной квартире с больным человеком, представляющая угрозу жизни и здоровью соседей. В этом случае для положительного решения муниципалитета потребуется специальное медицинское заключение.
Скачать: Пример социального трудового договора
Права арендатора и арендатора
С весны 2005 г письменные соглашения стали обязательными. В частности, переоформляются старые заказы. Эти документы подробно описывают:
- права и обязанности сторон;
- условия оплаты жилья по социальной аренде;
- санкции.
Регистрация и проживание
Общие правила предусматривают обязанность получения согласия других жителей. Муниципалитет имеет право устанавливать отдельные ограничения, руководствуясь санитарными правилами для данной территории на человека. Без дополнительных разрешений осуществляется процедура постановки на учет несовершеннолетних детей в неприватизированной квартире по адресу места жительства родителей. Аналогичные преимущества действуют при общении с близкими родственниками. Противозаконные действия виновных могут быть обжалованы в суд.
Важно! После официальной регистрации места жительства лицо получает право участвовать в приватизации.
Оплата квартплаты и коммунальных услуг
В соответствии с основными правилами типового социального трудового договора обязанности в равной степени распространяются на ответственного работодателя и членов семьи. Подразумевается, что даже в случае длительного отсутствия арендаторов требуется своевременная оплата пользовательских услуг. Взыскание долгов в суде допускается с пени и возмещением связанных с этим расходов. Задержка более шести месяцев — достаточный повод для принудительного выселения.
Рекомендуется уточнить условия, действующие в тексте договора. Таким образом, владелец обязан заранее предупредить об изменении:
- ставки;
- процедура ликвидации;
- нормативы потребления энергии и других ресурсов.
К вашему сведению, во избежание конфликтных ситуаций и лишних затрат вы можете разделить счета за неприватизированную квартиру.
Вопросы ремонта
Существенным преимуществом проживания в социальной аренде является отсутствие ответственности за содержание общего имущества. Капитальный ремонт производит муниципалитет за свой счет. При нарушении этих обязательств жильцы квартиры (дома) подают жалобу в жилищную комиссию, прокуратуру. При необходимости решают спорные вопросы и получают денежную компенсацию по решению суда. В частности, может потребоваться адекватное снижение регулярной платы.
Арендаторы обязаны самостоятельно проводить текущий ремонт полученного по договору помещения. Однако, кроме перепланировки, запрещены любые существенные изменения в общих и локальных инженерных системах. При повреждении радиатора отопления он восстанавливается (заменяется) сам. Для перемещения перегородок необходимо зафиксировать новую конфигурацию помещения в техническом плане по согласованию с муниципалитетом. Аналогичное разрешение потребуется для замены электроплиты на газовую.
Некоторые арендодатели в договоре перечисляют разрешенные самостоятельные действия арендаторов (пример):
- покраска стен, создание других декоративных и защитных покрытий;
- установка светильников, розеток и выключателей;
- ремонт и замена смесителей;
- установка новых дверных и оконных блоков.
Довожу до вашего сведения! При разделении счета в неприватизированной квартире можно настроить порядок распределения затрат на содержание и мелкий ремонт.
Права квартиросъемщика в неприватизированной квартире дополняются некоторыми обязанностями. Работодатель обязан:
- поддерживать в хорошем гигиенически-санитарном состоянии переданное ему имущество;
- гарантировать свободный доступ обслуживающего персонала и уполномоченных сотрудников администрации для проведения профилактических и контрольных проверок;
- незамедлительно сообщать ответственным лицам о выявленных строительных дефектах и аварийных ситуациях.
Согласно типовым условиям, при расторжении договора социальной аренды собственник должен вернуть неприватизированную квартиру в пригодном для проживания состоянии. Придется оплатить поврежденное оборудование, восстановительные и ремонтные работы. Для сравнительной оценки вы можете использовать акт приема-передачи, подписанный при получении жилья.
Можно ли сдавать в поднаем
Для получения дополнительного дохода вы можете сдавать неприватизированную квартиру третьему лицу. Для успешного завершения сделки требуется разрешение других жителей и муниципалитета. Следует подчеркнуть, что это действие не освобождает ответственного арендатора и членов его семьи от выполнения обязательств, вытекающих из основного договора.
можно ли снять неприватизированную квартиру без согласования? Правильный ответ зависит от начальных условий. В этом случае нотариальное заверение договора не требуется. Если сделка бесплатная, ее можно заключить устно. Если срок не превышает 12 месяцев, регистрация в Росреестре не требуется. Перечисленные характеристики объясняют возможность передачи имущества во временное пользование близким родственникам и другим людям при наличии высокого уровня доверия.
можно ли без излишнего риска сдать платную недвижимость посторонним? Для объективной оценки рекомендуется учитывать:
- необходимость уплаты налога с полученного дохода;
- возможность проверки муниципалитетом;
- отсутствие постоянного контроля за состоянием объекта недвижимости.
При обнаружении существенных нарушений собственник имеет право отказаться от социального договора. Если соседи сообщат в ФНС о скрытой прибыли, им придется заплатить крупный штраф в дополнение к НДФЛ.
Другие права и обязанности
Совместное использование квартиры подчиняется определенным правилам. В некоторых ситуациях не имеет значения, кому принадлежит недвижимость. Вы должны уважать законные права жителей:
- гарантировать свободу передвижения и тишину в ночное время;
- не мешают функционированию мест общего пользования.
необходимо сохранить предназначение квартиры. Запрещено использовать недвижимость для коммерческой или общественной деятельности. В жилых помещениях нельзя создавать склады, производственные помещения, мастерские.
Муниципалитет имеет право устанавливать дополнительные ограничения для построек, расположенных вблизи автомобильных дорог, отнесенных к объектам исторической ценности. В частности, запрещены видимые изменения фасадов:
- остекление балконов и лоджий;
- установка наружных блоков кондиционеров и спутниковых антенн;
- установка светильников, не совпадающих по цвету с тем или иным дизайном.
Налог на неприватизированную квартиру
Работодатель, являясь государственной собственностью, освобождается от соответствующих перечислений в налоговые органы. Необязательно платить ежегодный налог на имущество с неприватизированной квартиры.
Обязательства возникают в случае сдачи имущества в аренду. Полученная прибыль облагается налогом по ставке 13%. Декларация подается в территориальное управление ФНС до конца апреля года, следующего за отчетным. Подоходный налог с населения уплачивается до 15 июля. Если лицо отсутствует на территории России 184 дня и более, статус налогового резидента утрачивается. В такой ситуации ставка увеличивается до 30%.
Продажа, дарение и наследование
Вы можете получить приватизированную квартиру только на ваше усмотрение. Чтобы активировать этот процесс, вам необходимо получить:
- согласие всех жильцов;
- расточительство людей, не желающих участвовать в приватизации.
Заявление необходимо подать в администрацию города. Если адрес места жительства изменился с 21 июля 1991 года, они подтверждают отсутствие жилья, полученного ранее по данной программе. В обязательном порядке участвуют несовершеннолетние дети. По прошествии 18 лет они могут воспользоваться своим личным правом на приватизацию другой недвижимости.
невозможно продать неприватизированное жилье. Любой сделке по отчуждению чужого имущества препятствует государственный реестр имущества в Росреестре. Ответственные сотрудники не будут принимать документы на регистрацию при обнаружении данного нарушения. Точно так же не получится передать долю бесплатно: по воле или самоотдаче.
Исключением является смерть работодателя после передачи документов на приватизацию, но до подписания договора с муниципалитетом. В этой ситуации наследники имеют право требовать соответствующее имущество.
Раздел личного кабинета
В случае возникновения проблем с регулярной оплатой жилищно-коммунальных услуг всем жильцам будут предъявлены обоснованные претензии. Чтобы избежать лишних затрат и спорных ситуаций, нужно понимать, как разделить лицевой счет в неприватизированной квартире.
Упрощенное толкование норм законодательства (статья 82 ТК РФ) не поможет сделать правильный вывод. Этот закон запрещает заключение отдельных договоров социальной аренды квартиры. Следовательно, нет причин для разделения счета. Откажутся не только организации-поставщики или управляющая компания. Аналогичное решение будет указано в решении суда или в отказе на этапе приема заявки.
Несмотря на вышеупомянутый запрет, разделить лицевой счет в неприватизированной квартире реально можно при соблюдении всех формальностей. Для этого в иске просят определить порядок проведения регулярных платежей с распределением долей арендаторов. Это заявление может подать любой взрослый член семьи или третье лицо с регистрацией по соответствующему адресу. В то же время вы можете:
- преодолеть препятствия на пути к использованию общих частей;
- требовать компенсацию за проживание и коммунальные платежи.
По решению суда личный кабинет остается единственным. Однако каждому арендатору будут выданы отдельные квитанции об оплате в рассрочку.
Раздел квартиры при расторжении брака
Муниципальное жилье не является семейной собственностью. Поэтому нет смысла искать способ поделить неприватизированную квартиру в случае развода. После завершения формальной процедуры ответственный работодатель имеет право потребовать выселения бывшего супруга. Причина — отсутствие семейных связей и права регистрироваться (проживать) по этому адресу.
Согласно судебной практике, можно сослаться на возможность истребования с доказательством одновременного получения квартиры семьей в социальную аренду. В этом варианте рекомендуется применять обязательство по обмену на две муниципальные квартиры меньшей площади.
Поскольку раздела неприватизированной квартиры при расторжении брака нет, следует заранее исключить какие-либо проблемы. Для этого они используют стандартный порядок передачи частной недвижимости. На этапе подготовки документов возможно согласование приемлемого распределения долей. После регистрации прав новых владельцев имущество не может быть изъято бывшим супругом.
Обмен и обмен неприватизированного жилья
Планируя сделки с недвижимостью, не следует забывать о разнице между частной и коммунальной собственностью. Как разделить неприватизированную квартиру, если она предназначена для проживания? Аналогичные вопросы возникают относительно того, нужно ли поменять или поменять жилье.
Ответы обсуждаются в предыдущих разделах. Основная проблема — отсутствие личных имущественных прав. Как показывает пример развода, даже судебное дело не всегда помогает найти лучшее решение. Единственный эффективный способ — связаться с муниципалитетом для поиска обмена. Если будет найден подходящий вариант, оформите право на проживание с помощью новых договоров социальной работы.
Выселение из муниципальной квартиры
Добровольный переезд не сопровождается большими трудностями. Принудительное выселение вправе инициировать:
- арендаторы квартир;
- район;
- общий;
- межведомственная комиссия.
Могут ли они быть выселены из неприватизированной квартиры за громкое пение в 3 часа ночи или отказ платить за электричество? Закон устанавливает следующие основания для обращения в суд:
- большая задолженность по аренде (от 6 месяцев);
- умышленное повреждение квартиры (общего имущества);
- неоднократное умышленное нарушение интересов (законных прав) соседей;
- ненадлежащее использование жилья;
- перевод здания в категорию объектов сноса;
- реализация программы реструктуризации;
- лишение нанимателя гражданских прав по решению суда;
- изъятие земель для решения государственных задач;
- изменение конфигурации, размеров или назначения помещения после реконструкции;
- переехать на проведение капитального ремонта, реконструкции;
- передача недвижимого имущества в собственность религиозной организации.
Могут ли сотрудники самоуправления быть выселены из неприватизированной квартиры? Подобные действия запрещены. Их квалифицируют как произвол. Вы можете подать жалобу в прокуратуру. Следует подчеркнуть, что при рассмотрении дел суд учитывает фактические обстоятельства:
- финансовое положение ответчика;
- наличие в семье иждивенцев, несовершеннолетних детей;
- возраст и состояние здоровья.
Плюсы и минусы неприватизированного жилья
Преимущества использования квартиры в социальную аренду:
- нет налога на имущество;
- нет необходимости оплачивать капитальный ремонт;
- при переезде в новую квартиру жильцам выделяется площадь по действующим нормам.
Недостатки:
- недвижимость не может быть продана, использована в качестве залога;
- квартира после развода не делится в совместно нажитое имущество;
- нет механизма наследования;
- рыночная цена — ниже приватизированного аналога;
- торговать или торговать сложно.
Выводы
При оценке неприватизированной квартиры учитываются плюсы и минусы с учетом реальных начальных условий и планов:
- использование коммунального жилья предполагает снижение налогов и отсутствие затрат на капитальный ремонт;
- если снос планируется в рамках программы реструктуризации, владелец приватизированной доли может рассчитывать только на денежную компенсацию;
- при вступлении в должность работодатели получают возможность улучшить свои жилищные условия;
- для сохранения прав пользования и участия в приватизации необходимо выполнение обязательств по действующему социальному трудовому договору.
В частности, рекомендуется внимательно изучить характеристики:
- наследование;
- обмен;
- действия до развода.
Подпишитесь на рассылку, чтобы автоматически получать актуальные тематические новости. Нравится, репост. В комментариях к публикации расскажите о своем опыте использования неприватизированного жилья. Обратитесь к дежурному юристу, если вам нужна помощь квалифицированного специалиста для решения сложных задач.
Далее вы узнаете о приватизации жилья через суд.
