Правовой статус недостроенных домов

Покупка дома — личное дело каждого. Кто-то хочет сразу оказаться в комфортабельном коттедже, кто-то предпочитает скромную квартиру; но есть и желающие купить недостроенный дом.

Особенно характерен пик спроса на «недостроенное» в период кризиса в стране. О нюансах покупки, оформления права собственности на недостроенный дом — далее.

Какой дом называют «недостроем»?

так в народе окрестили дома, строительство которых еще не завершено. Такие постройки всегда дешевле готовых и сданных в эксплуатацию домов, ведь речь идет о строении, в котором пока жить невозможно.

Это может быть просто фундамент или фундамент и стены, а может быть дом-полуфабрикат, у которого уже есть крыша. В недостроенном доме часто не подводятся все коммуникации.

Преимущества покупки такого дома в том, что он стоит намного дешевле, чем готовый дом. В то же время здесь тоже немало подводных камней.

Почему продают недострой?

Среди основных причин продажи недостроенных построек можно выделить:

Если вы хотите купить недостроенный дом, лучше выбирать строение, которое продается из-за отсутствия у собственника финансирования для дальнейшего строительства.

Нежелательно покупать бескрышный «бокс». В таком состоянии помещение быстро теряет свои эксплуатационные характеристики — перепады температур, осадки — все это отрицательно сказывается на незащищенном строительном материале.

Покупка недостроенного дома: на что обратить внимание?

Покупка дома, строительство которого не завершено, с одной стороны — риск, а с другой — выгодное приобретение недвижимости.

Плюс в том, что строительство уже началось, уже выполнены масштабные и сложные работы (например, закладка фундамента), выбран проект и часть дома уже есть.

Минусы покупки незавершенного строительства:

Выбирая недостроенный дом, ориентируйтесь на все мелочи: когда началось строительство? как делается фундамент? какие материалы использовались?

Юридические моменты

Не забывайте о юридической стороне проблемы. Вам следует выяснить:

1. Кто владелец? Убедитесь, что продавец является владельцем участка и незавершенного имущества. Важно, чтобы земля находилась в собственности, а не в аренде, и чтобы на участке проводился процесс землеустройства.
2. можно ли строить на этом сайте? Узнайте о законности начала строительства. Земля под домом должна иметь статус «жилой застройки». Статус «дачное строительство» не позволит возвести на участке капитальное сооружение.
3. С документацией все в порядке? Обязательно изучите домовые и земельные документы. Земля не должна иметь препятствий, например, находиться под залогом или находиться под арестом. Также поинтересуйтесь о перспективах развития этого района: планируется проезд по участку автомагистралей, строительство заводов или многоэтажных жилых комплексов. Эту информацию можно получить в территориальном комитете края. Продавец должен предоставить вам разрешение на строительство, которое еще больше облегчит сдачу дома в эксплуатацию. В противном случае вам в будущем придется проходить все разрешения. Иногда собственники продают незавершенное строительство как земельный участок со стройматериалами. В этом случае попросите у него счета-фактуры и квитанции на строительные материалы, которые в дальнейшем будут использованы для составления договора купли-продажи.
4. Незавершенное здание соответствует строительным нормам? Проверить и оценить качество здания может только специалист со строительным или архитектурным образованием. Выбирайте недостроенный дом, который был построен не более 2-3 лет назад.
5. Правильно ли подключены инженерные коммуникации? Проверка законности подключения к коммуникациям (вода, газ, электричество, канализация) — важный момент. Попросите владельца предоставить договоры и платежи для подтверждения оплаты за подключение. Если сообщения еще не были опубликованы, запросите информацию о возможностях, времени и стоимости подключения к ним.

Финансовая сторона

Оцените затраты, которые потребуются для завершения строительства. И здесь тоже лучше проконсультироваться со специалистом, который определит предстоящие расходы и причины «замораживания» строительной площадки.

Одно дело, когда строительство останавливается из-за отсутствия денег, и другое, когда процесс «замораживается из-за ошибок разработчиков». Специалист оценит качество фундамента, кирпичной кладки и всей конструкции в целом.

Оформление сделки

Если собственник зарегистрировал незавершенное строительство, необходимо заключить типовой договор купли-продажи. Обязательно отметьте в договоре пункт «Предмет договора»; это должен быть именно дом, а не материалы, из которых построено строительство.

В случае, если на момент покупки у собственника зарегистрирован только участок, составляется договор о передаче рабочих прав.

Документы, необходимые для совершения сделки:

Регистрация недостроя

Чтобы ответить на вопрос, как оформить недостроенный дом в собственность, следует обратиться к нормам закона.

Ранее российское законодательство допускало возможность государственной регистрации строящихся объектов независимо от «замораживающей» стадии строительства. Основным условием регистрации незавершенного строительства в земельных книгах считалось наличие капитального фундамента (бетонного или кирпичного).

Условия изменились с 2015 года. Для внесения недостроенных построек в земельный кадастр необходимо:

Незавершенный дом нельзя легализовать, если он является предметом действующего трудового договора.

Правоустанавливающие документы на землю:

Если сайт не зарегистрирован и не зарегистрирован в качестве собственности, в соответствии со статьей 40 Федерального закона от 25.07.2012 г. 218, регистрация и регистрация прав производятся одновременно на дом и на участок.

Инженер земельного кадастра заключает договор с владельцем недостроенного дома на изготовление технического проекта. Согласно техническому плану, недостроенный дом будет помещен в кадастр и будет выдана выписка из ЕГРН на объект незавершенного строительства. Но право собственности на дом будет оформлено только после ввода его в эксплуатацию.

Если собственник недостроенного объекта завершит строительство дома только через 10 лет после получения разрешения на строительство, необходимо будет взять новый разрешительный документ (ст. 51 ГК РФ).

После завершения строительства в реестр недвижимости вносятся изменения, в соответствии с которыми отдельно взятый жилой дом будет считаться зарегистрированным в качестве собственности.

Невозможно продать, подарить или унаследовать незавершенное имущество, которое не зарегистрировано как право собственности. Осуществление таких сделок будет возможно только после государственной регистрации.

Нужно ли платить налог на недострой?

Многие владельцы недостроенной недвижимости ошибочно думают, что сначала нужно построить дом на участке, а уже потом легализовать и зарегистрировать. Поэтому многие из них думают, что избегают уплаты налога на недвижимость.

В 2021 году продолжающееся строительство облагается налогом на имущество по земельному кадастру (0,6% от кадастровой стоимости). Если в течение 10 лет после приобретения земли дом не зарегистрирован в земельной книге, взимается двойной земельный налог.

Если вы не знаете, как платить налоги за недостроенный дом, зайдите на сайт ФНС и сделайте это в несколько кликов.

Нюансы приобретения недостроя

Кроме того, мы предлагаем разъяснения по наиболее актуальным вопросам, связанным с покупкой недостроенного дома.

Можно ли купить недостроенный дом на материнский капитал?

запрещено. Операции купли-продажи объектов незавершенного строительства не проводятся с привлечением материнского капитала, даже если он официально зарегистрирован как незавершенный.

В соответствии с пп. 862 жилищные субсидии предоставляются на приобретение жилых помещений и улучшение жилищных условий. Незавершенная недвижимость не считается жилой недвижимостью, поэтому семейный сертификат не может быть использован для покупки такой вещи.

Можно ли взять ипотеку на недостроенный дом?

Получить ипотеку на недостроенный частный дом можно, но только если объект соответствует ряду условий, а именно:

1. Дом должен быть зарегистрирован в БТИ как объект незавершенного строительства.
2. Строительство должно быть завершено не менее чем на 50%.
3. Банк должен предоставить готовый согласованный план строительства.
4. Сообщения должны быть связаны с сайтом.

Для получения ипотеки необходимо собрать следующий пакет документов:

Можно ли прописаться в частном недостроенном доме?

Возможна прописка в недостроенном доме, если объект признан годным для жизни. Это означает определенную степень готовности здания к заселению, что подтверждается актами государственных органов. В остальных случаях зарегистрироваться в недостроенном доме будет невозможно.

Итак, покупка недостроенного дома может быть очень выгодной покупкой или, наоборот, стать обузой, которую вы пытаетесь перепродать кому-то другому.

Чтобы минимизировать риски, перед выбором объекта незавершенного строительства обратитесь к специалистам, которые могут произвести профессиональную оценку состояния будущего дома и рассчитать примерную стоимость его завершения.