Правовой режим подвальных помещений многоквартирного дома

Местные жители не владеют или желают недвижимость? Подвалы многоквартирных домов продолжают вызывать споры у многих россиян.

Кому принадлежит подвал: муниципалитет, управляющая компания или сами жители?

Подвалы в многоквартирном доме — общая собственность, как оформить подвал в 2021 году?

Чье оно – подвальное помещение?

Из-за незнания закона многие люди не знают, кому принадлежит подвал в многоквартирном доме. Таким образом, правовой режим подвальных помещений кондоминиумов описан в ст. 36 ЖК РФ.

Итак, согласно данной норме права помещения, которые находятся в доме, но не являются частью квартир, а предназначены для обслуживания всего дома, принадлежат владельцам этого дома на праве долевой собственности. Подвал, упомянутый в пункте 1 той же статьи, также относится к этим помещениям.

Следовательно, те граждане, которые приватизировали свои дома, также являются законными владельцами подвала. При этом нет необходимости специально оформлять или регистрировать право совместного пользования подвалом.

Так кто же является собственником?

Подвалы многих многоквартирных домов зарегистрированы в Регистре муниципального имущества с 1990-х годов, когда ведомственные здания были переданы в городской бюджет.

Новый Жилищный кодекс Российской Федерации, вступивший в силу в 2005 году, декларирует право на общую долевую собственность жителей многоэтажек. Однако до сих пор постоянно обсуждается вопрос о том, кто имеет право пользоваться общим жилым имуществом.

Если регистрация права на муниципальную собственность уже подтверждена компетентными органами, осуществляющими государственную регистрацию, закон не допускает постановки вопроса о простой передаче объекта арендаторам. Гражданский кодекс не позволяет отказываться от собственности, в законе такого понятия нет.

Однако существует механизм передачи домовладельцам подвальных помещений, находящихся на учете в муниципальной государственной собственности. Для этого жильцы дома должны технически сделать вывод о том, что подвал — обычное дело, а затем обратиться в суд.

По решению суда право муниципальной собственности истекает, и подвал переходит в общую собственность.

Процесс передачи подвальных помещений в муниципальную собственность проще, если помещения внесены в реестр муниципальной собственности, но муниципальная собственность не зарегистрирована. В этом случае вопрос решается в Департаменте муниципального имущества и земельных отношений.

В этом случае делается вывод, является ли подвал общей площадью всего жилого дома. На основании этого документа (при его подтверждении) объект исключается из реестра, договорные отношения с арендаторами прекращаются.

Узнать, является ли подвал муниципальной собственностью или нет, можно, обратившись в Департамент муниципального имущества и земельных отношений.

Необходимые документы

Для подтверждения того, что подвал обычное дело, необходимо предоставить в Департамент городского имущества следующие документы:

Разрешенная деятельность/бизнес в подвале

Некоторые предприимчивые горожане мечтают снять подвал и использовать его для своего бизнеса. Что можно открыть в подвале, что не запрещено законом?

Прежде чем перейти к вопросу о том, какие действия может проводить арендатор в подвале многоквартирного дома, необходимо понимать, что перед тем, как начать свой бурный бизнес, необходимо провести общее собрание всех домовладельцев, вопрос об аренде жилья подвал и мероприятия, которые там будут проводиться, должны быть подняты.

Так, в подвале можно, например, создать спортивный клуб, магазин артефактов, продуктовый магазин, офис, туристическое агентство, парикмахерскую, мастерскую и т.д.

Выбирая тот или иной вид бизнеса, арендатор должен учитывать следующие особенности и правила использования, которые он не должен нарушать:

1. Подвал необходимо хорошо проветривать.
2. В соответствии с правилами пожарной безопасности в подвале одновременно должно находиться не более 50 человек.
3. Нельзя размещать в подвальных помещениях магазины для продажи или склады для хранения химической продукции, при эксплуатации которой территория помещения или воздух могут быть загрязнены.

4. 

   в подвале запрещено складировать взрывчатые вещества и материалы.

5. В подвале нельзя открывать ночной клуб и подобные помещения, иначе шум и музыка будут мешать жильцам дома. По этой причине запрещено организовывать в подвале мероприятия, которые создают шум или выделяют запахи: химчистка, стирка и т.д.
6. В подвале нельзя оборудовать бассейны, сауны, турецкие бани, медицинские учреждения, ритуальные службы и т.д.
7. Закон запрещает арендаторам размещать в подвале синтетические ковры, автозапчасти, шины, автомобильные масла во избежание пожаров в подвале.
8. В подвале рыбный бизнес не начнешь.
9. Часы работы арендатора согласовываются с муниципалитетом. Но на практике закон запрещает любую деятельность в подвале после 23:00.
10. Арендатору или покупателю подвала запрещено пользоваться помещениями общего пользования: лифтами, лестницами, коридорами.
11. Если арендатор решит открыть магазин или офис в подвале, он должен сделать отдельный оборудованный вход.

Процедура приватизации подвального помещения

При необходимости цокольный этаж многоквартирного дома можно приватизировать. С 2021 года приватизация бесплатная. Процесс присвоения такого помещения достаточно сложный и трудоемкий, так как приходится проходить множество инстанций.

Как приватизировать подвал в многоквартирном доме, чтобы сделать, например, погреб (актуально для жителей первого этажа)?

Процесс приватизации включает следующие этапы:

1. Заинтересованная сторона должна собрать всех жильцов дома (уведомить всех заранее посредством уведомления или писем, отправленных каждому владельцу дома). На собрании необходимо получить письменное согласие всех собственников на приватизацию подвала.

2. 

   Сбор документов: Соберите копии титулов на каждую квартиру, заявления от имени собственников с их подписями, а также технический паспорт на подвал.

3. Свяжитесь с управляющей компанией для получения отчета об обследовании.
4. Заключите договор с компанией, у которой есть лицензия на реконструкцию подвала.
5. Согласовать проект реконструкции с пожарной частью и санитарно-эпидемиологической станцией.
6. Получить разрешение от управляющей компании на приватизацию подвала.
7. Напишите исковое заявление о признании подвала в суде приватизированным объектом. Приложите к заявке документы, подтверждающие эти изменения.
8. При получении судебного разрешения связаться с межведомственной комиссией и получить разрешение на реконструкцию. Документ должен быть заверен муниципалитетом.
9. Свяжитесь с Инспекцией архитектуры и строительства и получите разрешение на выполнение соответствующих работ.
10. Получив все необходимые документы, можно проводить реконструкцию, сдавать подвал в эксплуатацию. А для этого заинтересованное лицо должно обратиться в БТИ.

Перепланировка подвального помещения

Арендатор, снявший подвал в многоквартирном доме, должен соблюдать правила перепланировки (если он решил отремонтировать подвал):

Требования к использованию подвального помещения

При заселении арендованного или находящегося в собственности подвала на законных основаниях арендатор / собственник должен соблюдать правила содержания подвала:

Все правила содержания подвальных помещений изложены в постановлении Госстроя РФ «Об утверждении Правил технической эксплуатации жилого фонда» от 27 сентября 2003 года.

Выкуп подвала у жильцов дома

можно ли выкупить подвал, если он принадлежит собственникам многоквартирного дома? Да, можно, но это сложная процедура. Перед покупкой подвала потенциальный покупатель должен организовать общее собрание жильцов дома.

Если большинство арендаторов согласны продать помещение (должно быть не менее 75% голосов), то операция завершается с участием собственника остатка дома (конкретное лицо будет выступать в качестве представителя все владельцы и действуют от их имени по доверенности).

Но купить подвал в этой ситуации крайне сложно, ведь в большинстве случаев хозяева хотят использовать подвал для собственных нужд.

Ответы на вопросы по теме

Будет ли нести арендатор какую-то ответственность за аренду подвала в многоквартирном доме, если собственники дома не дали своего согласия?

Да, если документы составлены неправильно, арендатор не получил согласия собственников жилья в многоквартирном доме на ведение своего дела, то к нему может быть применена административная ответственность.

С 2021 года санкция части 2 статьи 7.24 КоАП предусматривает наказание в виде штрафа в размере от 2 до 3 тысяч рублей. — для чиновников и 20-30 тыс руб. — для юридических лиц (компаний, организаций).

В каких случаях реально купить подвал в жилом доме?

купить подвал вполне реально, если он принадлежит муниципалитету и все квартиры в доме коммунальные. Но есть проблема с этим методом: потенциальный покупатель должен будет принять участие в тендере.

И если он предложит большую сумму, чем другие участники торгов, он может рассчитывать на покупку подвала.

Имеет ли право застройщик продавать подвальные помещения?

Все зависит от того, что указано в проектной документации.

Если подвал находится в общей собственности, застройщик не имеет права продавать подвал. Если подвал отводится отдельно, застройщик имеет право это сделать.

Поэтому перед тем, как покупать комнату у застройщика, нужно попросить у него документы на подвал.

Считается ли подвальное помещение этажом?

Этажность в многоквартирном доме определяется этажностью над землей. Цокольный этаж также может быть отнесен к числу надземных этажей, но только в том случае, если верхняя часть этажа этого этажа превышает уровни первого этажа высотой более 2 м.

В законодательстве РФ нет подвала, однако департамент недвижимости заявляет, что все помещения, не относящиеся к надземным этажам, являются цокольными этажами.

Следовательно, цокольный этаж является цокольным, при условии, что верх его этажа ниже среднего уровня планировки (менее 2 м).

Имеет ли право управляющая компания отказать собственникам в доступе в подвал?

Нет, это не так, так как подвал находится в совместной собственности всех жителей дома. Если управляющая компания ограничивает доступ в подвал, собственник квартиры, расположенной в этом доме, должен написать заявление в управляющую компанию с просьбой организовать доступ в подвал на конкретную дату.

В случае отказа можно смело обращаться в прокуратуру.

Согласно закону, подвалы в многоквартирных домах принадлежат всем собственникам приватизированных квартир как общая собственность.

Поэтому, прежде чем принять решение о покупке подвала или его аренде, необходимо получить одобрение на такие акции у большинства владельцев (получить не менее 2/3 голосов одобрения).

Прежде чем занять подвал для организации деятельности, необходимо ознакомиться с правилами содержания и эксплуатации такого помещения.